【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 都可依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同的約定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但配建停車位的受讓對(duì)象僅限于本建筑物的區(qū)分所有權(quán)人（即只限于該小區(qū)內(nèi)業(yè)主），而增設(shè)停車位的轉(zhuǎn)讓則必須首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要方可另行處置?！　￡P(guān)于交易辦法，《辦法》中指出：“停車位買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人，應(yīng)依法或依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容簽訂房地產(chǎn)（停車位）買(mǎi)賣(mài)合同。當(dāng)事人在房地產(chǎn)（停產(chǎn)位）買(mǎi)賣(mài)合同中，應(yīng)就停車位的范圍、樓層分布、車位號(hào)、買(mǎi)賣(mài)面積、買(mǎi)賣(mài)價(jià)款等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并附測(cè)繪平面圖?！薄　⊥＼囄槐仨毥?jīng)過(guò)登記并取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或以其他方式進(jìn)行處分。增設(shè)停車位的承租人可為該建筑物區(qū)分所有權(quán)人以外的第三人，即增設(shè)停車位可租給小區(qū)以外的人使用，而配建停車位的承租人則僅限于小區(qū)業(yè)主。　　《深圳市區(qū)分所有建筑物停車位出讓轉(zhuǎn)讓辦法（代擬稿）》還特別提出，該《辦法》只適用于深圳市范圍內(nèi)的區(qū)分所有建筑物的停車位出讓、轉(zhuǎn)讓，政策性住房附設(shè)的停車位不在此列。　　買(mǎi)賣(mài)停車位不會(huì)影響車消費(fèi)　　停車位出讓轉(zhuǎn)讓辦法的實(shí)施，會(huì)對(duì)車輛經(jīng)銷商產(chǎn)生何種影響？記者近日采訪了深圳市的一些車商，對(duì)此大部分經(jīng)營(yíng)者均認(rèn)為此規(guī)定的出臺(tái)不會(huì)影響市民的車輛消費(fèi)熱情。　　起亞匯天源的譚總稱幾乎不存在影響，“因?yàn)椴⒎菑?qiáng)制性購(gòu)買(mǎi)停車位，可以租用，現(xiàn)在大多數(shù)車主都是租用停車位?！倍焚|(zhì)汽車的王副理則認(rèn)為，《辦法》對(duì)于打算購(gòu)車的朋友可能會(huì)產(chǎn)生一些影響，如果買(mǎi)車位的價(jià)格與買(mǎi)車價(jià)格相當(dāng)，部分人會(huì)產(chǎn)生遲疑?！　∩钲谑衅嚱?jīng)銷商商會(huì)一位姓王的工作人員告訴記者，目前尚沒(méi)有車商反映銷售受到影響。作為政府出臺(tái)的一項(xiàng)管理規(guī)定，王先生稱此舉將使深圳停車難問(wèn)題得到緩解。王先生認(rèn)為，使用費(fèi)用僅僅只是有車族開(kāi)支的一部分，而且未必都是購(gòu)買(mǎi)車位，選擇租用的比例較大，“能買(mǎi)賣(mài)停車位的只是少數(shù)。要有影響的可能是出讓車位的部分人士?！薄　∮浾咭鄰氖袃?nèi)多個(gè)小區(qū)物業(yè)了解到，多數(shù)都還未接到相關(guān)通知要求實(shí)行車位改革，深圳市汽車經(jīng)銷商商會(huì)也表示，由于現(xiàn)在了解與實(shí)施《辦法》的區(qū)域有限，停車位改革的波及面尚未體現(xiàn)?！　∮腥藫?dān)心停車位擠占公共空間　　深圳市民曹先生作為“老牌有車族”對(duì)《辦法》的實(shí)施是苦樂(lè)各一半。感受過(guò)深圳停車難，對(duì)于出臺(tái)這樣的政策曹先生是滿心歡喜的，“這樣比從前容易找到停車位”。但同時(shí)曹先生也擔(dān)心實(shí)施該措施后會(huì)導(dǎo)致車位掌握在少數(shù)人手里，如此就極有可能使車位變得愈加昂貴，增加用車成本。　　作為沒(méi)車一族的吳先生則更為關(guān)注放開(kāi)車位管理會(huì)不會(huì)越來(lái)越多地?cái)D占市民的公共空間，“利益驅(qū)使下，會(huì)使投資商增加車位修建，而一定程度上的自由交易與租賃將為這種行為提供便利，最后勢(shì)必影響公共空間的維護(hù)。”吳先生希望投資商在追求回報(bào)的基礎(chǔ)上也能多考慮社會(huì)公益。(來(lái)源：湖南物業(yè)網(wǎng))天津：四大管理模式共存 舊區(qū)物業(yè)管理提升老房?jī)r(jià)值根據(jù)天津市政府批轉(zhuǎn)的“關(guān)于對(duì)天津市舊住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理意見(jiàn)”的規(guī)定，舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理應(yīng)提供以下服務(wù)：房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、管理；小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、管理；綠化、樹(shù)木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔服務(wù)；環(huán)境秩序、車輛行駛和停放的管理；門(mén)崗值勤和巡視管理。 　　