【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、天健世紀(jì)花園等項(xiàng)目已經(jīng)在進(jìn)行建設(shè)，預(yù)計(jì)在2002年78月后將有更多住宅陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)?，F(xiàn)時(shí)住宅開(kāi)發(fā)主要特征表現(xiàn)為：中心區(qū)已有商品房市場(chǎng)存量不大，消費(fèi)者對(duì)于中心區(qū)住宅的需求正處于上升階段。中心區(qū)住宅物業(yè)均以三房?jī)蓮d帶工人房的戶型作為主力戶型。中心區(qū)住宅物業(yè)價(jià)格穩(wěn)步走高，約為6700元/㎡——8800元/㎡。中心區(qū)的消費(fèi)群體主要為中高收入的二次及多次置業(yè)者。4. 物業(yè)供給量福田中心區(qū)總規(guī)劃建筑面積為750萬(wàn)㎡，其中商品房規(guī)劃建筑面積為627萬(wàn)㎡，現(xiàn)已竣工100萬(wàn)㎡，即16%，㎡，總銷(xiāo)售率約78%，㎡（多數(shù)為各大樓盤(pán)的尾盤(pán)），滿足不了目前消費(fèi)者對(duì)中心區(qū)住宅的需求。5. 中心區(qū)樓盤(pán)分析黃埔雅苑一期由香港著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司——長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的高檔樓盤(pán)?？蛻籼卣鳛椋赫J(rèn)可發(fā)展商品牌的香港人，以及廣東籍人士追求生活設(shè)施全、市政配套齊全、交通便利的大型社區(qū)看重小區(qū)的地段、物管、樓盤(pán)品質(zhì)等因素政府官員、銀行高層管理人士、企業(yè)主較多樓盤(pán)名稱(chēng)黃埔雅苑二、三期位置深圳市福田區(qū)彩田路、福中一路312316號(hào)發(fā)展商長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（中國(guó)）有限公司及和記黃埔地產(chǎn)有限公司屬下之深圳地產(chǎn)發(fā)展公司建筑設(shè)計(jì)深圳市陳世民建筑師事務(wù)所有限公司園林設(shè)計(jì)貝爾高林香港有限公司（一至四期）物業(yè)規(guī)?！　∪莘e率㎡　㎡　二期占地面積：32，792㎡　建筑面積107，000㎡　三期建筑面積95，400㎡　　物業(yè)類(lèi)型　　總戶數(shù)共建22棟高層及4棟小高層　　二期6棟2228層高層、2棟8層小高層、平面一梯26戶（以 1 梯 4 戶和 6 戶為主）總戶數(shù)3100戶　二期戶數(shù)654戶　三期5棟22層－32層高層及一座小學(xué)，三期總戶數(shù)800戶社區(qū)配套設(shè)施　　車(chē)位2所幼兒園，1所小學(xué)， 1所中學(xué)、住客會(huì)所、商場(chǎng)、大型超市、凈菜市場(chǎng)　　車(chē)庫(kù)車(chē)位2500個(gè)車(chē)位　會(huì)所設(shè)施：運(yùn)動(dòng)類(lèi) 大型天幕泳池、室內(nèi)攀石場(chǎng)、健身室、乒乓球/桌球室　　兒童類(lèi): 虛擬真實(shí)智能化兒童游戲機(jī)中心、兒童夜光保齡球場(chǎng)、兒童游樂(lè)中心、親子苗圃　　美容類(lèi): 水療按摩 香薰美容院 文化類(lèi) : 圖書(shū)館交通12101121228（蓮花山）、223320（高交會(huì)館站）、445468　　地鐵市民中心站面積二期面積78223㎡　　224436㎡　　　三期面積77323㎡　　主力戶型　　二期主力戶型以三房二廳（127162㎡）　　三期主力戶型三房二廳（110114㎡）物業(yè)代理　　物業(yè)管理費(fèi)和記物業(yè)服務(wù)（深圳）有限公司　　　㎡價(jià)格（元/㎡）9000元/㎡物業(yè)特點(diǎn)戶型多樣，主力戶型為三房，有帶工人房供選擇，部分客廳寬 ，設(shè)有入戶空中花園，飯廳采用落地玻璃，將空中花園景致引入室內(nèi)，小高層采用觀光電梯，面向園景項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目正在建設(shè)階段　預(yù)計(jì)2002年5月發(fā)售項(xiàng)目評(píng)價(jià)由于和黃的品牌及較低的售價(jià)，一期銷(xiāo)售受到市場(chǎng)的追捧；項(xiàng)目二期目前正在進(jìn)行銷(xiāo)售，廣告投放量較大，銷(xiāo)售進(jìn)度較為緩慢；黃埔雅苑二期戶型統(tǒng)計(jì)表戶型面積戶數(shù)比例二房二廳二衛(wèi)79㎡3210%82㎡27三房二廳二衛(wèi)128㎡417%三房二廳三衛(wèi)136㎡4566%150㎡289162㎡51178㎡4四房二廳186㎡407%二層復(fù)式255㎡87%270㎡4300㎡30三層復(fù)式335㎡23%350㎡12450㎡3總計(jì)588100%安柏麗晶樓盤(pán)名稱(chēng)安柏麗晶位置深南大道6012號(hào)發(fā)展商深圳天鴻集團(tuán)祈年實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)規(guī)?！　