【正文】 設(shè)施的維護(hù)等工作，并支付管理、維修、保潔、護(hù)衛(wèi)、綠化等人員的工資，如果沒有共有部分的收益作補(bǔ)充，僅靠物管費(fèi)是很難支撐物管公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)的。雖然這起官司目前尚無最終定論，但這起案例卻說明業(yè)主在這方面的自我維權(quán)意識(shí)已開始覺醒，也給其他小區(qū)業(yè)主和物管公司上了很好的一課。用一位資深物管人士的話來說，這部條例帶給成都市物管行業(yè)的將會(huì)是一場(chǎng)不小的沖擊。從2003年開始實(shí)施的舊樓區(qū)綜合整修，包括十大項(xiàng)內(nèi)容，主要指拆除舊樓群中的違章建筑和違章廳房、清潔小區(qū)和樓道衛(wèi)生、實(shí)施綠化、整修小區(qū)道路、安裝路燈樓道燈、粉刷外部樓體，有條件的還要配置社區(qū)活動(dòng)用房等。在南開區(qū)，像懷慶里一樣實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理的小區(qū)已達(dá)69個(gè)，管理面積370萬平方米，受益住戶達(dá)到4萬余戶。最后是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同：舊區(qū)物業(yè)費(fèi)按照市物價(jià)局批復(fù)的文件規(guī)定?！　⌒屡f住宅小區(qū)物管有嘛不同　　據(jù)市房管局物業(yè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，新舊物業(yè)小區(qū)在物業(yè)管理上共有四大不同。　　通過舊小區(qū)整修，彌補(bǔ)了物業(yè)本身品質(zhì)的不足，加之實(shí)施物業(yè)管理，房產(chǎn)增值是必然的?！　∑髽I(yè)產(chǎn)單位自管模式。紅橋區(qū)、河?xùn)|區(qū)推行這種管理模式。 　　本市舊區(qū)物業(yè)管理主要存在以下四種模式：　　房管部門牽頭管理的模式。但同時(shí)曹先生也擔(dān)心實(shí)施該措施后會(huì)導(dǎo)致車位掌握在少數(shù)人手里，如此就極有可能使車位變得愈加昂貴，增加用車成本。要有影響的可能是出讓車位的部分人士?！倍焚|(zhì)汽車的王副理則認(rèn)為，《辦法》對(duì)于打算購車的朋友可能會(huì)產(chǎn)生一些影響，如果買車位的價(jià)格與買車價(jià)格相當(dāng)，部分人會(huì)產(chǎn)生遲疑。增設(shè)停車位的承租人可為該建筑物區(qū)分所有權(quán)人以外的第三人，即增設(shè)停車位可租給小區(qū)以外的人使用，而配建停車位的承租人則僅限于小區(qū)業(yè)主。在過戶轉(zhuǎn)讓方面，除時(shí)鐘停車位外的配建停車位和增設(shè)停車位都可依據(jù)土地使用權(quán)出讓合同的約定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但配建停車位的受讓對(duì)象僅限于本建筑物的區(qū)分所有權(quán)人（即只限于該小區(qū)內(nèi)業(yè)主），而增設(shè)停車位的轉(zhuǎn)讓則必須首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要方可另行處置?！　“凑铡掇k法》中的管理?xiàng)l例，將對(duì)區(qū)分所有建筑物內(nèi)的停車位進(jìn)行分類，主要分成配建停車位和增設(shè)停車位兩大類。物業(yè)不能單方面調(diào)整收費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接依據(jù)新的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嗎？答：按照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。新辦法前已約定者收費(fèi)照舊，對(duì)實(shí)施前已確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，如何規(guī)定？答：新政策實(shí)施前，物業(yè)建設(shè)單位已與業(yè)主在購房合同中約定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按合同執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15個(gè)工作日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提交物業(yè)所在地的區(qū)物價(jià)分局備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15個(gè)工作日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提交物業(yè)所在地的區(qū)物價(jià)分局備案。