【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ,底層主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目:服裝,百貨,鞋類,洗滌品,化妝品,首飾,針織,文化用品等,二樓主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目:電腦,電腦配件,辦公用品,計(jì)算機(jī)耗材,電腦軟件等,場(chǎng)地年租金在36萬(wàn)元之間(12平方米左右)家家樂(lè)超市:大北街,面積600平方米,主要經(jīng)營(yíng)食品,百貨,針棉織品,年?duì)I業(yè)額500萬(wàn)元,毛利率13%,。通州平價(jià)超市:文華街二樓,面積320平方米,主要 經(jīng)營(yíng)付食品,年?duì)I業(yè)額330萬(wàn)元,毛利率12%,。競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)物業(yè)分析結(jié)論： 項(xiàng)目地處市中心地帶，人口稠密，商業(yè)繁榮，500米內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)較為齊全，以百貨、零售、餐飲、食品、超市、家電、服裝等為主，經(jīng)營(yíng)戶眾多，人氣充足，但競(jìng)爭(zhēng)激烈，場(chǎng)租壓力大、利潤(rùn)率下降，如何精確定位業(yè)態(tài)，是本項(xiàng)目的一項(xiàng)重要工作。（詳見(jiàn)下文分析）二、商業(yè)環(huán)境分析： 商業(yè)環(huán)境分析的目的在于明確與項(xiàng)目有關(guān)的人口數(shù)量、質(zhì)量，購(gòu)買(mǎi)量，購(gòu)買(mǎi)力，收支狀況，從而為商業(yè)物業(yè)定位提供準(zhǔn)確的依據(jù)。l、人口統(tǒng)計(jì)與分析： 從定量分析的角度看：人口數(shù)量的多與少，直接影響商業(yè)物業(yè)規(guī)模的大小。因此，充分掌握商圈人口的數(shù)量，對(duì)于決定項(xiàng)目規(guī)模而言，是一件很重要的事情。 數(shù)量： 達(dá)州人口635萬(wàn)人，全省排序第3位。常住流動(dòng)人口在10萬(wàn)人左右；城區(qū)范圍小，；人數(shù)多，常住人口50余萬(wàn)。通川區(qū)人口基數(shù)大、出生率高，是我市的人口高增長(zhǎng)區(qū)。（‰,排序第一,‰,排序第七） 從定性分析的角度看：調(diào)查人口數(shù)量時(shí)，必須盡量了解人口密度、年齡層分布、受教育程度等因素。人口密度高，當(dāng)然有利于商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)；年齡層次的比例高時(shí)，意味著該地區(qū)的成長(zhǎng)率高；而受教育程度高，還將直接影響商業(yè)物業(yè)的定位、檔次、配套等。 密度： ，彈丸之地竟容納了39萬(wàn)戶籍人口（12萬(wàn)個(gè)家庭），10余萬(wàn)常駐異地流動(dòng)人口。人口市密度高達(dá)848，比全市平均水平高出127%（市人口密度為374），通過(guò)重點(diǎn)調(diào)查項(xiàng)目附近200范圍內(nèi)的臨街道建筑物，據(jù)調(diào)查顯示：有住房 93幢樓，人口11973，戶數(shù)3151。按可比面積計(jì)算，人口密度高達(dá)38596，比全市平均水平高出103倍。人多地少，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)租金價(jià)格偏高，商業(yè)氣氛火爆，交易活躍。詳見(jiàn)市調(diào)表。 城市化水平： 目前全市人口城市化水平為17%，通川區(qū)高達(dá)70%。比全國(guó)平均人口城市化水平高出169%，一般來(lái)講城化水平越高的地方，商業(yè)越發(fā)達(dá)。 人口素質(zhì)： 項(xiàng)目所在地屬于我市的CBD區(qū)，人口受教育程度高，對(duì)商業(yè)物業(yè)的定位、檔次、配套等要求也相應(yīng)較高。是市中區(qū)和高密人群區(qū)。詳見(jiàn)市調(diào)表。 通川區(qū)是我市的政治中心，市委、市府、區(qū)委、區(qū)政府及配套的家屬院等都在主城區(qū)范圍內(nèi)，收入穩(wěn)定、數(shù)量龐大的公務(wù)員、企事業(yè)單位人員、個(gè)體工商戶日漸成為中產(chǎn)階級(jí)的主力人群，其消費(fèi)量和消費(fèi)觀念對(duì)市場(chǎng)有相當(dāng)大的影響作用。 從動(dòng)態(tài)分析的角度來(lái)看：人口流動(dòng)頻率與方式對(duì)商業(yè)物業(yè)的影響更有極積的意義。