【文章內容簡介】 業(yè)經營單位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范進行驗收，驗收合格的，專業(yè)經營單位應當接收并負責維修、養(yǎng)護、更新和管理。驗收不合格的，由專業(yè)經營單位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范提出整改方案，經整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。第三章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第十七條 依法登記取得房屋的所有權人為業(yè)主。因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權利，承擔相應義務。業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。第十八條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。第十九條 業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權，實行一人一票，一個專有部分按一人計算。但在首次業(yè)主大會上建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十 或者交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上；（二）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之二十以上；（三）物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同期限內依法解除合同或者前期物業(yè)服務合同到期前90天。同一物業(yè)管理區(qū)域內只能設立一個業(yè)主大會。第二十一條 符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，條件具備之日起30日內，建設單位應當書面報告物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）申請設立業(yè)主大會。符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，建設單位未及時書面報告申請設立業(yè)主大會的，同一物業(yè)管理區(qū)域內已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）提出設立業(yè)主大會的書面要求。保障性住房物業(yè)可根據其房屋所有權權屬成立業(yè)主大會或由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負責組織相關部門、物業(yè)使用人、居民（村民）委員會成立管理委員會，履行業(yè)主大會相關職責。第二十二條 街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當在收到報告之日起15日內會同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府房地產行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議?；I備組由業(yè)主代表、建設單位、房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）和居民（村民）委員會組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總人數(shù)的三分之二?；I備組成員名單應當由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內進行書面公告?；I備組中業(yè)主代表的產生，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）或者居民（村民）委員會組織業(yè)主推薦?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。第二十三條 籌備組履行下列職責：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內容和形式；（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）確認業(yè)主身份、業(yè)主投票權數(shù)和業(yè)主專有部分面積；（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單；（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。籌備組應當自成立之日起90日內組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組工作經費和召開首次業(yè)主大會會議的經費應當由建設單位承擔。第二十四條 業(yè)主大會履行下列職責：（一）制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；（三）確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；（四）籌集和使用專項維修資金，并監(jiān)督實施；（五）制定、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規(guī)程；（六）法律、法規(guī)或者議事規(guī)則確定由業(yè)主大會決定的其他事項。第二十五條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當享有的權利和履行的義務，違反管理規(guī)約應制定管理規(guī)約，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。第二十六條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序和業(yè)主委員會的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定，并可以約定業(yè)主委員會候補成員的設立、缺席業(yè)主表決權計算規(guī)則等事項。第二十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生，由5人以上的單數(shù)組成，任期3年或者5年。業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的決定應當在作出之日起3日內在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。第二十八條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料到物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當在收到備案材料后抄送縣級人民政府房地產行政主管部門：（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）業(yè)主大會決定的其他重大事項。業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向所在地公安機關申請刻制業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會應當將成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第二十九條 業(yè)主委員會履行以下職責：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主共同權益；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同（四）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；（七）業(yè)主大會賦予的其他職責。第三十條 業(yè)主委員會應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內向業(yè)主公布下列情況和資料：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；（三）物業(yè)服務合同；（四）專項維修資金的籌集、使用情況；（五）物業(yè)共有部分的使用和經營收益的收支情況；（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況；（七）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿90日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當要求其限期改選；逾期不改選的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應當組織業(yè)主進行換屆選舉。第三十二條 業(yè)主大會會議選舉產生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內，上一屆業(yè)主委員會應當在街道辦事處 （鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助收。業(yè)主委員會委員資格屆內終止或被罷免的，應當在終止之日起7日內向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。第三十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：（一）因物業(yè)轉讓等原因不再是業(yè)主的；（二）因健康等原因喪失履行職責能力的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。