【正文】 設施的維護等工作，并支付管理、維修、保潔、護衛(wèi)、綠化等人員的工資，如果沒有共有部分的收益作補充，僅靠物管費是很難支撐物管公司的正常運轉的。雖然這起官司目前尚無最終定論，但這起案例卻說明業(yè)主在這方面的自我維權意識已開始覺醒，也給其他小區(qū)業(yè)主和物管公司上了很好的一課。用一位資深物管人士的話來說，這部條例帶給成都市物管行業(yè)的將會是一場不小的沖擊。從2003年開始實施的舊樓區(qū)綜合整修，包括十大項內容，主要指拆除舊樓群中的違章建筑和違章廳房、清潔小區(qū)和樓道衛(wèi)生、實施綠化、整修小區(qū)道路、安裝路燈樓道燈、粉刷外部樓體，有條件的還要配置社區(qū)活動用房等。在南開區(qū)，像懷慶里一樣實施舊區(qū)物業(yè)管理的小區(qū)已達69個，管理面積370萬平方米，受益住戶達到4萬余戶。最后是收費標準不同：舊區(qū)物業(yè)費按照市物價局批復的文件規(guī)定?！　⌒屡f住宅小區(qū)物管有嘛不同　　據(jù)市房管局物業(yè)處有關負責人介紹，新舊物業(yè)小區(qū)在物業(yè)管理上共有四大不同。　　通過舊小區(qū)整修，彌補了物業(yè)本身品質的不足，加之實施物業(yè)管理，房產(chǎn)增值是必然的?！　∑髽I(yè)產(chǎn)單位自管模式。紅橋區(qū)、河東區(qū)推行這種管理模式。 　　本市舊區(qū)物業(yè)管理主要存在以下四種模式：　　房管部門牽頭管理的模式。但同時曹先生也擔心實施該措施后會導致車位掌握在少數(shù)人手里，如此就極有可能使車位變得愈加昂貴，增加用車成本。要有影響的可能是出讓車位的部分人士?！倍焚|汽車的王副理則認為，《辦法》對于打算購車的朋友可能會產(chǎn)生一些影響，如果買車位的價格與買車價格相當，部分人會產(chǎn)生遲疑。增設停車位的承租人可為該建筑物區(qū)分所有權人以外的第三人，即增設停車位可租給小區(qū)以外的人使用，而配建停車位的承租人則僅限于小區(qū)業(yè)主。在過戶轉讓方面，除時鐘停車位外的配建停車位和增設停車位都可依據(jù)土地使用權出讓合同的約定進行轉讓，但配建停車位的受讓對象僅限于本建筑物的區(qū)分所有權人（即只限于該小區(qū)內業(yè)主），而增設停車位的轉讓則必須首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要方可另行處置?！　“凑铡掇k法》中的管理條例，將對區(qū)分所有建筑物內的停車位進行分類，主要分成配建停車位和增設停車位兩大類。物業(yè)不能單方面調整收費，物業(yè)服務企業(yè)可以直接依據(jù)新的指導標準調整收費標準嗎？答：按照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)調整收費標準必須經(jīng)業(yè)主大會同意。新辦法前已約定者收費照舊，對實施前已確定收費標準的，如何規(guī)定？答：新政策實施前，物業(yè)建設單位已與業(yè)主在購房合同中約定前期物業(yè)服務收費標準的，物業(yè)服務收費標準按合同執(zhí)行。物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起15個工作日內，將物業(yè)服務收費標準提交物業(yè)所在地的區(qū)物價分局備案。物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起15個工作日內，將物業(yè)服務收費標準提交物業(yè)所在地的區(qū)物價分局備案。同一小區(qū)，選擇不同的物業(yè)服務企業(yè)，收費標準不同；選擇不同的服務深度，收費標準不同；不同的小區(qū)，共用設施設備、園林綠化等硬件配置不同，收費標準也不同；即使在小區(qū)硬件設施及服務水平完全一致的情況下，小區(qū)規(guī)模的大小也會影響收費標準。未經(jīng)市物價局核定的，不得超出《指導標準》的最高收費標準?！靶抡咦鳛榍捌谖飿I(yè)收費的政府指導價標準是一個很大的亮點”，物價部門負責人告訴記者，近年來一些開發(fā)商在賣新房的時候，趁機捆綁物管企業(yè)以及高額的物業(yè)管理費用。在收費水平上，新的收費指導標準根據(jù)物業(yè)管理成本情況、市場變化等因素，對現(xiàn)行收費標準作出適當調整。新指導標準，比現(xiàn)行標準上調30%和20%；，比現(xiàn)行標準下調13%和27%.