本市舊區(qū)物業(yè)管理主要存在以下四種模式：　　房管部門(mén)牽頭管理的模式。房管部門(mén)在舊區(qū)物業(yè)管理中發(fā)揮了主力軍作用。例如南開(kāi)、河西房管局先后成立了專門(mén)從事舊區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)?！　〗值?、居委會(huì)牽頭管理的模式。紅橋區(qū)、河?xùn)|區(qū)推行這種管理模式?！　I(yè)公司管理的模式。和平區(qū)政府與天津市佳立潔保潔服務(wù)公司簽訂了《舊區(qū)物業(yè)管理委托協(xié)議》。按照《協(xié)議》規(guī)定，佳立潔保潔公司將對(duì)和平區(qū)整修小區(qū)提供三項(xiàng)基本服務(wù)?！　∑髽I(yè)產(chǎn)單位自管模式。單位產(chǎn)比較集中的小區(qū)分布在河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)，主要是軍產(chǎn)和鐵路產(chǎn)小區(qū)。　　房產(chǎn)中介：舊區(qū)整修使房產(chǎn)增值　　記者從中原地產(chǎn)和“我愛(ài)我家”等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，本市通過(guò)對(duì)舊樓區(qū)的整修，使得這些舊樓區(qū)住宅在租賃市場(chǎng)與中介市場(chǎng)增值5%至10%左右。中原地產(chǎn)的物業(yè)管理總監(jiān)陸峰介紹，舊小區(qū)大都集中在城市核心區(qū)，項(xiàng)目本身具有地段優(yōu)勢(shì)，所欠缺的就是物業(yè)管理。　　通過(guò)舊小區(qū)整修，彌補(bǔ)了物業(yè)本身品質(zhì)的不足，加之實(shí)施物業(yè)管理，房產(chǎn)增值是必然的?！拔覑?ài)我家”天津分公司副總趙劍冰告訴記者，整修過(guò)的舊小區(qū)無(wú)論從環(huán)境和安全度來(lái)講，都會(huì)增加承租者或購(gòu)房者的滿意度，因此，房子增值也就理所當(dāng)然了。據(jù)“我愛(ài)我家”和“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)提供的數(shù)字表明，中環(huán)線以內(nèi)的舊小區(qū)，如果實(shí)施物業(yè)管理，四、五十平方米的偏單或獨(dú)單的租金價(jià)格為每月800元左右，如果實(shí)施物業(yè)管理，每個(gè)月的租金價(jià)格則為1000元左右。另外，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)房?jī)r(jià)，也要提高5至10個(gè)百分點(diǎn)。　　新舊住宅小區(qū)物管有嘛不同　　據(jù)市房管局物業(yè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，新舊物業(yè)小區(qū)在物業(yè)管理上共有四大不同。首先是管理對(duì)象不同，舊區(qū)都是1995年以前建成的小區(qū)，房屋和設(shè)施設(shè)備都比較陳舊，而且產(chǎn)權(quán)分布比較分散。其次是管理模式不同，舊區(qū)物業(yè)管理主要有專業(yè)公司、街道居委會(huì)和管房單位牽頭管理的三種管理模式。第三是服務(wù)內(nèi)容不同：舊區(qū)物業(yè)管理根據(jù)整修情況一般提供保潔、保安、綠化三項(xiàng)基本服務(wù)。最后是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同：舊區(qū)物業(yè)費(fèi)按照市物價(jià)局批復(fù)的文件規(guī)定。新區(qū)物業(yè)收費(fèi)按照《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定的四個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并由物業(yè)公司提供相應(yīng)的服務(wù)?！　〈送?，在舊小區(qū)內(nèi)，園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、路燈等專業(yè)部門(mén)還承擔(dān)著相應(yīng)的職責(zé)。　　關(guān)注小區(qū)物業(yè)管理　　最近，南開(kāi)二馬路懷慶里的張大娘到中介機(jī)構(gòu)咨詢，打算把一套閑置的房子出租，她驚喜地發(fā)現(xiàn)，租金比去年增加了10%，這完全得益于小區(qū)面貌的改觀。在南開(kāi)區(qū)，像懷慶里一樣實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理的小區(qū)已達(dá)69個(gè)，管理面積370萬(wàn)平方米，受益住戶達(dá)到4萬(wàn)余戶。　　據(jù)了解，從2003年開(kāi)始，本市各區(qū)逐步實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理，截止到2005年7月，全市實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理的小區(qū)已達(dá)238個(gè)，占需整修小區(qū)建筑面積的54%。