從泰龍現(xiàn)代商城策劃案例看商業(yè)房地產(chǎn)的定位策略(編輯修改稿)
2025-05-13 13:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)時要用動態(tài)的眼光，不但要面對現(xiàn)在還要預(yù)測未來。其次，客戶群體區(qū)別。住宅房地產(chǎn)體現(xiàn)的是最基本的使用功能，面對的客戶群體相對單一只需要解決開發(fā)商和購買者兩方面的問題就可以了。所以住宅房地產(chǎn)重視的是開發(fā)商和購買者之間的銷售關(guān)系。而商業(yè)房地產(chǎn)需要處理的是開發(fā)商，投資商，消費(fèi)者和經(jīng)營者，甚至于包括政府、社區(qū)在內(nèi)的多方面的關(guān)系。因此商業(yè)地產(chǎn)更重視的是后期的經(jīng)營。第三，經(jīng)營模式區(qū)別。住宅房地產(chǎn)的資金回收模式相對簡單，主要靠出售樓盤來回收資金，資金循環(huán)體系表現(xiàn)為非資本化的循環(huán)方式。而商業(yè)房地產(chǎn)投資回報形式是多樣的。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，主要以收取租金為投資回報形式的模式；而對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式，但不少小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)，比如寫字樓和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。二、目前中國商業(yè)房地產(chǎn)在定位上的幾大迷失商業(yè)房地產(chǎn)的定位猶如射擊里的準(zhǔn)星，如果準(zhǔn)星沒有對好，就無法命中目標(biāo)。然而商業(yè)房地產(chǎn)的定位無異于“蜀道之難，難于上青天”。舉世公認(rèn)的營銷大師菲利浦?科特勒說，定位是企業(yè)的產(chǎn)品和形象在目標(biāo)顧客中確立的與眾不同的地位。這個對定位的解釋單純考慮的是買賣雙方之間的關(guān)系；然而由于商業(yè)房地產(chǎn)不僅要考慮到它的顧客群體，也要考慮到動態(tài)的商業(yè)環(huán)境，因此商業(yè)房地產(chǎn)的定位遠(yuǎn)非如此簡單。商業(yè)地產(chǎn)的定位包括很多方面，比如，市場定位、功能定位、經(jīng)營定位等等。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的不斷升溫，商業(yè)地產(chǎn)的定位問題日益顯露。迷失之一：缺乏主題特色如果說定位是商業(yè)房定產(chǎn)的脊椎骨，那么主題特色就是商業(yè)房地產(chǎn)的“魂”。商業(yè)地產(chǎn)必須營造主題特色，從而吸引消費(fèi)者，沒有特色、沒有主題的項目就沒有生命力。據(jù)調(diào)查，2004年商業(yè)房地產(chǎn)的空置量為2610萬平方米，2006年第一季度已經(jīng)增長到3012萬平方米，這個數(shù)字是驚人的。因此，那么商業(yè)房地產(chǎn)如何能夠脫穎而出，毫無疑問主題商業(yè)地產(chǎn)是成為一種很重要的出路。也有不少商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商雖然定下了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主題，但真正圍繞主題做深入的研究和做核心的運(yùn)營，打造核心競爭力的開發(fā)商并不多，而是僅僅浮在表面上的炒作與概念的炒作上，非常的蒼白，這種一種蒼白的開發(fā)模式往往趨于形式，很難起到聚眾效果。迷失之二：缺乏差異化的市場定位商業(yè)競爭的白熱化主要來源于同質(zhì)化競爭，很多房地產(chǎn)開發(fā)商對項目開發(fā)大多是一哄而上，沒有差異化。商業(yè)地產(chǎn)的投資過熱，給其投資盲目性埋下了“病根”。投資盲目性主要表現(xiàn)在：一是商業(yè)地產(chǎn)市場投資扎堆，投資項目同質(zhì)化、甚至于抄襲現(xiàn)象嚴(yán)重，造成了商圈功能的重復(fù)。二是一些城市中心地區(qū)的“商場扎堆”而又沒有進(jìn)行高中低檔和功能上的錯位經(jīng)營，確實(shí)帶來了商家“貼身肉搏”惡性競爭、商場銷售額下降和零售商撤市等后果。三是很多商業(yè)地產(chǎn)項目采取了“先開發(fā)后招商”的方式，最終造成項目的損失巨大，還經(jīng)常引發(fā)開發(fā)商、經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方的矛盾。因此，一個商業(yè)地產(chǎn)項目要想獲得成功就要考慮細(xì)化市場，尋找市場的空白點(diǎn)，走差異化路線。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)盲目無序。一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)熱潮，結(jié)果絕大多數(shù)項目論證都不充分，建設(shè)開發(fā)盲目無序，成為新一輪投訴熱點(diǎn)，有的還導(dǎo)致了就業(yè)、擾民、影響交通、破壞環(huán)境等一系列問題。此外，項目開發(fā)的盲目無序還是近年來我國商業(yè)地產(chǎn)空置率急升的一個重要原因?！ ∶允е喝狈侠淼臉I(yè)態(tài)組合一方面，商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位不能是單一的，而是要根據(jù)市場細(xì)分后消費(fèi)群體的不同，對商業(yè)房地產(chǎn)中的業(yè)態(tài)進(jìn)行組合。比如廣州中泰廣場曾把自己的經(jīng)營內(nèi)容定位為百貨業(yè)，商場一到七層都由百盛百貨經(jīng)營，結(jié)果效果不甚理想。目前，該廣場放棄大而全的經(jīng)營內(nèi)容，大量減少家電、家庭百貨及男士服飾等經(jīng)營項目，讓位于女性服飾、化裝品、飾品等，籍此吸引市場細(xì)分后的消費(fèi)者。另一方面，商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合也不能是雜亂無章的。很多商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商在急功近利的心態(tài)影響下，急于收回投資資金，將商鋪進(jìn)行散售，一旦散售，失去規(guī)劃性，造成業(yè)態(tài)組合及品牌選擇上的
教學(xué)教案相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1