同一小區(qū)，選擇不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同；選擇不同的服務(wù)深度，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同；不同的小區(qū)，共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化等硬件配置不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同；即使在小區(qū)硬件設(shè)施及服務(wù)水平完全一致的情況下，小區(qū)規(guī)模的大小也會(huì)影響收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。未經(jīng)市物價(jià)局核定的，不得超出《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！靶抡咦鳛榍捌谖飿I(yè)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)很大的亮點(diǎn)”，物價(jià)部門負(fù)責(zé)人告訴記者，近年來一些開發(fā)商在賣新房的時(shí)候，趁機(jī)捆綁物管企業(yè)以及高額的物業(yè)管理費(fèi)用。在收費(fèi)水平上，新的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)管理成本情況、市場(chǎng)變化等因素，對(duì)現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出適當(dāng)調(diào)整。新指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)30%和20%；，比現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)13%和27%.收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)改為菜單式深圳現(xiàn)行的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)是區(qū)分多層住宅和高層住宅兩種住宅物業(yè)類型，每個(gè)物業(yè)管理類型分成四個(gè)收費(fèi)等級(jí)，每個(gè)收費(fèi)等級(jí)有收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。昨日，深圳市物價(jià)局聯(lián)合市國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，并對(duì)其進(jìn)行了詳盡解釋?！　∵`規(guī)最高罰20萬元　　與出售房地產(chǎn)一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不得利用虛假的或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容及方式進(jìn)行價(jià)格欺詐，不得在標(biāo)價(jià)之外收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用?！　∈形飪r(jià)局強(qiáng)調(diào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，也必須明碼標(biāo)價(jià)。 　　提供家政服務(wù)也要標(biāo)價(jià) 　　市物價(jià)局規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)須將物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)通過公示欄、標(biāo)價(jià)牌、手冊(cè)等方式向業(yè)主公示，并在經(jīng)營場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)的醒目位置公開標(biāo)示價(jià)格和服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于集體土地上的房屋，依照現(xiàn)有法律規(guī)定無法辦理產(chǎn)權(quán)證，北京將成立專門的工作組分類處理。 ■產(chǎn)權(quán)登記遺留問題 集中清理 陳剛在報(bào)告中特別提到了加快解決拆遷安置用房產(chǎn)權(quán)辦理等歷史遺留問題。 北京市建委物業(yè)管理處處長(zhǎng)趙成在接受記者采訪時(shí)表示，街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要起監(jiān)督的作用，在房屋交付使用前，街道應(yīng)參與考察項(xiàng)目配套設(shè)施等是否到位，業(yè)主入住后能否享受到應(yīng)有的服務(wù)。昨天（10月30日），在市十二屆人大常委會(huì)第39次會(huì)議上，副市長(zhǎng)陳剛報(bào)告了“規(guī)范物業(yè)管理議案辦理情況”，透露物業(yè)管理將納入社區(qū)建設(shè)，街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)將參與到新建住宅項(xiàng)目的交付驗(yàn)收。服務(wù)不到位，有的盲目追求利潤，收費(fèi)至上，收費(fèi)與服務(wù)不相符。此外，公攤面積劃分不明確，市政基礎(chǔ)設(shè)施不配套、服務(wù)供應(yīng)不到位造成業(yè)主生活不便。 ●問題二：不少小區(qū)業(yè)主家的水電氣熱費(fèi)都是由物業(yè)公司代收，容易造成物業(yè)把售水、售電等事項(xiàng)當(dāng)作催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的手段。