【正文】 以集貿(mào)市場為代表，商場和專賣店等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)僅占極小比例。三、項(xiàng)目策劃方案決策階段根據(jù)測試市場階段得出的市場反應(yīng)程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市場接受率，減少項(xiàng)目的風(fēng)險。 德意大廈(6) 項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)建議外立面的設(shè)計(jì)建議力求整體化，梭角化，結(jié)合歐式風(fēng)格，空出個性設(shè)計(jì)。178。178。178。178。178。216。對部分離江較遠(yuǎn)，易受周邊建筑物影響的戶型設(shè)計(jì)精致的觀景斜陽臺，增大景觀面。避免了觀景陽臺對后面住戶的觀景影響，也保證了這些戶型的采光、觀景效果。④ 弧型采光面。對離江較近的兩個優(yōu)質(zhì)戶型設(shè)計(jì)大面積陽臺。這將成為本項(xiàng)目的另一賣點(diǎn)。每個戶型主要空間均有較大的采光面。這是本項(xiàng)目較大的賣點(diǎn)。(5) 項(xiàng)目戶型優(yōu)化分析戶型功能設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：① 觀景。(3) 項(xiàng)目會所設(shè)施平面設(shè)計(jì)（建筑規(guī)范設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)）(4) 項(xiàng)目架空層園林設(shè)計(jì)空中園林的設(shè)計(jì)，在大廈的九樓設(shè)有獨(dú)立的整層的空中園林設(shè)計(jì)。其二：能代表地標(biāo)性特點(diǎn)的建筑功能設(shè)計(jì)。(2) 項(xiàng)目建筑功能分析其一：功能主要按照商鋪、辦公、和商住分為三大類，其功能在互不影響的基礎(chǔ)之下，加以區(qū)分各功能之間獨(dú)立性。同時是為了將商務(wù)樓與十層以上的商住樓從形式和空間上隔開。大廈九樓為空中花園建設(shè)，可將九層設(shè)計(jì)成為供整體大廈休息，娛樂的統(tǒng)一場所。大廈四樓至八樓主商務(wù)辦公樓設(shè)計(jì)，辦公層樓設(shè)計(jì)注重現(xiàn)代企業(yè)功能設(shè)計(jì)，力求格式新穎，同樣采用深時度，大開間處理。德意大廈共為三十層左右的高層建筑，地下一層架空空間，可開始大型超市或停車場等。在基調(diào)處理成歐式風(fēng)格的基礎(chǔ)上加入現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格。充分利用濱江路房地產(chǎn)發(fā)展的契機(jī)，炒熱本區(qū)域，聚集人氣，順勢推出“本項(xiàng)目”，一炮而紅，大造成為江景樓盤的品質(zhì)典范。本項(xiàng)目緊鄰未來輕軌車站，拉近空間距離，提升本項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)勢。通過對本項(xiàng)目可看南岸 “江景、夜景”的優(yōu)勢，合理的規(guī)劃，獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理來構(gòu)筑本項(xiàng)目的產(chǎn)品價值，將本項(xiàng)目做成區(qū)域及全市的精品江景物業(yè)，在市場中脫穎而出，成為購房者關(guān)注的焦點(diǎn)。(6) 項(xiàng)目價值定位分析（1） 充分利用開發(fā)商企業(yè)雄厚的自身實(shí)力與形象促進(jìn)本項(xiàng)目的受眾力度，提升本項(xiàng)目的潛在品質(zhì)形象。(4) 項(xiàng)目價格定位分析關(guān)于價格定位待進(jìn)一步合作后，另行評估策劃。不久前剛在蕭山區(qū)召開了全國百強(qiáng)縣工作會議，作為杭州的一個區(qū)，蕭山的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國百強(qiáng)縣中名列前茅。給入住者輕松自然的生活環(huán)境，強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)生活時尚，生活方式；為了達(dá)到上述的效果，在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)用個性風(fēng)格設(shè)計(jì)思路，要求設(shè)計(jì)立面表現(xiàn)棱角分明，總體樣式避免中規(guī)中矩，傳統(tǒng)而保守。地標(biāo)性個性大廈：城北目前最高的高層大廈；設(shè)計(jì)規(guī)劃空出人性化空間，主張城市享樂主義風(fēng)格。各功能之間的基礎(chǔ)設(shè)施在共用的基礎(chǔ)之上存在著相對的獨(dú)立性和分戶性。德意大廈從傳統(tǒng)意義上還可以理解成為得意大廈，喜慶吉詳，富有時代與傳統(tǒng)相結(jié)合的觀點(diǎn)。關(guān)于一座大樓的名稱用上廣場，花宛，某某宮等等都有所牽強(qiáng)。