【文章內(nèi)容簡介】 .............................................錯誤！未定義書簽。. 個人住房貸款 ...................................................................錯誤！未定義書簽。. 個人住房貸款的種類 .......................................................錯誤！未定義書簽。. 住房按揭貸款 ...................................................................錯誤！未定義書簽。. 辦理個人住房貸款業(yè)務的銀行 .......................................錯誤！未定義書簽。. 個人住房貸款發(fā)放對象 ...................................................錯誤！未定義書簽。. 申請個人住房貸款需具備的條件 ...................................錯誤！未定義書簽。. 個人住房貸款的期限和利率 ...........................................錯誤！未定義書簽。. 申請個人住房貸款的大致程序 .......................................錯誤！未定義書簽。. 申請個人住房貸款需提供的材料 ...................................錯誤！未定義書簽。. 個人住房貸款的發(fā)放數(shù)量 ...............................................錯誤！未定義書簽。. 個人住房貸款的擔保方式 ...............................................錯誤！未定義書簽。. 可作為個人住房貸款的抵押物 .......................................錯誤！未定義書簽。. 個人住房貸款的保證 .......................................................錯誤！未定義書簽。. 申請個人住房貸款需辦理的手續(xù) ...................................錯誤！未定義書簽。. 個人住房貸款的提取 .......................................................錯誤！未定義書簽。. 個人住房貸款的償還 .......................................................錯誤！未定義書簽。. 辦理個人住房貸款的注意事項 .......................................錯誤！未定義書簽。. 各銀行辦理個人住房貸款的具體手續(xù) ...........................錯誤！未定義書簽。 11． 12．公積金支取程序？ 11． 13．購房稅率如何界定？、住宅使用說明書和質(zhì)量保證書 ...................................................錯誤！未定義書簽。. 購房合同 .........................................................................................錯誤！未定義書簽。. 住宅使用說明書 .............................................................................錯誤！未定義書簽。. 住宅質(zhì)量保證書 .............................................................................錯誤！未定義書簽。 ...................................................................................錯誤！未定義書簽。. 智能住宅功能及發(fā)展 .....................................................................錯誤！未定義書簽。. 智能住宅產(chǎn)生的背景 ............................................................錯誤！未定義書簽。. 智能住宅的功能 ....................................................................錯誤！未定義書簽。. 發(fā)展前景 ................................................................................錯誤！未定義書簽。. 二十一世紀居住小區(qū) .....................................................................錯誤！未定義書簽。. 優(yōu)美的環(huán)境 ............................................................................錯誤！未定義書簽。. 建筑功能要齊全。 ................................................................錯誤！未定義書簽。. 配套設施要到位 ....................................................................錯誤！未定義書簽。. 科技先導要貫徹 ....................................................................錯誤！未定義書簽。. 物業(yè)管理要規(guī)范 ....................................................................錯誤！未定義書簽。. 住宅性能認定制度 .........................................................................錯誤！未定義書簽。. 認定內(nèi)容 ................................................................................錯誤！未定義書簽。. 認定程序 ................................................................................錯誤！未定義書簽。. 認定的變更與撤銷 ................................................................錯誤！未定義書簽。 .......................................................錯誤！未定義書簽。. 常用名詞解釋 .................................................................................