收費指導標準改為菜單式深圳現(xiàn)行的收費指導標準是區(qū)分多層住宅和高層住宅兩種住宅物業(yè)類型，每個物業(yè)管理類型分成四個收費等級，每個收費等級有收費指導標準和對應的服務內容。昨日，深圳市物價局聯(lián)合市國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準》，并對其進行了詳盡解釋?！　∵`規(guī)最高罰20萬元　　與出售房地產(chǎn)一樣，物業(yè)服務企業(yè)也不得利用虛假的或者使人誤解的標價內容及方式進行價格欺詐，不得在標價之外收取任何未予標明的費用?！　∈形飪r局強調，物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的，也必須明碼標價。 　　提供家政服務也要標價 　　市物價局規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供服務，應當實行明碼標價；物業(yè)服務企業(yè)須將物業(yè)服務標準通過公示欄、標價牌、手冊等方式向業(yè)主公示，并在經(jīng)營場所或收費地點的醒目位置公開標示價格和服務收費標準。對于集體土地上的房屋，依照現(xiàn)有法律規(guī)定無法辦理產(chǎn)權證，北京將成立專門的工作組分類處理。 ■產(chǎn)權登記遺留問題 集中清理 陳剛在報告中特別提到了加快解決拆遷安置用房產(chǎn)權辦理等歷史遺留問題。 北京市建委物業(yè)管理處處長趙成在接受記者采訪時表示，街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要起監(jiān)督的作用，在房屋交付使用前，街道應參與考察項目配套設施等是否到位，業(yè)主入住后能否享受到應有的服務。昨天（10月30日），在市十二屆人大常委會第39次會議上，副市長陳剛報告了“規(guī)范物業(yè)管理議案辦理情況”，透露物業(yè)管理將納入社區(qū)建設，街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)將參與到新建住宅項目的交付驗收。服務不到位，有的盲目追求利潤，收費至上，收費與服務不相符。此外，公攤面積劃分不明確，市政基礎設施不配套、服務供應不到位造成業(yè)主生活不便。 ●問題二：不少小區(qū)業(yè)主家的水電氣熱費都是由物業(yè)公司代收，容易造成物業(yè)把售水、售電等事項當作催繳物業(yè)服務費的手段。業(yè)主委員會不成立將導致很多物業(yè)服務無法開展。　　至于開征物業(yè)稅能否起到抑制房價的作用，具體還要看將要出臺的物業(yè)稅是一種怎樣的征收辦法，才能預計其效果?！　≌魇瘴飿I(yè)稅本身帶有調節(jié)貧富的目的，大家都覺得要強化和諧社會觀念，多占有資源自然應該多付出相應的代價。因為開征物業(yè)稅需要具備很多相關條件，首先要想清楚征收對象，還有不同的物業(yè)雙軌制問題怎么處理，征收稅基是怎樣的情況，土地出讓金和物業(yè)稅之間的關系又怎么理清楚，還有我們的征詢系統(tǒng)等，這是一個浩大的系統(tǒng)工程。我認為對于那些擁有兩套以上住房或房屋面積大大超標的也不能放過，而一般家庭的非營業(yè)性房產(chǎn)則需區(qū)別對待。林永泉：需要突破口　　空轉實勢必觸動一些既得利益者的奶酪，因此要實轉很難。獨棟別墅的土地利用率低，因此應該承擔相應的物業(yè)稅費，而且這種費率完全可以在土地拍賣時就一并收取。 物業(yè)稅征收應該從別墅和豪宅開始？　　據(jù)媒體報道，財政部財政科學研究所所長賈康日前在“第八屆中國宏觀經(jīng)濟運行與政策論壇”上表示，物業(yè)稅的試點范圍已從六處擴大到十處，總體的發(fā)展趨勢是漸進的，但是應該盡可能把漸進過程推快一點。中國樓市徹底顛覆開征“物業(yè)稅”后的房地產(chǎn)市場將徹底顛覆“房款高”的現(xiàn)狀，成為“買房容易養(yǎng)房難”的狀態(tài)。也就是說，房屋價值如果提升了，則購房者在持有環(huán)節(jié)中將背負重稅，若是用于投資用途的，出租的費用趕不上交納的稅費，投資回報期大大延長。而投資需求旺盛又是市場需求的一部分，抑制投資一直是宏觀調控的重要一步。普通商品房價格中，稅費、開發(fā)商利潤是房價的主要組成部分，其中稅費包括開發(fā)商的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。