德意大廈體現(xiàn)出一種氣度，一種精神，也是針對于策劃中關(guān)于市心北地標(biāo)性建筑的總體思路而定。精品多功能樓盤形象策劃提案3（二）項(xiàng)目市場定位與建筑策略分析1． 項(xiàng)目市場定位分析（1）項(xiàng)目名稱定位本案項(xiàng)目名稱初定為：德意大廈由德意集團(tuán)所開發(fā)的建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目，首先考慮到要空出品牌建設(shè)意識。我們不做進(jìn)一步的禪解。3． 人氣不旺，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)尚未形成一定的規(guī)模和氣候。本案中是一座大廈，難以實(shí)現(xiàn)這樣的理想。5． 本案為德意集團(tuán)下屬置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，體現(xiàn)出集團(tuán)的精神和不凡，品牌效應(yīng)的提升也延伸將成為本案的另一大亮點(diǎn)。3． 本案擁有管理商務(wù)寫字樓的良好的物業(yè)管理部門，全心全意為住房提供最優(yōu)秀的物業(yè)管理。2． 本案擁有提供景觀住宅設(shè)計(jì)，為入住者找開更明亮的居家環(huán)境。(3) 策劃項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場機(jī)會分析目前與本案形成商品住宅市場競爭的有綠城集團(tuán)開發(fā)的中型樓盤和永泰豐廣場等，與之相比本案的高層住宅有利也有不利之處。最后，營銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價的泥潭中去。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供給大于總需求，選房的機(jī)會多了，且樓盤個性少，缺少差異化賣點(diǎn)，是樓盤競爭的又一大原因。主要集中在蕭山，臨平及周邊開發(fā)區(qū)中。(2) 區(qū)域內(nèi)高層競爭程度的分析去年的高層市場是有目共睹的，市中心能建高層地塊的競爭尤顯激烈。目前市內(nèi)房改政策主要有：住房公積金貸款l住房公積金的實(shí)施l存量補(bǔ)貼的發(fā)放l按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低）l個人住房貸款l這些政策的實(shí)施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。針對于德意集團(tuán)轉(zhuǎn)型投入到房產(chǎn)界的總本規(guī)劃思路，每一個樓盤的開發(fā)和建成均將不分大小、功能，注重的是統(tǒng)一的整體形象和精致完美的形象。德意大廈將設(shè)計(jì)為三十層左右高層多功能商用樓，周邊有綠都經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前途升值空間也將極大的吸引一大部分投資者和居家者的進(jìn)住。在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無特色高層住宅將會越來越?jīng)]有市場。 德意大廈目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級豪宅等等這樣的高層項(xiàng)目會陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場。這大大影響了高層居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。3．市場將呈“細(xì)分化”發(fā)展。而在城市副中心地帶對住家而言，相對中心區(qū)就較為理想。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價高，可供開發(fā)的土地又少。2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移市中心新建高層將會逐漸以商務(wù)型公寓為主。天都城”等大型樓盤的推出就拉開了這種走勢的帷幕。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市場。目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢。高層整體市場走勢預(yù)測如下，任何一個市場都必須經(jīng)過：萌芽——成長——成熟——衰落——更新。高層商住多功能樓在99年以后， 競爭愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層的市場銷售已明顯趨緩。占地面積13334平方米，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，將形成市心北主要的標(biāo)志性精品建筑。蕭山區(qū)將成為杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的熱土。隨著年底三橋收費(fèi)的取消，過江隧道的開工、錢江世紀(jì)城的全面啟動，百瑞廣場將以其巨大的發(fā)展?jié)摿κ艿绞袌龅淖放酢６忓X江世紀(jì)城、錢江三橋的南岸的綠都春江花月目前的