【文章內(nèi)容簡介】 的影響，為項目尋求一定數(shù)量的目標(biāo)客戶。（一）、銷售前提條件　　在正式銷售前，我們須達(dá)到如下銷售條件：216。 銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備就緒，售樓中心裝飾裝修及氛圍布置完畢；216。 完成“四個一工程”：一個引人矚目的大門；一所裝修到位的售樓處；一組精美的園林景觀；一組各具風(fēng)格特點(diǎn)的樣板房；216。 銷售人員培訓(xùn)完畢，各職能工作人員安排到位；216。 各項預(yù)售許可法律手續(xù)辦理完備；216。 銀行按揭準(zhǔn)備工作完成；216。 銷售資料及配備物料準(zhǔn)備就緒（如樓書、海報、折頁、模型、洽談桌椅、客戶登記本等）；216。 各項宣傳工作準(zhǔn)備就緒；（二）、項目入市時機(jī)評估預(yù)計2009年5月開盤銷售：此方案在一定程度上避免未來強(qiáng)大的市場壓力，但前提是需要滿足項目銷售的各項前提條件，且保證上述各項工作能夠如期完成到位。現(xiàn)階段工作計劃安排：216。 貴方：序號工作內(nèi)容完成日期1貴方現(xiàn)場指揮部設(shè)置2008年6月2項目現(xiàn)場圍墻建設(shè)2008年7月3地上附著物拆遷2008年7月4現(xiàn)場五通一平（通路、通電、通水、排水、通訊、場地平整）2008年8月5辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2008年8月6土地變性及土地證的取得2008年9月216。 我司：（在貴方的領(lǐng)導(dǎo)之下開展日常各項工作）序號工作內(nèi)容完成日期1成立項目部，確定人員編制2008年6月2確定項目定位及制定項目策劃方案2008年6月3協(xié)助選定規(guī)劃設(shè)計單位，著手設(shè)計小區(qū)平面規(guī)劃方案2008年6月4銷售戶型的設(shè)計建議完成2008年7月5協(xié)助甲方做好五通一平工作2008年7月6景觀設(shè)計公司確定及設(shè)計理念，設(shè)計方向確定2008年7月7營銷接待中心設(shè)計方案確定2008年7月8匯同甲方及設(shè)計單位確定小區(qū)規(guī)劃報建方案2008年8月9前期設(shè)計報建及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等資金籌備2008年8月10案名及LOGO設(shè)計確定2008年8月11項目VI及廣告設(shè)計方案確定2008年8月12項目地塊地質(zhì)堪查及地形調(diào)查工作2008年9月13招投標(biāo)及施工單位選定工作2008年9月14項目圍墻廣告包裝2008年9月15營銷接待中心裝飾包裝2008年9月16置業(yè)顧問招聘，上崗培訓(xùn)2008年10月17規(guī)劃設(shè)計方案報建2008年10月18各項廣告宣傳推廣實(shí)施2008年10月19各項宣傳物料設(shè)計制作2008年10月20工程規(guī)劃及工程施工證件的取得2008年10月21第一期正式開工2008年10月22項目一期開盤策劃方案確定2009年4月23項目一期開盤2009年5月（三）、銷售階段時間安排我們將分為六個階段進(jìn)行銷售，并根據(jù)不同的階段執(zhí)行不同的銷售策略，其具體安排如下：推廣階段分期推廣時間銷售目標(biāo)總體策略籌備期一期—　　蓄勢前期造勢引起關(guān)注二期?。? －認(rèn)購期一期　—480％的認(rèn)籌量25％的解籌率派籌解籌積累客戶二期　－8三期 －5開盤期一期　—6實(shí)現(xiàn)40％銷售率火爆開盤引爆市場二期?。?1三期 －熱銷期一期—實(shí)現(xiàn)65％銷售率持續(xù)熱銷提價準(zhǔn)備二期—三期—持銷期一期—實(shí)現(xiàn)90％銷售率適當(dāng)提價市場預(yù)期二期—三期—尾盤期一期—100％完成銷售優(yōu)惠促銷完成銷售二期—三期—總計一期11個月（開盤始）3－4年完成全部銷售任務(wù)二期10個月（開盤始）三期9個月（開盤始）（四）、一期各銷售階段具體推廣策略總體上分三步走： 　　“羅馬”生活——“羅馬”產(chǎn)品——“羅馬”文化層層遞推，逐漸強(qiáng)調(diào)：我們推廣的不單純是住宅產(chǎn)品，而是一種藝術(shù)，一種文化！１、核心訴求點(diǎn)：我們賣的不是房子，而是異域時尚的生活方式；我們賣的不是社區(qū)，而是典雅溫馨的居住氛圍；我們賣的不是環(huán)境，而是優(yōu)越至尊的人居夢想。２、意大利“羅馬”的聯(lián)想：什么是羅馬？