第三十四條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的授權，決定罷免其委員資格：（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產；（二）索取收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益；（三）利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免其物業(yè)服務費；（四）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動；（五）經業(yè)主委員會二分之一以上委員或者五分之一以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；（六）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他罷免資格的情形。第三十五條 經業(yè)主大會決定，可以從下列渠道籌集工作經費用于業(yè)主委員會開展工作：（一）全體業(yè)主共有部分物業(yè)經營收益；（二）全體業(yè)主共同交納；（三）業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。工作經費開支范圍、標準和業(yè)主委員會委員的工作補貼，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應當妥善保管工作經費，并每半年向業(yè)主書面公告收支情況。第四章前期物業(yè)管理第三十六條 住宅物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，提供前期物業(yè)服務。但有下列情形之一的，經住宅物業(yè)所在地縣級人民政府房地產行政主管部門核準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：（一）住宅物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于3萬平方米的；（二）投標人少于3個的；（三）法律、法規(guī)另有規(guī)定的。第三十七條 建設單位在申請房屋預售許可或現(xiàn)房銷售前，應當參照省住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件，并向房地產行政主管部門提交下列材料：（一）臨時管理規(guī)約樣本；（二）通過招投標等法定方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的證明文件；（三）前期物業(yè)服務合同；（四）物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會議事活動用房的配置圖紙及證明文件；（五）房屋使用說明書。第三十八條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時，應當向買受人明示前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等內容。物業(yè)買受人應當遵守臨時管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務合同。第三十九條 新建住宅物業(yè)實行物業(yè)交付承接查驗制度。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位在新建小區(qū)竣工驗收后，應當按照國家相關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。物業(yè)承接查驗應當邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業(yè)機構協(xié)助進行。第四十條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內共有部分及其相應的物業(yè)檔案進行查驗，簽訂承接查驗協(xié)議，明確雙方的權利與義務。發(fā)現(xiàn)共有部分與竣工圖及其規(guī)劃設計審批文件不符或者有質量安全問題的，應當書面告知建設單位，并按照有關規(guī)定處第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內，將查驗文件向物業(yè)所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定與建設單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案、業(yè)主權屬等資料的移交手續(xù)物業(yè)服務企業(yè)應當自辦理移交手續(xù)之日起30日內，持相關資料向縣級人民政府房地產行政主管部門備案。第四十三條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。第五章物業(yè)服務第四十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一家物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理服務。物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格和從事物業(yè)服務活動的相應資質。從事物業(yè)服務的管理人員應當按照國家有關規(guī)定，取得相應的職業(yè)資格證書。物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質證書。第四十五條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同自行終止。物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起30日內，向市、縣級人民政府房地產行政主管部門備案。第四十六條 物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事項、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。第四十七條 物業(yè)服務事項應當包含下列內容：(一)建筑物共有部位的維護和管理；(二)共用設施設備的日常運行、維護和管理；(三)共有部位的綠化、環(huán)境衛(wèi)生的保養(yǎng)和維護；(四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項；(五)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的管理；(六)法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。物業(yè)服務企業(yè)可以就超出物業(yè)服務合同約定的服務與相關業(yè)主另行約定。第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務。未履行約定義務的，依法承擔相應的法律責任。物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務人員在從事物業(yè)服務活動時，應當依法履行職責，不得侵害業(yè)主的合法權益。第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和省的有關規(guī)定向房地產行政主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料。第五十條 物業(yè)服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則，由合同雙方當事人予以約定。前期物業(yè)服務和保障性住房物業(yè)服務收費標準由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門根據當?shù)貙嶋H情況制定政府指導價，并定期公布。同一物業(yè)管理區(qū)域內同一物業(yè)類型、同一物業(yè)服務內容和標準的，物業(yè)服務收費應當執(zhí)行同一價格標準。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布物業(yè)服務項目及其收費標準。第五十一條 物業(yè)服務收費標準應當保持相對穩(wěn)定。有下列情形，需要調整物業(yè)服務收費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會協(xié)商，并報經業(yè)主大會同意：（一）公共服務產品能耗價格調整的；（二）業(yè)主要求物業(yè)服務內容和物業(yè)服務等級變動的；（三）物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備維修養(yǎng)護費用調整的；（四）其他政策性費用調整的。物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府價格行政主管部門應當加強物業(yè)服務收費的監(jiān)督和管理。調整物業(yè)服務收費標準產生糾紛時，物業(yè)服務合同雙方當事人可以向物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府價格行政主管部門設立的價格認證機構申請對調價幅度的合理性進行評審。第五十二條 已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。建設單位與業(yè)主按照約定交付方式已交付物業(yè)的，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。建設單位與業(yè)主另有約定的從其約定。第五十三條 物業(yè)服務合同雙方當事人解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據合同履行必要的告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前60日告知。物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會按照法律法規(guī)和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務：（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案；（二）移交物業(yè)服務期間形成的有關房屋及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料；（三）移交物業(yè)服務用房；（四）分項清算預收、代收的有關費用；（五）專項維修資金使用情況資料；（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。物業(yè)服務企業(yè)未按照本條第一