【文章內(nèi)容簡介】 0。為了增加城市的“含金量”，很多中小城市都在大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，甚至有不少二三線城市提出，購物中心的招商標(biāo)準(zhǔn)是世界500強(qiáng)企業(yè)，這是盲目的攀比心態(tài)。另一個(gè)信號(hào)是，目前不少城市正在出讓的土地中商用性質(zhì)占大頭，這樣政府可以獲取比住宅用地更多的收益，最終的結(jié)果只能是商用地產(chǎn)開發(fā)過量，空置率居高不下。以餐飲為例，10萬平米規(guī)劃30000平米做餐飲，這個(gè)“三七”開，開得很好。餐飲聚集人氣最快，可以很快帶旺商業(yè)氣氛，但無限制地“攤大餅”并不是最好的做法。餐飲有餐飲的商業(yè)規(guī)則，生意再好，一天有固定的“飯點(diǎn)兒”，鋪位有固定的營業(yè)面積，決定了有相對(duì)固定的上客量，而每個(gè)鋪位有固定的營業(yè)成本，這就決定了做餐飲的總體量不能過大也不能過小，既要成規(guī)模，吸引人流量，又要控制規(guī)模，保證營業(yè)利潤。 家居生活館、社區(qū)中心、商業(yè)廣場的經(jīng)營也是同樣的道理，規(guī)模太小，商家太少的話，形不成規(guī)模效應(yīng)；生意“扎堆兒”，大家才都有得賺。同行是對(duì)手，更是伙伴，這是一個(gè)“共贏”的時(shí)代，吃“獨(dú)食兒”搞壟斷那一套顯然已經(jīng)早就過時(shí)了，商業(yè)更講“與時(shí)俱進(jìn)”！商業(yè)的上限在哪里，歸根結(jié)底，是本區(qū)域直接消費(fèi)潛力和輻射區(qū)、次輻射區(qū)預(yù)計(jì)消費(fèi)潛力三者之和，商業(yè)上限和這個(gè)數(shù)字保持一個(gè)合理比例最為科學(xué)，顯然，國美第一商街都做了調(diào)研和可行性分析，才有今天租售同時(shí)火爆的情形出現(xiàn)。業(yè)態(tài)有機(jī)互補(bǔ)同步良性發(fā)展 餐飲街、家居生活館、社區(qū)中心、商業(yè)廣場四大主題業(yè)態(tài)，看似互相獨(dú)立，互不干涉，其實(shí)內(nèi)部有一個(gè)互相“反哺”的關(guān)系在其中。 做商業(yè)的人都知道，“一招鮮”固然能“吃遍天”，但不同業(yè)態(tài)卻能帶來相當(dāng)客觀的客源和人流量。舉個(gè)例子來講，國內(nèi)大型的購物中心，有許多都是“一站式”消費(fèi)，地下一層或頂層一般設(shè)為美食廣場，或者什么美食長廊等等，名字不盡相同，但都是提供餐飲服務(wù)，其他樓層分別為百貨、家電、服裝、珠寶、化妝品......不一而足，這就有一個(gè)互補(bǔ)的道理，吃喝玩樂本來就是一家，購物結(jié)束后緊接著就是吃飯的問題，當(dāng)然也有先吃后逛的，這樣，餐飲的客源就成為購物的客源，購物的客源也是餐飲的客源，互為補(bǔ)充。在國美商街同樣如此，餐飲的客源也是其他三個(gè)業(yè)態(tài)客源重要的補(bǔ)充部分，同時(shí)其他三個(gè)業(yè)態(tài)也為餐飲帶來一定比例的人流量，是“一對(duì)三”，也是“三對(duì)一”的關(guān)系，這樣，商業(yè)之間就形成了互補(bǔ)共贏的良性發(fā)展。 從以上三個(gè)方面的分析不難看出，國美第一商街的租售火爆同業(yè)態(tài)合理科學(xué)規(guī)劃是分不開的，隔岸觀“火”，只是一家之言，精明的商家和投資客自然更能深諳其妙，所以才有今天商業(yè)傳奇的新篇章！ 模式二：統(tǒng)一管理分散經(jīng)營 　　大鐘寺國際廣場內(nèi)部將采取升級(jí)了的“第四代商業(yè)模式”，統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營。以此來避免商業(yè)項(xiàng)目中常見的或者前期規(guī)劃不周或者后期經(jīng)營不善的弊端。 　　