房產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)(編輯修改稿)
2025-05-12 12:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 《巴塞爾協(xié)議》，衡量銀行體系健全的基本指標(biāo)包括：資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量(壞賬率)、經(jīng)營管理水平、收益率和流動資產(chǎn)比率等。其中，資本充足率是銀行自身承受各種經(jīng)營損失、抵御風(fēng)險的基礎(chǔ)條件，而資產(chǎn)質(zhì)量決定了銀行經(jīng)營的安全性、流動性、贏利性及在公眾中的信譽。在1997年爆發(fā)的東南亞危機中，香港和新加坡的銀行持有的房地產(chǎn)信貸占資產(chǎn)的4050％，卻能在資產(chǎn)價格大幅縮水時安然無恙，因為它們自身抵御風(fēng)險的能力強，其資本充足率高達(dá)1520％，不良資產(chǎn)率僅為3％。而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產(chǎn)比率在610％，不良貸款率卻高達(dá)2225％，因此，房地產(chǎn)價格的波動使這些國家的銀行業(yè)陷入前所未有的災(zāi)難。由于體制和歷史的原因，我國國有銀行資本金嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)沒有達(dá)到8％的水平，且不良資產(chǎn)比例過大，2002年“四大”國有商業(yè)銀行用于撥備和消化歷史包袱的資金雖高達(dá)1134億元，不良貸款率下降了4個百分點，但平均不良貸款率仍高達(dá)25％。這些缺陷不僅制約了銀行信用擴張的能力，也使銀行自身抗風(fēng)險的能力大打折扣。央行貨幣政策司司長戴根有近日接受央視記者采訪時坦言，近幾年，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展，對改善居民居住條件、推動居民住房投資、擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長做出了重要貢獻。但是，在房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時，也要看到自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題。如果房地產(chǎn)投資和貸款上的一些問題不及時加以解決，將不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也不利于防范銀行的信貸風(fēng)險，保持金融的持續(xù)穩(wěn)定。有關(guān)專家也一針見血地指出，房地產(chǎn)行業(yè)不僅是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是利潤豐厚、風(fēng)險較高的產(chǎn)業(yè)。綜觀2002年的中國富豪排行榜，50％的富豪都曾從事過房地產(chǎn)行業(yè)，在前10名富翁中，中信泰富集團榮智健、世茂集團許榮茂、廣匯集團孫廣信、香港富華集團陳麗華、新希望集團劉永好、復(fù)星高科技集團郭廣昌、仲盛集團葉立培等這7人的公司業(yè)務(wù)中都有房地產(chǎn)業(yè)。而近日正在受審的“中國二號富翁”楊斌，正被調(diào)查的“上海首富”周正毅、富豪錢永偉，都曾通過銀行貸款進行自身財富的“快速膨脹”，而這些人的“空中樓閣”一旦倒塌，銀行將是最直接的受害者，很有可能形成上億元的巨額虧空，并轉(zhuǎn)化成銀行不良貸款。一旦銀行貸款的一個重要鏈條出現(xiàn)問題，則很有可能形成“多米諾骨牌”的連鎖效應(yīng)。金融危機早有前車之鑒，中國不能再步其后塵。（二）房貸政策新洗牌貼著地皮掠飛的燕子和匆匆搬家的螞蟻，都在告訴我們這樣一件事：一場暴風(fēng)雨就要來了。天上，沉甸甸的天幕像是壓到了地上，一聲又一聲炸掉爛尾樓的爆炸聲，像是滾滾而來的雷聲。2003年6月13日中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(以下121號文件)，從建筑施工企業(yè)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再到政府土地儲備機構(gòu)以及個人購房者，121號文件對房地產(chǎn)貸款的各個環(huán)節(jié)和主體都作出了嚴(yán)格的規(guī)定，宛如劃破天幕的一道閃電。★個人房貸差別對待121號文件指出商業(yè)銀行的貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制。121號文件規(guī)定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20％的規(guī)定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個人住房貸款首付款比例，并按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進行查詢?！铩俺捶俊睉粼庥鲢Q制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款，121號文件明確規(guī)定，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。同時，針對一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)刭J款、異地使用，一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產(chǎn)炒作，帶動了土地價格和房價過快上漲的情況，121號文件規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。同時，121號文件再次重申，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％。借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。為保證國家土地合理、有償使用，并防止出現(xiàn)土地價格上漲過快及部分商業(yè)銀行過度授信等問題。人民銀行對土地儲備機構(gòu)貸款做出明確規(guī)定，即商業(yè)銀行對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。另外，為了防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用施工企業(yè)資金，該121號文件對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途明確規(guī)定只能用于購買施工所必需的設(shè)備。對違反信貸資金使用用途，墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行今后將不再提供相應(yīng)的信貸支持?！锔邫n房和別墅房貸款門檻加高房地產(chǎn)開發(fā)貸款今后將重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1