【文章內(nèi)容簡介】 包裝、搬運、貯存及標志技術(shù)標準 （試行）134 前期物業(yè)管理服務(wù)交付工作規(guī)定 （試行）135 物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準 （試行）136 能源技術(shù)標準 （試行）137 安全技術(shù)標準 （試行）　138 員工職業(yè)健康安全技術(shù)標準 （試行）139 環(huán)境技術(shù)標準 （試行）140 信息技術(shù)標準 （試行）141 公司財務(wù)報銷制度 （試行）序號文件名稱142 物資采購及服務(wù)/工程外包合格供方管理辦法 （試行）143 物資采購（調(diào)撥）及項目退出物資管理辦法 （試行）144 出售/轉(zhuǎn)讓、報損/報廢物資管理辦法 （試行）145 外包服務(wù)/工程項目審批管理辦法 （試行）146 物業(yè)服務(wù)管理標準 （試行）　　147 能源管理標準 （試行）　148 決策層工作標準 （試行）149 管理人員通用工作標準 （試行）　150 中層管理人員工作標準 （試行）151 一般管理人員工作標準 （試行）152 操作人員通用工作標準 （試行）　153 特殊工種操作人員工作標準 （試行）154 一般操作人員工作標準 （試行）155公司職能部門員工著裝規(guī)范156簽報及合同流轉(zhuǎn)管理辦法157干部考核管理辦法158公司機動車輛安全使用管理辦法159QC小組活動管理辦法160現(xiàn)場連帶責任管理辦法l 管理處擬訂三級操作文件目錄如下：序號文件名稱1管理處定崗定編管理辦法2管理處現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督管理辦法3管理處鑰匙管理辦法4管理處物料管理辦法5管理處倉庫管理辦法6管理處報修處理辦法7管理處消防、弱電設(shè)備操作規(guī)程8管理處消防、弱電設(shè)備維修、保養(yǎng)規(guī)程9管理處消防、弱電設(shè)備服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法10管理處電梯設(shè)備操作規(guī)程序號文件名稱11管理處電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程12管理處電梯設(shè)備供方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法13管理處供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程14管理處供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程15管理處高壓配電間送電工作制度16管理處給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程17管理處給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程18管理處空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程19管理處空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程20管理處空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）監(jiān)管辦法21管理處房屋養(yǎng)護和修繕管理辦法22管理處飲用水箱清洗管理辦法23管理處電梯機房安全管理制度24管理處水泵機房安全管理制度25管理處空調(diào)機房安全管理制度26管理處高低壓配電房安全管理制度27管理處業(yè)戶服務(wù)人員作業(yè)細則28管理處現(xiàn)場服務(wù)管理細則29管理處設(shè)備人員作業(yè)細則30管理處保潔人員作業(yè)細則32管理處消防管理制度36管理處保潔監(jiān)管辦法37管理處綠化監(jiān)管辦法39管理處應(yīng)急預(yù)案3 物業(yè)管理方式 運行機制l 若我公司有幸接管“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓”大樓物業(yè)管理工作，將成立“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓”管理處，在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下和在業(yè)主方的監(jiān)督下，管理處由我公司辦公樓分公司負責管理服務(wù)的運作操作指導(dǎo)；l 管理處實行管理處經(jīng)理負責制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管理部、保潔綠化部三個部門，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理；l 管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其領(lǐng)班負責，各部門領(lǐng)班直接向主管負責，各部門主管向管理處經(jīng)理負責。 