據(jù)介紹，大鐘寺國際廣場規(guī)劃為四大主題商業(yè)區(qū)域，主題商業(yè)樓面共五層，D、B、C、E四座相對(duì)獨(dú)立的建筑及下沉式廣場——紅場酒吧區(qū)，由獨(dú)特的現(xiàn)代步行街——藍(lán)街將其連為整體，綜合了美術(shù)館、國際詩歌廣場、旅游劇院、品牌專賣店、美食城等多種休閑、娛樂、商務(wù)功能、創(chuàng)造中國第一個(gè)真正意義上的城市生活休閑中心、時(shí)尚中心、社交中心、旅游中心。 　　紅場酒吧街位于大鐘寺國際廣場下沉式廣場內(nèi)，是一個(gè)數(shù)目龐大、統(tǒng)一規(guī)劃、風(fēng)格多樣、異域風(fēng)情濃郁的酒吧群。這里有洋溢豪華優(yōu)雅氛圍的“雅吧”，以飲料為主的“清吧”，提供現(xiàn)場演唱的“音樂吧”，展現(xiàn)藝術(shù)的“陶吧”。 藍(lán)街是大鐘寺國際廣場內(nèi)一條獨(dú)特的現(xiàn)代文化步行街。街道兩側(cè)是中國傳統(tǒng)特色物品專賣店，街道上是行為藝術(shù)和現(xiàn)代雕塑的展區(qū)。藍(lán)街以打造民俗民藝、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)以及國際現(xiàn)代藝術(shù)展區(qū)為目標(biāo)，為人們創(chuàng)造出一個(gè)時(shí)空交錯(cuò)、充滿藝術(shù)氛圍的標(biāo)志性步行街。 三大人群構(gòu)成消費(fèi)主體 　　最新的市場調(diào)查顯示，大鐘寺國際廣場的主要購物人群分為三類。 　　排在首位的是零售顧客群。資料顯示，大鐘寺國際廣場核心商圈，主要覆蓋的是有著深厚的文化教育背景，較高的人均收入和消費(fèi)能力的海淀區(qū)，加上向外擴(kuò)張的二級(jí)和三級(jí)商圈，它的顧客群首先就是那些有著高品位，并渴望提高生活品質(zhì)，追求新生活方式的中產(chǎn)階級(jí)和小康家庭，因此銷售的商品以中高檔為主，甚至還可以有高檔商品中的極品。 　　排在購物人群第二位的是批發(fā)商。由于擬引進(jìn)歐美等國商品的獨(dú)特定位，無疑會(huì)吸引團(tuán)體購買者以及將這些商品成批購買后到中國其他地區(qū)和亞洲各國進(jìn)行銷售的批發(fā)商，這將使大鐘寺國際廣場成為歐美等國商品在中國甚至是亞洲的展示、批發(fā)集散中心。 　　第三大購物人群是旅游觀光者。由于大鐘寺國際廣場是北京乃至中國獨(dú)一無二全面展示歐美等國商品和文化的地方，這會(huì)使大鐘寺國際廣場成為北京市新的旅游景點(diǎn)，吸引北京周邊和中國其他地區(qū)的居民前來觀光游覽購物。 潛在購買力800億 　　大鐘寺國際廣場位于西直門、中關(guān)村、亞奧三大商圈的交匯點(diǎn)，南望西直門，西北接壤中關(guān)村，東北毗鄰亞奧商圈，傲踞海淀繁華商業(yè)核心。西北三環(huán)路、北京城鐵大鐘寺站與西直門交通樞紐組成的立體交通線四通八達(dá)，是北京市三環(huán)內(nèi)最大的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是惟一一個(gè)有地鐵通過的大型商業(yè)項(xiàng)目。 　　大鐘寺國際廣場項(xiàng)目總投資30億元人民幣，總建筑面積43萬平方米，地上商業(yè)部分總建筑面積約25萬平方米，地下商業(yè)總建筑面積約18萬平方米。 　　根據(jù)大型購物中心輻射商圈規(guī)律，其核心商圈覆蓋的人口超過150萬；二級(jí)商圈覆蓋的人口超過為500萬；三級(jí)商圈覆蓋人口則達(dá)700萬，各商圈的潛在購買力達(dá)到800億元人民幣。如此巨大的客流量和消費(fèi)潛力，將會(huì)為進(jìn)駐“大鐘寺國際廣場”的企業(yè)帶來無限的商機(jī)。順應(yīng)著這種新的消費(fèi)潮流，Sunnytown為區(qū)域居民提供高品質(zhì)全方位的的商業(yè)環(huán)境，全面提升區(qū)域消費(fèi)市場的經(jīng)營形態(tài)，以先進(jìn)的規(guī)劃理念和經(jīng)營理念，領(lǐng)先于西南板塊的商業(yè)優(yōu)勢成為西南百姓消費(fèi)的風(fēng)向標(biāo)。 　　