舊區(qū)物業(yè)管理不僅改善了居民的居住環(huán)境、房產(chǎn)增值，更重要的是提高了舊小區(qū)廣大群眾的生活質(zhì)量?！　⌒侣勬溄樱号f小區(qū)物業(yè)咋改造　　據(jù)了解，本市的舊小區(qū)概念，是指1995年以前建成的成片住宅小區(qū)。從2003年開(kāi)始實(shí)施的舊樓區(qū)綜合整修，包括十大項(xiàng)內(nèi)容，主要指拆除舊樓群中的違章建筑和違章廳房、清潔小區(qū)和樓道衛(wèi)生、實(shí)施綠化、整修小區(qū)道路、安裝路燈樓道燈、粉刷外部樓體，有條件的還要配置社區(qū)活動(dòng)用房等。舊區(qū)整修達(dá)標(biāo)符合物業(yè)管理接管條件后，就可進(jìn)行物業(yè)管理了。(來(lái)源：上海物業(yè)網(wǎng))成都：共有收益引發(fā)物管行業(yè)調(diào)整明年1月1日，剛公布的《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱市物管條例）就將正式實(shí)施。其中關(guān)于共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)一步細(xì)化的規(guī)定，讓正在為諸如地面停車費(fèi)等共有部分經(jīng)營(yíng)收益歸誰(shuí)，如何維護(hù)自身權(quán)益等問(wèn)題迷茫的小區(qū)業(yè)主們眼前豁然開(kāi)朗，也讓一些物管公司為大勢(shì)所趨之下的收費(fèi)變革著實(shí)捏了把汗。用一位資深物管人士的話來(lái)說(shuō)，這部條例帶給成都市物管行業(yè)的將會(huì)是一場(chǎng)不小的沖擊?！　」灿惺找尜N補(bǔ)物管費(fèi)　　一個(gè)月前，棕櫚花園的業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將該小區(qū)物管公司告上了法庭。在訴狀中，業(yè)委會(huì)除指稱物管公司所提供的服務(wù)無(wú)法令業(yè)主滿意外，還要求小區(qū)物管公司支付小區(qū)電梯、樓道、外墻等業(yè)主共有部分所得的廣告收益5000元?！　∮捎谶@是《物權(quán)法》實(shí)行后第一例業(yè)委會(huì)狀告物管公司要求支付共有部分收益的案子，而且該案所反映的共有收益歸屬問(wèn)題普遍存在，此事一經(jīng)報(bào)道即引來(lái)了眾多關(guān)注的目光。雖然這起官司目前尚無(wú)最終定論，但這起案例卻說(shuō)明業(yè)主在這方面的自我維權(quán)意識(shí)已開(kāi)始覺(jué)醒，也給其他小區(qū)業(yè)主和物管公司上了很好的一課?！　≡谛^(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)收益中，地面停車收益最為普遍。《物權(quán)法》實(shí)施、市物管條例公布后，一些業(yè)主對(duì)本小區(qū)地面停車場(chǎng)等共有部分收益去向及歸屬或投訴或質(zhì)疑的聲音漸漸多了起來(lái)。蜀光路金港灣花園2期的業(yè)主就質(zhì)疑，該小區(qū)地面通道停了不少汽車，如果說(shuō)共有部分收益歸業(yè)主，可為何業(yè)主從未分到這筆錢(qián)？這些停車費(fèi)到底該是歸業(yè)主所有還是物管公司所有？　　金港物業(yè)公司副總經(jīng)理張朝兵和蒲女士解釋說(shuō)，占用共有部分設(shè)置的地上停車位其收益的確沒(méi)有分配給業(yè)主，但對(duì)這部分收益的使用問(wèn)題該公司已與業(yè)主簽了協(xié)議，將這部分收益用于補(bǔ)貼物管費(fèi)的不足，對(duì)此該公司都定期將收支狀況向業(yè)主做了公示。蒲女士認(rèn)為做物管本來(lái)就很難，一方面是物管收費(fèi)很低，電梯公寓為每月1元/平方米；另一方面，物管公司要負(fù)責(zé)日常小區(qū)設(shè)施的維護(hù)等工作，并支付管理、維修、保潔、護(hù)衛(wèi)、綠化等人員的工資，如果沒(méi)有共有部分的收益作補(bǔ)充，僅靠物管費(fèi)是很難支撐物管公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)的。　　共用部分收益歸業(yè)主　　像金港灣花園2期一樣，利用共有部分的經(jīng)營(yíng)收益補(bǔ)充物管費(fèi)的情況在成都非常普遍。成都金房物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理聞濤指出，目前成都存在主業(yè)（物管費(fèi)）和副業(yè)倒掛的現(xiàn)象，物管公司普遍都是靠副業(yè)，也就是小區(qū)業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)收益作為填補(bǔ)收支落差的一個(gè)主要途徑，在做項(xiàng)目測(cè)算時(shí)通常也都把物管費(fèi)和停車收益加起來(lái)測(cè)算，與業(yè)主的協(xié)議也是這么簽的?！　槭裁磿?huì)出現(xiàn)物管費(fèi)過(guò)低難以支撐公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)象？市物管協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)黃林透露，這是由于早期開(kāi)發(fā)商為吸引業(yè)主，而將物管費(fèi)定得比較低，不足的由開(kāi)發(fā)商給予補(bǔ)貼；此外物管公司之間低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)也是原因之一?！　