【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 力資源豐富，物業(yè)管理服務(wù)的供給量就多；相反，社會(huì)上熟練掌握物業(yè)管理技能的人少，人力資源貧乏，物業(yè)管理服 務(wù)的供給量就會(huì)相對(duì)地少。目前，在我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)中，科學(xué)地進(jìn)行組織經(jīng)營(yíng)、管理和熟練掌握物業(yè)管理技能的專門(mén)人才并不多，人力資源并不豐富。 (2)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策。國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、稅收政策等對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的供給量 也產(chǎn)生影響。產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)會(huì)影響投入各個(gè)生產(chǎn)部門(mén)的勞動(dòng)總量的變動(dòng)，從而影響各部門(mén)的供給量。國(guó)家支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)投資多、貸款利率低，因而能擴(kuò)大生產(chǎn)增加供給。國(guó)家如果 對(duì)某一部門(mén)或某一產(chǎn)品增加財(cái)政補(bǔ)貼，可以刺激生產(chǎn)增加供給；如果提高貸款利率，則會(huì)抑制生產(chǎn)減少供給。 (3)相關(guān)服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)。有些勞務(wù)的使用價(jià)值與物業(yè)管理服務(wù)是密切相關(guān)的或可以互 相替代的。這些相關(guān)連或可替代的服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)，也會(huì)引起物業(yè)管理供給量的變動(dòng)。比如，專業(yè)的家庭服務(wù)公司的服務(wù)價(jià)格下降，人們就愿意直接請(qǐng)其提供服務(wù)，減少物業(yè)管理公司 提供的服務(wù)。價(jià)格的變化引起需求的變化，這樣，家庭服務(wù)就會(huì)擴(kuò)大，供給量增加，物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目就會(huì)萎縮，供給就會(huì)減少。 (1)消費(fèi)者的貨幣收入水平。在貨幣幣值不變的條件下，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力會(huì)隨著貨幣 收入的增加而提高。如果說(shuō)人們的貨幣收入增加了，即使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格不變或略有上升，業(yè)主還是會(huì)購(gòu)買(mǎi)這種服務(wù)，需求量會(huì)增加；如果人們的貨幣收入減少，就會(huì)縮減消費(fèi)， 即使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格不變或略有下降，需求量也會(huì)有所減少。物業(yè)管理服務(wù)并不是生活必需品，而是一種享受性服務(wù)，收入水平的變化對(duì)其需求的影響程度相對(duì)會(huì)大一些。 (2)消費(fèi)者偏好。消費(fèi)者偏好是指人們習(xí)慣于消費(fèi)某種商品或特別喜愛(ài)消費(fèi)某種商品的 心理行為。消費(fèi)者偏好對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求量有較大的影響。例如，有人要求有保安員的保安服務(wù)，亦有人不喜歡保安員的保安服務(wù)，而使用科技安全防范產(chǎn)品進(jìn)行保安。特別是當(dāng) 前，物業(yè)管理還未被全社會(huì)充分認(rèn)識(shí)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求還缺乏主動(dòng)性。當(dāng)然，人們的生活習(xí)慣和消費(fèi)偏好是可以引導(dǎo)和改變的。 (3)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模大，向社會(huì)提供的物業(yè)絕對(duì)量增加，客觀上擴(kuò)大 了物業(yè)管理的需求；房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模小而且慢，對(duì)物業(yè)管理的需求自然較少。就一時(shí)一地而言，房地產(chǎn)規(guī)模的變化，對(duì)當(dāng)時(shí)物業(yè)管理服務(wù)需求量的變動(dòng)有著明顯的影響。 (二)物業(yè)管理市場(chǎng)的供求規(guī)律 供求規(guī)律是物業(yè)管理市場(chǎng)中的一個(gè)重要規(guī)律，主要有以下內(nèi)容： (1)如果物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求，價(jià)格就要上漲。這種情況可以在供應(yīng)量不變而需求量 增加的情況下發(fā)生，也可以在需求量不變而供應(yīng)量減少的情況下發(fā)生。 (2)如果物業(yè)管理服務(wù)供過(guò)于求，價(jià)格就會(huì)下降。這種情況可以在需求量不變而供應(yīng)量 增加的情況下發(fā)生，也可以在供應(yīng)量不變而需求量減少的情況下發(fā)生。 (1)如果物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格上漲，需求就會(huì)相應(yīng)減少；相反，價(jià)格下跌，需求就會(huì)相 應(yīng)增加。 (2)如果物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格上漲，供給便會(huì)增長(zhǎng)；價(jià)格下跌，供給便會(huì)減少。 (3)供求的變化和價(jià)格的變化方向相反。如果物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求，價(jià)格自然會(huì)上漲 。價(jià)格上漲會(huì)引起物業(yè)管理公司擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，或其他行業(yè)轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)，供給量增加，需求相對(duì)減少。而當(dāng)供求狀態(tài)趨向供過(guò)于求時(shí)，價(jià)格就下跌，物業(yè)管理公司就會(huì)調(diào)整減少經(jīng)營(yíng)，供給量 隨之減少，需求量相對(duì)增加。這種增減到一定程度，價(jià)格就回升，往前發(fā)展又會(huì)變成供不應(yīng)求，循環(huán)發(fā)展。 、賣(mài)方市場(chǎng)的變動(dòng) 在物業(yè)管理服務(wù)的供求變化中，買(mǎi)賣(mài)雙方哪一方占優(yōu)勢(shì)，在價(jià)格和其他條件上就能壓倒 對(duì)方，在市場(chǎng)中對(duì)自己有利。在物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求時(shí)，賣(mài)方占優(yōu)勢(shì)，便形成“經(jīng)營(yíng)者主權(quán)”，表現(xiàn)為賣(mài)方市場(chǎng)；在物業(yè)管理服務(wù)供過(guò)于求時(shí)，買(mǎi)方占優(yōu)勢(shì)，便形成“消費(fèi)者主權(quán)” ，表現(xiàn)為買(mǎi)方市場(chǎng)。 