【正文】 34 / 34。費用支出代理公司提供階段性廣告?zhèn)鞑ビ媱?，在雙方討論認可的情況下，代理公司進入廣告設(shè)計、創(chuàng)意、制作、發(fā)布過程，費用由開發(fā)商掌握，并依據(jù)雙方協(xié)商確定的計劃支出。廣告區(qū)域電視廣告：庫車、阿克蘇、庫爾勒、沙雅、拜城、新和報紙廣告：阿克蘇（偏重）、庫爾勒（適度）印刷品廣告：庫車（偏重）、阿克蘇（適度）、沙雅、拜城、新和（補充）廣告形式印刷品：海報、樓書、招商手冊（或折頁）；戶外廣告：布標、T型旗；影視廣告：30秒促銷廣告配合專題新聞；報紙廣告：硬廣告、軟文、新聞；公關(guān)策略4政府公關(guān)獲得免稅、免費等多項優(yōu)惠政策；4大戶公關(guān)協(xié)助政府組織招商團，在全國進行大戶招商；4市場公關(guān)長期在現(xiàn)場舉行各種文藝演出或社會活動，聚攏現(xiàn)場人氣。九、廣告策略媒體組合整體銷售階段以戶外T形旗造勢、影視廣告做全面覆蓋配合。按揭購買首付40%，銀行提供60%、10年期按揭貸款，無優(yōu)惠政策，銀行按揭在合同簽訂30天內(nèi)辦理到位，由開發(fā)商提供按揭銀行和相關(guān)手續(xù)，銷售方協(xié)助開發(fā)商共同辦理按揭程序。八、銷售政策一次性購買一次性付清全部購房款時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎(chǔ)上，給予5%的優(yōu)惠讓利。5營銷評估以面積為單位核算。營銷評估5本方案已經(jīng)確定銷售和租賃的基本區(qū)域，實際租、售面積在銷售執(zhí)行過程中，以現(xiàn)場銷售控制表方式申報，每星期申報一次。銷售控制一層：20%招商，80%銷售，目標為大戶或品牌戶，不針對散戶招商；二層以上：50%招商，50%銷售，目標以散戶為主；中城：90%招商，10%銷售，目標以大戶整體租賃為主。租賃或免租引進區(qū)域2一期內(nèi)街（南、北兩翼）二、三層以租賃為主，在市場形成規(guī)模以后，逐步引導二層經(jīng)營戶購買，三層長期租賃經(jīng)營；2一期中街（街道中心商鋪）二層以上鋪面長期租賃。如引進有品牌影響力、有長期發(fā)展意向的大戶，針對中街一層商鋪執(zhí)訂相應的承租政策，可以承租方式招商。5．4銷售重點期（——）——一期銷售全方位、大力度展開；——二期銷售推廣全面展開；——二期開業(yè)籌備和市場開業(yè)；——，使一期銷售率達到40%；，使一期銷售率達到50%；——，使二期銷售率達到25%；，使二期銷售率達到40%； 六、租、售面積的策略性確定截止方案提交日期，規(guī)劃方尚未提供項目平面結(jié)構(gòu)圖，因此無法以圖示形式準確標明租、售位置和實際面積。市場開業(yè)籌備階段（——）——做好市場開業(yè)前的活動策劃、宣傳、組織工作；——配合市場開業(yè)，進一步針對大戶進行熱勢宣傳工作；——利用開業(yè)機會，對等待、觀望人群進行引勢誘導工作；——做好聚集市場人氣、完善市場管理和經(jīng)營的其它工作；——在開業(yè)前，使市場招商率達到40%，入住率（招商和銷售）達到60%。五、營銷計劃營銷籌備階段（——） ——現(xiàn)場包裝，包括售樓處、一期現(xiàn)房和二期工地功能牌、導視牌、形象識 別、大賣場店面和門頭等；——銷售人員工作分工和潛在客戶摸底；——制訂詳細的廣告和促銷計劃；——銷售物料到位，包括海報、樓書、招商手冊、銷售手冊；——廣告創(chuàng)意、設(shè)計；——售樓員現(xiàn)場接待，部分招商展開；前期招商階段（——）——市場招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略；——市場營銷，針對招商商戶展開廣告、推廣和促銷；——市場管理，做好商戶入住工作、管理工作和市場規(guī)劃工作。1方法：根據(jù)庫車商業(yè)市場對門面房需求量大、銷售好的狀況，結(jié)合項目商業(yè)街招牌店的規(guī)劃特點，由商業(yè)園定位向主題式商業(yè)街定位轉(zhuǎn)型，發(fā)揮內(nèi)外街和沿街招牌店優(yōu)勢，凸顯規(guī)劃優(yōu)勢和商業(yè)前景價值，形成項目獨有的項目競爭優(yōu)勢。