〉窃谑形锕軛l例實(shí)施后，成都的物管企業(yè)長(zhǎng)久以來(lái)的這種收費(fèi)模式很可能會(huì)被打破。據(jù)了解，《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。而在市物管條例中，對(duì)共有部分的權(quán)屬及收益歸屬不僅做了更為明確的規(guī)定，并將這部分權(quán)益完全并充分授予了業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)?！　「鶕?jù)市物管條例的規(guī)定，利用物業(yè)共有部分設(shè)置機(jī)動(dòng)車停放位的，其車位設(shè)置、管理、收費(fèi)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配必須納入業(yè)委會(huì)專門(mén)制訂的管理規(guī)約。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，全體業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益還可以作為專項(xiàng)用于業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)。全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的收支情況也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主小組定期公布。　　由于小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不夠，加之部分小區(qū)在此前的物管服務(wù)協(xié)議中已對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)收益的使用做了約定，因此目前關(guān)于共有部分收益等方面的問(wèn)題和矛盾尚不突出。但是聞濤、張朝兵等人指出，隨著物權(quán)類法律法規(guī)的不斷完善，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)正在逐漸加強(qiáng)，市物管條例實(shí)施后，小區(qū)共有部分收益的歸屬及分配必將成為一個(gè)新的焦點(diǎn)和問(wèn)題?！　煞N收費(fèi)方式都須協(xié)商　　隨著市物管條例正式實(shí)施的腳步漸漸逼近，物管企業(yè)如何應(yīng)對(duì)，收費(fèi)如何調(diào)整的問(wèn)題已迫在眉睫。聞濤告訴記者，對(duì)于目前物管費(fèi)較高的高端物業(yè)來(lái)說(shuō)，其資金運(yùn)作、管理等方面都與普通居住物業(yè)不同，因此轉(zhuǎn)型相對(duì)較容易。然而，～，其中約80%。如果業(yè)主要依法回收其共有部分的經(jīng)營(yíng)收益，那么物管公司就必須對(duì)收費(fèi)方式進(jìn)行調(diào)整?！　∈形锕軛l例的實(shí)施將物管收費(fèi)推到了一個(gè)路口，物管公司該如何選擇呢？聞濤、張朝兵以及成都天天新物業(yè)管理有限責(zé)任公司副總經(jīng)理李延祜一致認(rèn)為，目前對(duì)共有部分收益有協(xié)議的，協(xié)議應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效。協(xié)議到期，物管公司和業(yè)主有兩種辦法可選擇，一是共有收益部分歸業(yè)主支配，但必須上調(diào)物管費(fèi)，以保證物管公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和合理利潤(rùn)；二是不調(diào)價(jià)，由物管公司與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，將共有部分經(jīng)營(yíng)收益的其中一部分作為物管費(fèi)的補(bǔ)充。這兩種方案無(wú)論是哪種都須與業(yè)主重新協(xié)商、約定，但后者更為可行。因?yàn)檎{(diào)價(jià)牽扯到所有業(yè)主，很可能引起的更大的矛盾沖突，實(shí)際操作起來(lái)也有一定困難。張朝兵指出，希望大家都能理性地認(rèn)識(shí)共有部分收益的問(wèn)題，共有部分的經(jīng)營(yíng)必會(huì)產(chǎn)生成本，而往往這個(gè)經(jīng)營(yíng)是由物管公司來(lái)實(shí)現(xiàn)的，如果采用第一種方式，最終交給業(yè)主的收益應(yīng)當(dāng)是全部收益減去物管成本后的部分。　　對(duì)張朝兵的說(shuō)法，在今年9月市物協(xié)出臺(tái)的關(guān)于物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)的指導(dǎo)意見(jiàn)中也有提及，“受委托利用物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)的，可以依約收取一定的報(bào)酬。”“利用物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)的收入，扣除共有部分經(jīng)營(yíng)成本后，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)歸建筑區(qū)劃內(nèi)全體或者相關(guān)業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金?！