【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 八條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主人數(shù)較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)使用人代表列席。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。 規(guī)模較大的物業(yè)可以劃分若干物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同民政、公安等行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理與社會(huì)管理的相關(guān)情況劃定。 第九條 物 業(yè)實(shí)際使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的，或者實(shí)際使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)召集和指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。 第十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)： (一 )選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； (二 )制訂和修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)辦事規(guī)則； (三 )聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告； (四 )決定物業(yè)管理的其他重大事 項(xiàng)。 第十一條 召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)以及會(huì)議作出決定，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。 11 業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)數(shù)可以約定附加條件。 業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)每年至少召開一次，由業(yè)主委員會(huì)召集。百分之三十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就所提議題召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。 第十二條 業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，在物業(yè)管理活動(dòng)中，辦 理業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)交辦具體事務(wù)的機(jī)構(gòu)。 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員最少為五人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期兩年，可以連選連任。 第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的市、縣物業(yè)管理行政主管部門備案： (一 )業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書； (二 )業(yè)主委員會(huì)委員名單； (三 )業(yè)主委員會(huì)辦事規(guī)則。 第十四條 業(yè)主委員會(huì)受業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)委托，履行下列職責(zé)： (一 )召集和主持業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； (二 )草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)辦事規(guī)則及其修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； (三 )執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的決定； (四 )通過公開招標(biāo)等方式選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主訂立、變更和解除物業(yè)管理服務(wù)合同； (五 )監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)； (六 )監(jiān)督共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的使用和維護(hù)； (七 )審定物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定所提出的物業(yè) 管理服務(wù)計(jì)劃； (八 )辦理業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)委托的其他事項(xiàng)。 第十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)，業(yè)主委員會(huì)開展活動(dòng)所需費(fèi)用，由全體業(yè)主約定承擔(dān)。 12 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和支持所在地居民委員會(huì)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法開展活動(dòng)。 第十六條 業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督： (一 )聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的方式； (二 )擬聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)基本情況； (三 )擬訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同草案。 第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同訂立之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同向全體業(yè)主公布，并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。 第十八條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)訂立業(yè)主公約，作為物業(yè)使用、維修和共同事務(wù)管理的行為守則。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力，使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。 業(yè)主公約的訂立、修改應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議，經(jīng)全部投票權(quán)數(shù)的三分之二以上票數(shù)同意通過。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約通過之日起十日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。 第十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者 出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主公約對(duì)受讓人或者承租人具有同等約束力。 轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。 第二十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。 業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定不得與法律、法規(guī)相抵觸。 第三章 物業(yè)管理企業(yè)與服務(wù) 第二十一條 從事物業(yè)管理的企業(yè)必須持有設(shè)區(qū)的市以上建設(shè)行政主管部 門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)接受聘請(qǐng)從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同。 第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人可以約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)： (一 )物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理； 13 (二 )物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理； (三 )環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)； (四 )物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序與車輛停放的管理服務(wù)； (五 )物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防等協(xié)助管 理事項(xiàng)的服務(wù)； (六 )物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)； (七 )物業(yè)資料的管理； (八 )物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用及其收繳方式； (九 )其他事項(xiàng)。 第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合下列要求： (一 )根據(jù)國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和物業(yè)管理服務(wù)合同以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)； (二 )在業(yè)主、使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)和方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人； (三 )經(jīng)常 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)； (四 )發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定進(jìn)行維修； (五 )做好物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)； (六 )定期聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見，改進(jìn)和完善物業(yè)管理服務(wù)； (七 )發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、物止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政主管部門報(bào)告。 第二 十五條 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)同意，可以將部分物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)委托其他專業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理，但不得將全部物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)委托他人管理。 第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者依法解除之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案： (一 )對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算； 14 (二 )移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)賬冊(cè)； (三 )移交業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財(cái)物。 第四章 前期物業(yè)管理 第二十七條 本條例所稱 前期物業(yè)管理，是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。 第二十八條 新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，依照有關(guān)規(guī)定制定前期物業(yè)管理守則，并在出售時(shí)予以明示。前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。 新建物業(yè)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理守則、前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。 第二十九條 新建物業(yè)建設(shè)單位不得將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。 第 三十條 新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 第三十一條 自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)；自新建物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)建設(shè)單位和買受人按照轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)。新建物業(yè)交付使用時(shí)，除轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向買受人收取任何費(fèi)用。 第三十二條 公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的管理單位實(shí)施。 第三十三條 前期物業(yè)管理守則至業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)終止。 第三十四條 業(yè)主委員會(huì)成立后、前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止前，物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料： (一 )物業(yè)竣工總平面圖副本； (二 )單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖副本； (三 )給水、排水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等管網(wǎng)竣工圖副本； (四 )有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料。 15 第三十五條 業(yè)主委員會(huì)成立后、前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止前，物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向業(yè)主委員 會(huì)移交用于公共服務(wù)的公共用房和管理用房。 第五章 物業(yè)的使用 第三十六條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用安全和公平、合理的原則，妥善處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。 第三十七條 物業(yè)使用中禁止下列行為： (一 )損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途； (二 )占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施，擅自移動(dòng)共用設(shè)備； (三 )違章搭建； (四 )侵占 綠地，毀壞綠化； (五 )隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； (六 )放置超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； (七 )未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)置攤點(diǎn)； (八 )擅自在物業(yè)共用部位或者場(chǎng)所懸掛、張貼、涂寫、刻畫； (九 )利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)； (十 )法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。 第三十八條 業(yè)主或者使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的禁止行為和注意事 項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。 第三十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在征得相鄰業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的書面同意后，告知物業(yè)管理企業(yè)，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，除因特殊情況并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)同意和依法辦理有關(guān)手續(xù)外，不得改變使用性質(zhì)。 16 第四十條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路、場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道 路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)業(yè)主的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償。 除執(zhí)行任務(wù)的治安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛外，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放等管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定。 第四十一條 利用業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施設(shè)置經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，按照法律、法規(guī)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得的收益，主要用于增加維修基金；經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)決定，可以用于補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)或者改 善公共環(huán)境、增加共用設(shè)備、設(shè)施。 第六章 物業(yè)的維護(hù) 第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修資金。 物業(yè)維修資金包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共維修資金和房屋單體維修資金。公共維修資金用于超出保修期限和范圍的物業(yè)