【文章內(nèi)容簡介】 、天健世紀(jì)花園等項(xiàng)目已經(jīng)在進(jìn)行建設(shè)，預(yù)計(jì)在2002年78月后將有更多住宅陸續(xù)進(jìn)入市場。現(xiàn)時住宅開發(fā)主要特征表現(xiàn)為：中心區(qū)已有商品房市場存量不大，消費(fèi)者對于中心區(qū)住宅的需求正處于上升階段。中心區(qū)住宅物業(yè)均以三房兩廳帶工人房的戶型作為主力戶型。中心區(qū)住宅物業(yè)價格穩(wěn)步走高，約為6700元/㎡——8800元/㎡。中心區(qū)的消費(fèi)群體主要為中高收入的二次及多次置業(yè)者。4. 物業(yè)供給量福田中心區(qū)總規(guī)劃建筑面積為750萬㎡，其中商品房規(guī)劃建筑面積為627萬㎡，現(xiàn)已竣工100萬㎡，即16%，㎡，總銷售率約78%，㎡（多數(shù)為各大樓盤的尾盤），滿足不了目前消費(fèi)者對中心區(qū)住宅的需求。5. 中心區(qū)樓盤分析黃埔雅苑一期由香港著名房地產(chǎn)開發(fā)公司——長江實(shí)業(yè)開發(fā)的高檔樓盤?？蛻籼卣鳛椋赫J(rèn)可發(fā)展商品牌的香港人，以及廣東籍人士追求生活設(shè)施全、市政配套齊全、交通便利的大型社區(qū)看重小區(qū)的地段、物管、樓盤品質(zhì)等因素政府官員、銀行高層管理人士、企業(yè)主較多樓盤名稱黃埔雅苑二、三期位置深圳市福田區(qū)彩田路、福中一路312316號發(fā)展商長江實(shí)業(yè)（中國）有限公司及和記黃埔地產(chǎn)有限公司屬下之深圳地產(chǎn)發(fā)展公司建筑設(shè)計(jì)深圳市陳世民建筑師事務(wù)所有限公司園林設(shè)計(jì)貝爾高林香港有限公司（一至四期）物業(yè)規(guī)?！　∪莘e率㎡　㎡　二期占地面積：32，792㎡　建筑面積107，000㎡　三期建筑面積95，400㎡　　物業(yè)類型　　總戶數(shù)共建22棟高層及4棟小高層　　二期6棟2228層高層、2棟8層小高層、平面一梯26戶（以 1 梯 4 戶和 6 戶為主）總戶數(shù)3100戶　二期戶數(shù)654戶　三期5棟22層－32層高層及一座小學(xué)，三期總戶數(shù)800戶社區(qū)配套設(shè)施　　車位2所幼兒園，1所小學(xué)， 1所中學(xué)、住客會所、商場、大型超市、凈菜市場　　車庫車位2500個車位　會所設(shè)施：運(yùn)動類 大型天幕泳池、室內(nèi)攀石場、健身室、乒乓球/桌球室　　兒童類: 虛擬真實(shí)智能化兒童游戲機(jī)中心、兒童夜光保齡球場、兒童游樂中心、親子苗圃　　美容類: 水療按摩 香薰美容院 文化類 : 圖書館交通12101121228（蓮花山）、223320（高交會館站）、445468　　地鐵市民中心站面積二期面積78223㎡　　224436㎡　　　三期面積77323㎡　　主力戶型　　二期主力戶型以三房二廳（127162㎡）　　三期主力戶型三房二廳（110114㎡）物業(yè)代理　　物業(yè)管理費(fèi)和記物業(yè)服務(wù)（深圳）有限公司　　　㎡價格（元/㎡）9000元/㎡物業(yè)特點(diǎn)戶型多樣，主力戶型為三房，有帶工人房供選擇，部分客廳寬 ，設(shè)有入戶空中花園，飯廳采用落地玻璃，將空中花園景致引入室內(nèi)，小高層采用觀光電梯，面向園景項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目正在建設(shè)階段　預(yù)計(jì)2002年5月發(fā)售項(xiàng)目評價由于和黃的品牌及較低的售價，一期銷售受到市場的追捧；項(xiàng)目二期目前正在進(jìn)行銷售，廣告投放量較大，銷售進(jìn)度較為緩慢；黃埔雅苑二期戶型統(tǒng)計(jì)表戶型面積戶數(shù)比例二房二廳二衛(wèi)79㎡3210%82㎡27三房二廳二衛(wèi)128㎡417%三房二廳三衛(wèi)136㎡4566%150㎡289162㎡51178㎡4四房二廳186㎡407%二層復(fù)式255㎡87%270㎡4300㎡30三層復(fù)式335㎡23%350㎡12450㎡3總計(jì)588100%安柏麗晶樓盤名稱安柏麗晶位置深南大道6012號發(fā)展商深圳天鴻集團(tuán)祈年實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)規(guī)?！　