【文章內容簡介】 20 15 60 年～ 100 年 10 5 100 年以上 5 2 鋼、鋼筋混凝 土結構 60 年以下 25 15 60 年～ 100 年 12 5 100 年以上 7 2 鋼結構 100 年以下 30 15 100 年～ 150 年 10 5 注： 行業(yè)主管部門如對房屋結構檢查周期做出另外規(guī)定，從其規(guī)定。 巡檢 每年應定期對房屋共用部位、共用設施設備等進行依次全面檢查。建立巡檢記錄，發(fā)現問題及時向房屋產權人報告，根據房屋產權人的委托，安排專項修理。遇緊急情況時，宜采取必要的緊急處理措施。 設備設施運行與維護服務 變配電系統(tǒng) —— 制定臨時用電管理措施； —— 限電、停電應有明確的審批權限， 按規(guī)定要求通知顧客。遇緊急情況時，應采取必要的緊急處理措施； —— 按照規(guī)定的周期進行高壓電氣設備試驗，留存高壓電氣測試合格的報告； —— 按照規(guī)定的周期對變配電設備設施進行檢查、維護、清潔，并做記錄； —— 高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準確； —— 高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準確，聯控動作正常； —— 變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求； —— 低壓配電柜運行正常，各類表計顯示正常； —— 功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠； DB/T — 5 —— 變（ 配）電系統(tǒng)聯絡自切正常。 應急供電系統(tǒng) —— 按規(guī)定的周期對發(fā)電機組設備進行檢查、維護，保持設備完好； —— 定期啟動及維護備用發(fā)電機（組），確保隨時應急啟用； —— 發(fā)電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常； —— 自動轉換開關狀態(tài)顯示完好，動作正常； —— 定期對應急照明（帶蓄電池）設施進行檢查、維護，使其處于有效待命狀態(tài)； —— 定期對蓄電池組進行充放電試驗，進行蓄電檢查及保養(yǎng)。 樓宇智能化設備系統(tǒng) 樓宇設備自動化（ BA）系統(tǒng) —— 服務器工作正常、通訊正常、整潔； —— 工作站工作正常、通訊正常、整潔； — — 數字式直接控制器（ DDC）工作正常、通訊正常、整潔、線路整齊； —— 末端設備工作正常、接線正確、線路無損、安裝牢固。 網絡與通訊設備系統(tǒng) 程控交換機 —— 程控交換機（ PABX）數據通訊工作正常、整潔、線路整齊； —— 維護終端工作正常、整潔； —— 計費系統(tǒng)工作正常、整潔； —— 話務臺工作正常、 話音清 晰、整潔； —— 電源工作正常、蓄電池正常、設備整潔、顯示儀表無損； —— 語音信箱工作正常、整潔、接線正確。 網絡通訊設備 —— 配線架排線整齊，標簽完好，數據齊全； —— 光纖配架排線整齊，標簽完好，數據齊全； —— 插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔。 廣播與背景音響系統(tǒng) —— 音源設備工作正常，整潔完好； —— 功放設備工作正常，整潔完好； —— 揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質保持清晰； —— 背景音響與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常。 安全防范系統(tǒng) 中央監(jiān)控系統(tǒng) —— 攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔； —— 畫面分割器工作正常、整潔； —— 錄入設備工作正常、整潔； —— 監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔； —— 矩陣工作正常、線路整齊、標識清楚； —— 監(jiān)控的錄入資料應至少保持 7天，有特殊要求的參照相關規(guī)定 或行業(yè)標準執(zhí)行。 巡更系統(tǒng) —— 工作站工作正常、整潔； —— 巡更器具工作正常； —— 巡更點位置正確、安裝牢固、工作正常。 周界報警系統(tǒng) DB/T — 6 —— 工作站工作正常、整潔； —— 紅外探頭安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔。 對講系統(tǒng) —— 基站線路無損、工作正常、整潔； —— 天線安裝牢固、工作正常。 車庫管理系統(tǒng) —— 工作站工作正常、整潔； —— 服務器工作正常、整潔； —— 取票站安裝牢固、線路整齊、工作正常； —— 柵欄機安裝牢固、工作正常； —— 收費站工作正常、整潔。 門禁系統(tǒng) —— 工作站工作正常、整潔； —— 服務器工 作正常、整潔； —— 讀卡機指示燈完好、工作正常； —— 電子門鎖工作正常。 衛(wèi)星電視系統(tǒng) —— 衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔； —— 放大器、解碼器等設備工作正常； —— 傳輸線路正常，圖像清晰。 消防報警與滅火系統(tǒng) 應對各項消防設備按規(guī)定進行定期檢查，保證設施齊全、功能運行正常： —— 火災探測器定期進行實效模擬試驗，探測器至少每三年進行一次清洗，及時更換失效的器件； —— 每年應進行一次消防聯動，檢測各類消防系統(tǒng)各類運行參數和狀況并作記錄； —— 當被檢測探頭響應參數達到預定值時，探測器應當輸出火警信號，同時啟動探測 器的確認燈； —— 操作啟動部件，手動火災報警按鈕應當能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示； —— 火災時應能在消防控制室將火災疏散層的揚聲器和廣播 背景音響系統(tǒng) 強制轉入火災應急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內； —— 報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災報警信號，發(fā)出聲、光信號； —— 故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應當正確指示出故障部位； —— 火警優(yōu)先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示 故障信號時，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號； —— 