【正文】 之處。精品多功能樓盤形象策劃提案24．高層樓盤的質(zhì)量會(huì)越來越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。今年，市場(chǎng)郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢(shì)，郊區(qū)的大戶型市場(chǎng)將會(huì)吸引部分喜愛優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。（4） 項(xiàng)目背景與分析本案的開發(fā)商為德意集團(tuán)下屬置業(yè)有限公司，做為初次樓盤的投入建設(shè)，我們力爭(zhēng)在將樓盤做到精致而有內(nèi)涵，能體現(xiàn)出一家龐大的集團(tuán)公司的形象展示因素。百瑞廣場(chǎng)、永泰豐廣場(chǎng)等樓盤的建設(shè)與規(guī)劃，因此要在諸多的樓盤群層中脫穎而出，就必需有自身的鮮明特點(diǎn)，和獨(dú)到的設(shè)計(jì)方案和形象的全案包裝與策劃、設(shè)計(jì)表現(xiàn)。（5） 項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析 本案的優(yōu)勢(shì)在于：1． 地段優(yōu)勢(shì)2． 資金優(yōu)勢(shì)3． 開發(fā)設(shè)計(jì)規(guī)劃與策劃理念的結(jié)合4． 基礎(chǔ)設(shè)施的完善（有集團(tuán)公司作為形象的后盾）本案的劣勢(shì)在于：1． 樓盤小2． 樓盤為多功能的高層建筑3． 樓盤前期策劃和設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)間倉(cāng)促4． 目前開發(fā)區(qū)的商業(yè)及人氣都不是很旺2. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(1) 市場(chǎng)利好政策和市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)利好政策：房改以后，杭州市的房地產(chǎn)政策的落實(shí)在全國(guó)都是較快較好的，這也是杭州市地產(chǎn)市場(chǎng)空前良好的重要因素。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升。地塊早已被開發(fā)商瓜分，令年的高層市場(chǎng)會(huì)在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的副中心地帶發(fā)展。首先，買家市場(chǎng)空間不大是最主要的原因。其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影響客戶買樓的主要因素，據(jù)我們調(diào)研分析表明發(fā)展商的品牌在居民購(gòu)買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價(jià)格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明未來的房地產(chǎn)營(yíng)銷雖是品牌營(yíng)銷的時(shí)代，但品牌好的發(fā)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是受供求關(guān)系影響的，需求大于供給價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)，供給大于需求價(jià)格就會(huì)下降，直到一個(gè)平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。有利之處在于：1． 本案提前介入的策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)相結(jié)合，有利的為高層住宅提供了更加直接，獨(dú)立的入住環(huán)境和條件。全透明化大空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將有成為本案的一大亮點(diǎn)。4． 本案將在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)用到前期策劃中的關(guān)于地標(biāo)性建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)思想，以德意大廈為名的個(gè)性大廈將成為以后人們前往城北和身份體現(xiàn)的標(biāo)志性建筑，打造城市地標(biāo)王。不利之處在于：1． 物以類居，人以群居，人們都希望生活在有諸多家庭組合而成的生活社區(qū)中。2． 由于局限于大廈的單獨(dú)性，導(dǎo)致人們對(duì)安全意識(shí)的防范與置疑。(4) 介入市場(chǎng)身份設(shè)定德意大廈介入市場(chǎng)身份定位是一家置業(yè)公司漫長(zhǎng)發(fā)展的過程。我們提出介入市場(chǎng)身份的總體定位：發(fā)展德意地產(chǎn)，共建德意大廈（品牌化建設(shè)思路） 德意大廈本案作為德意集團(tuán)的初次房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，自然要考慮到長(zhǎng)期的企業(yè)形象與新型的轉(zhuǎn)型項(xiàng)目的有利結(jié)合。讀來上口，簡(jiǎn)練易記。本案總體的策劃建筑思路為具有非常個(gè)性化的現(xiàn)代化多功能高層大廈，其名稱當(dāng)然要符全國(guó)際房產(chǎn)界譽(yù)名的走勢(shì)，越是簡(jiǎn)單精練的越有發(fā)展?jié)摿?。?）項(xiàng)目總體定位分析總體定位：代表市心城北地標(biāo)性多功能高層個(gè)性大廈多功能：大廈集現(xiàn)代商鋪、商務(wù)辦公、和高層高住樓為一身，有機(jī)結(jié)合，互不影響，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)獨(dú)立。從各個(gè)方面、各個(gè)角度、各種需要極大的滿足不同形式入住者的最終使用目的。大開間，大都市，小戶型。