坂雪崗商業(yè)項目營銷策略報告(編輯修改稿)
2025-05-11 03:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 薦商戶”活動，讓會員推薦其消費過的商家，此舉一方面為未來奠定終端消費群的基礎(chǔ)，另一方面可更為清晰地了解到市場的需求便好，讓我們更準確的甄選到理想商戶。n 在深圳主流媒體美食、娛樂版冠名為了擴大市場影響力，全力打造深圳第一風情美食街，選擇深圳主流媒體美食版進行冠名，可以和深圳電臺的“美味樂翻天”聯(lián)合，以冠名、聯(lián)合舉辦“名菜、名點評選”活動等形式，樹立美食品牌。n 充分整合第三方資源，加強與旅行社的合作本美食街的目標不僅是要打造深圳第一，同時要形成深圳的美食旅游景點，進一步形成自己的具備強大競爭力的美食文化，可以和各旅行社建立合作關(guān)系，將其影響力有效輻射到深圳之外。舉辦一系列具有西班牙及拉丁風情的促銷活動本項目的核心定位是具有異域風情的國際美食街，通過一系列具有異域風情的促銷活動，進一步深化項目的整體定位，同時鞏固本項目的差異化優(yōu)勢。以上為合和招商初步策略，由于尚未與貴司深入溝通，細化方案將在雙方確立合作關(guān)系后詳細擬訂。我司招商部擁有豐富的餐飲招商經(jīng)驗和客戶資源，相信可以為貴司提供最具競爭力的招商服務！第二部分：整體營銷方案（產(chǎn)權(quán)銷售部分）一、重要時間節(jié)點：1． 確定銷售模式、營銷策略及營銷計劃2004年67月2． 完備銷售物料及法律文件（住宅排號前）2004年7月3． VIP優(yōu)先登記認籌/萬科商業(yè)地產(chǎn)暨龍坂商業(yè)發(fā)展研討會/全面招商2004年8月10月4． 商業(yè)銷售解籌并公開發(fā)售2004年10月5． 商業(yè)銷售基本結(jié)束，進入尾盤階段2005年1月二、銷售步驟及目標分解時間內(nèi)容銷售準備期（2004年7月8月）認籌階段（2004年8月9月）公開發(fā)售強銷期（2004年10月）持續(xù)熱銷階段（2004年11月12月）尾盤階段（2005年1月后）合計銷售目標l 認籌80個以上l 解籌率達到60%，成功認購50套l 銷售率30%l 銷售面積約3600平米認購45套銷售率累計56%累計銷售面積約6700平米認購65套銷售率累計95%累積銷售面積約6700平米認購10套銷售率累計100%累計銷售面積12000平米170套；12000平米重點工作內(nèi)容確定銷售模式、營銷策略及營銷計劃；銷售宣傳物料設計、印刷及制作；銷售法律文件的完備；銷售現(xiàn)場包裝設計；第三方資源的整合（媒體、協(xié)會、旅行社等）；銷售顧問的培訓。目標客戶的有效啟動；全面開展認籌工作；媒體資源的有效利用；萬科商業(yè)地產(chǎn)暨龍坂商業(yè)發(fā)展研討會；戶外廣告到位；啟動華強北戶外展場。解籌并公開發(fā)售；系列促銷活動全面展開；媒體廣告全面展開。根據(jù)市場反饋適時調(diào)整營銷策略媒體廣告延續(xù)。重要營銷策略媒體宣傳： l 本階段以項目的信息滲透為主，7月份以新聞報道的形式結(jié)合招商進度在主流媒體上報道整個項目的建設信息； l 在萬科內(nèi)部媒體上結(jié)合招商進度做預告性介紹，積累認籌客戶，同時有效啟動萬客會投資客戶；銷售工作： l 本階段主要進行銷售前的準備工作媒體宣傳： l 本階段在主流媒體的報道相應增加； l 本階段住宅正式發(fā)售，在住宅推廣中可以發(fā)布認籌信息；1 l 在萬科內(nèi)部刊物詳細介紹商業(yè)部分的定位及認籌信息；銷售工作： l 重點突破萬客會投資客戶； l 充分啟動合和創(chuàng)富俱樂部近萬名投資客戶； l 充分啟動萬科客戶資源； l 通過客戶的信息發(fā)饋為銷售策略進一步完善提供市場依據(jù)；活動營銷：l 萬科商業(yè)地產(chǎn)暨龍坂商業(yè)發(fā)展研討會l 萬科開啟“社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)新模式”新聞發(fā)布會媒體宣傳：l 加強媒體廣告，本階段主要以硬性廣告和軟文報道相結(jié)合的形式l 廣告內(nèi)容以促銷信息為主l 戶外廣告發(fā)布開盤信；l 在深圳電臺發(fā)布銷售廣告；銷售工作：l 確保解籌成功率；l 市場反饋信息的有效分析及策略的及時調(diào)整l 客戶資源的有效利用（老客戶帶新客戶的優(yōu)惠措施實施）l 啟動深圳、東莞、溫州市場投資客；活動營銷：l 盛大的開盤儀式媒體宣傳：1 l 本階段銷售進入持續(xù)熱銷期，通過硬性廣告和軟文推廣進一步強化本項目的市場地位1 l 軟文主要以“熱銷解讀”的形式，從項目的幾大賣點進行分析；1 l 在萬客會刊物中延續(xù)項目的銷售信息；1 l 延續(xù)深圳電臺的銷售廣告； 銷售工作： l 有效啟動老客戶帶新客戶優(yōu)惠措施； l 通過促銷活動進一步刺激銷售工作的快速開展；活動營銷 l 組織溫州投資團 l “萬科社區(qū)商業(yè)新模式”東莞推介會 l 系列風情商業(yè)街文化活動三、核心營銷策略（一）總體營銷策略：1．先招商（主力店）后銷售商鋪銷售的市場信心來自與商戶的品牌，因此，對于本項目這樣一個目前商業(yè)氛圍比較淡的項目來說，引進什么樣的商家，將直接決定市場購買商鋪的信心指數(shù)，而起到“頭羊效應”的主力商戶超市主力店和商務酒店主力店尤為重要。在銷售開始之前確定主力商戶，是本項目商鋪產(chǎn)權(quán)銷售的重要策略和基本前提。2．“經(jīng)營決定價值”在商業(yè)投資中，我們認為“經(jīng)營決定價值”，在本項目中我們的總體營銷策略將貫穿這一核心思想。因此，在招商和銷售之初就確定明確的后期經(jīng)營推廣模式和基本策略，將同樣是建立市場對本項目投資信心和價格預期的關(guān)鍵性要素。（二）主力客戶群策略第一類：自營客戶，預計比例10%左右，約3000平方米，本項目可銷售面積20000多平米，其中一期約12000平米，經(jīng)營美食部分自營客戶相對比較少，整個項目中美食和其他業(yè)態(tài)自營客戶預計將占10%左右。第二類：投資客，預計
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