【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 括2003年推出的總建筑面積16萬平方米的經(jīng)濟(jì)房，該區(qū)塊經(jīng)濟(jì)房總招標(biāo)面積已達(dá)39萬平方米。③2004年杭州出讓4500畝土地，,可售面積將越來越多，其銷售面積將達(dá)到76萬平方米左右。④下沙大學(xué)園區(qū)內(nèi)學(xué)?？梢宰灾鹘ㄔO(shè)的教師宿舍估計(jì)共有數(shù)十萬平方米的建筑面積。此外，今年3月批準(zhǔn)的下沙、丁橋兩個(gè)規(guī)劃約4平方公里的地塊為大型居住區(qū)，其銷售面積將達(dá)到720萬平方米，進(jìn)一步加大了下沙的供應(yīng)量，奠定了中端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)基調(diào)。三、房地產(chǎn)政策一、認(rèn)證主要依據(jù)政策：《關(guān)于鼓勵(lì)來杭投資發(fā)展的若干意見》杭政[2001]6號(hào)文件；《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)外地來杭投資企業(yè)管理工作若干意見的迪知》杭政辦[1999]43號(hào)文件。 二、認(rèn)證對(duì)象國(guó)內(nèi)各地各種經(jīng)濟(jì)成分的企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及自然人等來杭投資注冊(cè)設(shè)立各類企業(yè)；參股、兼并、收購(gòu)我市企業(yè)；與外商在杭興辦中外合資合作企業(yè)；以資金、專利、技術(shù)成果等來杭創(chuàng)辦高新技術(shù)企業(yè)；設(shè)立中介、信息服務(wù)機(jī)構(gòu)。 三、認(rèn)證條件（一）、總部遷杭企業(yè)認(rèn)證須具備以下條件：1．總部遷杭在市工商行政管理部門登記；在市、區(qū)國(guó)地稅局登記(工商登記在省、國(guó)家局的，稅收必須在市、區(qū))；2．決策、銷售、財(cái)務(wù)、科研四個(gè)中心須進(jìn)杭；3．遷杭后正常運(yùn)作，在杭主營(yíng)業(yè)務(wù)納稅累計(jì)國(guó)、地稅10萬元（含，下同）。 （二）要求投資入戶認(rèn)證的企業(yè)須具備以下條件：1．外地資金投資額鼓勵(lì)類項(xiàng)目50元人民幣或允許類項(xiàng)目100萬元人民幣以上；2．注冊(cè)資本中，外地投資須占25％以上；3．在杭已正常運(yùn)轉(zhuǎn)，主要標(biāo)準(zhǔn)為：固定資產(chǎn)投資和主營(yíng)業(yè)務(wù)納稅累計(jì)國(guó)、地稅10萬元；4．納稅必須在市或區(qū)稅務(wù)部門登記；5．1998年1月1日以后來杭投資(1998年1月1日以前進(jìn)杭的，需報(bào)市政府辦公廳審批)。 (三)、要求購(gòu)房入戶認(rèn)證的企業(yè)條件：1．購(gòu)房必須為企業(yè)行為；2．購(gòu)房資金必須是外地資金即企業(yè)注冊(cè)資本中外地投資部分必須超過購(gòu)房?jī)r(jià)款；3．注冊(cè)資本中，外地投資須占25％以上；4．2001年4月7日以后購(gòu)房；5．購(gòu)買100平方米以上的新建商品住宅房。 四、認(rèn)證原則：(一)、總部遷杭入戶原則：遷杭的企業(yè)總部可將10名專職人員(凡符合市府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好各類人員進(jìn)杭落戶有關(guān)工作的通知》(杭政辦[2000]23號(hào))文規(guī)定的人員，按文件規(guī)定的程序辦理進(jìn)杭落戶，不占用該指標(biāo)(下同)的戶口關(guān)系遷入杭州市區(qū)；主要負(fù)責(zé)人可隨遷配偶及未成年子女，其戶口不占指標(biāo)。(二)、投資入戶原則：1．外地大中型企業(yè)(集團(tuán))來杭設(shè)立科研中心、信息中心，注冊(cè)資本在300萬元人民幣以上(含300萬元)的，可將6名專職人員戶口關(guān)系遷入杭州市區(qū)；設(shè)立營(yíng)銷中心的，注冊(cè)資本在500萬元人民幣以上(含500萬元)，可將5名專職人員戶口關(guān)系遷入杭州市區(qū)，其中1名主要負(fù)責(zé)人可隨遷配偶及未成年子女，其戶口不占指標(biāo)。2．