【文章內(nèi)容簡介】 理解成為得意大廈，喜慶吉詳，富有時代與傳統(tǒng)相結(jié)合的觀點(diǎn)。（2）項目總體定位分析總體定位：代表市心城北地標(biāo)性多功能高層個性大廈多功能：大廈集現(xiàn)代商鋪、商務(wù)辦公、和高層高住樓為一身，有機(jī)結(jié)合，互不影響，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)獨(dú)立。各功能之間的基礎(chǔ)設(shè)施在共用的基礎(chǔ)之上存在著相對的獨(dú)立性和分戶性。從各個方面、各個角度、各種需要極大的滿足不同形式入住者的最終使用目的。地標(biāo)性個性大廈：城北目前最高的高層大廈；設(shè)計規(guī)劃空出人性化空間，主張城市享樂主義風(fēng)格。大開間，大都市，小戶型。給入住者輕松自然的生活環(huán)境，強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)生活時尚，生活方式；為了達(dá)到上述的效果，在前期的規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)用個性風(fēng)格設(shè)計思路，要求設(shè)計立面表現(xiàn)棱角分明，總體樣式避免中規(guī)中矩，傳統(tǒng)而保守。(3) 項目目標(biāo)客源定位分析蕭山區(qū)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和居民消費(fèi)能力為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了根本的保證。不久前剛在蕭山區(qū)召開了全國百強(qiáng)縣工作會議，作為杭州的一個區(qū)，蕭山的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國百強(qiáng)縣中名列前茅。與強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對應(yīng)，蕭山本地居民具有非常大的消費(fèi)能力，目前蕭山房地產(chǎn)市場的絕大部分消費(fèi)者是蕭山區(qū)本地居民。(4) 項目價格定位分析關(guān)于價格定位待進(jìn)一步合作后，另行評估策劃。(5) 項目檔次定位分析德意大廈總體形象檔次定位：高品質(zhì)、高優(yōu)化、多功能。(6) 項目價值定位分析（1） 充分利用開發(fā)商企業(yè)雄厚的自身實(shí)力與形象促進(jìn)本項目的受眾力度，提升本項目的潛在品質(zhì)形象。 （2） 產(chǎn)品價值。通過對本項目可看南岸 “江景、夜景”的優(yōu)勢，合理的規(guī)劃，獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑本項目的產(chǎn)品價值，將本項目做成區(qū)域及全市的精品江景物業(yè)，在市場中脫穎而出，成為購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。（3） 交通價值。本項目緊鄰未來輕軌車站，拉近空間距離，提升本項目品質(zhì)優(yōu)勢。（4） 機(jī)會價值。充分利用濱江路房地產(chǎn)發(fā)展的契機(jī)，炒熱本區(qū)域，聚集人氣，順勢推出“本項目”，一炮而紅，大造成為江景樓盤的品質(zhì)典范。(7) 項目物業(yè)管理模式分析（策劃另定）2． 項目建筑策略分析(1) 項目建筑風(fēng)格分析傾向于歐式風(fēng)格，但不同傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格。在基調(diào)處理成歐式風(fēng)格的基礎(chǔ)上加入現(xiàn)代建筑設(shè)計風(fēng)格。形式獨(dú)特，個性鮮明。德意大廈共為三十層左右的高層建筑，地下一層架空空間，可開始大型超市或停車場等。大廈一至三樓為開間大，全透明式現(xiàn)代化商鋪設(shè)計，商鋪主張大開間，是因為在必要的時候可以進(jìn)行隔離處理，主要目標(biāo)針對于各大銀行，或各種大型的休閉服務(wù)業(yè)和飲食業(yè)。大廈四樓至八樓主商務(wù)辦公樓設(shè)計，辦公層樓設(shè)計注重現(xiàn)代企業(yè)功能設(shè)計，力求格式新穎，同樣采用深時度，大開間處理。有利于入住的企事業(yè)單位進(jìn)行個性的設(shè)計與裝修。大廈九樓為空中花園建設(shè)，可將九層設(shè)計成為供整體大廈休息，娛樂的統(tǒng)一場所。格式以花園式設(shè)計為主。同時是為了將商務(wù)樓與十層以上的商住樓從形式和空間上隔開。形成獨(dú)立個性的效果。(2) 項目建筑功能分析其一：功能主要按照商鋪、辦公、和商住分為三大類，其功能在互不影響的基礎(chǔ)之下，加以區(qū)分各功能之間獨(dú)立性。商住和商用以不同的入廳外戶處理。