【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、費(fèi)用核算，提高公司的經(jīng)濟(jì)效率，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)公司成本核算方法，根據(jù)《公司財(cái)務(wù)通則》、《公司會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)開發(fā)公司會(huì)計(jì)制度》，結(jié)合本公司實(shí)際情況及管理要求，特制定本辦法。2 適用范圍本制度適用于公司財(cái)務(wù)管理中心及與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)聯(lián)的有關(guān)部門。3 職責(zé)分配 開發(fā)公司按照分級(jí)、歸口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，建立健全與生產(chǎn)管理體制相適應(yīng)的責(zé)任制。 財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)全面的經(jīng)濟(jì)核算，負(fù)責(zé)編制計(jì)劃成本和降低成本措施，核算開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本，負(fù)責(zé)編制和匯總年、季度成本報(bào)表。 公司總經(jīng)理對(duì)公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)全面責(zé)任；各分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)理的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和成本控制工作。 合同審算中心預(yù)算造價(jià)人員協(xié)助財(cái)務(wù)管理中心的工作。采取有效措施，節(jié)約投資、降低成本，對(duì)成本控制效果負(fù)責(zé)。 公司各職能部門，應(yīng)結(jié)合本部門的職責(zé)，在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，以合同審算中心預(yù)算造價(jià)人員為核心參與公司成本管理，向財(cái)務(wù)管理中心提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料，對(duì)本部門的成本管理負(fù)責(zé)。（1） 營(yíng)銷中心——組織有關(guān)部門編制商品房銷售計(jì)劃、確定產(chǎn)品價(jià)格，負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)品預(yù)售、組織收取購房定金，及時(shí)辦理產(chǎn)品銷售，搜集并向有關(guān)部門提供市場(chǎng)信息。（2） 企業(yè)發(fā)展中心——組織開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，對(duì)項(xiàng)目提出決策性建議。（3） 設(shè)計(jì)管理中心——負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化；——按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)嚴(yán)格控制開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模。（4） 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）——編制年度開發(fā)建設(shè)計(jì)劃，執(zhí)行工期定額，嚴(yán)格控制建設(shè)周期；——按開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃征購建設(shè)用地，及時(shí)組織拆遷安置和地上、地下物處理，及“七通一平”，減少前期工程費(fèi)用；——按基本建設(shè)程序和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求組織工程實(shí)施；——負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督、檢查，組織工程質(zhì)量的評(píng)定和竣工工程的質(zhì)量驗(yàn)收。（5） 合同審算中心（成本計(jì)劃表中二至五項(xiàng)）——參與開發(fā)項(xiàng)目可行性研究，編制開發(fā)項(xiàng)目投資概算和審核施工圖預(yù)算；——合理編制招標(biāo)工程的造價(jià)標(biāo)底；——同有關(guān)部門簽訂合同并履行合同中的經(jīng)濟(jì)條款；——編制計(jì)劃成本；——負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購供應(yīng)計(jì)劃，核算材料設(shè)備的價(jià)格，降低采購成本；——健全保管和收發(fā)制度，加強(qiáng)材料、設(shè)備的管理；——辦理收料與供料的結(jié)算手續(xù)，及時(shí)結(jié)算購房單位應(yīng)負(fù)擔(dān)的材料差價(jià)，降低材料成本。（6） 總經(jīng)理辦公室——負(fù)責(zé)編制管理費(fèi)用開支計(jì)劃，制定管理費(fèi)的節(jié)約措施并組織實(shí)施；——對(duì)管理費(fèi)用實(shí)行指標(biāo)分管，歸口負(fù)責(zé)。（7） 人力資源中心——負(fù)責(zé)編制并執(zhí)行工資和福利預(yù)算計(jì)劃；4 成本核算的對(duì)象及要求 成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不能互能混淆、串戶。成本核算對(duì)象應(yīng)結(jié)合工程地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高及施工隊(duì)伍等因素，分別做以下處理：（1） 一般的開發(fā)項(xiàng)目以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。