通川區(qū)的戶籍人口有40萬(wàn)人，而常住異地流動(dòng)人口就達(dá)到了12—15萬(wàn)人，流動(dòng)人口占戶籍人口的比例高達(dá)30%38%，人口流動(dòng)頻率越高，表明商業(yè)機(jī)會(huì)越多，商業(yè)越發(fā)達(dá)。隨著達(dá)州城市化進(jìn)程的影響，周邊縣、鎮(zhèn)的高收入經(jīng)商人群和低收入務(wù)工人群，紛紛涌入通川區(qū)。目前，他們大多靠租房解決居住問(wèn)題，這一點(diǎn)從項(xiàng)目所在地的二手房租賃市場(chǎng)火爆的局面中可以得到佐證，（詳見(jiàn)市調(diào)表）。 由于舊城改造項(xiàng)目中，中心廣場(chǎng)．大眾旅館．膠房巷．都市花園．李家園．世紀(jì)苑．洲河花園等大中型項(xiàng)目均以商住兩用為主，加上目前西外開(kāi)發(fā)以天恒．羅浮陽(yáng)光．金蘭為代表的郊區(qū)化住宅運(yùn)動(dòng)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)對(duì)人流的影響都不大。所以，一般城市常見(jiàn)的“城市空心化”和主城區(qū)商貿(mào)功能的弱化問(wèn)題在本項(xiàng)目中不僅不會(huì)出現(xiàn)，相反，隨著達(dá)州市整體城市功能的加強(qiáng)、老城區(qū)的改建、尤其是周邊縣、市的高收入人群，包括外地務(wù)工人群的回流和聚居，對(duì)項(xiàng)目所在地的人口指標(biāo)影響是極積和正面的。這一點(diǎn)從老車(chē)壩一帶營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布密度大、租金高、“二手房租售火爆”的現(xiàn)象中可以清晰地反映出來(lái)。詳見(jiàn)調(diào)查表。 據(jù)目前我們所掌握的資料顯示，由于達(dá)州市特殊的地理位置和作用，加上達(dá)、成鐵路通車(chē)，達(dá)、渝高速公路分段通車(chē)的影響，通川區(qū)流動(dòng)人口數(shù)量正在迅速的膨脹；而項(xiàng)目所在地的南面（南外），其常住人口數(shù)量也隨著該區(qū)住宅新區(qū)的不斷落成和投入使用而迅速增加。從目前調(diào)查的人口資料反映，僅項(xiàng)目直徑1000米范圍的住宅內(nèi)，居住人口數(shù)量就已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)人，且以經(jīng)商或高消費(fèi)新貴為主。人口統(tǒng)計(jì)與分析結(jié)論： 總之，項(xiàng)目所在地屬于人口密集區(qū)和人口聚集區(qū)，已經(jīng)匯集了大部分達(dá)州的“有錢(qián)人”。從本地區(qū)的人口調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)具備了足夠的消費(fèi)人口及后備消費(fèi)力量。該區(qū)域商貿(mào)中心的功能還將進(jìn)一步加大。收入及消費(fèi)水平分析： 收入及消費(fèi)水平與人口兩者都是消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力的構(gòu)成因素，而消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力的高低，直接影響著商業(yè)的生存。為求精確掌握通川區(qū)的消費(fèi)水平，我們查閱了政府近幾年公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還采用了抽樣調(diào)查和重點(diǎn)調(diào)查的方法。 目前，據(jù)調(diào)查資料顯示通川區(qū)人平均年收入達(dá)6056元，家庭平均收入為22286元。通川區(qū)人均年消費(fèi)性支出達(dá)4826元，%。 2002年，全省排序第６位，增長(zhǎng)幅度排序全省3位。 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額：，全省排序第4位； 人均社會(huì)消費(fèi)品零售額僅為1295元，比全國(guó)、全省、分別低了60%、40%。 人均城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)畜余額僅為3082元，又比全國(guó)低了59%。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4978元，比全國(guó)、全省低了36%、25%。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4008元,比全省低了26%。人均GDP值僅3550元，居全省15位。比全國(guó)、全省、又分別低了56%、39%。 ，超出一般二級(jí)市場(chǎng)的平均水平近10倍，比成渝兩地表現(xiàn)得更為發(fā)達(dá),成都市五區(qū)人口近300萬(wàn)，出租車(chē)僅為6000輛左右，重慶市區(qū)人口900多萬(wàn)，出租車(chē)僅為7000輛左右，通川區(qū)人口50余萬(wàn)，出租車(chē)1063余輛，出租車(chē)車(chē)型好、檔次高、效益好。（夏利車(chē)占25%，其余為富康、桑塔納、捷達(dá)，日收入約為350左右） 從以上的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看出達(dá)州經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況：一方面，許多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)從絕對(duì)值上看，達(dá)州目前是比較領(lǐng)先的，反映在消費(fèi)領(lǐng)域就是各種服務(wù)性和流通性行業(yè)紅紅火火，觀念超前，緊跟潮流，敢于消費(fèi)，市場(chǎng)基礎(chǔ)較好。另一方面，消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈梯形，高檔產(chǎn)品消費(fèi)總額要低于中檔和中低檔產(chǎn)品。但高收入人群增長(zhǎng)較快，根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可以看出，這是一種較為合理的現(xiàn)象，但變化發(fā)展迅速，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響明顯，詳見(jiàn)下文分析。 在市場(chǎng)消費(fèi)總量相對(duì)固定的現(xiàn)實(shí)情況中，從靜態(tài)分析的角度看：誰(shuí)能占領(lǐng)高檔消費(fèi)品市場(chǎng)，誰(shuí)就能獲得最大利潤(rùn)；從動(dòng)態(tài)分析的角度看：誰(shuí)能把握住機(jī)會(huì)，有效區(qū)隔市場(chǎng)，建立領(lǐng)導(dǎo)地位，誰(shuí)才能獲得最大利潤(rùn)。收入及消費(fèi)水平分析結(jié)論： 達(dá)州整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全省不弱，但人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在全國(guó)、全省均屬“落后地區(qū)”。 財(cái)富是掌握在極少數(shù)人手中，尤其通川區(qū)儲(chǔ)蓄總量大，儲(chǔ)畜余額人均值高于全市人均值267%；人均消費(fèi)額高于全市人均值333%，全省126%，全國(guó)51%，反映在消費(fèi)領(lǐng)域則表現(xiàn)為大眾化產(chǎn)品竟?fàn)幖ち?、利?rùn)低、總量大、潛力??；精品級(jí)商品購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，竟?fàn)幤彛麧?rùn)大、總量小、潛力大。 結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況分析，證明了我們避開(kāi)定位為購(gòu)物中心和百貨業(yè)態(tài)的選擇是比較準(zhǔn)確的。（詳見(jiàn)定位分析）商圈分析：商圈分析的目的： 第一， 一旦商圈確定以后就可以相應(yīng)地得到消費(fèi)者的人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征，然后提供相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)。商圈分析是商業(yè)終端企業(yè)成功的必要條件。 第二， 可以確定傳播活動(dòng)的方式。一旦商圈確定后，可以根據(jù)商圈大小、商業(yè)企業(yè)的定位，選擇傳媒方式，從而避免或減少無(wú)效廣告。（見(jiàn)廣告策略）所以，商圈分析是商業(yè)企業(yè)判斷和選擇商業(yè)業(yè)態(tài)的第一步。 商圈是指商店吸引顧客的地理區(qū)域，是商店的輻射范圍，由核心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈的顧客占到商店顧客總數(shù)的55%—70%，是離商店最近，顧客密度最高的區(qū)域。次級(jí)商圈的顧客占到商店顧客的15%—25%，位于核心商業(yè)圈的外圍，顧客較為分散；邊緣商業(yè)圈包括了所有余下來(lái)的顧客，顧客最為分散。 本案位于通川區(qū)心臟地帶，人流量、車(chē)流量大，人口密度高，地處通川區(qū)的核心商業(yè)圈，開(kāi)展商業(yè)行為具備先天優(yōu)勢(shì)。周?chē)煌牡赇佇螒B(tài)、不同的規(guī)模、高密度的行業(yè)分布都是對(duì)核心商業(yè)圈的佐證。