【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的影響，為項(xiàng)目尋求一定數(shù)量的目標(biāo)客戶。（一）、銷售前提條件　　在正式銷售前，我們須達(dá)到如下銷售條件：216。 銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備就緒，售樓中心裝飾裝修及氛圍布置完畢；216。 完成“四個(gè)一工程”：一個(gè)引人矚目的大門；一所裝修到位的售樓處；一組精美的園林景觀；一組各具風(fēng)格特點(diǎn)的樣板房；216。 銷售人員培訓(xùn)完畢，各職能工作人員安排到位；216。 各項(xiàng)預(yù)售許可法律手續(xù)辦理完備；216。 銀行按揭準(zhǔn)備工作完成；216。 銷售資料及配備物料準(zhǔn)備就緒（如樓書、海報(bào)、折頁(yè)、模型、洽談桌椅、客戶登記本等）；216。 各項(xiàng)宣傳工作準(zhǔn)備就緒；（二）、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)評(píng)估預(yù)計(jì)2009年5月開(kāi)盤銷售：此方案在一定程度上避免未來(lái)強(qiáng)大的市場(chǎng)壓力，但前提是需要滿足項(xiàng)目銷售的各項(xiàng)前提條件，且保證上述各項(xiàng)工作能夠如期完成到位?，F(xiàn)階段工作計(jì)劃安排：216。 貴方：序號(hào)工作內(nèi)容完成日期1貴方現(xiàn)場(chǎng)指揮部設(shè)置2008年6月2項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圍墻建設(shè)2008年7月3地上附著物拆遷2008年7月4現(xiàn)場(chǎng)五通一平（通路、通電、通水、排水、通訊、場(chǎng)地平整）2008年8月5辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2008年8月6土地變性及土地證的取得2008年9月216。 我司：（在貴方的領(lǐng)導(dǎo)之下開(kāi)展日常各項(xiàng)工作）序號(hào)工作內(nèi)容完成日期1成立項(xiàng)目部，確定人員編制2008年6月2確定項(xiàng)目定位及制定項(xiàng)目策劃方案2008年6月3協(xié)助選定規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，著手設(shè)計(jì)小區(qū)平面規(guī)劃方案2008年6月4銷售戶型的設(shè)計(jì)建議完成2008年7月5協(xié)助甲方做好五通一平工作2008年7月6景觀設(shè)計(jì)公司確定及設(shè)計(jì)理念，設(shè)計(jì)方向確定2008年7月7營(yíng)銷接待中心設(shè)計(jì)方案確定2008年7月8匯同甲方及設(shè)計(jì)單位確定小區(qū)規(guī)劃報(bào)建方案2008年8月9前期設(shè)計(jì)報(bào)建及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等資金籌備2008年8月10案名及LOGO設(shè)計(jì)確定2008年8月11項(xiàng)目VI及廣告設(shè)計(jì)方案確定2008年8月12項(xiàng)目地塊地質(zhì)堪查及地形調(diào)查工作2008年9月13招投標(biāo)及施工單位選定工作2008年9月14項(xiàng)目圍墻廣告包裝2008年9月15營(yíng)銷接待中心裝飾包裝2008年9月16置業(yè)顧問(wèn)招聘，上崗培訓(xùn)2008年10月17規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)建2008年10月18各項(xiàng)廣告宣傳推廣實(shí)施2008年10月19各項(xiàng)宣傳物料設(shè)計(jì)制作2008年10月20工程規(guī)劃及工程施工證件的取得2008年10月21第一期正式開(kāi)工2008年10月22項(xiàng)目一期開(kāi)盤策劃方案確定2009年4月23項(xiàng)目一期開(kāi)盤2009年5月（三）、銷售階段時(shí)間安排我們將分為六個(gè)階段進(jìn)行銷售，并根據(jù)不同的階段執(zhí)行不同的銷售策略，其具體安排如下：推廣階段分期推廣時(shí)間銷售目標(biāo)總體策略籌備期一期—　　