管理處工作流程辦公樓分公司核心服務(wù)產(chǎn)品形式服務(wù)產(chǎn)品業(yè)戶服務(wù)部建議授權(quán)評估述職業(yè)主投訴信息管理處經(jīng)理指令需求服務(wù)指令評估反饋部門主管要求延伸服務(wù)產(chǎn)品作業(yè)人員反饋反饋指令評估 管理處組織架構(gòu)設(shè)備維修工保安服務(wù)員內(nèi)勤保潔服務(wù)員業(yè)戶服務(wù)部（1人）保潔服務(wù)部（20人）主管領(lǐng)班設(shè)備管理部（8人）主管陸家嘴物業(yè)公司 管理人員及各崗位人員配備崗位設(shè)置人員配備（人）工作時間備注管理處經(jīng)理1工作日8:3017:30技術(shù)資料員兼內(nèi)勤1工作日8:3017:30倉庫管理員1工作日8:3017:30設(shè)備經(jīng)理1工作日8:3017:30設(shè)備工（高壓值班電工）4365天24小時四班三運轉(zhuǎn)設(shè)備工（空調(diào)工）3365天7:3019:302人做一休一設(shè)備工（弱電工）2工作日8:3017:30設(shè)備工（管道工）1工作日8:3017:30設(shè)備工（萬能工）1工作日8:3017:30禮儀服務(wù)領(lǐng)班1工作日8:3017:30禮儀服務(wù)員（東廳會議室）2工作日8:3017:30禮儀服務(wù)員（8F領(lǐng)導(dǎo)層）1工作日8:3017:30禮儀服務(wù)員（9F會議室）1工作日8:3017:30禮儀服務(wù)員（機動）1工作日8:3017:30保潔服務(wù)部主管1工作日8:3017:30常日班保潔服務(wù)部領(lǐng)班1工作日8:3017:30常日班保潔工（外圍）2工作日7:0015:00早班保潔工（B1F）1工作日7:0015:00早班保潔工（1F）2工作日7:0015:00早班保潔工（2F）2工作日7:0015:00早班保潔工（3F）2工作日7:0015:00早班保潔工（4F）1工作日7:0015:00早班保潔工（5F）1工作日7:0015:00早班保潔工（6F）1工作日7:0015:00早班保潔工（7F）1工作日7:0015:00早班保潔工（8F）2工作日7:0015:00早班保潔工（9F）1工作日7:0015:00早班保潔工（階段性工作）3工作日14:0022:00晚班保潔工（機動）2雙休日、節(jié)假日輪休頂班44合計49人4 物業(yè)管理內(nèi)容 前期介入 正常進場接管時間我公司在確?！吧虾Ｊ泄簿謱毶椒志种笓]中心大樓”正常運行的前提下，在“上海市公安局寶山分局指揮中心大樓”有關(guān)人員的配合下，正常接管時間為一周（可根據(jù)實際情況調(diào)整），各部分交接期限及責任人員具體如下：交接時間表項目交 接 時 間責任部門第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天資料合同交接全體人員供配電系統(tǒng)設(shè)備管理部電梯系統(tǒng)VRV空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備管理部給排水系統(tǒng)弱電系統(tǒng)消防設(shè)備設(shè)備管理部周界報警背景音響有線電視燈效、AV安保設(shè)備門禁設(shè)備車庫管理交接總結(jié)全體人員 施工驗收時移交的資料l 竣工工程項目一覽表包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層數(shù)面積、裝潢標準，開、竣工日期等。l 設(shè)備清單包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機工具、備件等。l 設(shè)備、材料證明材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)作、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄、預(yù)制件的荷載試驗記錄，自動控制儀表的調(diào)試記錄。l 土建施工記錄地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝校正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等。l 設(shè)備安裝調(diào)試記錄管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄、暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣、電訊、通風、供水、供氣、消煙滅火、防暴報警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗記錄等。l 建（構(gòu)）筑物檢測記錄建（構(gòu)）筑物的沉降、變形、防震、絕緣、密封、凈化、隔音、隔熱等指標的測試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄。l 隱蔽工程驗收記錄l 工程事故發(fā)生及處理記錄l 圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知和技術(shù)核定單。l 工程項目竣工圖l 建（構(gòu)）筑物使用注意事項l 項目的重要技術(shù)決定和文件 驗收應(yīng)提交資料l 產(chǎn)權(quán)資料a. 項目批準文件b. 用地批準文件c. 建筑執(zhí)照d. 拆遷安置資料e. 房地產(chǎn)平面圖l 技術(shù)資料a. 竣工圖b. 地質(zhì)勘探報告c. 