【正文】 銷售均價已經(jīng)達(dá)到了8000元/平方米，雖然距離只相差幾公里，但兩者價格相差一倍，而江南岸的一些濱江樓盤也是價格不菲。蕭山的土地和房產(chǎn)價格與杭州主城相比，還有非常大的升值潛力。房地產(chǎn)從業(yè)人員600人。一九九八年房地產(chǎn)投資完成額60197萬元，其中商品房建設(shè)34655萬元、土地開發(fā)14855萬元；其中住宅29341萬元、營業(yè)辦公房8457萬元、其他 22399萬元。房地產(chǎn)從業(yè)人員400人。一九九七年房地產(chǎn)投資完成額60183萬元，其中商品房建設(shè)50591萬元、土地開發(fā)5963萬元；其中住宅31576萬元、營業(yè)辦公房 18443萬元、其他 10164萬元。（2） 市內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)及各區(qū)域競爭部分樓盤調(diào)查與統(tǒng)計分析蕭山市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司38家。規(guī)劃中的錢江蕭山區(qū)將連成一片，響應(yīng)大杭州的總體發(fā)展，互相呼應(yīng)的城市格局，將成為未來城市發(fā)展的中心。世紀(jì)城全面啟動投資超過100億元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，將首先開發(fā)居住區(qū)和濱江商務(wù)區(qū)，聚集人氣，刺激土地升值，吸引更多資本注入。核心商務(wù)區(qū)主要吸引國內(nèi)外各大公司分支機構(gòu)、浙江各大企業(yè)集團總部落戶其中；而中小企業(yè)則可根據(jù)各自實力進駐小型商務(wù)辦公中心。據(jù)了解，錢江世紀(jì)城由核心商務(wù)區(qū)、小型商務(wù)辦公中心和配套高檔住宅三部分構(gòu)成。錢江世紀(jì)城與錢江新城隔岸呼應(yīng)。再次，蕭山擁有非常充足的土地儲備。在杭州城市規(guī)劃中，蕭山區(qū)屬于江南城范疇，將成為江南岸的中心城區(qū)。蕭山將逐漸從真正意義上融入杭州城區(qū)。錢江新城的規(guī)劃，將杭州帶入了錢塘江時代，也使市區(qū)的核心發(fā)生了變化，將蕭山區(qū)從郊縣變成了城市中心。蕭山區(qū)將成為江南岸的中心城區(qū)。再次，蕭山擁有非常充足的土地儲備。其次，根據(jù)杭州城市的總體規(guī)劃，蕭山具有非常大的發(fā)展?jié)摿ΑＥc其他周邊區(qū)縣相比，蕭山具有明顯的發(fā)展優(yōu)勢。立此項目，我們是以全案的形式介入，總體按規(guī)劃前期、形象包裝、樓盤推廣三個大階段進行策劃投入。不足之處就在于人氣不旺，沒有形成一定的經(jīng)濟開發(fā)氣候，隨著周邊新型的樓盤的開發(fā)和建設(shè)，將改變這一狀況。蕭山區(qū)市心以北規(guī)劃為蕭山區(qū)經(jīng)濟新型開發(fā)區(qū)四季城，交通便利，資源豐富，環(huán)境優(yōu)美。是滬、杭、甬、蘇、錫、常城市群帶上的一座新興工貿(mào)城市，也是華東富庶地區(qū)重要的交通樞紐之一，浙贛線、蕭甬線鐵路和滬杭甬、杭金衢高速公路均會聚于此，杭州蕭山國際機場也座落在境內(nèi)。精品多功能樓盤形象策劃提案前言蕭山區(qū)位于錢塘江南岸，與風(fēng)景秀麗的杭州市隔岸相望。區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，經(jīng)濟發(fā)達(dá)，交通便捷。在新一輪的大杭州城市發(fā)展設(shè)計規(guī)劃下，蕭山區(qū)正式列入了大杭州的版圖。本案德意大廈就位于市心北路與建設(shè)三路的交匯處，周邊環(huán)境日趁成熟，基礎(chǔ)設(shè)施完善。從宏觀角度出發(fā)，我們有幸參預(yù)開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)策劃中來，自然會盡心盡力的完成本案，從開發(fā)商角度出發(fā)，我們有幸參預(yù)于德意集團的初次精品樓盤的開發(fā)和形象策劃，也會倍加用心、憑自身的能力和經(jīng)驗實現(xiàn)最終的目的。第一部分：項目前期市場研究與前期策劃階段（一）市場調(diào)查與市場機會分析1. 蕭山區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)四季城市場調(diào)查分析（1） 宏觀市場調(diào)查與分析千載難逢的大杭州發(fā)展規(guī)劃，為蕭山房地產(chǎn)市場帶來了前所未有的巨大發(fā)展機遇。首先，在地理位置上毗鄰杭州未來城市中心。在杭州城市規(guī)劃中，蕭山區(qū)屬于江南城范疇，將成為江南岸的中心城區(qū)。錢江世紀(jì)城的規(guī)劃是在大杭州的背景下形成的，錢江世紀(jì)城將成為未來蕭山區(qū)的行政管理中心、中央商務(wù)區(qū)、金融貿(mào)易中心、科技信息中心、賓館服務(wù)中心和商業(yè)服務(wù)中心，將成為體現(xiàn)21世紀(jì)水平的新城區(qū)。