【文章內(nèi)容簡介】 手。二、2009年三季度房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)建材行業(yè)分析（一）建材工業(yè)增加值穩(wěn)步增長％，比去年全年水平下降6個(gè)百分點(diǎn)。在建材主要產(chǎn)品產(chǎn)量中，水泥、平板玻璃增長幅度下降，衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量下降。今年以來建材工業(yè)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，同時(shí)也出現(xiàn)了一些新情況，部分產(chǎn)品、部分地區(qū)已呈現(xiàn)需求不足征兆。％，但剔除價(jià)格上漲因素，％。受美國經(jīng)濟(jì)不景氣影響，％，建材產(chǎn)品出口增長速度將繼續(xù)下滑。在內(nèi)需方面，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，水泥、平板玻璃銷售量增速緩慢，庫存增加；與房地產(chǎn)密切相關(guān)的建材裝飾裝修市場(chǎng)增長乏力，陶瓷磚、衛(wèi)生陶瓷銷量下降；下游產(chǎn)業(yè)增長緩慢，玻璃纖維紗等產(chǎn)品庫存激增。建材產(chǎn)品價(jià)格雖然還在上漲，但主要是能源成本上升所推動(dòng)，主要建材產(chǎn)品銷售都呈下降趨勢(shì)。（二）水泥：全面進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，同比增長24%，；，%。水泥是一種快速工業(yè)消費(fèi)品，產(chǎn)銷率基本在100%，下游需求的增長將迅速導(dǎo)致水泥產(chǎn)量的上升。目前全國水泥產(chǎn)量已超過10億噸，顯示水泥行業(yè)在旺盛需求的拉動(dòng)下已經(jīng)全面進(jìn)入旺季。水泥行業(yè)的外部環(huán)境正在迅速改善，行業(yè)的景氣度將得到延續(xù)，行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)將受惠明顯。受水泥行業(yè)產(chǎn)能過剩的影響，工信部發(fā)文控制水泥產(chǎn)能，未來供給壓力大幅減緩。預(yù)計(jì)從2010年下半年開始，水泥行業(yè)固定資產(chǎn)投資開始出現(xiàn)同比下滑，2011年下降更為明顯。（三）玻璃：價(jià)格上揚(yáng)伴隨成本下降8月玻璃價(jià)格漲勢(shì)加快，各品種均出現(xiàn)普漲。，%，%；，%，%。由此可見，經(jīng)過連續(xù)6個(gè)月的上漲，玻璃價(jià)格已接近去年同期水平。從玻璃主要原料純堿的價(jià)格變化看，雖然今年二季度以來價(jià)格有所上揚(yáng)，但明顯低于上年同期，玻璃行業(yè)的成本壓力明顯緩解。在玻璃價(jià)格已接近上年同期，而成本明顯低于上年同期的情況下，預(yù)計(jì)9月份玻璃行業(yè)的利潤會(huì)明顯好轉(zhuǎn)。供求關(guān)系的變化已使玻璃行業(yè)呈現(xiàn)產(chǎn)銷平穩(wěn)、庫存下降、價(jià)格明顯回升的向好態(tài)勢(shì)，但玻璃價(jià)格的快速上漲，也使8月份的產(chǎn)銷率有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇將對(duì)玻璃產(chǎn)品需求構(gòu)成一定的支持，玻璃行業(yè)的經(jīng)營情況有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)。隨著市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，停產(chǎn)冷修的40多條玻璃生產(chǎn)線是否會(huì)很快復(fù)產(chǎn)，也值得關(guān)注。由于停產(chǎn)前玻璃行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，若這些停產(chǎn)冷修的玻璃產(chǎn)能很快集中復(fù)產(chǎn)，有可能對(duì)行業(yè)運(yùn)行產(chǎn)生直接壓力。此外，純堿、重油、天然氣等原燃料的價(jià)格波動(dòng)，也可能增加玻璃行業(yè)的成本壓力。三、2009年三季度山西省房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)聚焦（一）山西?。呵叭径确康禺a(chǎn)投資大幅攀升今年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重大幅攀升，成為太原市前三季度投資熱點(diǎn)。 房地產(chǎn)投資逐步回暖 今年前三季度，，%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，，%、89%。 