Sunnytown一期食尚街為特色餐飲街，sunnytown二期休閑街開啟慢調(diào)休閑與娛樂生活全新體驗(yàn)，三期主題街為時(shí)尚活力的精品街鋪，引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚新風(fēng)尚。三條商街相互延續(xù)互為補(bǔ)充，從道路組織、業(yè)態(tài)規(guī)劃與細(xì)分上、人流匯聚等都使三條商街有相互的延伸與補(bǔ)充，消費(fèi)者在這里可以享受一站式消費(fèi)與休閑娛樂帶來的快意生活。 　　五、龍頭商業(yè)主體帶動(dòng) 　　豐臺(tái)首條特色餐飲示范街 　　餐飲業(yè)態(tài)作為sunnytown龍頭商業(yè)，一期食尚街我們?yōu)槠湟?guī)劃為臨街23層商業(yè)用房，總面積2萬平米，百米金街將匯聚30余家特色美食，商務(wù)宴請(qǐng)、家庭聚餐兩相宜。 　　餐飲街定位為特色餐飲，以湘、川、魯、淮揚(yáng)、東北、西北等各大菜系，海鮮、火鍋、家常菜及各種風(fēng)味小吃和營養(yǎng)快餐為主要特色。目前，已成為京城首條政府支持的“特色餐飲示范街”。 　　屆時(shí)，sunnytown食尚街將以規(guī)模、特色形成優(yōu)勢成為西南的餐飲中心，同時(shí)帶動(dòng)sunnytown休閑與購物的消費(fèi)需求。 　　六、個(gè)性空間 　　街區(qū)商業(yè)的核心：動(dòng)態(tài)消費(fèi)場所的營建 　　街區(qū)是是解決社區(qū)文化、社區(qū)成長的一個(gè)很好的物質(zhì)載體。而如何將街區(qū)概念轉(zhuǎn)化變成有競爭力的商業(yè)物業(yè)？ 　　Sunnytown商業(yè)店鋪根據(jù)心理感受模式，以三橫一豎的規(guī)劃，塑造成一個(gè)合圍的，具有向心的、聚合力的“積極空間”，避免發(fā)散的、通過性的、難以聚合人氣的“消極空間”。多層、低層住宅在尺度和色彩上適當(dāng)加入了商業(yè)特點(diǎn)，在首層商業(yè)與二層住宅之間用雨罩，騎樓、遮陽等形式將商業(yè)空間與居住空間在室外區(qū)分開，既能降低噪音和視覺干擾，也可使上下不同的建筑個(gè)性有一個(gè)明確的區(qū)分帶。這樣的空間劃分手段能將建筑主體所形成的外部空間劃分成次一級(jí)的二次空間，正好適應(yīng)購物行人的尺度。設(shè)計(jì)師還有意識(shí)地放棄了立面手法簡單的統(tǒng)一，創(chuàng)造了多種風(fēng)格的店鋪共生的效果。不同風(fēng)格的建筑單元拼在一起使人聯(lián)想起小鎮(zhèn)風(fēng)情。Sunnytown商業(yè)街的魅力就在于繁雜多樣的立面形態(tài)的共生。 　　商業(yè)街的個(gè)性要求來自于其自身的建造目的商業(yè)活動(dòng)。在中央休閑廣場，sunnytown根據(jù)商業(yè)活動(dòng)的不同，設(shè)計(jì)了內(nèi)街，專門為慢調(diào)的休閑生活營造靜態(tài)的空間，而為了滿足健身、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)活動(dòng)，sunnytown在中央休閑廣場的中心設(shè)計(jì)了大的活力廣場，具備展覽、露臺(tái)演出、運(yùn)動(dòng)健身等商業(yè)功能，完全打造一個(gè)適宜動(dòng)態(tài)商業(yè)活動(dòng)的空間場所。 　　七、優(yōu)秀的商戶結(jié)構(gòu) 　　如何在西南板塊有限的消費(fèi)者面前成為首選的體驗(yàn)、休閑、消費(fèi)、娛樂的場所，我們必須在項(xiàng)目的每個(gè)階段都要嚴(yán)格的、認(rèn)真的對(duì)待，尤其是商戶的結(jié)構(gòu)控制上，例如一期餐飲街。 　　目前餐飲街意向客戶已超過80%，而我們按照餐飲街的業(yè)態(tài)細(xì)分規(guī)劃五分之一為品牌主力店，五分之一為大眾家常菜，五分之三為特色餐飲，以及商戶必須有開店多年歷史與經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)、店面裝修需要有營造良好的消費(fèi)環(huán)境的準(zhǔn)入制度，在這80%的商戶中精選了其中的60%，以保證了商戶結(jié)構(gòu)的優(yōu)秀與商業(yè)競爭環(huán)境的良好。 　　