一般來(lái)講，商店大小和人口規(guī)模會(huì)影響到其商圈的大小。商店越大，人口越多，商圈越大，競(jìng)爭(zhēng)者越少；然而共處在一起的同一商店群有時(shí)能共同創(chuàng)造一個(gè)更大的商業(yè)圈，因?yàn)轭櫩涂梢蚋蟮倪x擇余地被吸引而來(lái)。通川區(qū)的商圈表現(xiàn)為：以老車(chē)壩廣場(chǎng)為核心，以街道為經(jīng)緯，依次呈圓環(huán)狀向外輻射。 已修建完成的天洲一期、正在修建的中心廣場(chǎng)以及正在拆遷的原大眾旅館都將傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心定為自身的發(fā)展方向。不可否認(rèn)，三個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目共同選址于老車(chē)壩廣場(chǎng)附近，加上早已存在的地下商場(chǎng)會(huì)共同擴(kuò)大現(xiàn)有商業(yè)圈的影響力，制造出更為濃郁的商業(yè)氛圍。本項(xiàng)目的商圈劃分： 根據(jù)調(diào)研，我們將本項(xiàng)目的商圈劃分為：核心商圈為通川區(qū)老城區(qū)；次級(jí)商業(yè)圈為南外縣城、西外、北外范圍；邊緣商業(yè)圈為周邊縣城。商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力的分析：A、商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力的定量分析： GDP值：全市總量為225億，人均GDP值為8755元。通川10503元，高于平均值20%。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額，，占全市20%。 人均消費(fèi)品零售額：全市為1290元，通川區(qū)4330元，高于平均值333%。 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額：。，占全市22%。 城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余額：全市人均3082元。通川區(qū)11318元、高于平均值267%。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：全市4978元。通川區(qū)6056元、高于平均值22%。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出：全市4008元。通川區(qū)4826元、高于平均值20%。商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力的定量分析結(jié)論： 人均GDP值、人均儲(chǔ)蓄余額、人均可支配收入、人均消費(fèi)支出，社會(huì)消費(fèi)品零售總額等5項(xiàng)指標(biāo)都不約而同地表明 ：通川區(qū)商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力比全市平均水平高出20%左右。然而人均存款卻高出267%，人均消費(fèi)品零售額更高出333%，顯得極不合理。B、商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力的定性分析： 通川區(qū)的人均可支配收入、人均消費(fèi)支出僅比全市平均水平高出20%，然而人均存款卻高出267%，人均消費(fèi)品零售額高出333%，結(jié)合以上數(shù)據(jù)分析人均存款和人均消費(fèi)品零售額高得極不合理，唯一的解釋就是：占絕大部分的財(cái)富掌握極少數(shù)人手中，并且他們擁有極強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，這些“有錢(qián)人”的消費(fèi)能力并沒(méi)有完全釋放，還有相當(dāng)大的潛力可以挖掘。 社會(huì)的前進(jìn)，經(jīng)濟(jì)的繁榮促進(jìn)了他們收入的大幅度提高，他們普偏文化程度高，大多在保險(xiǎn)、證券、銀行、財(cái)會(huì)、房地產(chǎn)、建筑、IT、電力、煤炭等行業(yè)當(dāng)從業(yè)人員，私企業(yè)主或公司管理人員，部分政府機(jī)構(gòu)官員也屬于這些“有錢(qián)人”。（詳見(jiàn)市場(chǎng)區(qū)隔表） 根據(jù)馬斯洛需求層次理論，這些“有錢(qián)人”，在解決了最基本的生存與安全需求以后，就會(huì)向人生的更高目標(biāo)看齊。他們需要社會(huì)對(duì)他們情感上的關(guān)懷，希望得到社會(huì)各界對(duì)他們的尊重，渴望這個(gè)社會(huì)能夠認(rèn)可他們現(xiàn)在的人生、事業(yè)，強(qiáng)烈的社會(huì)認(rèn)同感是他們現(xiàn)階段的追求。