同時(shí)，太原市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重，%%，%。此外，%，%。 2008年三季度，%，%。今年一季度，%，二季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資開始全面回暖，%，%。開發(fā)投資力度的不斷擴(kuò)大，表明開發(fā)商的信心在不斷恢復(fù)。 投資熱點(diǎn)瞄準(zhǔn)商品住房 今年前三季度，%。其中，占到商品房全部施工面積的四分之三以上，%。 同期，%，其中，占到商品房全部新開工面積的“大頭”，%；，%，其中，%。 今年以來太原市商品住宅的投資開發(fā)量大幅增長，也意味著未來兩年內(nèi)，太原市商品住房銷售市場(chǎng)會(huì)有更多的房源，消費(fèi)者的選擇余地更大。 商品房銷售市場(chǎng)給予強(qiáng)力支撐 開發(fā)企業(yè)的信心建立在銷售市場(chǎng)的先期回暖之上。今年前三季度，%；銷售套數(shù)15497套，%；銷售金額也出現(xiàn)大幅增加。 市場(chǎng)銷售量的大幅增加主要得益于2008年年底國家有關(guān)的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策所帶來的累積效應(yīng)，使得積蓄一年之久的剛性需求得到釋放，市場(chǎng)銷量直線走高。 房價(jià)平穩(wěn)之中小幅回落 今年前9個(gè)月，太原市商品房銷售均價(jià)為5427元／平方米，%。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為4762元／平方米，%。 從新建商品住房價(jià)格月度走勢(shì)來看，2008年10月份開始，商品住房的單月價(jià)格呈現(xiàn)逐步下降的態(tài)勢(shì)，并于今年一季度達(dá)到近一年來的最低點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的逐步好轉(zhuǎn)，一些高品質(zhì)、精裝修的樓盤帶動(dòng)了全市商品住房的銷售價(jià)格。此外，今年以來太原城市建設(shè)發(fā)展迅速，眾多被拆遷戶存在購房需求，提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的被動(dòng)需求。 當(dāng)前太原市房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷售市場(chǎng)整體表現(xiàn)為商品住房開發(fā)量上升、消費(fèi)者剛性需求不減、房價(jià)穩(wěn)中微調(diào)。這意味著在未來兩年內(nèi)，太原居民可以用較少的錢去選購更多、更好的住房。 （二）2009年9月太原土地市場(chǎng)分析9月公告土地分析2009年9月，環(huán)比增加184%，同比增加3%。太原市土地供應(yīng)已連續(xù)三月保持低位，且均在8萬平方米以下，這與本年度土地供應(yīng)計(jì)劃的完成情況有很大關(guān)系。9月成交地塊分析 2009年9月，太原市土地成交面積大幅下降，環(huán)比下降93%，同比增長1%。雖然較與去年同期仍有小幅增長，與上月土地成交相比卻出現(xiàn)較大幅度的下降，這與目前市場(chǎng)上可供開發(fā)的理想地塊相對(duì)稀缺有關(guān)。整體來看，本年度土地市場(chǎng)成交水平較去年提高較大。 （三）2009年9月太原商品房市場(chǎng)分析2009年9月，太原市供求比繼續(xù)上升且幅度較大，市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。，%。，%。圖2 2008年7月2009年9月太原市商品房市場(chǎng)供求對(duì)比情況數(shù)據(jù)來源：克爾瑞信息技術(shù)有限公司供應(yīng)量分析圖3 2008年2月2009年9月太原市商品房新增供應(yīng)面積走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：克爾瑞信息技術(shù)有限公司2009年9月新增供應(yīng)，全部為住宅供應(yīng)。，%，下降幅度較小。本月新增供應(yīng)由恒大綠洲以及多地爾花園組成。其中，恒大項(xiàng)目于9月13日新推案，；多地爾花園于9月26日開盤。成交量分析圖4 2008年6月2009年9月太原市商品房成交備案面積走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：克爾瑞信息技術(shù)有限公司2009年9月成交量大幅放大，幅度較上月顯著增加。太原市商品房市場(chǎng)成交大幅放大，%。鑒于太原市房地產(chǎn)成交備案速度滯后的一貫規(guī)律，本月成交量的大幅增長讓我們有理由相信本月成交量的激增更多的反映12月前甚至3月前的真實(shí)市場(chǎng)成交現(xiàn)狀。