【文章內容簡介】 資格證書。 　　物業(yè)服務項目經理承接物業(yè)管理區(qū)域數量和建筑面積的規(guī)范，由市房屋行政管理部門制定。 　　第三十四條市房屋行政管理部門應當根據物業(yè)服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案庫和物業(yè)服務項目經理信用檔案庫。 　　第三十五條選聘物業(yè)服務企業(yè)前，業(yè)主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質、管理實績要求、物業(yè)服務內容和收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內容。 　　選聘方案經業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。 　　第三十六條選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標，但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。 　　市房屋行政管理部門負責建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為選聘物業(yè)服務企業(yè)提供指導和服務。 　　第三十七條建設單位在申請房屋預售許可前，應當參照市房屋行政管理部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。 　　臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務、違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。臨時管理規(guī)約應當報區(qū)、縣房屋行政管理部門備案。 　　房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備，注明房屋承重結構的房屋結構圖，不得占用、移裝的共用部位、共用設備，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。 　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，以及建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。 　　建設單位不得將物業(yè)共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。 　　第三十八條建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨用成套的物業(yè)管理用房，其中物業(yè)服務企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于一百平方米；業(yè)主委員會用房按照不低于三十平方米配置。在物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設單位交付物業(yè)服務企業(yè)代管，并在業(yè)主大會成立后三十日內無償移交給業(yè)主大會。 　　規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。 　　區(qū)、縣房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)管理用房室號。 　　物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、轉讓、抵押。 　　第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內的下列配套設施設備歸業(yè)主共有： 　　（一）物業(yè)管理用房； 　?。ǘ╅T衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊； 　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內按規(guī)劃配建的非機動車車庫； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內的共有綠化、道路、場地； 　?。ㄎ澹┙ㄔO單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)； 　?。┢渌婪w業(yè)主共有的設施設備。 　　建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規(guī)定的配套設施設備登記申請，由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產權證書。 　　第四十條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務合同可以約定下列服務事項： 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的使用管理和維護； 　　（二）共有綠化的維護； 　?。ㄈ┕灿袇^(qū)域的保潔； 　?。ㄋ模┕灿袇^(qū)域的秩序維護； 　?。ㄎ澹┸囕v的停放管理； 　?。┪飿I(yè)使用中對禁止性行為的管理措施； 　　（七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務管理； 　?。ò耍┪飿I(yè)檔案資料的保管； 　?。ň牛I(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務事項。 　　物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)服務合同中的專項服務事項委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將物業(yè)服務合同約定的全部事項一并委托給他人。 　　第四十一條物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定： 　?。ㄒ唬┓蠂液捅臼幸?guī)定的技術標準、規(guī)范； 　?。ǘ┘皶r向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項； 　　（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務； 　?。ㄋ模┡浜暇用裎瘑T會、村民委員會做好社區(qū)管理相關工作。 　　物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。 　　第四十二條物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務合同。 　　物業(yè)服務企業(yè)決定物業(yè)服務合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當提前三個月書面告知業(yè)主委員會。 　　物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。 　　第四十三條物業(yè)服務企業(yè)應當建立和保存下列檔案和資料： 　?。ㄒ唬┬^(qū)共有部分經營管理檔案； 　?。ǘ┬^(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設施設備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄； 　　（三）水箱清洗記錄及水箱檢測報告； 　　（四）住宅裝飾裝修管理資料； 　?。ㄎ澹I(yè)主清冊； 　　（六）物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運、電信覆蓋等書面協(xié)議； 　?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。 　　物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會移交本規(guī)定第十條第一款和前款規(guī)定的檔案和資料，以及物業(yè)管理用房。 　　第四十四條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。 　　物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價，同一物業(yè)管理區(qū)域內實施同一物業(yè)服務內容和標準的，物業(yè)服務收費執(zhí)行同一價格標準。具體辦法由市人民政府另行制定。 　　物業(yè)服務企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。 　　物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內書面公布物業(yè)服務項目及其收費標準。 　　第四十五條前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。 　　出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。 　　業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同約定，按時交納物業(yè)服務費；業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其交納；物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院起訴。 　　業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費；未結清的，買賣雙方應當對物業(yè)服務費的結算作出約定，并告知物業(yè)服務企業(yè)。 　　第四十六條利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經費或者物業(yè)管理方面的其他需要。 　　第四十七條經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對下列事項作出決定： 　　（一）自行管理的執(zhí)行機構； 　　（二）自行管理的內容、標準、費用和期限； 　　（三）聘請專業(yè)機構的方案； 　?。ㄋ模┢渌嘘P自行管理的內容。 　　電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他