【正文】 物業(yè)管理 企業(yè)員工須持有專業(yè)管理部門頒發(fā)的《崗位合格證書》，方可上崗擔(dān)負(fù)物業(yè)管理工作。 對客戶的無理言行，應(yīng)盡量容忍，耐心說明，不以惡相待，不容許與客戶發(fā)生打罵行為，做到文明用語，禮貌待人，給業(yè)主以親切感。提倡員工愛房地產(chǎn)行業(yè)，愛本職崗位，愛護(hù)企業(yè)聲譽(yù)，對業(yè)主多一點(diǎn)奉獻(xiàn)，多一點(diǎn)愛心 。引導(dǎo)和教育員工牢固樹立“服務(wù)第一，方便業(yè)主”的思想，把“熱誠、優(yōu)質(zhì)、團(tuán)結(jié)、奉獻(xiàn)”作為企業(yè)精神。 無論是智能型大廈、大型展覽中心，還是住宅小區(qū)；無論是商場、飯店賓館，還是工業(yè)廠房，都要求物業(yè)管理 必須擁有一批素質(zhì)高、技術(shù)硬的管理隊(duì)伍。七、物業(yè)管理的人員培訓(xùn)現(xiàn)代企業(yè)文化具有導(dǎo)向、約束、凝聚、激勵(lì)和輻射五大功能，通過創(chuàng)立和建設(shè)企業(yè)文化 ，使它成為全體員工所共同擁有、互相認(rèn)同的行為方式和思想方法，從而產(chǎn)生一種凝聚力，使他們不僅愿意投身于企業(yè)，而且同心同德的去維護(hù)企業(yè)的形象和利益。因此企業(yè)精神文化是企業(yè)文化的精髓，它體現(xiàn)了現(xiàn)代企業(yè)的共性與特性，主導(dǎo)著本企業(yè)文化的發(fā)展規(guī)范模式。深層的精神文化，是現(xiàn)代企業(yè)文化中的核心層。這一層次主要是企業(yè)文化中規(guī)范人和物的行為方式的部分。它是指由企業(yè)員工創(chuàng) 造的品牌形象和各種物質(zhì)設(shè)施等所構(gòu)成的器物文化，包括企業(yè)服務(wù)的物業(yè)環(huán)境和社會(huì)影響，企業(yè)員工勞動(dòng)環(huán)境和娛樂休息環(huán)境，以及員工的文化設(shè)施等。一般認(rèn)為現(xiàn)代企業(yè)文化是由四個(gè)層次構(gòu)成的，即表層的物質(zhì)文化，淺層的行為文化，中 層的制度文化和深層的精神文化。企業(yè)文化是企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營個(gè)性、管理風(fēng)格、企業(yè)理念、人員素質(zhì)的綜合體現(xiàn)，它包括文化理念、價(jià)值觀念、企業(yè)精神、道德規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、歷史傳統(tǒng)、企業(yè)制度、文化環(huán)境和企 業(yè)產(chǎn)品等。 因?yàn)樽詣?dòng)化可以使在員人數(shù)相同或減少的情況下，在一段指定的時(shí)間內(nèi)做更多的工作。物業(yè)管理信 息系統(tǒng)的應(yīng)用，是指運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)，把有關(guān)物業(yè)管理信息物化在各種設(shè)備中，并由這些設(shè)備和物業(yè)管理人員構(gòu)成一個(gè)為物業(yè)管理目標(biāo)服務(wù)的人機(jī)信息處理系統(tǒng)。 此外，上規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，更能使業(yè)主受到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。規(guī)?；褪且笪飿I(yè)管理企業(yè)盡可能實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營，使物業(yè)管理不斷優(yōu)化。對于物業(yè)管理的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，則要求講究經(jīng)濟(jì)效益。 例如，良好的物業(yè)管理可以為業(yè)主提供一個(gè)方便、安全、清靜、整潔、舒適的居住和工作條件，使人們能安居樂業(yè)；優(yōu)良的物業(yè)管理還能創(chuàng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，為樹立城 市形象增添光彩。物業(yè)管理企業(yè) 應(yīng)在國家宏觀政策、法規(guī)的調(diào)控下，按照市場需求，采取科學(xué)的管理方法，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段和管理工具自主地組織服務(wù)與經(jīng)營。 監(jiān)事會(huì)由股東會(huì)選出的監(jiān)事和公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，這是公司監(jiān)督機(jī)構(gòu)。 經(jīng)營發(fā)展部。管理部。工程部。財(cái)務(wù)部。辦公室。經(jīng)理室。如圖示： (二)有關(guān)部門的設(shè)置 企業(yè)要承擔(dān)次級(jí)風(fēng)險(xiǎn)即自負(fù)虧損，也要承擔(dān)最大風(fēng)險(xiǎn)即破產(chǎn)倒閉，要把個(gè)人勞動(dòng)、部門服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)掛鉤，要“定崗、定員、定職責(zé)”，使得進(jìn)行物業(yè)管 理的人、物及場所達(dá)到最佳結(jié)合。這就要求設(shè)立一個(gè)精悍、高效、富有戰(zhàn)斗力的領(lǐng)導(dǎo)班子。 (3)接受物業(yè)管理的價(jià)格管理。 物業(yè)管理公司要 依法登記成立，經(jīng)營范圍要明確，以營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。其次，服從政府部門房地產(chǎn)等有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督，接受物業(yè)管理相關(guān)部門的指導(dǎo) 和監(jiān)督，這又是物業(yè)管理企業(yè)的另一條重要義務(wù)：(3)依法解決管理服務(wù)合同中的糾紛。(2)不得擅自變更和解除管理服務(wù)合同，雙方必須信守合同。(1)管理服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，受國家法律保護(hù)，合同義務(wù)受國家法律監(jiān)督。 