根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研顯示，市場(chǎng)9月份實(shí)際成交氣氛普遍較為冷清，銷售人員也都反映9月份市場(chǎng)大不如前，市場(chǎng)趨冷的態(tài)勢(shì)還是比較明顯的。成交均價(jià)分析2009年9月，太原市商品房成交均價(jià)大幅上漲，達(dá)到6949元/平方米，%，漲幅較大。本月成交備案數(shù)據(jù)中，單價(jià)7000元/平方米以上產(chǎn)品共375套，占全部成交的27%。于此相比，單價(jià)5000元/平方米以下產(chǎn)品共1360套，占比33%。這是本月成交均價(jià)出現(xiàn)上漲的一個(gè)重要原因。圖5 2008年6月2009年9月太原市商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：克爾瑞信息技術(shù)有限公司III 2009年三季度山西省房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行分析一、2009年三季度山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)供需形勢(shì)分析（一）資金來源分析圖6 2009年18月山西省房地產(chǎn)投資資金來源情況單位：億元數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖7 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2009年18月，，%；。從資金來源結(jié)構(gòu)看，自籌資金和其他資金占比高達(dá)80%以上，銀行貸款占比不及20%。在寬松的信貸政策、優(yōu)惠的購房政策下，今年以來，山西房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，開發(fā)商加快處理庫存，手中積累了大量的流動(dòng)性，同時(shí)，購房者購房增多使得開發(fā)商收取的定金、預(yù)付款大量增加，在這種背景下，開發(fā)商增加自籌資金和定金、預(yù)付款的使用，而相應(yīng)的降低了對(duì)銀行貸款的依賴，這種保守的運(yùn)營理念使得山西房企的償債能力較高。（二）土地市場(chǎng)分析2009年18月，。從土地購置情況看，三季度土地購置面積明顯下降，而購置費(fèi)卻不斷上升，從兩者的配比關(guān)系看，今年土地單價(jià)明顯高于去年，政府有意識(shí)的控制土地供給，而開發(fā)商高漲的拿地?zé)崆榇蟠笸聘吡说蛢r(jià)。同時(shí)，三季度，土地開發(fā)面積增速保持高位，開發(fā)商開發(fā)意愿較高。圖8 、開發(fā)投資及增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖9 、購置費(fèi)及增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局（三）供給分析房地產(chǎn)分類型開發(fā)投資情況圖10 2009年18月山西省房地產(chǎn)分類投資狀況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2009年18月，其中，，；，別墅、。18月，浙江商品房投資額保持快速增長勢(shì)頭，同比環(huán)比都保持正增長。其中，對(duì)商品房增長貢獻(xiàn)最大的是住宅和辦公樓，兩者投資額都維持了高速增長勢(shì)頭，而商業(yè)營業(yè)房環(huán)比增速出現(xiàn)回落。圖11 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖12 、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用地投資及增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)分類型建設(shè)情況分析從新開工情況看，山西省商品房新開工面積維持高速增長，18月累計(jì)增幅近100%，開發(fā)商開發(fā)欲望強(qiáng)烈。其中，對(duì)增速貢獻(xiàn)最大的為住宅和商業(yè)營業(yè)房，兩者增速均維持高位。同期，商品房竣工面積也保持較高增速。圖13 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖14 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖15 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖16 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局（四）需求分析從銷售情況看，18月，山西商品房銷售額明顯快于銷售面積，房價(jià)較去年同期增幅明顯。