業(yè)主委員會(huì)不成立將導(dǎo)致很多物業(yè)服務(wù)無法開展?！　≈劣陂_征物業(yè)稅能否起到抑制房?jī)r(jià)的作用，具體還要看將要出臺(tái)的物業(yè)稅是一種怎樣的征收辦法，才能預(yù)計(jì)其效果?！　≌魇瘴飿I(yè)稅本身帶有調(diào)節(jié)貧富的目的，大家都覺得要強(qiáng)化和諧社會(huì)觀念，多占有資源自然應(yīng)該多付出相應(yīng)的代價(jià)。因?yàn)殚_征物業(yè)稅需要具備很多相關(guān)條件，首先要想清楚征收對(duì)象，還有不同的物業(yè)雙軌制問題怎么處理，征收稅基是怎樣的情況，土地出讓金和物業(yè)稅之間的關(guān)系又怎么理清楚，還有我們的征詢系統(tǒng)等，這是一個(gè)浩大的系統(tǒng)工程。我認(rèn)為對(duì)于那些擁有兩套以上住房或房屋面積大大超標(biāo)的也不能放過，而一般家庭的非營業(yè)性房產(chǎn)則需區(qū)別對(duì)待。林永泉：需要突破口　　空轉(zhuǎn)實(shí)勢(shì)必觸動(dòng)一些既得利益者的奶酪，因此要實(shí)轉(zhuǎn)很難。獨(dú)棟別墅的土地利用率低，因此應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)稅費(fèi)，而且這種費(fèi)率完全可以在土地拍賣時(shí)就一并收取。 物業(yè)稅征收應(yīng)該從別墅和豪宅開始？　　據(jù)媒體報(bào)道，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康日前在“第八屆中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”上表示，物業(yè)稅的試點(diǎn)范圍已從六處擴(kuò)大到十處，總體的發(fā)展趨勢(shì)是漸進(jìn)的，但是應(yīng)該盡可能把漸進(jìn)過程推快一點(diǎn)。中國樓市徹底顛覆開征“物業(yè)稅”后的房地產(chǎn)市場(chǎng)將徹底顛覆“房款高”的現(xiàn)狀，成為“買房容易養(yǎng)房難”的狀態(tài)。也就是說，房屋價(jià)值如果提升了，則購房者在持有環(huán)節(jié)中將背負(fù)重稅，若是用于投資用途的，出租的費(fèi)用趕不上交納的稅費(fèi)，投資回報(bào)期大大延長(zhǎng)。而投資需求旺盛又是市場(chǎng)需求的一部分，抑制投資一直是宏觀調(diào)控的重要一步。普通商品房?jī)r(jià)格中，稅費(fèi)、開發(fā)商利潤是房?jī)r(jià)的主要組成部分，其中稅費(fèi)包括開發(fā)商的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。但是“物業(yè)稅”一旦開始征收，其效應(yīng)絕不只體現(xiàn)于對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制上。（來源：新京報(bào)）征收“物業(yè)稅” 將徹底顛覆中國房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)在中央政府的“調(diào)控組合拳”下依然“高燒不止”，一些城市已經(jīng)嚴(yán)重超出了普通消費(fèi)者的接受范圍，甚至開始影響社會(huì)和諧問題。 但物業(yè)稅的實(shí)施效果還需要看其征收的力度大小,所以,即使開征物業(yè)稅,也不一定導(dǎo)致房屋價(jià)格下降,“比如,如果物業(yè)稅的適用稅率低,每年每套房子平均只需繳納一、二千元,那么相對(duì)于房?jī)r(jià)上漲所帶來的好處,仍是微不足道的”。”樊綱認(rèn)為,開征物業(yè)稅將有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房,也有利于減少奢侈品需求。 從技術(shù)角度看,物業(yè)稅改革關(guān)鍵在計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整,按照國際慣例,評(píng)稅價(jià)格應(yīng)作為計(jì)稅依據(jù)。從現(xiàn)在的情況看,作為房地產(chǎn)保有稅的物業(yè)稅,有望將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并,按年征收物業(yè)稅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,開征物業(yè)稅直接增加了需求方持有房地產(chǎn)的成本,對(duì)投資和投資性需求的抑制作用較大。 明年擬實(shí)施“空轉(zhuǎn)實(shí)”試點(diǎn) 雖然目前有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì),隨著物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”城市增加到10個(gè),明年全面開征的可能性加大,但業(yè)內(nèi)權(quán)威人士指出,根據(jù)目前進(jìn)行的房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)情況,明年將會(huì)選擇部分試點(diǎn)城市進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”,即進(jìn)行征收試點(diǎn),而全面征收仍需要更充分的準(zhǔn)備。