城市維護(hù)建設(shè)稅核算(編輯修改稿)
2025-05-13 13:45 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 將加工銅錠的60%出售，取得不含稅銷(xiāo)售額240000元；v 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，取得銷(xiāo)售收入2000000元，發(fā)生建造成本1100000元；v 從一般納稅人購(gòu)進(jìn)材料，取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，注明價(jià)款150000元、增值稅25500元，支付運(yùn)費(fèi)14000元、裝卸費(fèi)2000元、公路建設(shè)基金4000元，并取得運(yùn)輸部門(mén)開(kāi)具的運(yùn)費(fèi)發(fā)票。v 該企業(yè)對(duì)上述業(yè)務(wù)稅務(wù)處理正確的有（?。＃ū驹氯〉玫南嚓P(guān)票據(jù)均在本月認(rèn)證并抵扣，）v v v 【解析】v 自產(chǎn)貨物對(duì)外投資視同銷(xiāo)售，繳納增值稅；v 資源稅＝（500050%＋1000）（130%） ＝3675（元）；v 加工的全部銅錠總售價(jià)＝240000247。＝400000元；v 增值稅v ＝500050%4013%＋40000070%17%－25500－（14000＋4000）7% ＝33840（元）；v 不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅＝20000005%＝100000（元）。第二節(jié) 土地增值稅的核算v 一、土地增值稅制度的基本內(nèi)容v （一）概念v 概念：土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅。 v 特點(diǎn)：v （1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象v （2）征稅面比較廣v （3）采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額v （4）實(shí)行超率累進(jìn)稅率v （5）實(shí)行按次征收v (二)納稅人v （三）征稅范圍v 一般規(guī)定v （1）土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，而對(duì)于轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。v （2）土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。 v （3）土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。v 具體規(guī)定v （1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)v 房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，暫免； 將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t征收土地增值稅。v （2）合作建房v 合作建房，建成后自用的，暫免。建成后轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。 v （3）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)v 暫免征收土地增值稅。v （4）交換房地產(chǎn)v 單位交換房地產(chǎn)行為征收土地增值稅。但對(duì)個(gè)人之間互換免征。v （5）房地產(chǎn)抵押v 抵押期間不征；抵押期滿后，以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍。v （6）房地產(chǎn)出租v 房地產(chǎn)出租，不征收。v （7）房地產(chǎn)評(píng)估增值v 房地產(chǎn)評(píng)估增值，不征收。v （8）國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物v 國(guó)家收回或征用，雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更，原房地產(chǎn)所有人也取得了收入，但按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，可以免征土地增值稅。v （四）稅率（四級(jí)）v （五）計(jì)稅依據(jù)v 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。v 增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)稅收入 準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用等項(xiàng)目v 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定v 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。 v 扣除項(xiàng)目金額的確定v （1）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓—房地產(chǎn)企業(yè)扣5項(xiàng)v A、取得土地使用權(quán)所支付的金額。 v B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 v C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 v 對(duì)于利息支出，分兩種情況扣除v a、能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，能提供金融機(jī)構(gòu)貨款證明的，v 允許扣除的C =利息+（A+B） 5%以內(nèi)v b、不能計(jì)算不能提供證明v 允許扣除的C =（A+B） 10%以內(nèi)v D、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金v 指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加、契稅也可視同稅金扣除。v E、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目v 對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。v （2）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格v A、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格v B、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用v C、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金v （3）評(píng)估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定v （六）一般減免稅規(guī)定v 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。v 從1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征土地增值稅。v （七）納稅的時(shí)間、期限、地點(diǎn)v 房地產(chǎn)公司：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)到房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)v 其他納稅人：簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)v 二、土地增值稅的核算v （1）計(jì)算增值額v 增值額=收入額扣除項(xiàng)目金額v （2）計(jì)算增值率v 增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額v （3）確定適用稅率v 依據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。v （4）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額v 應(yīng)納稅額=增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除數(shù)v 例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢寫(xiě)字樓，收入總額為10000萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬(wàn)元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。計(jì)算其應(yīng)納的土地增值稅。v 取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元；v 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=3000萬(wàn)元v 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=50050+（1000+3000）5%=650萬(wàn)元v 允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元v 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%v 加計(jì)扣除額=（1000+3000）20% =800（萬(wàn)元）v 允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)：v 1000+3000+650+555+800 =6005（萬(wàn)元）v 增值額=100006005=3995（萬(wàn)元）v 增值率 =3995/6005 100%=%v 應(yīng)納稅額 =3995 40%6005 5% =（萬(wàn)元）v 例：某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市價(jià)的材料，人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為7成新，按500萬(wàn)元出售，計(jì)算其應(yīng)納土地增值稅額。v 評(píng)估價(jià)格=600 70%=420（萬(wàn)元）v v 扣除項(xiàng)目金額合計(jì) =420+=（萬(wàn)元）v 增值額= =（萬(wàn)元）v 增值率 =100%=%v 應(yīng)納稅額 = 30% 0 =（萬(wàn)元）第三節(jié) 城鎮(zhèn)土
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