（2） 同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。（3） 對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對(duì)象。 各成本項(xiàng)目的預(yù)算成本（計(jì)劃成本）和實(shí)際成本的核算范圍，計(jì)算口徑必須一致。 成本核算應(yīng)根據(jù)計(jì)算期內(nèi)已完工程實(shí)際消耗和實(shí)際價(jià)格，按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”的原則，分別進(jìn)行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確及時(shí)。按照“收益與費(fèi)用配比”的原則，正確使用“待攤費(fèi)用”和“預(yù)提費(fèi)用”科目。5 成本項(xiàng)目和開支范圍 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目分為：——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；——前期工程費(fèi)；——建筑安裝工程費(fèi)； ——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；——公共配套設(shè)施費(fèi)；——開發(fā)間接費(fèi)（開發(fā)公司沒有二級(jí)管理機(jī)構(gòu)則無此項(xiàng)目）。 成本開支范圍房地產(chǎn)公司開發(fā)成本構(gòu)成要素一覽表成本構(gòu)成要素名稱具 體 內(nèi) 容一級(jí)二級(jí)三級(jí)備注（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用1．土地批租費(fèi)2．征地費(fèi)（1）土地征用費(fèi)（2）勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)（3）青苗補(bǔ)償費(fèi)（4）地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)樹木、糞窖、水井、牲畜圈、墳?zāi)沟韧恋馗街锏难a(bǔ)償（5）新菜地建設(shè)基金（6）耕地占用稅3．房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）房屋征購補(bǔ)償費(fèi)（2）過渡費(fèi)（3）搬家費(fèi)（4）拆遷還建費(fèi)（5）安置動(dòng)遷用房支出4．其他（二）前期工程費(fèi)1．項(xiàng)目可行性研究費(fèi)項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行可行性研究咨詢論證、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查等發(fā)生的費(fèi)用勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)（1）勘測(cè)費(fèi)勘察測(cè)量、測(cè)繪補(bǔ)勘（2）規(guī)劃費(fèi)小區(qū)規(guī)劃、市政規(guī)劃（3）設(shè)計(jì)費(fèi)建筑單體及市政公共工程設(shè)計(jì)、修改、圖紙加曬等（4）其它抗震設(shè)計(jì)審計(jì)審批管理、消防審查費(fèi)、衛(wèi)生防疫審查費(fèi)等3．“三通一平”費(fèi)用（1）施工道路小區(qū)施工便道（2）施工供電安裝費(fèi)小區(qū)施工期間供電線路，臨時(shí)變、配電房及設(shè)備（3）施工供水安裝費(fèi)小區(qū)施工期間給水管網(wǎng)及臨時(shí)加壓發(fā)生的費(fèi)用（4）施工排水小區(qū)施工排水管網(wǎng)（5）場(chǎng)地平整費(fèi)小區(qū)場(chǎng)地平整（含大型土石方工程）（6）其它費(fèi)用施工占道費(fèi)、地下障礙物排除費(fèi)以及建設(shè)過程中發(fā)生的臨時(shí)維修費(fèi)等（三）建筑安裝工程費(fèi)1．住宅單位工程（含土建、水衛(wèi)、電照及設(shè)備、民煤、天線、通訊以及化糞池內(nèi)的排水管網(wǎng)和窖井等）公建（1）單體單體工程（含土建、水衛(wèi)、電照及設(shè)備、通訊以及化糞池以內(nèi)的窖井等）（2）室外設(shè)施與單體配套的室外場(chǎng)地、花壇、水池、休息室、凳、非綠化設(shè)計(jì)的工程其它（1）質(zhì)監(jiān)費(fèi)（2）白蟻防治費(fèi)（3）預(yù)決算審查及招議標(biāo)手續(xù)費(fèi)，合同公證費(fèi)（4）其它（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1．道路2．工程費(fèi)用及水增容費(fèi)（1）小區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)（2）水泵房水泵房上建加壓設(shè)備水、電、通訊（3）水塔（4）供水（5）其它與小區(qū)相關(guān)的供水工程3．排水工程費(fèi)小區(qū)內(nèi)化糞池以外的排污管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)、與小區(qū)相關(guān)的城市雨污水干管工程4．供電工程費(fèi)及電增容費(fèi)（1）小區(qū)外供電線路（2）小區(qū)內(nèi)供電線路小區(qū)內(nèi)供電線路和變、配電設(shè)備（3）變配電房變、配電站土建、水電、通訊（4）供電貼費(fèi)（5）其它與小區(qū)相關(guān)的供電工程5．環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)（1）公廁（2）垃圾站煤氣工程費(fèi)7．報(bào)刊、信箱費(fèi)8．公用天線工程費(fèi)9．公共綠化費(fèi)10．供熱工程費(fèi)11．占道費(fèi)12．臨時(shí)設(shè)施管理費(fèi)13．城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)14．其它費(fèi)用（五）公共配套設(shè)施費(fèi)1．行政用房2．