2007年又批準(zhǔn)河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。目 錄【政策導(dǎo)向】 4國稅總局積極穩(wěn)妥進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前準(zhǔn)備工作 4物業(yè)稅擬明年選部分試點(diǎn)城市進(jìn)行實(shí)轉(zhuǎn) 5征收“物業(yè)稅” 將徹底顛覆中國房?jī)r(jià) 7物業(yè)稅征收應(yīng)該從別墅和豪宅開始？ 10【地方動(dòng)態(tài)】 13北京：物業(yè)管理四大問題有了明確的解決方案 13廣州：物管收費(fèi)也要明碼標(biāo)價(jià) 17深圳：住宅物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總體下調(diào) 18深圳：停車位將有“房產(chǎn)證” 23天津：四大管理模式共存 舊區(qū)物業(yè)管理提升老房?jī)r(jià)值 26成都：共有收益引發(fā)物管行業(yè)調(diào)整 29蘭州物權(quán)第一案：業(yè)委會(huì)“炒”掉物業(yè)成被告 33廈門:物業(yè)擬推最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi) 36邯鄲:首家招標(biāo)前期物業(yè)公司產(chǎn)生 37【經(jīng)營指導(dǎo)】 39如何進(jìn)行商鋪的物業(yè)管理 39如何發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的作用 60多樣化物業(yè)需要多樣化物業(yè)管理模式 65關(guān)于住宅小區(qū)前期物業(yè)管理的思考 69物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理 74智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理 77物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的評(píng)價(jià) 80小區(qū)管理處籌備方案 87前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)建立回避制度 91【知識(shí)學(xué)習(xí)】 96ISO給物業(yè)管理帶來的價(jià)值 96淺析物業(yè)管理的前期介入 98物管公司在住宅分戶驗(yàn)收中的地位與作用 103【案例解析】 108物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾究竟在何處？ 108業(yè)戶利益重于一切 112樓上漏水遷怒于物業(yè)公司 業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)敗訴 115物業(yè)管理不當(dāng)引起的法律糾紛案 116有限責(zé)任,無限權(quán)利?——物業(yè)管理糾紛案件的法理分析 118業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司經(jīng)典案例 121早期介入和前期物業(yè)管理案例分析 124【政策導(dǎo)向】國稅總局積極穩(wěn)妥進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前準(zhǔn)備工作國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人10月12日在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。《知識(shí)學(xué)習(xí)》一欄摘錄了《ISO給物業(yè)管理帶來的價(jià)值》、《物業(yè)管理的前期介入》等三篇文章，有一定的理論參考價(jià)值。在第一部分《政策法規(guī)》中，可以從中窺探相關(guān)動(dòng)態(tài)。物業(yè)稅征收政策將如何施行，會(huì)不會(huì)真正起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，種種猜測(cè)和疑問只有在政策法規(guī)出臺(tái)以后方能知曉。其中不乏有指導(dǎo)意義和借鑒意義的方法、措施。本期內(nèi)容較多，時(shí)間倉促，難免有疏漏和不當(dāng)之處，希望大家諒解，如發(fā)現(xiàn)問題請(qǐng)及時(shí)指正。這位負(fù)責(zé)人表示,從2003年起，稅務(wù)總局和財(cái)政部先后批準(zhǔn)了北京、江蘇、深圳等六個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。 據(jù)悉,目前,物業(yè)已經(jīng)在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這10個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅,屬于持有稅。 