三、物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是指競(jìng)爭(zhēng)同供求關(guān)系、價(jià)格變動(dòng)、生產(chǎn)要素流動(dòng)與組合，以及市場(chǎng)成果分配諸 因素之間的有機(jī)聯(lián)系和運(yùn)動(dòng)趨向。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)也就沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。 (一)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然性 在物業(yè)管理市場(chǎng)中，市場(chǎng)主體之間，尤其在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)是一個(gè)內(nèi)有動(dòng)力 外有壓力的、持續(xù)不斷的市場(chǎng)較量過(guò)程。因此，競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)和迫使物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行合理的決策，并且通過(guò)優(yōu)勝劣汰的強(qiáng)制作用，獎(jiǎng)勵(lì)高效率者，懲罰低效率者，對(duì)價(jià)格信號(hào)作出迅速 及時(shí)的反應(yīng)，不斷嘗試新的生產(chǎn)服務(wù)要素組合，開(kāi)發(fā)和擴(kuò)大新的物業(yè)管理市場(chǎng)領(lǐng)域，推出新的服務(wù)項(xiàng)目，保證資源配置到最為需要的地方。 如果沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)或缺乏競(jìng)爭(zhēng)，占據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)壟斷地位的少數(shù)企業(yè)就會(huì)靠犧牲其他市場(chǎng) 參與者(包括物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主或使用人)的利益，謀取壟斷利潤(rùn)；由于沒(méi)有作出相應(yīng)的市場(chǎng)貢獻(xiàn)，從而導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效率和服務(wù)水平的降低。 我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)是一個(gè)新興的市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制還不完善?；诖?，1999年5月，在 全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上，國(guó)家建設(shè)部提出要在物業(yè)管理市場(chǎng)中盡快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，明確要求： (1)在2000年之前，必須徹底改變誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷經(jīng)營(yíng)局面。開(kāi)發(fā)企業(yè)下設(shè)的物 業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與開(kāi)發(fā)企業(yè)脫鉤，面向社會(huì)，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。 (2)凡是10萬(wàn)平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門(mén)的指 導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前面向社會(huì)招標(biāo)。 (3)鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)、聯(lián)合、改造、改組等方式進(jìn)行企業(yè)重組，以大 帶小，合小為大，合弱為強(qiáng)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，從而降低企業(yè)管理成本，提高企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)的能力。 (二)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形式 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的范圍來(lái)考察，物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)主要是圍繞著提高服務(wù)質(zhì)量、增加 服務(wù)項(xiàng)目、降低經(jīng)營(yíng)成本等內(nèi)容而展開(kāi)的。這種競(jìng)爭(zhēng)促使各個(gè)企業(yè)管理服務(wù)的個(gè)別勞動(dòng)時(shí)間平均化為社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，其結(jié)果必然是推動(dòng)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高。 從參與競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)主體之間的關(guān)系來(lái)考察，業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為對(duì)物業(yè) 管理服務(wù)，業(yè)主要賤買(mǎi)、經(jīng)營(yíng)者要貴賣(mài)的競(jìng)爭(zhēng)。這是經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主爭(zhēng)奪物業(yè)管理市場(chǎng)主權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)。 ，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)就是 通過(guò)降低服務(wù)價(jià)格來(lái)爭(zhēng)取較多的消費(fèi)者，從而擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)銷(xiāo)售量的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)是企業(yè)之間提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的競(jìng)爭(zhēng)。它要求物業(yè)管理企業(yè)千方百計(jì)加強(qiáng)管理、改進(jìn)技術(shù)、節(jié)約資 源，達(dá)到少投入多產(chǎn)出的目的。非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)就是指不變動(dòng)價(jià)格，而是通過(guò)其他途徑和采用其他方法來(lái)爭(zhēng)取較多的消費(fèi)者，從而擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)銷(xiāo)售量的競(jìng)爭(zhēng)。如：開(kāi)發(fā)新的服務(wù)項(xiàng) 目，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大廣告宣傳，改變銷(xiāo)售方法，等等，用這些方法和途徑來(lái)爭(zhēng)取更多的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)。(三)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就必然存在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在 社會(huì)化大