凡在杭州市區(qū)投資興辦在杭州市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄中屬于鼓勵(lì)類項(xiàng)目的企業(yè)投資額每50萬元人民幣，允許類項(xiàng)目的企業(yè)投資額每l00萬元人民幣，可辦理1名專職管理人員遷杭落戶?？偼顿Y額在500萬元人民幣以上的，企業(yè)主要負(fù)責(zé)人可隨遷配偶及未成年子女，其中投資文化、教育、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等公用事業(yè)項(xiàng)目的，視作鼓勵(lì)類項(xiàng)目享受優(yōu)惠政策。3．來杭投資企業(yè)，凡用工在50人以上的，以安排市區(qū)城鎮(zhèn)下崗、待業(yè)人員就業(yè)達(dá)到60％為起點(diǎn)，每安排本市市區(qū)城鎮(zhèn)下崗、待業(yè)人員10人，增加1名專職管理人員的戶口遷杭。(三)、購(gòu)房入戶原則：企業(yè)每購(gòu)買100平方米商品住宅房，為其一名管理人員及配偶、未成年子女申辦本市藍(lán)本戶口。 五、認(rèn)證程序：（—）、總部遷杭入戶認(rèn)證手續(xù)：外地總部遷杭企業(yè)要求認(rèn)證需提供以下材料(一式四份)，并填寫《外地來杭投資企業(yè)認(rèn)證表》。市經(jīng)合辦會(huì)同有關(guān)部門在15個(gè)工作日子以認(rèn)證辦理及批復(fù)。需提供以下材料：1．總部遷杭企業(yè)要求認(rèn)證的申請(qǐng)報(bào)告；2．總部遷杭的批文原件(核對(duì)后返還企業(yè))及復(fù)印件；3．抗州市工商局注冊(cè)登記的企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本(核對(duì)后返還企業(yè))及專用復(fù)印件；、區(qū)國(guó)稅、地稅局《稅務(wù)登記證》副本(核對(duì)后返還企業(yè))及復(fù)印件；5．會(huì)汁事務(wù)所的驗(yàn)資報(bào)告原件(核對(duì)后返還企業(yè))及復(fù)印件；6．主營(yíng)業(yè)務(wù)納稅單原件及復(fù)印件；7．法定代表人身份證復(fù)印件。(二)、投資入戶認(rèn)證手續(xù)：外地來杭投資企業(yè)要求認(rèn)證需提供以下材料(一式四份)，并填寫《外地來杭投資企業(yè)認(rèn)證表》。市經(jīng)合辦會(huì)同有關(guān)部門在15個(gè)工作日子以認(rèn)證辦理及批復(fù)。需提供以下材料：1．外地來杭投資企業(yè)要求認(rèn)證的申請(qǐng)報(bào)告；2．杭州市工商局注冊(cè)登記的企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本(核對(duì)后返還企業(yè))及專用復(fù)印件；3．杭州市、區(qū)國(guó)稅、地稅局《稅務(wù)登記證》副本(核對(duì)后返還企業(yè))及復(fù)印件；(核對(duì)后返還企業(yè))及復(fù)印件；；；(核對(duì)后返還企業(yè))及復(fù)印件或外地法人股東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照專用復(fù)印件；(核對(duì)后返還企業(yè))及復(fù)印件；9．市勞動(dòng)就業(yè)部門出具的企業(yè)用工情況證明(安置本市下崗工人待業(yè)人員較多的企業(yè)提供)；。(三)、購(gòu)房入戶資格認(rèn)證程序：外地來杭投資企業(yè)要求認(rèn)證需提供以下材料(一式貳份)，并填寫《外地來杭投資企業(yè)認(rèn)證表》.市經(jīng)合辦會(huì)同有關(guān)部門在15個(gè)工作口子以認(rèn)證辦理及批復(fù).需提供以下材料：1．外地來杭投資企業(yè)要求認(rèn)證的申請(qǐng)報(bào)告；2．杭州市工商局注冊(cè)登記的企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本(核對(duì)后返還企業(yè))及專用復(fù)印件；3．