(3) 項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析蕭山區(qū)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和居民消費(fèi)能力為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了根本的保證。與強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對(duì)應(yīng)，蕭山本地居民具有非常大的消費(fèi)能力，目前蕭山房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分消費(fèi)者是蕭山區(qū)本地居民。(5) 項(xiàng)目檔次定位分析德意大廈總體形象檔次定位：高品質(zhì)、高優(yōu)化、多功能。 （2） 產(chǎn)品價(jià)值。（3） 交通價(jià)值。（4） 機(jī)會(huì)價(jià)值。(7) 項(xiàng)目物業(yè)管理模式分析（策劃另定）2． 項(xiàng)目建筑策略分析(1) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析傾向于歐式風(fēng)格，但不同傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格。形式獨(dú)特，個(gè)性鮮明。大廈一至三樓為開間大，全透明式現(xiàn)代化商鋪設(shè)計(jì)，商鋪主張大開間，是因?yàn)樵诒匾臅r(shí)候可以進(jìn)行隔離處理，主要目標(biāo)針對(duì)于各大銀行，或各種大型的休閉服務(wù)業(yè)和飲食業(yè)。有利于入住的企事業(yè)單位進(jìn)行個(gè)性的設(shè)計(jì)與裝修。格式以花園式設(shè)計(jì)為主。形成獨(dú)立個(gè)性的效果。商住和商用以不同的入廳外戶處理。上述功能是我們成功完成本案的全案策劃過程中不可缺少的部分，這些功能將成為以后樓盤推廣以及品牌化建設(shè)的基礎(chǔ)所在。其效果在以上的內(nèi)容中說明。單層平面設(shè)計(jì)保證70%的戶型皆可直觀江景。② 采光。另外，建議觀景陽臺(tái)與客廳之間采用落地窗。③ 增大陽臺(tái)面積，擴(kuò)展陽臺(tái)功能。大面積陽臺(tái)使客廳與戶外有機(jī)結(jié)合，亦有引戶外風(fēng)景于戶內(nèi)之功效。對(duì)梯形退臺(tái)處理的第二層戶型轉(zhuǎn)角采用弧型采光面。⑤ 精致斜陽臺(tái)。以彌補(bǔ)這些戶型的不利之處。 戶型細(xì)部設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)戶型內(nèi)部的功能區(qū)布局容易引起重視，但是一些細(xì)部環(huán)節(jié)卻容易被忽視，而細(xì)部的人性化處理能給用戶帶來真正的實(shí)惠與方便。 ；，便于擺放室內(nèi)家俱。 大部分戶型的主臥室都布置在室內(nèi)走廊盡頭，且室內(nèi)通道的長(zhǎng)度不超過其寬度的4倍。 大部分戶型都設(shè)置了入戶玄關(guān)，作為空間過渡，使主要空間更加私密，同時(shí)也方便換鞋，整理衣冠。 大部分戶型設(shè)計(jì)中廚房盡量靠近入戶門，避免了穿越客廳。 所有的戶型設(shè)計(jì)都保證了客、餐廳在空間上盡可能的連通，一是使得空氣流通，二是照顧到了人們邊吃飯邊看電視的習(xí)慣。避免方方正正的處理效果。精品多功能樓盤形象策劃提案4（三）項(xiàng)目工地包裝模式設(shè)定1. 售樓部包裝模式設(shè)定2. 售樓部?jī)?nèi)部裝修風(fēng)格建議3. 售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定4. 工地圍墻樣式推薦5. 售樓書設(shè)計(jì)6. 海報(bào)設(shè)計(jì)7. 宣傳單張?jiān)O(shè)計(jì)8. 涉及銷售的各類表格設(shè)計(jì)（四）項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略包裝計(jì)劃設(shè)計(jì)1． 項(xiàng)目品牌資源分析2． 項(xiàng)目品牌內(nèi)涵設(shè)定3． 項(xiàng)目品牌VI設(shè)計(jì)建議4． 項(xiàng)目品牌推廣計(jì)劃編制（五）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析1．項(xiàng)目概念塑造（1） 杭州現(xiàn)推項(xiàng)目概念分析（2） 本項(xiàng)目概念形成分析（3） 本項(xiàng)目概念升華（4） 本項(xiàng)目概念目標(biāo)客戶接受度分析2． 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析（1） 項(xiàng)目社區(qū)主題概念分析（2） 項(xiàng)目規(guī)劃賣點(diǎn)分析（3） 項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析（4） 項(xiàng)目外立面賣點(diǎn)分析（5） 項(xiàng)目園林概念賣點(diǎn)分析（6） 項(xiàng)目自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)分析（7） 項(xiàng)目的配套設(shè)施賣點(diǎn)分析（8） 項(xiàng)目的物業(yè)管理模式賣點(diǎn)分析（9） 項(xiàng)目的營(yíng)銷模式賣點(diǎn)分析（六）項(xiàng)目銷售策略決策1． 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析決策2． 項(xiàng)目銷售模式分析決策3． 項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期策略分析4． 項(xiàng)目公開期策略分析5． 項(xiàng)目銷售中期策略分析6． 銷售后期策略分析7． 廣告跟進(jìn)策略分析決策8． 媒體組合分析建議9． 銷售組織與管理分析決策（七）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估1．