【正文】 法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分?！　」芾硪?guī)約對全體業(yè)主具有約束力?！　I(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議?！　〉谌龡l　國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　〉谄呤邨l　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。中華人民共和國物權(quán)法（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過）第六章　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七十條　業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！　〉诙l　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。　　第十二條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。　　管理規(guī)約應(yīng)當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。　　第二十六條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。　　第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)?！　∮嘘P(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。　　第六十三條　違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。居民（村民）委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費用由建設(shè)單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿90日前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位在新建小區(qū)竣工驗收后，應(yīng)當按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。未履行約定義務(wù)的，依法承擔相應(yīng)的法律責任。物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會按照法律法規(guī)和合同約定辦理退出交接事宜，并履行下列交接義務(wù)：（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)房屋及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；（三）移交物業(yè)服務(wù)用房；（四）分項清算預收、代收的有關(guān)費用；（五）專項維修資金使用情況資料；（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的，應(yīng)當約定清理的費用。(二十三)任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用或要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供無償服務(wù)。第七章法律責任第七十三條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定?！　〉谖鍡l　本市提倡依靠科技進步提高物業(yè)服務(wù)水平?！　〉谑粭l　新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)的水、電、氣計量裝置應(yīng)當實行專有部分一戶門號一貿(mào)易結(jié)算表、共有部分獨立計量表?！　?九)按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)內(nèi)的綠化建設(shè)。　　未設(shè)立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，其物業(yè)共有部分出現(xiàn)質(zhì)量問題時，社區(qū)居民委員會可以依照前款規(guī)定申請動用保修金墊支維修費用?！　〉诙鍡l　符合本條例第二十四條第一款規(guī)定條件之一的建筑區(qū)劃，其開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當書面報告區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門?！　?二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則。并依法刻制和使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章?！　〉谌鍡l　管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出約定：　　(一)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理?！　I(yè)主委員會決定事項，應(yīng)當經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過?！　〉谒氖臈l　業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應(yīng)當將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。　　(三)堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)的物品或者超負重的物品?！　?五)因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。　　第三十八條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。　　第三十四條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計算?！　〉诙邨l　籌備組由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?！　〉诙龡l　保修金監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當每年定期向相關(guān)建筑區(qū)劃的業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位公布該建筑區(qū)劃保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)督。　　保修金存儲期限與物業(yè)的法定保修期限一致?！　?六)住宅區(qū)與城市道路或者公路之間有直達的道路相連?！　〉诙?jié)　附屬設(shè)施設(shè)備的配置　　第十條　新建建筑區(qū)劃內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：　　(一)建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的2‰，并不得少于80平方米。　　規(guī)劃、建設(shè)、城管、公安、工商、價格、民政等行政主管部門應(yīng)當按照其法定職責協(xié)同實施本條例。房地產(chǎn)行政主管部門接到緊急情況維修申請報告后，應(yīng)當在3個工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當定期公布經(jīng)營收益的收支情況。(十)第六十條 因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。第五十二條 已竣工驗收但尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔。第四十六條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責任等內(nèi)容進行約定。第三十七條 建設(shè)單位在申請房屋預售許可或現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當參照省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件，并向房地產(chǎn)行政主管部門提交下列材料：（一）臨時管理規(guī)約樣本；（二）通過招投標等法定方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的證明文件；（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；（四）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會議事活動用房的配置圖紙及證明文件；（五）房屋使用說明書。業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向所在地公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。第二十二條 街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在收到報告之日起15日內(nèi)會同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。建設(shè)單位在竣工驗收后應(yīng)當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收并承擔維修、養(yǎng)護、更新和管理的責任。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的配合下，征求業(yè)主、居民（村民）委員會的意見，經(jīng)相應(yīng)區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意后進行劃分，并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)公告。第三條 省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！　∫云垓_手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書?！　I(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀?！　〉谒氖臈l　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定?！　〉谌鍡l　業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同?！　∥飿I(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾?！　〉谑鶙l　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。　　第八十三條　業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。第七十五條　業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會?！　I(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。　　第七十九條　建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。第二章　業(yè)主及業(yè)主大會　　第六條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。　　第十三條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議?！　〉诙畻l　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。　　第三十條　建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。　　物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。　　第四十八條　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！　〉诹邨l　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。第二章物業(yè)管理的區(qū)域及設(shè)施第八條 縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當根據(jù)建設(shè)單位或業(yè)主委員會的申請，以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護和社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。第十九條 業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)，實行一人一票，一個專有部分按一人計算。第二十五條 管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)制定管理規(guī)約，應(yīng)當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。第三十三條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；（二）因健康等原因喪失履行職責能力的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。前期物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費標準由縣級地方人民政府價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定政府指導價，并定期公布。實行自行管理的全體業(yè)主應(yīng)當通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。接到故障通知后，應(yīng)當立即趕赴現(xiàn)場，并采取必要的應(yīng)急救援措施。專項維修資金應(yīng)當用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用，由專業(yè)經(jīng)營單位負責的除外。專業(yè)經(jīng)營單位未按本條例第七十二條規(guī)定履行維修、養(yǎng)護、更新等義務(wù)及承擔相關(guān)費用的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。　　區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當自受理之日起5個工作日內(nèi)在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會的意見后進行劃分，并告知開發(fā)建設(shè)單位。新建住宅建筑區(qū)劃內(nèi)建設(shè)工程竣工驗收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當具備下列條件后，方可交付使用：　　(一)住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)，并供水到戶。　新建住宅交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)，并提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗收文件和本條例第十三條第一款所列附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件、資料。　　第二十條　物業(yè)保修期間，開發(fā)建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因消亡的，保修金監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)將保修金本息余額提存?！　?五)物業(yè)服務(wù)用房配置證明。　　前款第(一)至(五)項所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公示。　　除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不得擅自召集業(yè)主大會會議?！　」芾硪?guī)約自業(yè)主大會表決通過之日起生效，對全體業(yè)主及使用人均具有約束力。　　(二)喪失民事行為能力?！　」ぷ鹘?jīng)費歸全體業(yè)主共有?！　〉谒氖鶙l　兩個以上建筑區(qū)劃共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度?！　?四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形?！　〉谌邨l　業(yè)主大會設(shè)立后，業(yè)主委員會應(yīng)當將下列事項告知開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人：　　(一)管理規(guī)約。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成?！　〉诙艞l　籌備組應(yīng)當自成立之日起30日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。　　(七)建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金籌集證明?！　〉诙粭l　符合下列條件之一的，保修金存儲期滿后本息余額退還開發(fā)建設(shè)單位?！　”Ｐ藿鸨O(jiān)管實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則?！　?三)住宅的雨水、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨水、污水排放系統(tǒng)。尚未設(shè)立業(yè)主大會的建筑區(qū)劃，由全體業(yè)主共同決定。第八章附則第七十八條 業(yè)主委托其他管理人提供物業(yè)管理服務(wù)的，參照本條例中關(guān)于委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當按照國家和省的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補建或者再次籌集專項維修資金。已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以新劃定車位，用于業(yè)主停車。公安、環(huán)境保護、城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、工商、質(zhì)監(jiān)、城管執(zhí)法等部門應(yīng)當加強對物業(yè)管理區(qū)域的管理和指導，接到有關(guān)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定行為的報告或發(fā)生安全事故的報告后，應(yīng)當及時調(diào)