蓄勢(shì)前期造勢(shì)引起關(guān)注二期?。? －認(rèn)購(gòu)期一期　—480％的認(rèn)籌量25％的解籌率派籌解籌積累客戶二期　－8三期 －5開(kāi)盤期一期　—6實(shí)現(xiàn)40％銷售率火爆開(kāi)盤引爆市場(chǎng)二期?。?1三期 －熱銷期一期—實(shí)現(xiàn)65％銷售率持續(xù)熱銷提價(jià)準(zhǔn)備二期—三期—持銷期一期—實(shí)現(xiàn)90％銷售率適當(dāng)提價(jià)市場(chǎng)預(yù)期二期—三期—尾盤期一期—100％完成銷售優(yōu)惠促銷完成銷售二期—三期—總計(jì)一期11個(gè)月（開(kāi)盤始）3－4年完成全部銷售任務(wù)二期10個(gè)月（開(kāi)盤始）三期9個(gè)月（開(kāi)盤始）（四）、一期各銷售階段具體推廣策略總體上分三步走： 　　“羅馬”生活——“羅馬”產(chǎn)品——“羅馬”文化層層遞推，逐漸強(qiáng)調(diào)：我們推廣的不單純是住宅產(chǎn)品，而是一種藝術(shù)，一種文化?。薄⒑诵脑V求點(diǎn)：我們賣的不是房子，而是異域時(shí)尚的生活方式；我們賣的不是社區(qū)，而是典雅溫馨的居住氛圍；我們賣的不是環(huán)境，而是優(yōu)越至尊的人居夢(mèng)想。２、意大利“羅馬”的聯(lián)想：什么是羅馬？異域時(shí)尚風(fēng)情小區(qū)浪漫生活閑適優(yōu)越童話夢(mèng)境水景園林一個(gè)社區(qū)、一種方式、一種氛圍、一個(gè)夢(mèng)想氣質(zhì)相通殷實(shí) 富足 現(xiàn)代 時(shí)尚 悠閑 平和 高貴可挖掘主題u 最佳居住環(huán)境、山美水美、和平富裕的國(guó)度u 新古典主義歐洲建筑理念——精致、簡(jiǎn)約、典雅u 原石、金屬（雕花）、玻璃材質(zhì)u 針、闊葉樹(shù)木、森林u 抽象現(xiàn)代的雕塑（美人魚銅像等）u 圓頂咖啡館及咖啡文化u 《羅馬假日》電影u 海明威、薩特、加繆u 畢加索和當(dāng)代藝術(shù)版畫u 圣日爾曼大街、啤酒館、書屋、小劇場(chǎng)u 手工藝品（木質(zhì)） 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣定位全方位形象包裝 點(diǎn)線面重拳出擊求實(shí)效整合傳播營(yíng)銷推廣策略1）總策略：項(xiàng)目推廣與品牌運(yùn)營(yíng)相結(jié)合的多維立體式媒介傳播策略2）分策略：“四點(diǎn)策略”：216。 挖掘記憶點(diǎn)，使最能體現(xiàn)目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)家與生活理解的相關(guān)創(chuàng)作元素通過(guò)藝術(shù)的形式放大；216。 找準(zhǔn)利益點(diǎn)，告訴買家你的房子能提供什么利益和便利；216。 把握支持點(diǎn)，用簡(jiǎn)短、明確、客觀、真實(shí)、科學(xué)的項(xiàng)目描述來(lái)說(shuō)明廣告中的利益承諾；216。 創(chuàng)設(shè)溝通點(diǎn)，建立廣告活動(dòng)與消費(fèi)者進(jìn)行雙向信息溝通的渠道。廣告推廣媒體選擇：1）主導(dǎo)媒體選擇A. 