電源轉換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉入主電源狀態(tài)； —— 火災確認后，發(fā)出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應當正常； —— 火災確認后，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)； —— 火災確認后，發(fā)出控制信號，將著火層的防煙風閥、排煙閥 打開 ，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)； —— 消防控制室在確認火災后，應當能控制有 關部位的防火卷簾門按規(guī)定的程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)； —— 火災確認后，應當釋放建筑內的所有門禁裝置，保證疏散門的暢通； —— 數據采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔； DB/T — 7 —— 末端設備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常； —— 中央聯動裝置工作正常、顯示正確； —— 消防滅火設施應處于良好的待命狀態(tài)，二氧化碳滅火裝置應每季進行信號測試與壓力狀態(tài)檢查，清水泡沫滅火裝置應每年檢測一次； —— 消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證工作站工作正常、整潔； —— 消火栓每月巡查一次，保持 消火栓箱內各種配件完好； —— 消防帶每半年檢查一次，閥桿處每半年加注潤滑油并做放水檢查一次。 升降設備系統(tǒng) 電梯及自動扶梯 —— 保證辦公樓至少一臺電梯 24小時運行，電梯和自動扶梯運行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準確啟動運行，停層準確。轎廂內、外按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔； —— 電梯和自動扶梯應經有資質的檢測機構檢驗合格，應由專業(yè)資質維修保養(yǎng)單位進行定期保養(yǎng)，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內安全運行； —— 應有專業(yè)人員對電梯保養(yǎng)進行監(jiān)督，并對電梯運行進行管理，并應做好日常電梯運行的 巡檢與記錄； —— 電梯發(fā)生一般故障，一小時內專業(yè)維修人員應到場修理。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員應及時處理，專業(yè)維修人員應在 30 分鐘內達到現場進行搶修。 高空作業(yè)設備 —— 設備需經有資質的檢測機構檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內安全運行； —— 設備操作人員應嚴格遵守安全規(guī)定，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴禁超載； —— 設備應嚴格執(zhí)行作業(yè)前的機電系統(tǒng)安全檢查與運行狀態(tài)的確認； —— 吊籃運行平穩(wěn)，無傾斜； —— 設備各儀表指示準確，各類開關動作靈活；通訊設備正常； —— 在運行中，不得隨意卸開裝置的 護罩、封門及其他任何裝置； —— 設備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應有專業(yè)人員對設備運行進行管理、記錄； —— 應定期對設備系統(tǒng)進行檢查及保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質因素。 液壓升降設備 —— 升降平臺應運行平穩(wěn)，安全裝置完好； —— 升降設備本體運行平穩(wěn)，各類儀表指示準確，安全裝置完好。 給排水系統(tǒng) —— 應定期對給排水系統(tǒng)進行維護、潤滑； —— 每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好 ，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏；定期對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng) ,作業(yè)人員應有相應的職業(yè)資格；系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；污水排放達到 《上海市污水綜合排放標準》 的要求； —— 用戶末端的水壓及流量滿足使用要求； —— 每季對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆 ； —— 確保水質無污染并符合規(guī)定的要求：生活飲用水水質應符合 GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標準》的要求，涉及生活飲用水 設施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質檢測的要求參照《 上海市生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法 》 執(zhí)行； —— 定期對水泵、水質處 理和消毒裝置及設備控制柜進行保養(yǎng)； —— 如遇供水單位限水、停水，應按規(guī)定時間通知辦公樓內各用戶。 空調系統(tǒng) DB/T — 8 —— 對空調系統(tǒng)的維護保養(yǎng)應該按照規(guī)定的頻次進行； —— 定期對空調系統(tǒng)開機前進行檢查，測試運行控制和安全控制功能，記錄運行參數，分析運行記錄； —— 定期檢查冷卻塔風機變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設施的正常運行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水； —— 定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網、加濕器、風閥、積水盤、風機表冷器進行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調機組的空氣過 濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道； —— 定期進行循環(huán)