薄　∮浾唠S機(jī)采訪了10位家住不同方位的小區(qū)業(yè)主，選擇這兩種收費(fèi)方式的人約各占了一半。，50多平方米的房子每月物管費(fèi)只有十幾元錢(qián)，鐘小姐認(rèn)為物管費(fèi)的確相當(dāng)便宜，今后物管公司調(diào)價(jià)，即使?jié)q到1元錢(qián)她都可以接受。但家住二環(huán)路一段某小區(qū)的張小姐則表示，雖然現(xiàn)在物管費(fèi)每月每平方米才5角錢(qián)，但加上100元的車位費(fèi)，每月在住宅的投入上已經(jīng)不少了，比起調(diào)價(jià)她寧愿物管公司用共有部分收益來(lái)補(bǔ)充物管費(fèi)的不足。而家住玉林小區(qū)的何小姐也表示，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下她無(wú)法再接受漲價(jià)。（來(lái)源：中國(guó)物業(yè)管理網(wǎng)）蘭州物權(quán)第一案：業(yè)委會(huì)“炒”掉物業(yè)成被告為了改善小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活環(huán)境，甘肅省蘭州市宜靜園小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決議通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，將小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的前期“東家”——甘肅省興隆物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)有限公司趕出去。原因是，興隆物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量跟不上且管理費(fèi)用高，人員素質(zhì)參差不齊，新招來(lái)的物業(yè)公司不但服務(wù)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，而且隊(duì)伍整齊有素。在重新選聘了業(yè)主們滿意的物業(yè)管理公司，并與其簽訂《服務(wù)合同》后，業(yè)主委員會(huì)要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續(xù)，卻遭到拒絕。近日，記者獲悉，蘭州市中級(jí)人民法院對(duì)此案作出終審裁定，撤銷一審法院作出的原告選聘物業(yè)公司不合法的判決，認(rèn)定宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)無(wú)訴訟主體資格，駁回了其訴訟請(qǐng)求。此案被稱為蘭州市“物權(quán)”第一案。據(jù)調(diào)查，宜靜園小區(qū)由甘肅興隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2004年10月建設(shè)竣工，住宅套數(shù)76戶，地上獨(dú)立車位　 1 38個(gè)。2004年10月興隆開(kāi)發(fā)公司與興隆物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理合同》。2005年10月30日，宜靜園小區(qū)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，投票選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》于同年11月22日到蘭州市房地產(chǎn)管理局登記備案，確定小區(qū)業(yè)主為1 74戶。2006年5月21日該小區(qū)再次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決議通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，該次業(yè)主大會(huì)實(shí)到業(yè)主122人(即122票)，會(huì)后業(yè)主委員會(huì)工作人員分別征求業(yè)主意見(jiàn)，其中有118位業(yè)主(即118票)簽字同意該大會(huì)的決議事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)依據(jù)該決議通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》。業(yè)主委員會(huì)要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續(xù)，遭拒絕后，業(yè)主委員會(huì)便將該公司起訴至蘭州市城關(guān)區(qū)人民法院。 　　城關(guān)區(qū)人民法院認(rèn)為，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，該小區(qū)具有投票權(quán)的業(yè)主應(yīng)為214票，而實(shí)際到會(huì)人數(shù)未能達(dá)到法定人數(shù)，故原告選聘物業(yè)公司的程序不合法。 　　宣判后，宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不服，以原審法院認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤為由，上訴至蘭