異域時尚風(fēng)情小區(qū)浪漫生活閑適優(yōu)越童話夢境水景園林一個社區(qū)、一種方式、一種氛圍、一個夢想氣質(zhì)相通殷實(shí) 富足 現(xiàn)代 時尚 悠閑 平和 高貴可挖掘主題u 最佳居住環(huán)境、山美水美、和平富裕的國度u 新古典主義歐洲建筑理念——精致、簡約、典雅u 原石、金屬（雕花）、玻璃材質(zhì)u 針、闊葉樹木、森林u 抽象現(xiàn)代的雕塑（美人魚銅像等）u 圓頂咖啡館及咖啡文化u 《羅馬假日》電影u 海明威、薩特、加繆u 畢加索和當(dāng)代藝術(shù)版畫u 圣日爾曼大街、啤酒館、書屋、小劇場u 手工藝品（木質(zhì)） 營銷推廣策略營銷推廣定位全方位形象包裝 點(diǎn)線面重拳出擊求實(shí)效整合傳播營銷推廣策略1）總策略：項目推廣與品牌運(yùn)營相結(jié)合的多維立體式媒介傳播策略2）分策略：“四點(diǎn)策略”：216。 挖掘記憶點(diǎn)，使最能體現(xiàn)目標(biāo)消費(fèi)者對家與生活理解的相關(guān)創(chuàng)作元素通過藝術(shù)的形式放大；216。 找準(zhǔn)利益點(diǎn)，告訴買家你的房子能提供什么利益和便利；216。 把握支持點(diǎn)，用簡短、明確、客觀、真實(shí)、科學(xué)的項目描述來說明廣告中的利益承諾；216。 創(chuàng)設(shè)溝通點(diǎn)，建立廣告活動與消費(fèi)者進(jìn)行雙向信息溝通的渠道。廣告推廣媒體選擇：1）主導(dǎo)媒體選擇A. 報紙是本項目最重要的廣告媒體，系列化展現(xiàn)項目的賣點(diǎn)和進(jìn)行品牌宣傳，軟文和平面硬廣告相結(jié)合，對目標(biāo)客戶進(jìn)行引導(dǎo)，轟炸市場。根據(jù)荊門市報紙媒體特點(diǎn)、本項目的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)者調(diào)查，報紙媒體選擇主要考慮以下幾種：216。 主要報紙媒體：《荊門晚報》216。 輔助報紙媒體：《荊門日報》B、電視目前荊門地產(chǎn)市場廣告基本以制作電視專題片的形式為多。根據(jù)荊門市場房地產(chǎn)電視廣告特點(diǎn)和本項目的特征，建議以制作項目情景片“體驗(yàn)異域風(fēng)情生活”形式進(jìn)行投放，在展現(xiàn)本項目的時尚風(fēng)格建筑風(fēng)采、宣傳開發(fā)理念和開發(fā)實(shí)力的同時，充分展示“社區(qū)園林景觀”方式，從而激起客戶的購買欲望。具體如下：荊門電視臺的《房產(chǎn)信息》欄目分階段選擇其中一個進(jìn)行投放。C、戶外區(qū)域選擇：封鎖工地現(xiàn)場、火車站、東寶區(qū)等項目消費(fèi)群主要集中地和人流量集中的重要陣地；發(fā)布形式：戶外展銷點(diǎn)、戶外廣告牌、小高層建筑樓體條幅、人流繁華區(qū)域電子視頻等；政務(wù)中心區(qū)、大學(xué)城及全市需發(fā)布的戶外廣告牌如下：216。 工地現(xiàn)場廣告牌216。 東寶區(qū)主要據(jù)點(diǎn)廣告牌216。 火車站廣告牌要點(diǎn)： 216。 一定要封殺上述區(qū)域，同時全面控制整個荊門市場；216。 廣告形式要多樣化，一定要吸引眼球，具有相當(dāng)?shù)恼鸷沉?，從而產(chǎn)生轟動效應(yīng)，讓受眾感受項目與眾不同的風(fēng)貌和個性。D、VI導(dǎo)示系統(tǒng)總策略：由區(qū)逐漸輻射全市的立體VI導(dǎo)示體系。216。 月亮湖路、五一北路相關(guān)道路導(dǎo)示216。 銷售展示中心216。 工地現(xiàn)場外裝功能導(dǎo)示216。 小區(qū)組團(tuán)示范環(huán)境216。 售樓處VI設(shè)計216。 樣板間216。 社區(qū)配套功能導(dǎo)示 要點(diǎn)： 216。 導(dǎo)示牌一定要高水準(zhǔn)、高品質(zhì)，具有強(qiáng)烈的尊崇感，特別須強(qiáng)化項目現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)；216。 LOGO 設(shè)計務(wù)必高雅，簡潔，充滿視覺震撼力；216。 標(biāo)準(zhǔn)色設(shè)計宜清新淡雅，采用建筑主打色彩灰色和白色，點(diǎn)綴局部暖色調(diào)；E、看樓專車總策略：看樓專車兼有接送和廣告雙重作用，傳送濃濃的人情味，是項目的活動宣傳體；216。 由于項目距市區(qū)中心有一定距離，且項目所在區(qū)域目前人氣較淡，交通不便。因此，本項目必須設(shè)置專用看樓專車，特別是在展銷會期間和開展戶外展銷時。同時，利用車身大打樓盤廣告。216。 平時在市區(qū)人流繁華區(qū)域設(shè)立戶外展銷點(diǎn)，并配備看樓專車