同時(shí)，商品房銷售增速明顯不及新開工建設(shè)和竣工增速快，市場(chǎng)上房屋存量增加。圖17 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖18 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖19 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖20 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局二、太原市三季度房價(jià)情況8月，太原房屋銷售價(jià)格較7月小幅回升，但增幅不及全國水平。其中，二手房成交價(jià)降幅不斷擴(kuò)大，同期全國二手房價(jià)格則不斷上升；新建商品房銷售價(jià)格增幅逆轉(zhuǎn)跌勢(shì)，8月小幅回升。圖21 太原市房屋銷售價(jià)格指數(shù)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖22 太原市新建商品房房價(jià)指數(shù)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖23 太原市二手房房價(jià)指數(shù)走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局IV 房地產(chǎn)行業(yè)信貸機(jī)會(huì)與信貸風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)級(jí)一、信貸風(fēng)險(xiǎn)分析（一）二套房貸收緊風(fēng)險(xiǎn)中國銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。這體現(xiàn)出監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行開始對(duì)樓市急速上漲抱有警惕，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有全面復(fù)蘇的前提下，房價(jià)過快上漲，房地產(chǎn)貸款擴(kuò)張?zhí)?，可能?huì)積累金融風(fēng)險(xiǎn)。近期樓市快速回升，“虛火”上升，是銀行收緊二套房貸的主要原因。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的監(jiān)測(cè)顯示，2009年上半年，我國主要城市住宅市場(chǎng)成交量基本恢復(fù)到2007年上半年水平。北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點(diǎn)城市同比增幅接近或超過100%，深圳的成交量同比更是增長150%。受投資客卷土重來、通脹預(yù)期加劇等因素影響，近期一些城市房價(jià)更是上漲得讓人心驚。 在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有全面復(fù)蘇的前提下，樓市和房價(jià)過快上漲，房地產(chǎn)貸款擴(kuò)張?zhí)停赡軙?huì)積累不良貸款。目前樓市的投機(jī)氣氛過于熱烈，銀行收縮房地產(chǎn)信貸是有理由的。 根據(jù)常規(guī)的節(jié)奏，一般銀行是一、二季度“大量放貸”，三季度“維護(hù)老客戶”，四季度放貸“半停工”。6月底以前，許多銀行已經(jīng)早早消化完全年的放貸額度，下半年已沒有太大的放貸壓力，所以現(xiàn)在回歸于政策，其實(shí)是“順?biāo)浦邸钡氖虑椤?世經(jīng)未來點(diǎn)評(píng)：這是銀監(jiān)會(huì)發(fā)出收緊房地產(chǎn)投資比例的信號(hào)。政策面逐步收縮是大勢(shì)所趨，隨著房價(jià)的上漲，政策面收緊的力度將有所加強(qiáng)。目前，就中央層面而言，對(duì)于二套房的收縮是立足于對(duì)首付比例的控制，對(duì)于利率的上調(diào)并沒有嚴(yán)格的限制，如果未來房價(jià)繼續(xù)大幅上漲，政策繼續(xù)嚴(yán)格收緊的概率也將增強(qiáng)；各個(gè)銀行收縮的情況則取決于銀行自身的放貸額度和其對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，但下半年一定比上半年更加嚴(yán)格。未來一兩個(gè)月，政策面更多以傳遞預(yù)警信號(hào)為主，大幅度嚴(yán)格收緊的概率較小。政府面臨雙重的壓力和選擇，一方面投資性需求回升，房價(jià)快速上漲，部分區(qū)域價(jià)格甚至超過07年的高點(diǎn)，輿論壓力加大；另一方面，經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不牢固，政府希望依賴房地產(chǎn)投資回升帶來經(jīng)濟(jì)