問題與威脅點2商業(yè)規(guī)劃無序，區(qū)域不清晰，功能不明確；2主體二層和部分三、四層的結(jié)構(gòu)布局，既不利于形成同一層整體大市場格局，也不利于商業(yè)垂直人流問題；2市場前期銷售未考慮市場定位，致使現(xiàn)階段市場沒有明確的經(jīng)營定位，隨意招商，隨意入住，對對整個市場定位形成障礙；2至今沒有建立起基本的銷售基礎(chǔ)，銷售制度不明確，銷售隊伍素質(zhì)較低，沒有充分利用國家軟、硬政策，導致現(xiàn)階段出現(xiàn)巨大的銷售壓力；2面臨商業(yè)過剩威脅，經(jīng)營和投資戶信心不足，持幣觀望心態(tài)嚴重。地下一層，計劃由金橋超市直接進駐；地上三層，總建筑面積約2萬平米，由于項目規(guī)劃設(shè)計方案尚未確定，項目至今未進入施工階段，銷售工作仍在延緩中，近期在做簡單的項目咨詢和開發(fā)企業(yè)推介。門面房現(xiàn)已售出70%以上，三層整體租賃給溫州大酒店，其余物業(yè)銷售不足15%。負一層定位為超市，一、二層定位高檔百貨（一層沿街為門面），三層定位為高檔餐飲。1項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：位于天山路和五一路交匯處，沿街面較長；商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢：直面庫車最大和人氣最旺的億家百貨，背靠天五農(nóng)貿(mào)市場，人流量大，商氣旺盛；規(guī)劃優(yōu)勢：板式條樓，便于商品分區(qū)和定位，且分割攤位面積小，總價低，符合庫車市場購買力；1項目劣勢定位問題：項目市場定位過低，不利于與天五農(nóng)貿(mào)市場形成錯位經(jīng)營，導致市場間的競爭；工期問題：現(xiàn)處于基地施工階段，預計交付時間在明年8月以后，喪失了今年有利的銷售時機；價格問題：價格定位偏高，和周邊樓盤相比不具備競爭力；/銷售問題：采用簡單的拉客方式，價格混亂，承諾難以兌現(xiàn)，一旦市場出現(xiàn)不利，現(xiàn)階段依賴定金（無預售許可證）產(chǎn)生的銷售將很難保全。伴隨著商業(yè)樓盤的大量供應，這種矛盾將更加突出，并導致經(jīng)營戶盈利水平進一步降低，商戶對經(jīng)營投資的信心將更顯不足，持幣觀望的心態(tài)也將加重。經(jīng)營戶狀況經(jīng)營戶普遍存在一種矛盾的心理——對庫車經(jīng)濟發(fā)展前景的看好和對經(jīng)營狀況每況愈下的憂慮。4日用品等生活必需品是消費的主流商品。消費者狀況4少數(shù)民族占絕對比列，但漢族人口在城區(qū)增長迅速。3從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷，庫車縣商業(yè)區(qū)域進一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，文化路將建成一批中高檔定位的商場，預計開發(fā)面積在4萬平米左右，按庫車現(xiàn)有的消費水平統(tǒng)計，中高檔商業(yè)市場將嚴重過剩。僅以上項目的開發(fā)總量就高達14萬平米，如果再加上數(shù)千平米的商業(yè)開發(fā)和商住樓底商的大量供應，預計今明兩年在庫車縣開發(fā)銷售的商業(yè)樓盤總面積將突破20萬平米。2隨著城市經(jīng)濟發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)，以商城和大型綜合市場為代表的商業(yè)物業(yè)大量供應市場，庫車商業(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費市場增長和消費水平提升有限，導致部分商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)滯銷，經(jīng)營戶的盈利能力開始下降。區(qū)域（庫車縣）商業(yè)結(jié)構(gòu)2文化路以中高檔商品銷售為主，集中了庫車縣主要的商場和品牌店。音樂廣場 第九商業(yè)大街營銷推廣方案一、市場概述區(qū)域（庫車縣）商業(yè)概述1以中抵擋商品為主，商業(yè)形態(tài)