八、資源優(yōu)勢 　　政府、協(xié)會(huì)、專業(yè)顧問團(tuán)、立體傳播網(wǎng)絡(luò) 　　資源整合是商業(yè)地產(chǎn)成功的另一大條件。Sunnytown這樣一個(gè)項(xiàng)目，需要多方面的支持才能完成她的使命：成為有益于城市、經(jīng)營者、消費(fèi)者的商業(yè)項(xiàng)目，成為區(qū)域級(jí)的商業(yè)副中心。 　　政府、協(xié)會(huì)、專業(yè)顧問團(tuán)、立體傳播網(wǎng)絡(luò)這四大資源已為sunnytown的成功進(jìn)行著資源上的供給。政府首批的特色餐飲示范街、餐飲協(xié)會(huì)的支持、著名房地產(chǎn)顧問代理機(jī)構(gòu)：華遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為發(fā)展商提供優(yōu)化的商戶結(jié)構(gòu)。在聯(lián)合專業(yè)招商機(jī)構(gòu)的同時(shí)，發(fā)展商還根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，和一些行業(yè)的協(xié)會(huì)、主管部門、研究機(jī)構(gòu)、領(lǐng)頭羊企業(yè)、專業(yè)媒體、達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，圍繞項(xiàng)目的主題進(jìn)行一系列的論壇、峰會(huì)、比賽、展覽、評(píng)選等公關(guān)活動(dòng)，打造一個(gè)立體的傳播網(wǎng)絡(luò)。 近日，華人首富李嘉誠旗下的廣州大型旗艦商場“西城都薈”正在如火如荼地建設(shè)之中，建筑工程將于明年竣工。據(jù)和黃地產(chǎn)高級(jí)市務(wù)經(jīng)理邱俊豪介紹，西城都薈首創(chuàng)大型“國際級(jí)悠樂式”商場模式，這在國內(nèi)尚屬首家。西城都薈招商非常順利，如今已經(jīng)完成超過60%，預(yù)計(jì)2007年年中將會(huì)全面投入運(yùn)營。 　　向國際化標(biāo)準(zhǔn)看齊 　　據(jù)邱俊豪介紹，西城都薈將被打造成為全國第一家“國際級(jí)悠樂式”商場，無論在在業(yè)態(tài)組合、管理模式、推廣宣傳、建筑特色及交通規(guī)劃等方面均向國際級(jí)標(biāo)準(zhǔn)看齊。和記黃埔利用遍布全球的國際網(wǎng)絡(luò)，致力于引入世界各地知名的品牌，并針對(duì)本地消費(fèi)者的喜好，廣泛網(wǎng)羅本地高素質(zhì)的品牌。目前已經(jīng)完成的60%的招商項(xiàng)目中，有一半屬于外來品牌，這其中又有多家品牌落戶西城都薈是進(jìn)入中國的第一站，如已經(jīng)簽約入駐的是世界上規(guī)模最大的院線“UA影城”就是首次進(jìn)入中國大陸。 　　在建筑方面，西城都薈獨(dú)具特色，各指標(biāo)采用國際級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。每層面積達(dá)到2萬多平方米，顯得商場特別開闊。每層都采用單一標(biāo)準(zhǔn)通道的設(shè)計(jì)，各層不設(shè)副通道，顧客沿寬達(dá)4至10米的寬敞通道一逛到底，讓顧客不必?fù)?dān)心要走回頭路而浪費(fèi)精力。首創(chuàng)“國際級(jí)悠樂式”商場 　　以悠樂式為主題，是商場的一大特色。特色餐飲、消閑娛樂商戶以及主力店商戶比例特別高，約占整體商戶組合的70%，營造出“一站式“的優(yōu)質(zhì)購物環(huán)境。88，000平方米的商場面積，將容納超過300種消費(fèi)選擇，一家人男女老幼到西城都薈都會(huì)找到合適的娛樂項(xiàng)目，成為廣州乃至珠三角大型商業(yè)項(xiàng)目典范的目標(biāo)。 　　邱俊豪表示，為彰顯首創(chuàng)的“國際級(jí)悠樂式”主題，西城都薈精心創(chuàng)作了“讓這里WOW起來！”的推廣口號(hào)?！