杭州市、區(qū)國(guó)稅、地稅局《稅務(wù)登記證》副本(核對(duì)后返還企業(yè))及復(fù)印件；四、土地交易現(xiàn)狀：附：地塊編號(hào)地塊坐落出讓面積（㎡）用途中標(biāo)單位容積率中標(biāo)價(jià)格（萬元）杭政儲(chǔ)出[2003]10號(hào)下沙高教園區(qū) 16653住宅凱喜雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、杭州富士特實(shí)業(yè)投資有限公司5528杭政儲(chǔ)出[2003]11號(hào)下沙高教園區(qū)49991住宅杭州華元投資實(shí)業(yè)公司14300杭政儲(chǔ)出[2003]15號(hào)下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)55182綜合商業(yè)福雷德(杭州)置業(yè)發(fā)展有限公司6125杭政儲(chǔ)出[2003]16號(hào)下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)12121綜合商業(yè)浙江華元建設(shè)置業(yè)公司1891杭政儲(chǔ)出[2003]27號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，東至沿江大道，南至十四號(hào)路，西至二十五號(hào)，北至十二號(hào)渠213951住宅杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)北方總公司杭政儲(chǔ)出[2003]34號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)C4312號(hào)地塊2123商業(yè)金融浙江原達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司、杭州金孚洋實(shí)業(yè)投資有限公司、上海岱彬?qū)崢I(yè)開發(fā)公司990杭政儲(chǔ)出[2003]35號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)C10253號(hào)地塊123544 住宅中慶置業(yè)有限公司33333杭政儲(chǔ)出[2003]43號(hào)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),東至沿江大道,南至十二號(hào)路258944住宅杭州北方房地產(chǎn)開發(fā)公司42500杭政儲(chǔ)出[2003]50號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),東至二十三號(hào)大街,南至六號(hào)大道98835 研發(fā)、商業(yè)、單身公寓休斯頓投資管理(杭州)有限公司8088杭政儲(chǔ)出[2004]26號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，沿江R6271地塊 71659住宅用地（設(shè)配套公建）杭州華元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司33600杭政儲(chǔ)出[2004]35號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，R6157地塊17863住宅、商業(yè)、辦公(配套生活后勤用地) 杭州萬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6510杭政儲(chǔ)出[2004]36號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，R459地塊（泰爾茂地塊）6715住宅用地（設(shè)配套公建）杭州大北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、葉福林4728杭政儲(chǔ)出[2004]62號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)C439活動(dòng)中心地塊26163住宅、辦公、商業(yè)金融業(yè)用地浙江省東陽(yáng)市華融置業(yè)有限公司12930杭政儲(chǔ)出[2004]73號(hào)江干區(qū)九堡鎮(zhèn)58849住宅（設(shè)配套公建）用地浙江旅游房地產(chǎn)開發(fā)有限公司46200杭政儲(chǔ)出[2004]74號(hào)江干區(qū)九堡鎮(zhèn) 