工程合同及開工、竣工報告d. 工程預(yù)決算e. 圖紙會審記錄f. 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）g. 隱蔽工程驗收簽證h. 沉降觀察記錄i. 竣工驗收證明書j. 鋼材、水泥等主要材料及質(zhì)量保證書k. 新材料、構(gòu)配件簽定合格證書l. 水電、采暖、衛(wèi)生器具、消防、電梯、供水、煤氣、電話檢驗合格證書m. 砂槳、混凝土試塊試壓報告n. 供水、供氣試壓報告o. 園林景觀的圖紙及清樣p. 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單q. 有關(guān)工程項目及其它技術(shù)決定和文件 交接驗收的標準參照執(zhí)行國家ZBP300190《房屋接管驗收標準》 接管驗收的程序和時限l 建設(shè)單位在完成竣工驗收后，應(yīng)及時提出接管驗收申請，并同時提交有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料，我公司在接到驗收申請和產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料后應(yīng)立即組織有關(guān)管理、技術(shù)人員進行審查，對資料清楚、符合要求，具備接管驗收條件、簽發(fā)驗收通知并決定時間進行驗收。l 交接雙方共同清點房屋、設(shè)備和附著物，按驗收標準查驗物業(yè)質(zhì)量并做好書面記錄，并由雙方主辦人員會簽。經(jīng)驗收符合要求，簽發(fā)驗收合格憑證和接管文件。驗收不合格的項目，雙方協(xié)商處理辦法，并商定時間復(fù)驗。建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，再申請復(fù)驗，復(fù)驗通過，再辦合格憑證和接管文件。 專項工程質(zhì)量驗收l 基礎(chǔ)與地下室標準：GBJT89內(nèi)容：上部基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、防水層、管道、電纜穿墻管、變形縫止水帶、預(yù)埋件、電梯基坑、地坪、墻面、地下室頂部。l 混凝土結(jié)構(gòu)標準：GB5020492內(nèi)容：封窗、孔洞、裂縫l 磚石結(jié)構(gòu)內(nèi)容：軸線位移、頂面、墻面、表面、外墻上下窗口、門窗洞口寬度。l 屋面工程標準：GB5020794內(nèi)容：滲漏、防水層、連接轉(zhuǎn)角處、檐口、天溝、雨水管、保護層、材質(zhì)、屋面隔熱層。l 樓地面標準：GBJ20983內(nèi)容：地面、接面、道路、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、外走廊、地漏處泛坡。l 門窗工程內(nèi)容：木材質(zhì)、表面、油漆、裁口、割角、拼縫、門窗扇、小五金、防水墊、彈簧門窗、窗附件、門窗框與墻體間縫隙填嵌。l 油漆工程內(nèi)容：透底、消墜皺皮、光亮和光滑、分色裹楞、裝飾線、顏色、刷紋、五金玻璃。l 電氣工程標準：GBJ23283 GBJ30388內(nèi)容：線路敷設(shè)、接線盒、5線盒、插座、開關(guān)、防雷設(shè)施、接地、燈線、專用線路、隱蔽工程。l 空調(diào)系統(tǒng)標準：GBJ242內(nèi)容：空調(diào)機組、循環(huán)水泵、冷凝水泵、控制箱、交換器、變風量機、風機盤管、溫度控制器、放空氣閥、過濾器、管道閥門、分配器。l 給排水工程內(nèi)容：管道、水箱內(nèi)坡度、水壓、通氣管、排污管口、色標漆、蓄水池、水泵、潔具、水箱、地漏、排污裝置、潛水泵、電氣控制箱。l 消防系統(tǒng)標準：GB5016692內(nèi)容：水泵、電梯、火災(zāi)探測儀器、消火栓、噴淋設(shè)備、送排風、排煙、防火門、總控制室、電氣控制箱、警鈴、應(yīng)急燈。l 電梯系統(tǒng)標準：GB10060093內(nèi)容：運行、選層、平層、轎廂、曳引機、門機、照相、報警、通訊、顯示、安全裝備、自動、門鎖、控制屏、機房、井道、地坑。l 弱電系統(tǒng)內(nèi)容：a. 監(jiān)視：控制主機、線路網(wǎng)絡(luò)、攝像機、圖像處理器、長時期錄像機、顯示屏、移動云臺、電子可視對講。b. 通訊：光纜機、程控交換機、應(yīng)急電源、配線架、線路網(wǎng)絡(luò)。c. 衛(wèi)視：衛(wèi)星天線、解碼器、分配器、放大器、顯示屏、線路網(wǎng)絡(luò)。d. 背景音響：功放器、收音頭、收錄機、CD機、話筒、喇叭、線路網(wǎng)絡(luò)、樓層分配器。l 附屬工程內(nèi)容：a. 窨井、污水處理池、井蓋、井圈。b. 房屋道路連接口、主干道、支干道。c. 明溝、散水、落水溝。d. 單元信報箱、指示標志。e. 空調(diào)機掛物鉤位置。f. 通風道、排風道、豎井。g. 綠化設(shè)施場地。h. 臨時設(shè)施用房、建筑垃圾房、生活垃圾房。 戶內(nèi)工程設(shè)備、設(shè)施質(zhì)量驗收l 電氣工程：標準：GBJ23283 GBJ30388內(nèi)容：電線管敷設(shè)、接線盒、電源插座、收視插座、電話插座盒、開關(guān)、開關(guān)控制箱、燈頭。l 給排水系統(tǒng)：內(nèi)容：管道、水龍頭、閥門、熱水管道（紫銅）、室內(nèi)地漏、排污管、陽臺雨水地漏l 對講系統(tǒng)：內(nèi)容：線路敷設(shè)、對講