錯誤！未定義書簽。. 客戶關心問題參考材料 .................................................................錯誤！未定義書簽。15．現(xiàn)場模擬訓練？ 15．1銷售代表現(xiàn)場互動訓練 15．2公司領導現(xiàn)場抽查訓練 15．3培訓總結（中英對照）16．1住宅物業(yè)類（Residential flat）16．2樓花（property under construction）16．3 商鋪（retail shop）16．4 條件磋商（term negotiation）16．5 法定協(xié)議16．6 按揭（mortgate loan）16．7 約見律師（appointment with the solicitor ）1. 公司情況介紹2. 形式、政策、與企業(yè)應對. 2022年上半年商品房供求狀況和價格走勢據(jù)中房指數(shù)，2022年全國在房地產(chǎn)行業(yè)狀況：? 投資總額4010億元，比上年增長11%，其中住宅建設投資 2430億元，增長24．5%；? 竣工面積1．97億m 2，增長28%，其中住宅竣工面積1．62億m 2，增長29．76% ；? 銷售面積1．34億m 2，增長25．2%，其中住宅銷售面積1．19億m 2，增長24．9%；? 銷售金額增長23．9%，其中住宅增長24．77%；? 全國房價穩(wěn)中有降，但各地區(qū)情況差異較大。? 預計明年成都地區(qū)GDP增長為8%. 機遇和希望? 住房需求作為我國經(jīng)濟的增長點，拉動經(jīng)濟增長；? 消費結構升級換代：恩格爾系數(shù)：一個國家家庭收入的59%以上用于吃，該國處于窮困階段；50—59%用于吃，該國生活渡過了溫飽線；40—50%用于吃，小康水平；少于30%用于吃，國家極富；我國1997年統(tǒng)計，用于吃的家庭收入占總收入的46．4%，我國已經(jīng)進入了小康階段。? 人的需求：吃?住?行；目前我國正處于由解決溫飽問題向追求舒適居住方面轉變的轉型期，人們對居住需求提到上升日程。? 城市化進程加快：我國城市人口30%，發(fā)達國家城市人口占全國人口的 70%90%。在我國城市中生活著大量的“盲流” ，極不正常，應讓在城市中生活的無戶口的人員成為合法的城市居住者。一個城市人消費=3個農(nóng)村人消費。? 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的時間和空間：開發(fā)?物管、中介、策劃、律師、租賃等。臺灣將房地產(chǎn)業(yè)分為：建筑投資業(yè)、營造業(yè)、房屋銷售業(yè)、房地產(chǎn)廣告業(yè)、土地登記代理業(yè)（代書業(yè)）、土地估價業(yè)、土地重劃業(yè)（較少）、不動產(chǎn)規(guī)劃研究業(yè)（較少）、地政補習業(yè)。? 美國將房地產(chǎn)事業(yè)劃分為：（1） 房地產(chǎn)代理(Agency)：經(jīng)紀業(yè)(Brokerage)、房地產(chǎn)管理(Management)、房地產(chǎn)估價(Appraising)、房地產(chǎn)顧問(Advisory)、房地產(chǎn)保險(Property Insurance)。（2） 房地產(chǎn)投資(Investment)：一般投資(Equity)、抵押投資 (Mortgage)、租賃投資(Leasehold)、其它形態(tài)投資。（3） 房地產(chǎn)經(jīng)營(Operations)：一般經(jīng)營、抵押、租賃和其它。（4） 建筑業(yè)(Construction)：承包(Contracting)、建造(Building)、開發(fā)(Developing)、改造與裝璜(Altering and Modernizing)。（5） 政府服務：地產(chǎn)評估(Taxation)；公地取得、賣出、管理與租賃；房地產(chǎn)金融 (Financing)、建筑物與土地使用立法；土地的經(jīng)濟使用與資源維護 (Economic land Conservation and use)。. 挑戰(zhàn)和困難? 投資和建設規(guī)模已超前：1999年按90m 2/套作為平均面積計算，我國建成14套住房/1000人（據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，發(fā)展快的國家的住宅建設10套/1000人）；在房地產(chǎn)業(yè)的投資占GDP 的7 ．8%（據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，發(fā)展快的國家在房地產(chǎn)業(yè)的投資占GDP的27%）。? 商品房的空置房量逐年上升：96年空置6200萬m 2；98年空置8700萬m 2，其中住宅空置6100萬m 2。? 新舊住房體制交替，政策不到位、不完善：國家計劃在2022年、2022年間完成住房體制改革。將公房房租成倍提高，如北京老房月租將從1．3元/m 2提高到3．5元/m2。? 住宅產(chǎn)業(yè)化水平不高：產(chǎn)業(yè)質(zhì)量差、投訴多（99年建設部接到的投訴增加50%，客戶自我保護意識增強）、企業(yè)素質(zhì)低、競爭能力差。. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于大轉變時期? 轉制：住房體制從實物分配全面轉向貨幣分配。? 轉軌：市場形態(tài)由賣方市場已經(jīng)轉向買方市場。? 轉型：產(chǎn)品質(zhì)量和檔次從安居逐漸轉向康居。. 啟動個人住房消費(一個中心)? 國家政策：住房由個人購買（“讓人民群眾自己買房子”）? 啟動買房的第三級火箭：購房動力第一級“國家購房”和第二級“企業(yè)購房”已經(jīng)完成其歷史使命，現(xiàn)在是啟動第三級“個人購房”的時候了。? 確定恰當?shù)姆績r收入比和租售比：在房地產(chǎn)業(yè)成熟的國家，中等房價=（3—6）中等家庭年收入水平；中國建設部房改辦多年研究認為，中國的房價水平計劃定為：中等房價=4年中等家庭的年收入。即每年將家庭收入的20%用于購房，20—25年付清房款。國家計劃使用住房補貼方式將原有的實物分配轉變?yōu)樨泿欧峙洹? 兩個創(chuàng)新? 制度創(chuàng)新：決定產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。? 技術創(chuàng)新：決定市場開拓能力。. 四個輪子? 改革住房分配體制：個人購房、實行住房補貼、開展換房。? 建立住房供應體制：高收入家庭，自由購房；中等收入家庭，建立康居房和經(jīng)濟房；針對低收入家庭由社保系統(tǒng)建立社保房解決住房困難戶的住房。? 健全住房市場體系：建立完善房地產(chǎn)的二級市場和租賃市場。目前我國除上海市建立了比較完善的二級市場和租賃市場外，其它城市還處于草創(chuàng)階段，究其原因主要是二級市場房產(chǎn)交易和租賃的門檻太高。上海的二級市場和租賃市場的建立得利于上海市政府將房產(chǎn)產(chǎn)權轉讓的稅費由3%降為1．5%，最后降到0．75%，房產(chǎn)交易的二級市場才開始繁榮。? 發(fā)展住房的金融體系：住房的金融貸款是國家房地產(chǎn)業(yè)的動力