∪莘e率占地面積：11，061m2　　　　建筑面積：120，000m2　　　　　容積率：物業(yè)類型　　總戶數(shù)2棟18層高層與32層高層社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施意大利古羅馬下沉式主題庭園，全天候室內(nèi)恒溫泳池及室外雙泳池，住客及商務(wù)雙會所、特高32層玻璃天幕全景觀空中PUB，甲級寫字樓電梯群控系統(tǒng)，直落地下車庫，小區(qū)全方位背景音樂系統(tǒng)，面積75500㎡　主力戶型三房二廳（90140㎡）　四房二廳（140240㎡）交通10102021212222228等路線項(xiàng)目現(xiàn)狀2002年5月18日正式發(fā)售項(xiàng)目評價該物業(yè)位于深南大道北面，臨近深南大道的南面部分為18層住宅，而不臨深南大道的背面部分為32層住宅。該項(xiàng)目為天鴻集團(tuán)下屬公司深圳市祈年實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目，亦為天鴻集團(tuán)進(jìn)軍深圳的第一項(xiàng)目。嘉里雅頌居樓盤名稱嘉里雅頌居位置彩田路與福中路交界之西南處發(fā)展商嘉里建設(shè)（深圳）有限公司物業(yè)規(guī)?！　∪莘e率占地面積：　　　　建筑面積：8萬m2　　　　　容積率：物業(yè)類型　　總戶數(shù)8棟住宅及會所社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施住宅沿地塊南、北兩端排布，中央規(guī)劃大劇院，會所等配套設(shè)施置于庭院兩側(cè)面積以 160200㎡為主，部分120130㎡少量80 m2戶型大戶型單位主要集中在地塊北面主力戶型主力戶型三房二廳、四房二廳，以 1 梯 2 戶為主（3部電梯）物業(yè)特點(diǎn)住宅沿地塊南、北兩端排布，中央規(guī)劃大劇院，會所等配套設(shè)施置于庭院兩側(cè)項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)工程進(jìn)度將出地面項(xiàng)目評價該項(xiàng)目位于中心區(qū)北區(qū)，未來發(fā)售時間預(yù)計(jì)在2002年910月。戶型面積偏大，周邊配套較為成熟　　　　【嘉里雅頌居工地現(xiàn)場】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　星河國際花城樓盤名稱星河國際花城位置福田中心區(qū)南區(qū)，福華四路以南，福華三路以北，民田路口發(fā)展商深圳市星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)規(guī)?！　∪莘e率占地面積33，㎡　　建筑面積235，㎡住宅面積148，㎡　綠化率56%%　　物業(yè)類型　　總戶數(shù)一期3棟30層高層、6棟32層高層車位2240個　總戶數(shù)944戶社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施會所、商場（一期）、幼兒園、網(wǎng)球場（二期）交通面積㎡主力戶型三房二廳（116177㎡）物業(yè)特點(diǎn)分二期開發(fā)，周邊配套成熟、購物公園、會展中心構(gòu)成其市中心國際化氛圍項(xiàng)目現(xiàn)狀正式發(fā)售時間2002年10月份項(xiàng)目評價項(xiàng)目現(xiàn)處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，整體規(guī)劃均好性較強(qiáng)，但缺少亮點(diǎn)。