文教用房（1）托幼（2）學(xué)校3．商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)（1）糧店（2）煤店（3）菜場(chǎng)4．人防工程費(fèi)5．消防6．自行車棚7．其它（六）開發(fā)間接費(fèi)1．工資公司所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用2．福利費(fèi)3．折舊費(fèi)4．辦公費(fèi)5．物料消耗費(fèi)6．勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)7．差旅費(fèi)8．臨時(shí)設(shè)施費(fèi)9．試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)10．其它6 計(jì)劃成本編制 開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃成本必須以開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃為依據(jù)，由合同審算中心編報(bào)。（1） 編制計(jì)劃成本的依據(jù)——經(jīng)批準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃；——工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)概算；——經(jīng)審核的工程預(yù)算，平方米造價(jià)指標(biāo)、中標(biāo)價(jià)等；——市政府發(fā)布的征用土地和動(dòng)遷的法規(guī)以及依法規(guī)而進(jìn)行征地動(dòng)遷的測(cè)算資料；——中國人民銀行發(fā)布的有關(guān)貸款利率現(xiàn)行文件；——管理費(fèi)用計(jì)算方法；——市政府及其他有關(guān)部門制定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（2） 編制計(jì)劃成本的作用——是確定商品房?jī)r(jià)格的依據(jù)；——是編制年度計(jì)劃成本，制定成本降低措施、內(nèi)部承包考核的依據(jù)；——是控制、分析、考核成本支出的依據(jù)； 各單位編制所承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的年度成本計(jì)劃，分解為季、月計(jì)劃。合同審算中心匯總后，下達(dá)成本計(jì)劃指標(biāo)，協(xié)調(diào)與計(jì)劃成本的關(guān)系，并考核完成情況。7 成本分析 公司為了降低成本，加強(qiáng)成本管理，制定降低成本目標(biāo)。編制成本計(jì)劃，加強(qiáng)成本控制，進(jìn)行成本核算和成本考核，并采取各項(xiàng)措施，保證完成和超額降低成本的計(jì)劃要求，在這個(gè)過程中，為了挖掘降低成本的潛力，尋找降低成本的途徑和方法，應(yīng)經(jīng)常地進(jìn)行成本分析。 成本分析實(shí)行全面分析和單項(xiàng)專題分析相結(jié)合，分季、年度分析，并加以說明。主要采用因素分析和對(duì)比分析法進(jìn)行成本分析。——因素分析法：按成本項(xiàng)目逐個(gè)分析影響因素?！獙?duì)比分析法：以實(shí)際指標(biāo)與計(jì)劃指標(biāo)分析對(duì)比，找出實(shí)際與計(jì)劃的差異，可以說明計(jì)劃完成的情況，為進(jìn)一步分析提供方向；同規(guī)模公司相比，可以找出各單位的差距原因。8 成本報(bào)表 為了及時(shí)了解公司成本費(fèi)用情況，指導(dǎo)公司成本核算，各部門必須按季度及時(shí)編報(bào)在建開發(fā)產(chǎn)品成本表、已完開發(fā)產(chǎn)品成本表和開發(fā)間接費(fèi)用。 報(bào)表編制要求（1） 公司在填列成本表和行次時(shí)，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的類別和項(xiàng)目，逐行填列。同一成本核算對(duì)象的開發(fā)項(xiàng)目，所屬各單項(xiàng)工程全部竣工，并已進(jìn)行已完工程成本結(jié)轉(zhuǎn)的，不再填列本表，本表應(yīng)根據(jù)開發(fā)本科目填制。季末十日前上報(bào)公司財(cái)務(wù)管理中心，年報(bào)另規(guī)定時(shí)間。（2） 已完開發(fā)產(chǎn)品成本表，本表填本年度內(nèi)完工的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按已完工開發(fā)產(chǎn)品類別和項(xiàng)目分欄逐行填列。季末十日前上報(bào)財(cái)務(wù)管理中心，年報(bào)另規(guī)定時(shí)間。9 附則本辦法由公司財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)解釋。自公司批準(zhǔn)發(fā)布之日起施行 管理費(fèi)用核算辦法1 為規(guī)范管理費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算，增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性、可比性，特制定本辦法。2 本辦法適用于總公司及下屬分、子公司。3 管理費(fèi)用是指公司行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其內(nèi)容主要包括： 工資：指公司行政管理部門員工的工資、工資性補(bǔ)貼及獎(jiǎng)金等； 福利費(fèi)：指按照公司行政管理部門員工工資總額的14%提取的職工福利費(fèi)； 社會(huì)保險(xiǎn)金：指公司按照規(guī)定為行政管理部門員工繳納的養(yǎng)老金、失業(yè)金等； 職工教育經(jīng)費(fèi)：%提取的職工教育經(jīng)費(fèi)； 工會(huì)經(jīng)費(fèi)：指按照公司員工工資總額的2%提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)； 折舊費(fèi)：指公司行政管理部門使用屬于固定資產(chǎn)的電器、車輛、家俱等的折舊費(fèi)； 