在這個(gè)時(shí)候，他們會(huì)有更高的精神需要，也必然會(huì)對(duì)自己的物質(zhì)需求提出更高要求，名牌時(shí)裝、古董、名人字畫(huà)、高級(jí)轎車(chē)、豪宅等等一系列與普通市民相距懸殊的購(gòu)買(mǎi)行為就產(chǎn)生了。這也就是大北街、翠屏路的高檔服裝經(jīng)營(yíng)商為什么要收取同行高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)的真實(shí)原因：不是地段好，而是潛在客戶購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。同時(shí)也進(jìn)一步佐證了我們對(duì)本案商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇，走差異化路線，做主題商場(chǎng)，做市場(chǎng)“購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)的人”需要的東西。（詳細(xì)分析見(jiàn)下文）商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)量的分析： 2000年起，社會(huì)消費(fèi)品零售額以年平均13%的增幅快速增長(zhǎng)、2002年絕對(duì)數(shù)達(dá)82億，并一直保持在全省第6位的總量排序上、2002年的增長(zhǎng)速度排序全省第3位。說(shuō)明我們消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好。 2000年全市人場(chǎng)消費(fèi)支出從3466元、到2002年增至4008元、%變?yōu)榈?6%，說(shuō)明人均消費(fèi)支出增幅超過(guò)全省同期2個(gè)百分點(diǎn)。通川區(qū)人均消費(fèi)支出4092元，%，高出全市平均值21%，說(shuō)明通川區(qū)的消費(fèi)量較大。 商圈初步分析的結(jié)論： 從上述分析中，我們基本確認(rèn)了本地區(qū)有容許大、中型商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的可能，緊接著，我們還必須進(jìn)一步通過(guò)對(duì)商圈的深入分析來(lái)確認(rèn)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)階段的狀態(tài)定位。事實(shí)上，市場(chǎng)分析工作中最重要的就是商圈的深層和動(dòng)態(tài)分析。商圈的深層分析：A、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析：1 行業(yè)分工專業(yè)化 經(jīng)調(diào)研分析表明，達(dá)州商業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)專業(yè)化市場(chǎng)、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的跡象。比如：小北街和二馬路的餐飲、長(zhǎng)廊二樓的電腦、柴市街的服裝、來(lái)鳳路的家具和小家電、文華街的通訊和電器、紅旗路的五金和建材、文家梁的汽配、通川北路的建材和飾材、翠屏路的品牌服飾、小紅旗橋的家具等都是達(dá)州商業(yè)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的注腳。 在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，我們發(fā)現(xiàn)達(dá)州的專業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)戶數(shù)量等眾多指標(biāo)依然比較低，還處于專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的初級(jí)階段。商家普遍資本少，經(jīng)營(yíng)成本高，競(jìng)爭(zhēng)力低，消費(fèi)者信賴度低。還沒(méi)有形成上規(guī)模、上檔次的綜合賣(mài)場(chǎng),價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)仍是主要手段。（見(jiàn)圖）2： 行業(yè)發(fā)展規(guī)模化 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展的趨勢(shì)是行業(yè)規(guī)?；?，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，形成一定的行業(yè)規(guī)模，才能降低經(jīng)營(yíng)成本，增