整體推廣走國際化路線?！　?星河國際花城戶型統(tǒng)計(jì)表戶型二房兩廳一衛(wèi)三房兩廳二衛(wèi)三房兩廳二衛(wèi)一工三房兩廳二衛(wèi)一工入口花園三房兩廳二衛(wèi)一多入口花園四房兩廳三衛(wèi)一工四房三廳三衛(wèi)一工復(fù)四房三廳四衛(wèi)一工復(fù)五房三廳四衛(wèi)復(fù)式五房三廳五衛(wèi)復(fù)式總數(shù)　8488㎡116123㎡138154㎡159㎡164177㎡233㎡258325㎡220㎡233㎡258263㎡　面積9, 19, 30, 8, 34, 39, 1, 1, 145, 戶數(shù)108162212542041684424922戶數(shù)比例%%%%%%%%%%%面積比例%%%%%%%%%%%　　　　 天健世紀(jì)花園樓盤名稱天健世紀(jì)花園位置中心區(qū)北區(qū)，臨紅荔路發(fā)展商深圳天健房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)規(guī)?！　∪莘e率占地面積38，411㎡　　建筑面積107，㎡其中商業(yè)面積2500㎡　　建筑覆蓋率25%物業(yè)類型　　總戶數(shù)8棟高層住宅　　　總戶數(shù)769戶　　車位720個社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施小學(xué)、商場、書店、會所、保健中心、凈菜綜合市場面積53226㎡主力戶型主力戶型以三房二廳110130㎡、四房二廳（148－168㎡）為主物業(yè)特點(diǎn)一梯四戶、一梯兩戶、自然間自然采光項(xiàng)目現(xiàn)狀目前工程進(jìn)度已經(jīng)出地面項(xiàng)目評價該項(xiàng)目位于中心區(qū)北區(qū)，整體規(guī)劃及設(shè)計(jì)缺少亮點(diǎn)，但由于區(qū)域的優(yōu)勢明顯，目前已有較多人士進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。預(yù)計(jì)在2002年9月正式進(jìn)入市場　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【天健世紀(jì)花園工地現(xiàn)狀】　天健世紀(jì)花園戶型面積比例戶型一房一廳三房二廳二衛(wèi)三房二廳三衛(wèi)四房二廳三衛(wèi)復(fù)式總計(jì)面積53㎡61㎡76㎡110㎡117㎡120㎡125㎡130㎡148㎡157㎡168㎡215266㎡戶數(shù)3248161504610128014116929969738116629769戶戶數(shù)比例12%13%50%22%4%100%面積169629281216110586155141262536400208682512151465705840㎡㎡49025㎡㎡6870㎡㎡面積比例6%12%50%25%7%100%城中雅苑樓盤名稱城中雅苑位置福華三路與民田南路交界發(fā)展商深圳市城建開發(fā)集團(tuán)公司物業(yè)規(guī)?！　∪莘e率占地面積44，780㎡　　建筑面積162，368㎡（其中計(jì)容積率為 124，991㎡）　　物業(yè)類型　　　車位　10棟高層住宅　　　車位812個　　　戶數(shù)1000戶社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施小學(xué)、商場、郵電所、書店、會所、保健中心、凈采綜合市場面積78150㎡主力戶型三房二廳（108130㎡）項(xiàng)目現(xiàn)狀正在建設(shè)階段項(xiàng)目評價該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2002年9月可以進(jìn)入市場，整體戶型偏小　　　　　　【城中雅苑工地現(xiàn)狀】城中雅苑戶型面積比例戶型面積分布套數(shù)套數(shù)比例2房2廳1衛(wèi)7884 