報(bào)紙是本項(xiàng)目最重要的廣告媒體，系列化展現(xiàn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)和進(jìn)行品牌宣傳，軟文和平面硬廣告相結(jié)合，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行引導(dǎo)，轟炸市場(chǎng)。根據(jù)荊門市報(bào)紙媒體特點(diǎn)、本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)者調(diào)查，報(bào)紙媒體選擇主要考慮以下幾種：216。 主要報(bào)紙媒體：《荊門晚報(bào)》216。 輔助報(bào)紙媒體：《荊門日?qǐng)?bào)》B、電視目前荊門地產(chǎn)市場(chǎng)廣告基本以制作電視專題片的形式為多。根據(jù)荊門市場(chǎng)房地產(chǎn)電視廣告特點(diǎn)和本項(xiàng)目的特征，建議以制作項(xiàng)目情景片“體驗(yàn)異域風(fēng)情生活”形式進(jìn)行投放，在展現(xiàn)本項(xiàng)目的時(shí)尚風(fēng)格建筑風(fēng)采、宣傳開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)實(shí)力的同時(shí)，充分展示“社區(qū)園林景觀”方式，從而激起客戶的購(gòu)買欲望。具體如下：荊門電視臺(tái)的《房產(chǎn)信息》欄目分階段選擇其中一個(gè)進(jìn)行投放。C、戶外區(qū)域選擇：封鎖工地現(xiàn)場(chǎng)、火車站、東寶區(qū)等項(xiàng)目消費(fèi)群主要集中地和人流量集中的重要陣地；發(fā)布形式：戶外展銷點(diǎn)、戶外廣告牌、小高層建筑樓體條幅、人流繁華區(qū)域電子視頻等；政務(wù)中心區(qū)、大學(xué)城及全市需發(fā)布的戶外廣告牌如下：216。 工地現(xiàn)場(chǎng)廣告牌216。 東寶區(qū)主要據(jù)點(diǎn)廣告牌216。 火車站廣告牌要點(diǎn)： 216。 一定要封殺上述區(qū)域，同時(shí)全面控制整個(gè)荊門市場(chǎng)；216。 廣告形式要多樣化，一定要吸引眼球，具有相當(dāng)?shù)恼鸷沉?，從而產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，讓受眾感受項(xiàng)目與眾不同的風(fēng)貌和個(gè)性。D、VI導(dǎo)示系統(tǒng)總策略：由區(qū)逐漸輻射全市的立體VI導(dǎo)示體系。216。 月亮湖路、五一北路相關(guān)道路導(dǎo)示216。 銷售展示中心216。 工地現(xiàn)場(chǎng)外裝功能導(dǎo)示216。 小區(qū)組團(tuán)示范環(huán)境216。 售樓處VI設(shè)計(jì)216。 樣板間216。 社區(qū)配套功能導(dǎo)示 要點(diǎn)： 216。 導(dǎo)示牌一定要高水準(zhǔn)、高品質(zhì)，具有強(qiáng)烈的尊崇感，特別須強(qiáng)化項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)；216。 LOGO 設(shè)計(jì)務(wù)必高雅，簡(jiǎn)潔，充滿視覺(jué)震撼力；216。 標(biāo)準(zhǔn)色設(shè)計(jì)宜清新淡雅，采用建筑主打色彩灰色和白色，點(diǎn)綴局部暖色調(diào)；E、看樓專車總策略：看樓專車兼有接送和廣告雙重作用，傳送濃濃的人情味，是項(xiàng)目的活動(dòng)宣傳體；216。 由于項(xiàng)目距市區(qū)中心有一定距離，且項(xiàng)目所在區(qū)域目前人氣較淡，交通不便。因此，本項(xiàng)目必須設(shè)置專用看樓專車，特別是在展銷會(huì)期間和開(kāi)展戶外展銷時(shí)。同時(shí)，利用車身大打樓盤廣告。216。 平時(shí)在市區(qū)人流繁華區(qū)域設(shè)立戶外展銷點(diǎn)，并配備看樓專車