空轉(zhuǎn)、實(shí)轉(zhuǎn)完善征收框架 業(yè)內(nèi)專家介紹,物業(yè)稅在部分城市空轉(zhuǎn),以及將要進(jìn)行的實(shí)轉(zhuǎn)將逐步完善物業(yè)稅的基本框架。但物業(yè)稅需要制度、技術(shù)、人員專業(yè)技能和信息化等方面的條件,還需積極研究?！按蠹叶枷胫磥韮r(jià)格上漲帶來的好處,同時(shí)又不支付物業(yè)持有成本,這就鼓勵(lì)了投資性需求的膨脹?！伴_征房地產(chǎn)稅,能夠引導(dǎo)地方政府增加基礎(chǔ)設(shè)施,提供更多公共服務(wù),改進(jìn)區(qū)域環(huán)境,從房地產(chǎn)價(jià)格升值中獲得更多收益”,業(yè)內(nèi)專家指出。 國家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)宋蘭曾介紹,我國房地產(chǎn)稅制需進(jìn)一步改革和完善,即通過穩(wěn)步推行物業(yè)稅來取代目前在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 商品房?jī)r(jià)必降無疑 政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施從金融、行政等方式出發(fā)，卻未真正撼動(dòng)房?jī)r(jià)的根本構(gòu)成，也未能真正改變市場(chǎng)上的供需矛盾。而在這個(gè)賣方市場(chǎng)的條件下，這些稅費(fèi)都將加入到房?jī)r(jià)內(nèi)轉(zhuǎn)嫁于購房者，房?jī)r(jià)如此之高與高額的稅費(fèi)是分不開的。市場(chǎng)供求關(guān)系扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)能夠在調(diào)控之下保持繼續(xù)上漲的勢(shì)頭，根本原因就是市場(chǎng)上的供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。因?yàn)椤拔飿I(yè)稅”則是以房屋價(jià)值為稅基的，是隨著房屋市值變化而改變的。當(dāng)非剛性需求減少，市場(chǎng)供應(yīng)量不變的情況下，那些有著自住需求的人群則將成為真正的需求，市場(chǎng)上的供需關(guān)系將趨于平衡，購房者也將理性對(duì)待房地產(chǎn)消費(fèi)。但我國地域廣大，區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜，物業(yè)稅的征收還需要更加完善的制度和先進(jìn)科學(xué)的管理方式，所以開征“物業(yè)稅”任重而道遠(yuǎn)。但是，空轉(zhuǎn)和實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)確實(shí)是兩個(gè)完全不同的概念，那么，究竟會(huì)不會(huì)在一個(gè)城市開始真實(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)呢？會(huì)從別墅和豪宅開始真正運(yùn)轉(zhuǎn)嗎？大眾評(píng)判臺(tái)　　勵(lì)?。翰僮饔须y度　　支持對(duì)獨(dú)棟別墅開征物業(yè)稅。所以物業(yè)稅征收的操作難度很大。獨(dú)棟別墅和豪宅當(dāng)然應(yīng)在被征之列。這會(huì)有一個(gè)較長(zhǎng)的準(zhǔn)備期。因?yàn)槲飿I(yè)稅征收是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及很多部門、諸多因素，所以才要有空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，就是在探討不同的模式，看哪種更合適。　　目前空轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市已經(jīng)增加到10個(gè)，從這10個(gè)城市的分布就可以看出其特點(diǎn)，既有超大城市，又有中小城市，有發(fā)達(dá)城市也有發(fā)展相對(duì)落后的城市，其實(shí)這也是想從中找出最優(yōu)的模式，充分考慮各地區(qū)的不同情況。 ●問題一：目前，全市3200個(gè)住宅項(xiàng)目中，成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的只有574個(gè)，%，還不到兩成。今年年內(nèi)將出臺(tái)業(yè)主大會(huì)成立和運(yùn)作指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同示范文本等規(guī)章，明年上半年出臺(tái)物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人管理辦法。 ●問題三：在檢查中發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商擅自更改規(guī)劃，導(dǎo)致住房質(zhì)量不合格、銷售面積縮水等問題損害業(yè)主權(quán)益。 ●問題四：部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)淡薄，仍以“管理者”自居，服務(wù)態(tài)度差，甚至有野蠻粗暴的做法。 權(quán)威表態(tài) ■街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)