首先，在地理位置上毗鄰杭州未來城市中心。過江大橋和隧道的規(guī)劃，將徹底消除交通不便的天然障礙。其次，根據(jù)杭州城市的總體規(guī)劃，蕭山具有非常大的發(fā)展?jié)摿Α０凑粘鞘幸?guī)劃，蕭山區(qū)未來較長時間內(nèi)將會有大規(guī)模的城市建設(shè)，大規(guī)模的城市建設(shè)和人口轉(zhuǎn)移為蕭山房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的市場。目前沿江地帶多為未開發(fā)地帶，隨著錢江世紀(jì)城的啟動，在未來幾年內(nèi)將陸續(xù)成為開發(fā)的熱點。錢江世紀(jì)城的規(guī)劃是在大杭州的背景下形成的，錢江世紀(jì)城將成為未來蕭山區(qū)的行政管理中心、中央商務(wù)區(qū)、金融貿(mào)易中心、科技信息中心、賓館服務(wù)中心和商業(yè)服務(wù)中心，將成為體現(xiàn)21世紀(jì)水平的新城區(qū)。其中核心商務(wù)區(qū)為8平方公里，兩棟規(guī)劃高度在200米左右的超高層姐妹樓將是其標(biāo)志性建筑；同時還將新建5平方公里的小型商務(wù)辦公中心。世紀(jì)城將在構(gòu)筑現(xiàn)代商務(wù)生活的基點上，充分結(jié)合地形，力求體現(xiàn)錢江沿岸、江南水鄉(xiāng)城市中心的特有風(fēng)貌，區(qū)塊綠化覆蓋率超過30％，整個區(qū)域人口控制在12萬左右。據(jù)了解，錢江世紀(jì)城各項建設(shè)都要按照精品工程要求進行，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將完成九通一平，直接把電腦網(wǎng)絡(luò)、 、燃?xì)?、排污等管線設(shè)施按照規(guī)劃高質(zhì)量鋪設(shè)完成；道路體系由快速路、主干路、次干路等結(jié)合而成，層次清晰、功能明確。蕭山的土地和房產(chǎn)價格有非常大的升值潛力。按公司類別分有專營公司32家，項目公司6家；按公司資質(zhì)等級分有二級公司4家，三級公司11家，暫三級公司3家，四級公司3家，五級公司11家，無級公司6家；另有外地公司來蕭開發(fā)10家。竣工面積 438067平方米，其中住宅340616平方米、營業(yè)辦公房76221平方米、其他21230。銷售面積30萬平方米?？⒐っ娣e 403024平方米，其中住宅301929平方米、營業(yè)辦公房88564平方米、其他12531平方米。銷售面積40萬平方米。目前蕭山房地產(chǎn)市場的價格水平在4000元/平方米左右，江對岸的綠城隨著大杭州進程的加快，價格差距將日益縮小。百瑞廣場占地面積約3萬多平方米，6幢高層建筑組成高尚商住區(qū)，其商務(wù)樓銷售均價在4000元/平方米左右，具有明顯的價格優(yōu)勢，該項目為綠都房產(chǎn)推動蕭山城市接軌大杭州的力作。早已有人將錢江南岸比喻成“杭州的浦東”，完善配套和優(yōu)越交通將使其享有與世紀(jì)城一般無二的崇高地位，真正構(gòu)筑起錢江南岸的名流生活社區(qū)。（3） 項目概況分析德意大廈（暫定）由浙江德意置業(yè)有限公司在蕭山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)市心北路與建設(shè)三路處即將開發(fā)建成的精品多功能高層大廈。大廈主要功能分為高層商住、現(xiàn)代化辦公寫字樓、和三層全產(chǎn)權(quán)式現(xiàn)代商鋪，整體設(shè)計氣勢宏偉，形象鮮明，具有明鮮的形象區(qū)別標(biāo)志，力求在眾多樓盤中脫穎而出。眾多開發(fā)商對高層項目的開發(fā)真是“又愛又恨”，“愛”的是開發(fā)高層會有高額的利潤回報，“恨”的是高層的風(fēng)險實在太大。l其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)：1．高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。但我們都知道，土地是不可再生的。目前，“綠都未來沿灑四季城以環(huán)境和形式的健全與獨特將會更受開發(fā)商青睞。杭州市一級地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流以后非常大。這必將造成客戶花高價而買不到理想的居住區(qū)域。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的地塊，同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。現(xiàn)在的高層除了類似于在盤小區(qū)中高層以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。未來的高層將會考慮更為人性化的設(shè)計。如果在此形式上不能達(dá)到單一性，就要力求在高層大廈多功能中細(xì)化工作，建議設(shè)計規(guī)劃中多考慮到各項功能設(shè)施齊全，互不干擾，商務(wù)寫字樓和高層住宅的分廳處理，商鋪與寫字樓的分離處理等因素，從而完善多功能高層大廈的不利