m2256套26%3房2廳2衛(wèi)108 m2128套54%3房2廳2衛(wèi)116 m2308套3房2廳2衛(wèi) 1工人房128 m252套3房2廳2衛(wèi) 1工人房130 m252套4房2廳2衛(wèi) 1工人房135 m2102套20%4房2廳2衛(wèi) 1工人房150 m2102套合　　　　計(jì)1000套100%20022004年中心區(qū)預(yù)計(jì)開發(fā)量統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目于20022004 年預(yù)計(jì)開發(fā)之建筑面積黃埔雅苑二期及三期200，000 ㎡天健世紀(jì)花園項(xiàng)目146，191 ㎡嘉里雅頌居11，000 ㎡城中雅苑124，991 ㎡星河國際花城　　　　148，764．1㎡安柏麗晶100，000㎡中心區(qū)六大項(xiàng)目供應(yīng)量　730， ㎡結(jié)論：由以上數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)中心區(qū)在20022004年的開發(fā)量在73萬－80萬平方米以上，其樓盤整體素質(zhì)、產(chǎn)品特質(zhì)、區(qū)域配套、人文環(huán)境形成對香蜜湖片區(qū)的市場強(qiáng)大威脅。尤其是中心區(qū)的交通、配套、市政、規(guī)劃的優(yōu)勢與香蜜湖片區(qū)形成差異。2002年是中心區(qū)住宅項(xiàng)目動工的高峰期，同時亦是本項(xiàng)目入市時期。如嘉里地產(chǎn)項(xiàng)目、城建地產(chǎn)項(xiàng)目、天健世紀(jì)花園項(xiàng)目的工程進(jìn)度都比預(yù)期中快，這些都是本項(xiàng)目在中心區(qū)最直接的競爭項(xiàng)目。 （三）　濱海沿線物業(yè)由于金海灣花園等海景物業(yè)成功開發(fā)，濱海物業(yè)倍受市場追捧。目前已經(jīng)推出的有蔚藍(lán)海岸二期、金地翠堤灣、碧海云天、招商海月二期（晴海洲）、鴻景灣名苑、中海深圳灣畔、陽光帶海濱城等，即將推出的有綠景苑、金域藍(lán)灣等。競爭樓盤分析碧海云天　　以其優(yōu)越的位置與環(huán)境為特質(zhì)，前期廣告宣傳量大，廣告推廣較好，現(xiàn)場包裝較有特色。客戶特征：客戶年齡在35歲以上學(xué)歷較高家庭成員三口以上事業(yè)穩(wěn)定喜歡海景住宅　　樓盤名稱碧海云天位置深圳市華僑城金海燕花園南發(fā)展商深圳市京基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣告代理　　銷售代理廣告代理：博思堂　　　　　銷售代理：星彥房地產(chǎn)評估有限公司建筑設(shè)計(jì)深圳立方建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司園林設(shè)計(jì)貝爾高林公司物業(yè)規(guī)?！　∪莘e率占地面積：　　建筑面積：261000平方米　　商業(yè)面積2000㎡　　　㎡　　建筑面積100000㎡物業(yè)類型　　總戶數(shù)17棟434層建筑　其中西區(qū)8棟　TOWNHOUSE（7棟4層）　其中西區(qū)551戶TOWNHOUSE　28戶社區(qū)配套設(shè)施　　車位高級會所2000㎡、中英文幼稚園、超市　　　　其中西區(qū)678個車位交通211224850541路面積140300㎡主力戶型三房二廳、四房二廳　　物業(yè)代理　　物業(yè)管理費(fèi)金地物業(yè)管理有限公司　　　㎡價格（元/㎡）70008000元/㎡項(xiàng)目現(xiàn)狀 已動工項(xiàng)目評價該項(xiàng)目位于華僑城的東部，整體戶型面積偏大，目前已經(jīng)開始正式進(jìn)入市場，現(xiàn)場包裝及廣告推廣較有新意，目前認(rèn)購情況較好。戶型三房二廳四房二廳TOWNHOUSE五房三廳復(fù)式總