這樣物業(yè)管理公司才能有效進(jìn)行制止違章行為，使得行使制止違章的行為有效，并具有追究對方違章的權(quán)限；物業(yè)管理公司行使委托之外的職權(quán)，業(yè)主委員會(huì)如不予認(rèn)可，則由物業(yè)管理公司自己承擔(dān)責(zé)任。合同簽訂雙方業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體， 是委托和被委托的關(guān)系。其次，物業(yè)管理公企業(yè)管理權(quán)利來之于合同。如：哪些是物業(yè)使用的禁止行為，對限制性行為產(chǎn)生后果怎樣處理；業(yè)主或使用人如果要改變住宅使用性質(zhì)，如何對待；業(yè)主要進(jìn) 行裝修有哪些注意事項(xiàng)；對消防設(shè)備的管理平時(shí)如何保持良好狀態(tài)；各小區(qū)內(nèi)各種公共設(shè)施和管線怎樣管理，小區(qū)車輛停放、綠化管理等，都要依照相關(guān)法規(guī)制定管理?xiàng)l文。如果不符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不僅不能達(dá)到預(yù)想的管理效果 ，反而可能造成其管理行為產(chǎn)生的后果無效。 (5)對于業(yè)主、住戶投訴置之不理，又不服從行政主管部門監(jiān)督的；(3)被物價(jià)部門認(rèn)定亂收費(fèi)或收費(fèi)不規(guī)范，又不認(rèn)真整改的；(1)不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的； 物業(yè)管理企業(yè)，一般要在取得營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)按規(guī)定申辦資質(zhì)備案。 暫不定級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)：管理物業(yè)規(guī)模在3萬平方米以下或涉外物業(yè)1萬平方米以下的 。 根據(jù)上海市房地局制定的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)按資質(zhì)條件分為一、二、三級(jí)和無級(jí)。 登記的主要事項(xiàng)有：名稱、地址、負(fù)責(zé)人、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、隸屬關(guān)系、資金數(shù)額等。 營業(yè)登記的主要事項(xiàng)有：名稱、住所、經(jīng)營范圍、投資總額、注冊資本、企業(yè)類別、董 事長、副董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、經(jīng)營期限、分支機(jī)構(gòu)等。當(dāng)三資物業(yè)管理企業(yè)接到對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易主管部門的批準(zhǔn)書之后30日內(nèi)，向工商行政管理 機(jī)關(guān)申請營業(yè)登記。對外經(jīng)貿(mào)行政主管部門主要審查外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)的經(jīng)營目的、范圍、資金 和章程，合資企業(yè)合營各方簽訂的合營協(xié)議、合同、章程，合作企業(yè)中外合作者簽訂的協(xié)議、合同、章程等文件。 外國投資者包括外國的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人，可以獨(dú)資設(shè)立外資性質(zhì)的物業(yè)管理有限責(zé)任公司。 股東應(yīng)當(dāng)在公司章程上簽名、蓋章。 (4)組織管理機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生、形式、職權(quán)及其決策程序；(2)聯(lián)合各方成員的權(quán)利和義務(wù)；聯(lián)營企業(yè)章程還應(yīng)載明： 公司章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金狀況、業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方向和組織形 式、組織機(jī)構(gòu)，以及利益分配原則、債權(quán)債務(wù)處理方式、內(nèi)部管理制度等規(guī)范性的書面文件。股東或發(fā)起人用非貨幣出資時(shí)，要對非資貨幣作價(jià)評估，評估時(shí)要核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或低估作價(jià)。股 份有限公司注冊資本最低限額為人民幣1000萬元人民幣。公司法定的人員、住所和注冊資本是公司設(shè)立的三要素，其中注冊資本是公司從事經(jīng)營 活動(dòng)，享受和承擔(dān)債權(quán)債務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 (5)產(chǎn)生的程序符合國家法律和企業(yè)章程的規(guī)定；(3)具有管理企業(yè)的能力和有關(guān)的專業(yè)知識(shí)；(1)有完全民事行為能力；物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，經(jīng)國家授權(quán)審批機(jī)關(guān)或主管部門審批和登記主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn) 登記注冊后，其代表企業(yè)法人行使職權(quán)的主要負(fù)責(zé)人是企業(yè)法人的法定代表人。物業(yè)管理公司的主要辦事 機(jī)構(gòu)所在地為物業(yè)管理公司的住所。 (5)漢語拼音字母(外文名稱中使用的除外)、數(shù)字；(3)外國國家地區(qū)名稱、國際組織名稱；(1)有損于國家社會(huì)公共利益的；其具體名稱可考慮原行業(yè)的特點(diǎn)、所管物業(yè)名稱特點(diǎn)、地理位置、企業(yè)發(fā)起人名字等，如“東湖”、“萬科”“XX別墅”等。二、物業(yè)管理企業(yè)的組建 分為代理租賃服務(wù)型、委托管理服務(wù)型兩種。 (2)物業(yè)管理股份有限公司是一般由