癢OW”英文全寫為WorldofWonders（“WOW”與“哇”音近），寓意西城都薈是一個(gè)精彩獨(dú)特的商場，親臨西城都薈讓顧客享受贊嘆不絕的消閑購物體驗(yàn)。為本地消費(fèi)者帶來“悠”閑消費(fèi)模式、豐富娛“樂”體驗(yàn)。 　　明年中全面營業(yè) 　　西城都薈將與明年年中正式開業(yè)，目前招商已經(jīng)完成60%。談到招商，邱俊豪表示整個(gè)項(xiàng)目所有商鋪只租不售，由和黃地產(chǎn)統(tǒng)一管理。租金方面采用底租加分成，而分成制則根據(jù)每月經(jīng)營的營業(yè)額相應(yīng)變動(dòng)，由此可見發(fā)展商與商戶共同向前的決心。 　　從招商情況也可以看出，西城都薈以娛樂部份比例特高為特色，娛樂休閑部分面積占總體面積的25%.為滿足全齡人士的休閑娛樂需求，西城都薈還為所有具表演才華或音樂愛好者準(zhǔn)備了舒適豪華的KTV、為所有崇尚健康的人士準(zhǔn)備了設(shè)備完善的健身中心，為一家大小準(zhǔn)備了康樂益智的游藝中心。邱俊豪透露，隨著招商進(jìn)一步開展，還有更多驚喜的商戶組合也將陸續(xù)揭曉。“三看主義”的現(xiàn)實(shí)意義 　　中國人的成敗哲學(xué)歸納成一句話就是：識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰。 　　做商鋪的人，無論買鋪投資收回報(bào)的，還是買斷產(chǎn)權(quán)自己經(jīng)營的，都不得不抬頭看看“時(shí)務(wù)”。什么是關(guān)于商業(yè)的“時(shí)務(wù)”呢？無非是城市商業(yè)的熱點(diǎn)地區(qū)，城市消費(fèi)人群的主要地段，以及城市規(guī)劃中的未來指向?？窜壍劳膫€(gè)方向鋪設(shè)，看樓盤在哪個(gè)地方集中，看哪個(gè)區(qū)政府的決心和手筆最大，總之需“眼觀四路，耳聽八方”方能搶得先機(jī)。比方五角場商圈吧，萬達(dá)商業(yè)廣場帶著沃爾馬賣場大有“狼來了”之勢，這看似一個(gè)商機(jī)。只是五角場也太偏了，盤踞東北角，輻射能力有限，來者俱被大賣場和百貨公司截流，要在那里安身立命怕是困難大大。所以，小商家和立志于“個(gè)性取勝”的商家必須正確地分析這些利好，認(rèn)清自己的定位才能有所作為。 　　這就引出了“二看”。看什么？——看個(gè)性。上海大商圈數(shù)十余，每天都有利好捷報(bào)，每個(gè)區(qū)都有良好規(guī)劃，豈能看誰就是誰？比如徐家匯明顯大商業(yè)化，四川北路明顯小商業(yè)化；又比如南京東路是“首都效應(yīng)”，淮海中路是“明星派頭”，而四川北路是“平民作風(fēng)”，所以四川北路的平臺(tái)很大，后勁十足。寡頭競爭容易形成“擠出效應(yīng)”，四川北路的相對(duì)平衡則是良好的生存環(huán)境。看來，這里確是許多商家的良上之選。 　　當(dāng)然，一條大路可以通羅馬，一條大路卻不能都適合做生意。這就涉及到一個(gè)很重要的問題：那個(gè)“機(jī)會(huì)點(diǎn)”在哪里？比如圍棋的361格棋盤看似完全一樣，卻有“金角銀邊草肚皮”的口訣，而且在下棋中看似有很多種選擇，但真正的“手脛”（圍棋術(shù)語）每次只有幾個(gè)點(diǎn)。反觀商業(yè)運(yùn)作，經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)左鄰右里一個(gè)門庭若市，一個(gè)門可羅雀。就像我家樓下拐角的一個(gè)飯店，整整十五年，換了七八個(gè)商戶，也換了七八種飲食業(yè)態(tài)，就是毫無起色。按理說街拐角是最能做生意的，卻從此落下了一句：風(fēng)水不佳！看來它唯一的命運(yùn)就是等著陌生人再來“大展鴻圖”了。由此，我得出了一個(gè)經(jīng)驗(yàn)性的結(jié)論：做商業(yè)，不去人煙稀少處，不去獨(dú)此一家處，先求生存后圖牟利。 　　近日，走訪過一些嘉杰國際廣場樓下的臨時(shí)商鋪，雖然是臨東寶興路沿街，生意倒不錯(cuò)，特別是快餐外賣店，每天中午等候排隊(duì)。網(wǎng)上資料也顯示：2006年一季度四川北路中段的2