但是“物業(yè)稅”一旦開始征收，其效應絕不只體現(xiàn)于對于房價的抑制上。（來源：新京報）征收“物業(yè)稅” 將徹底顛覆中國房價房價在中央政府的“調控組合拳”下依然“高燒不止”，一些城市已經(jīng)嚴重超出了普通消費者的接受范圍，甚至開始影響社會和諧問題。 但物業(yè)稅的實施效果還需要看其征收的力度大小,所以,即使開征物業(yè)稅,也不一定導致房屋價格下降,“比如,如果物業(yè)稅的適用稅率低,每年每套房子平均只需繳納一、二千元,那么相對于房價上漲所帶來的好處,仍是微不足道的”?！狈V認為,開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房,也有利于減少奢侈品需求。 從技術角度看,物業(yè)稅改革關鍵在計稅依據(jù)的調整,按照國際慣例,評稅價格應作為計稅依據(jù)。從現(xiàn)在的情況看,作為房地產(chǎn)保有稅的物業(yè)稅,有望將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,按年征收物業(yè)稅。業(yè)內人士認為,開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本,對投資和投資性需求的抑制作用較大。 明年擬實施“空轉實”試點 雖然目前有市場人士預計,隨著物業(yè)稅“空轉”城市增加到10個,明年全面開征的可能性加大,但業(yè)內權威人士指出,根據(jù)目前進行的房地產(chǎn)模擬評稅試點情況,明年將會選擇部分試點城市進行“實轉”,即進行征收試點,而全面征收仍需要更充分的準備。2007年又批準河南、安徽、福建、大連四個地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點范圍。目 錄【政策導向】 4國稅總局積極穩(wěn)妥進行物業(yè)稅出臺前準備工作 4物業(yè)稅擬明年選部分試點城市進行實轉 5征收“物業(yè)稅” 將徹底顛覆中國房價 7物業(yè)稅征收應該從別墅和豪宅開始？ 10【地方動態(tài)】 13北京：物業(yè)管理四大問題有了明確的解決方案 13廣州：物管收費也要明碼標價 17深圳：住宅物業(yè)管理費標準總體下調 18深圳：停車位將有“房產(chǎn)證” 23天津：四大管理模式共存 舊區(qū)物業(yè)管理提升老房價值 26成都：共有收益引發(fā)物管行業(yè)調整 29蘭州物權第一案：業(yè)委會“炒”掉物業(yè)成被告 33廈門:物業(yè)擬推最低服務標準和收費 36邯鄲:首家招標前期物業(yè)公司產(chǎn)生 37【經(jīng)營指導】 39如何進行商鋪的物業(yè)管理 39如何發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的作用 60多樣化物業(yè)需要多樣化物業(yè)管理模式 65關于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考 69物業(yè)管理企業(yè)的設備管理 74智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理 77物業(yè)管理服務品質的評價 80小區(qū)管理處籌備方案 87前期物業(yè)管理招投標應建立回避制度 91【知識學習】 96ISO給物業(yè)管理帶來的價值 96淺析物業(yè)管理的前期介入 98物管公司在住宅分戶驗收中的地位與作用 103【案例解析】 108物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾究竟在何處？ 108業(yè)戶利益重于一切 112樓上漏水遷怒于物業(yè)公司 業(yè)主拒交物業(yè)費敗訴 115物業(yè)管理不當引起的法律糾紛案 116有限責任,無限權利?——物業(yè)管理糾紛案件的法理分析 118業(yè)主大會選聘物業(yè)公司經(jīng)典案例 121早期介入和前期物業(yè)管理案例分析 124【政策導向】國稅總局積極穩(wěn)妥進行物業(yè)稅出臺前準備工作國家稅務總局相關負責人10月12日在稅務總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作?！吨R學習》一欄摘錄了《ISO給物業(yè)管理帶來的價值》、《物業(yè)管理的前期介入》等三篇文章，有一定的理論參考價值。