其二：能代表地標(biāo)性特點(diǎn)的建筑功能設(shè)計。上述功能是我們成功完成本案的全案策劃過程中不可缺少的部分，這些功能將成為以后樓盤推廣以及品牌化建設(shè)的基礎(chǔ)所在。(3) 項目會所設(shè)施平面設(shè)計（建筑規(guī)范設(shè)計單位負(fù)責(zé)）(4) 項目架空層園林設(shè)計空中園林的設(shè)計，在大廈的九樓設(shè)有獨(dú)立的整層的空中園林設(shè)計。其效果在以上的內(nèi)容中說明。(5) 項目戶型優(yōu)化分析戶型功能設(shè)計亮點(diǎn)：① 觀景。單層平面設(shè)計保證70%的戶型皆可直觀江景。這是本項目較大的賣點(diǎn)。② 采光。每個戶型主要空間均有較大的采光面。另外，建議觀景陽臺與客廳之間采用落地窗。這將成為本項目的另一賣點(diǎn)。③ 增大陽臺面積，擴(kuò)展陽臺功能。對離江較近的兩個優(yōu)質(zhì)戶型設(shè)計大面積陽臺。大面積陽臺使客廳與戶外有機(jī)結(jié)合，亦有引戶外風(fēng)景于戶內(nèi)之功效。④ 弧型采光面。對梯形退臺處理的第二層戶型轉(zhuǎn)角采用弧型采光面。避免了觀景陽臺對后面住戶的觀景影響，也保證了這些戶型的采光、觀景效果。⑤ 精致斜陽臺。對部分離江較遠(yuǎn)，易受周邊建筑物影響的戶型設(shè)計精致的觀景斜陽臺，增大景觀面。以彌補(bǔ)這些戶型的不利之處。216。 戶型細(xì)部設(shè)計的亮點(diǎn)戶型內(nèi)部的功能區(qū)布局容易引起重視，但是一些細(xì)部環(huán)節(jié)卻容易被忽視，而細(xì)部的人性化處理能給用戶帶來真正的實(shí)惠與方便。178。 ；，便于擺放室內(nèi)家俱。178。 大部分戶型的主臥室都布置在室內(nèi)走廊盡頭，且室內(nèi)通道的長度不超過其寬度的4倍。178。 大部分戶型都設(shè)置了入戶玄關(guān)，作為空間過渡，使主要空間更加私密，同時也方便換鞋，整理衣冠。178。 大部分戶型設(shè)計中廚房盡量靠近入戶門，避免了穿越客廳。178。 所有的戶型設(shè)計都保證了客、餐廳在空間上盡可能的連通，一是使得空氣流通，二是照顧到了人們邊吃飯邊看電視的習(xí)慣。(6) 項目外立面設(shè)計建議外立面的設(shè)計建議力求整體化，梭角化，結(jié)合歐式風(fēng)格，空出個性設(shè)計。避免方方正正的處理效果。 德意大廈精品多功能樓盤形象策劃提案4（三）項目工地包裝模式設(shè)定1. 售樓部包裝模式設(shè)定2. 售樓部內(nèi)部裝修風(fēng)格建議3. 售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定4. 工地圍墻樣式推薦5. 售樓書設(shè)計6. 海報設(shè)計7. 宣傳單張設(shè)計8. 涉及銷售的各類表格設(shè)計（四）項目品牌戰(zhàn)略包裝計劃設(shè)計1． 項目品牌資源分析2． 項目品牌內(nèi)涵設(shè)定3． 項目品牌VI設(shè)計建議4． 項目品牌推廣計劃編制（五）項目賣點(diǎn)分析1．項目概念塑造（1） 杭州現(xiàn)推項目概念分析（2） 本項目概念形成分析（3） 本項目概念升華（4） 本項目概念目標(biāo)客戶接受度分析2． 項目賣點(diǎn)分析（1） 項目社區(qū)主題概念分析（2） 項目規(guī)劃賣點(diǎn)分析（3） 項目戶型賣點(diǎn)分析（4） 項目外立面賣點(diǎn)分析（5） 項目園林概念賣點(diǎn)分析（6） 項目自身環(huán)境優(yōu)勢賣點(diǎn)分析（7） 項目的配套設(shè)施賣點(diǎn)分析（8） 項目的物業(yè)管理模式賣點(diǎn)分析（9） 項目的營銷模式賣點(diǎn)分析（六）項目銷售策略決策1． 項目銷售目標(biāo)分析決策2． 項目銷售模式分析決策3． 項目內(nèi)部認(rèn)購期策略分析4． 項目公開期策略分析5． 項目銷售中期策略分析6． 銷售后期策略分析7． 廣告跟進(jìn)策略分析決策8． 媒體組合分析建議9． 銷售組織與管理分析決策（七）項目的經(jīng)濟(jì)效益評估1． 項目銷售目標(biāo)分析2． 項目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析3． 項目投資收益與風(fēng)險分析（八）項目銷售實(shí)施全程建議1. 銷售前期準(zhǔn)備要案2. 銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置安排3. 銷售人員招募與培訓(xùn)安排4. 銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排二、測試市場階段主要以問卷的模式將項目進(jìn)行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。三、項目策劃方案決策階段根據(jù)測試市場階段得出的市場反