【文章內容簡介】 間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。不同點：新31號文對扣除項目原則規(guī)定更加清楚。（二）下列項目按以下規(guī)定進行扣除：已銷開發(fā)產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本247。總可售面積已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本第十四條 已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本247。成本對象總可售面積　　已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本共同點：可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本計算公式相同。不同點：新31號文確定的可售面積單位工程成本計算公式中的分母在原31號文確定的公式中的分母“總可售面積”前加了定語“成本對象”，這樣更加工吻。維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據實扣除。相同點：維修費用的扣除范圍相同。不同點：單列條款，表述更加準確。共用部位、共用設施設備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。不同點：新31號文取消“代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除”規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：（1）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。（2）屬于營利性的，或產權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：　　(一)屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。　　(二)屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。相同點：配套設施的處理規(guī)定相同。不同點：新31號文將“停車場庫”建造單列為第三十三條，不再按照是否屬于營利性標準劃分，并作了明確規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設完工后，出售的，按建造開發(fā)產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。相同點：建造的設施項目相同。合資建設收到的經濟補償可直接抵扣項目建造成本，抵扣后的差額調整當期應納稅所得額。不同點：新31號文取消原31號文中第（1）點。保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據實扣除。第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據實扣除。相同點：保證金的核算、扣除口徑相同。第二十條 企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據實扣除。不同點：新31號文增加條款。1利息。按以下規(guī)定進行處理：（1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務費用直接扣除。（2）開發(fā)企業(yè)向金融機構統(tǒng)一借款后轉借集團內部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除。（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關聯企業(yè)的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。第二十一條　企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理： （一）企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。相同點：財務費用性質的借款費用可直接在稅前扣除；成員企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。不同點：新31號文規(guī)定借款費用按“企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配”，對屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。新31號文規(guī)定借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件的，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用。新31號文在此取消了有關關聯企業(yè)借入資金利息支出條款，對涉及關聯關系的利息支出問題應該統(tǒng)一按《財政部國家稅務總局關于企業(yè)關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》（國稅發(fā)[2008]121號）執(zhí)行。1土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。第二十二條　企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規(guī)定在稅前扣除。共同點：規(guī)定企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規(guī)定在稅前扣除。不同點：新31號文取消了原31號文關于土地閑置費規(guī)定。1成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規(guī)定扣除。第二十三條 企業(yè)開發(fā)產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。共同點：對企業(yè)開發(fā)產品整體報廢或毀損，其凈損失準予在稅前扣除。不同點：新31號文要求對其凈損失按有關規(guī)定審核確認。1折舊。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品轉作固定資產的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。第二十四條 企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。不同點：新31號文規(guī)定自用開發(fā)產品的折舊費用扣除更具操作性，并且明確規(guī)定了一個時間尺度。十二、計稅成本的核算第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產品（包括固定資產，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。不同點：新31號文增加條款，對計稅成本進行原則定義。八、關于開發(fā)產品成本、費用的扣除問題（一）開發(fā)企業(yè)在結算開發(fā)產品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理：開發(fā)產品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。開發(fā)產品必須按一般經營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。