辦公費(fèi)：包括三項(xiàng)費(fèi)用，辦公用品、電話費(fèi)、資料費(fèi)，其中資料費(fèi)主要指復(fù)印費(fèi)、報(bào)刊、相關(guān)書籍等； 車輛：指公司用車的日常開支，包括燃油費(fèi)、通行費(fèi)、年檢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、停車費(fèi)、交通事故處理費(fèi)等，不包括出差用車費(fèi)用； 物料消耗：指公司行政管理部門使用的不屬于固定資產(chǎn)的器具、家俱等低值易耗品及其攤銷費(fèi)； 水電費(fèi)及維修費(fèi)：指公司辦公場(chǎng)所耗用的水、電費(fèi)及辦公室、辦公設(shè)備等的維修費(fèi)用； 會(huì)務(wù)費(fèi)：指公司召開各種會(huì)議及參加外部會(huì)議發(fā)生的費(fèi)用； 稅金：指公司按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等； 業(yè)務(wù)招待費(fèi)：指公司為業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的合理需要而支付的招待費(fèi)用； 差旅費(fèi)：指公司行政管理部門員工因公出差的差旅費(fèi)、交通住宿誤餐補(bǔ)助費(fèi)以及出差用車的燃油費(fèi)、通行費(fèi)等； 審計(jì)咨詢費(fèi)：指公司聘請(qǐng)外部審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)、驗(yàn)資、資產(chǎn)評(píng)估等發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及因公司管理需要而支付的咨詢費(fèi)； 壞賬準(zhǔn)備：指公司為各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)（包括應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款）提取的壞賬準(zhǔn)備； 獎(jiǎng)勵(lì)基金：指按照公司管理規(guī)定計(jì)提的獎(jiǎng)勵(lì)基金； 其他：指上述內(nèi)容沒有涵蓋但確屬于管理費(fèi)用支出范圍的其他費(fèi)用，如：訴訟費(fèi)、開辦費(fèi)攤銷費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、防暑降溫費(fèi)、辦公場(chǎng)所綠化費(fèi)等。4 本辦法從公司批準(zhǔn)發(fā)布之日起施行，解釋權(quán)屬公司財(cái)務(wù)管理中心。 營(yíng)業(yè)費(fèi)用核算辦法1 為了規(guī)范營(yíng)業(yè)費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算，增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性、可比性，特制定本辦法。2 本辦法適用于總公司及下屬分、子公司。3 營(yíng)業(yè)費(fèi)用是指公司在銷售、轉(zhuǎn)讓、出租開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其主要內(nèi)容包括： 工資：指公司銷售部門員工的工資、獎(jiǎng)金、工資性補(bǔ)貼等； 福利費(fèi)：指按照公司銷售部門員工工資總額的14%提取的職工福利費(fèi)； 社會(huì)保險(xiǎn)金：指公司按照規(guī)定為銷售部門員工繳納的養(yǎng)老金、失業(yè)金等； 折舊費(fèi)：指公司銷售部門使用屬于固定資產(chǎn)的電器、車輛、家具等的折舊費(fèi)； 差旅費(fèi)：指公司銷售部門員工因公出差的差旅費(fèi)； 業(yè)務(wù)招待費(fèi)：指公司因銷售需要而支付的招待費(fèi)用； 辦公費(fèi)：指公司銷售部門發(fā)生的辦公費(fèi)用； 銷售提成：指按照公司管理規(guī)定按銷售額的一定比例計(jì)提并發(fā)放給銷售人員的提成； 廣告費(fèi)：指公司因業(yè)務(wù)需要發(fā)生的媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、廣告公司服務(wù)費(fèi)、招牌等戶外廣告費(fèi)等； 其他：指房展、巡展會(huì)等促銷活動(dòng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。4 本辦法從公司批準(zhǔn)發(fā)布之日起施行，解釋權(quán)屬公司財(cái)務(wù)管理中心。4 財(cái)務(wù)控制制度 資金管理辦法1 目的為了合理調(diào)度公司資金，強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能，降低風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格規(guī)范公司的資金往來程序，提高整個(gè)公司的資金使用效益。2 范圍項(xiàng)目開發(fā)所用資金（含項(xiàng)目公司、合作項(xiàng)目公司）全部由湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱湖北人信）負(fù)責(zé)籌集，項(xiàng)目公司配合。在保證項(xiàng)目公司正常運(yùn)營(yíng)的條件下，公司對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌管理。各項(xiàng)目公司、合作項(xiàng)目公司的資金按照“收支兩條線”進(jìn)行管理。3 方式 項(xiàng)目公司用于項(xiàng)目開發(fā)的資金，由湖北人信負(fù)責(zé)融資解決，項(xiàng)目公司借款按銀行同檔貸款利率計(jì)算，資金利息視為上繳利潤(rùn)。 項(xiàng)目開始銷售后，回籠資金按“收支兩條線”的原則，所有收款全額上繳公司，所繳款項(xiàng)優(yōu)先償還借款本金，余額由湖北人信統(tǒng)籌安排。4 財(cái)務(wù)職責(zé) 項(xiàng)目公司、合作項(xiàng)目公司財(cái)務(wù) 項(xiàng)目公司、合作項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目資金的管理，對(duì)使用與