47171住宅（設(shè)配套公建）用地浙江美達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司37500杭政儲(chǔ)出[2005]23號(hào)九堡鎮(zhèn)八堡村（規(guī)劃R2108B地塊），東至規(guī)劃興安路，南至規(guī)劃一號(hào)路，西至杭政儲(chǔ)出[2005]22號(hào)地塊，北至規(guī)劃九喬路33961住宅用地杭州中興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司≤ 29809 杭政儲(chǔ)出[2005]22號(hào)九堡鎮(zhèn)八堡村（規(guī)劃R2108A地塊），東至杭政儲(chǔ)出[2005]23號(hào)地塊，南至規(guī)劃一號(hào)路，西至規(guī)劃勝稼路，北至規(guī)劃九喬路 38705住宅用地 浙江名城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司≤29048 杭政儲(chǔ)出[2005]5號(hào) 九堡鎮(zhèn)八堡村，東至規(guī)劃興安路，南至南至規(guī)劃居住區(qū)公共綠地，西至杭政儲(chǔ)出[2005]4號(hào)地塊，北至規(guī)劃一號(hào)路34972 住宅用地 趙雪鋒（個(gè)人） 33800 杭政儲(chǔ)出[2005]4號(hào)九堡鎮(zhèn)八堡村，東至杭政儲(chǔ)出[2005]5號(hào)地塊，南至規(guī)劃公共綠地，西至規(guī)劃勝稼路，北至規(guī)劃一號(hào)路33835住宅用地 浙江圣奧置業(yè)有限公司 31250與2000年之前相比，下沙區(qū)塊的土地價(jià)格上升很大，而2003年的大量土地供應(yīng)后，04年價(jià)格變化不明顯。2004年5月，華元房產(chǎn)拍賣下來的，位于下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的26號(hào)地塊，占地面積71659平方米，與2003年下沙其他拍賣地塊的樓面地價(jià)接近。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，下沙的土地價(jià)格會(huì)有微幅上揚(yáng)，但基本變化不大。從03年的土地供應(yīng)狀況看，估計(jì)在2005年下沙九堡將出現(xiàn)多類小規(guī)模社區(qū)，如浙江旅游房產(chǎn)建筑面積為58849平方米的73地塊。以及美達(dá)房產(chǎn)投資的占地47171平方米的74地塊。所以，隨著開發(fā)量的增加，九堡的供應(yīng)迅速放大，將出現(xiàn)較多中小規(guī)模社區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，房地產(chǎn)開發(fā)將越來越重視質(zhì)量、檔次的提升和產(chǎn)品差異化。總之，下沙城的定位是杭州的一個(gè)副城，其功能是綜合性的，與英國(guó)、韓國(guó)等倡導(dǎo)和開發(fā)建設(shè)的新城一樣，是比較獨(dú)立的城區(qū)。作為主城區(qū)人口的一個(gè)重要接納地，其房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力很大，競(jìng)爭(zhēng)也很大。而九堡是鏈接于城東與下沙的標(biāo)志性居住區(qū)域，目前屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型居住版塊，其最大的依托力量在下沙，下沙的規(guī)劃與布局將對(duì)九堡的居住有著直接的輻射和指導(dǎo)作用。根據(jù)大學(xué)城建設(shè)，以及商品房的供應(yīng)情況，下沙九堡的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)以下幾個(gè)時(shí)段的現(xiàn)象。①2004年2005年上半年：這段時(shí)間，杭州的遠(yuǎn)郊房產(chǎn)啟動(dòng)還較少，大學(xué)城處于工程建設(shè)期，有部分師生進(jìn)駐。同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，下沙范圍內(nèi)的樓市基本處于供不應(yīng)求狀態(tài)，因此，樓盤銷售速度較快。②2005年下半年2008年內(nèi)：2003年下沙九堡投放的大量土地建成現(xiàn)房，杭州的遠(yuǎn)郊房產(chǎn)已大部分啟動(dòng)，市民的購(gòu)房選擇面更大，持幣觀望心理增強(qiáng)，樓市競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到白熱化。