在第一部分《政策法規(guī)》中，可以從中窺探相關動態(tài)。物業(yè)稅征收政策將如何施行，會不會真正起到穩(wěn)定房價的作用，種種猜測和疑問只有在政策法規(guī)出臺以后方能知曉。其中不乏有指導意義和借鑒意義的方法、措施。本期內容較多，時間倉促，難免有疏漏和不當之處，希望大家諒解，如發(fā)現(xiàn)問題請及時指正。這位負責人表示,從2003年起，稅務總局和財政部先后批準了北京、江蘇、深圳等六個省市作為試點先行單位，進行房地產(chǎn)模擬評稅試點。 據(jù)悉,目前,物業(yè)已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個省市進行房地產(chǎn)模擬評稅試點。不動產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅,屬于持有稅。 空轉、實轉完善征收框架 業(yè)內專家介紹,物業(yè)稅在部分城市空轉,以及將要進行的實轉將逐步完善物業(yè)稅的基本框架。但物業(yè)稅需要制度、技術、人員專業(yè)技能和信息化等方面的條件,還需積極研究?！按蠹叶枷胫磥韮r格上漲帶來的好處,同時又不支付物業(yè)持有成本,這就鼓勵了投資性需求的膨脹?！伴_征房地產(chǎn)稅,能夠引導地方政府增加基礎設施,提供更多公共服務,改進區(qū)域環(huán)境,從房地產(chǎn)價格升值中獲得更多收益”,業(yè)內專家指出。 國家稅務總局副局長宋蘭曾介紹,我國房地產(chǎn)稅制需進一步改革和完善,即通過穩(wěn)步推行物業(yè)稅來取代目前在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 商品房價必降無疑 政府對房地產(chǎn)的調控措施從金融、行政等方式出發(fā)，卻未真正撼動房價的根本構成，也未能真正改變市場上的供需矛盾。而在這個賣方市場的條件下，這些稅費都將加入到房價內轉嫁于購房者，房價如此之高與高額的稅費是分不開的。市場供求關系扭轉房價能夠在調控之下保持繼續(xù)上漲的勢頭，根本原因就是市場上的供求關系嚴重失衡。因為“物業(yè)稅”則是以房屋價值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。當非剛性需求減少，市場供應量不變的情況下，那些有著自住需求的人群則將成為真正的需求，市場上的供需關系將趨于平衡，購房者也將理性對待房地產(chǎn)消費。但我國地域廣大，區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權管理情況復雜，物業(yè)稅的征收還需要更加完善的制度和先進科學的管理方式，所以開征“物業(yè)稅”任重而道遠。但是，空轉和實際運轉確實是兩個完全不同的概念，那么，究竟會不會在一個城市開始真實運轉呢？會從別墅和豪宅開始真正運轉嗎？大眾評判臺　　勵?。翰僮饔须y度　　支持對獨棟別墅開征物業(yè)稅。所以物業(yè)稅征收的操作難度很大。獨棟別墅和豪宅當然應在被征之列。這會有一個較長的準備期。因為物業(yè)稅征收是一個系統(tǒng)工程，涉及很多部門、諸多因素，所以才要有空轉試點，就是在探討不同的模式，看哪種更合適?！　∧壳翱辙D試點城市已經(jīng)增加到10個，從這10個城市的分布就可以看出其特點，既有超大城市，又有中小城市，有發(fā)達城市也有發(fā)展相對落后的城市，其實這也是想從中找出最優(yōu)的模式，充分考慮各地區(qū)的不同情況。 ●問題一：目前，全市3200個住宅項目中，成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)委會的只有574個，%，還不到兩成。今年年內將出臺業(yè)主大會成立和運作指導規(guī)則、物業(yè)服務合同示范文本等規(guī)章，明年上半年出臺物業(yè)管理項目負責人管理辦法。 ●問題三：在檢查中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商擅自更改規(guī)劃，導致住房質量不合格、銷售面積縮水等問題損害業(yè)主權益。 ●問題四：部分物業(yè)企業(yè)服務意識淡薄，仍以“管理者”自居，服務態(tài)度差，甚至有野蠻粗暴的做法。 權威表態(tài) ■街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)