大學(xué)城基本建成，生活配套日益成熟，人氣漸旺，但區(qū)域內(nèi)、外競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)明顯增多。此時(shí)的樓盤銷售速度將會(huì)明顯延緩。③2008年后：大杭州建設(shè)初顯成效，交通格局趨于成熟，郊區(qū)物業(yè)日益被接受，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入二次盤整期。因此，下沙九堡的房地產(chǎn)市場(chǎng)依托大學(xué)城的建設(shè)，總體前景較好。下沙九堡區(qū)塊是目前杭州市土地供應(yīng)的重量級(jí)板塊，將成為日后的熱點(diǎn)區(qū)域。隨著區(qū)域供應(yīng)的增加，競(jìng)爭(zhēng)將加劇，產(chǎn)品必然出現(xiàn)差異化。五、樓市板塊研究本次專題調(diào)查的重點(diǎn)是下沙九堡房產(chǎn)板塊的研究，在此，我們根據(jù)下沙市場(chǎng)的區(qū)域分布，將其劃分為以下二大板塊：下沙區(qū)域及九堡區(qū)域。其中，我們將對(duì)區(qū)域發(fā)展較為成熟、與本案關(guān)聯(lián)度較為密切的前兩個(gè)板塊作重點(diǎn)研究。板塊代表樓盤特征簡(jiǎn) 評(píng)下沙區(qū)文匯苑、東海未名園、香榭里花園、華元十六街天元200華元夢(mèng)琴灣潛力板塊得天獨(dú)厚的自然條件該熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)在于： 杭州城市東擴(kuò)，將從西湖時(shí)代邁向錢塘江時(shí)代，到2020年，下沙新成人口將達(dá)6070萬，建成區(qū)面積將達(dá)60平方公里，具有良好的城市背景。隨著交通快速干道的貫通，房產(chǎn)開發(fā)具有廣闊前景，下沙目前房?jī)r(jià)偏低，具有一定投資價(jià)值。九堡 區(qū)綠苑晨光、金海香濱灣旅游紅蘋果新興板塊長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿κ顷P(guān)鍵該熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)在于: 九堡首次公開出讓6宗九堡宅地，總面積達(dá)369畝。未來的九堡將成為城東最大的居住區(qū)，至少可容納四萬人居住，使該區(qū)域成為人群關(guān)注熱點(diǎn)。九堡交通便利，具30K5032K205路等，分別通到艮山門、武林廣場(chǎng)、郭東園巷等，24小時(shí)公交車經(jīng)過，小巴中巴則更多，在規(guī)劃中，交通優(yōu)勢(shì)還將擴(kuò)大。九堡的立體交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃已初步成型。屬于新興建立的板塊，房產(chǎn)開發(fā)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的潛力，目前房?jī)r(jià)不高，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)用房較多，屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型居住板塊。【分析】1）人文環(huán)境成為下沙開發(fā)的主要依托因素。下沙，是杭州規(guī)劃中的三個(gè)副城之一，并且已經(jīng)建了十幾年，按照重新調(diào)整的城市總體規(guī)劃，下沙的城市職能不再是初始時(shí)單一的以工業(yè)為主，而是具備工業(yè)、居住、科技教育、研究與發(fā)展等多種功能，實(shí)現(xiàn)就業(yè)——居住平衡的綜合新城。到2020年，下沙新城的人口規(guī)模要達(dá)到6070萬，建成區(qū)面積將達(dá)到60平方公里，也就是說，這本身就是一個(gè)大城市。大學(xué)城的建造，更使下沙獨(dú)具人文氣息。 就杭州而言，杭州要從西湖時(shí)代邁向錢塘江時(shí)代，就必然要擺脫老城區(qū)的制約并具備面向未來的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。下沙新城三面臨水，與杭州灣接近，所以有條件形成準(zhǔn)海濱的建筑特色，事實(shí)上，只要到過下沙新城的人，都會(huì)感受到一種與老城區(qū)截然不同的開闊、通暢、豪放的城市魅力，這種魅力與房