∪莘e率占地面積：11，061m2　　　　建筑面積：120，000m2　　　　　容積率：物業(yè)類(lèi)型　　總戶數(shù)2棟18層高層與32層高層社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施意大利古羅馬下沉式主題庭園，全天候室內(nèi)恒溫泳池及室外雙泳池，住客及商務(wù)雙會(huì)所、特高32層玻璃天幕全景觀空中PUB，甲級(jí)寫(xiě)字樓電梯群控系統(tǒng)，直落地下車(chē)庫(kù)，小區(qū)全方位背景音樂(lè)系統(tǒng)，面積75500㎡　主力戶型三房二廳（90140㎡）　四房二廳（140240㎡）交通10102021212222228等路線項(xiàng)目現(xiàn)狀2002年5月18日正式發(fā)售項(xiàng)目評(píng)價(jià)該物業(yè)位于深南大道北面，臨近深南大道的南面部分為18層住宅，而不臨深南大道的背面部分為32層住宅。該項(xiàng)目為天鴻集團(tuán)下屬公司深圳市祈年實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目，亦為天鴻集團(tuán)進(jìn)軍深圳的第一項(xiàng)目。嘉里雅頌居樓盤(pán)名稱(chēng)嘉里雅頌居位置彩田路與福中路交界之西南處發(fā)展商嘉里建設(shè)（深圳）有限公司物業(yè)規(guī)模　　容積率占地面積：　　　　建筑面積：8萬(wàn)m2　　　　　容積率：物業(yè)類(lèi)型　　總戶數(shù)8棟住宅及會(huì)所社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施住宅沿地塊南、北兩端排布，中央規(guī)劃大劇院，會(huì)所等配套設(shè)施置于庭院兩側(cè)面積以 160200㎡為主，部分120130㎡少量80 m2戶型大戶型單位主要集中在地塊北面主力戶型主力戶型三房二廳、四房二廳，以 1 梯 2 戶為主（3部電梯）物業(yè)特點(diǎn)住宅沿地塊南、北兩端排布，中央規(guī)劃大劇院，會(huì)所等配套設(shè)施置于庭院兩側(cè)項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)工程進(jìn)度將出地面項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目位于中心區(qū)北區(qū)，未來(lái)發(fā)售時(shí)間預(yù)計(jì)在2002年910月。戶型面積偏大，周邊配套較為成熟　　　　【嘉里雅頌居工地現(xiàn)場(chǎng)】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　星河國(guó)際花城樓盤(pán)名稱(chēng)星河國(guó)際花城位置福田中心區(qū)南區(qū)，福華四路以南，福華三路以北，民田路口發(fā)展商深圳市星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)規(guī)模　　容積率占地面積33，㎡　　建筑面積235，㎡住宅面積148，㎡　綠化率56%%　　物業(yè)類(lèi)型　　總戶數(shù)一期3棟30層高層、6棟32層高層車(chē)位2240個(gè)　總戶數(shù)944戶社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施會(huì)所、商場(chǎng)（一期）、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)（二期）交通面積㎡主力戶型三房二廳（116177㎡）物業(yè)特點(diǎn)分二期開(kāi)發(fā)，周邊配套成熟、購(gòu)物公園、會(huì)展中心構(gòu)成其市中心國(guó)際化氛圍項(xiàng)目現(xiàn)狀正式發(fā)售時(shí)間2002年10月份項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，整體規(guī)劃均好性較強(qiáng)，但缺少亮點(diǎn)。整體推廣走國(guó)際化路線?！　?星河國(guó)際花城戶型統(tǒng)計(jì)表戶型二房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d二衛(wèi)三房?jī)蓮d二衛(wèi)一工三房?jī)蓮d二衛(wèi)一工入口花園三房?jī)蓮d二衛(wèi)一多入口花園四房?jī)蓮d三衛(wèi)一工四房三廳三衛(wèi)一工復(fù)四房三廳四衛(wèi)一工復(fù)五房三廳四衛(wèi)復(fù)式五房三廳五衛(wèi)復(fù)式總數(shù)　8488㎡116123㎡138154㎡159㎡164177㎡233㎡258325㎡220㎡233㎡258263㎡　面積9, 19, 30, 8, 34, 39, 1, 1, 145, 戶數(shù)108162212542041684424922戶數(shù)比例%%%%%%%%%%%面積比例%%%%%%%%%%%　　　　 天健世紀(jì)花園樓盤(pán)名稱(chēng)天健世紀(jì)花園位置中心區(qū)北區(qū)，臨紅荔路發(fā)展商深圳天健房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)規(guī)?！　∪莘e率占地面積38，411㎡　　建筑面積107，㎡其中商業(yè)面積2500㎡　　建筑覆蓋率25%物業(yè)類(lèi)型　　總戶數(shù)8棟高層住宅　　　總戶數(shù)769戶　　車(chē)位720個(gè)社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施小學(xué)、商場(chǎng)、書(shū)店、會(huì)所、保健中心、凈菜綜合市場(chǎng)面積53226㎡主力戶型主力戶型以三房二廳110130㎡、四房二廳（148－168㎡）為主物業(yè)特點(diǎn)一梯四戶、一梯兩戶、自然間自然采光項(xiàng)目現(xiàn)狀目前工程進(jìn)度已經(jīng)出地面項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目位于中心區(qū)北區(qū)，整體規(guī)劃及設(shè)計(jì)缺少亮點(diǎn)，但由于區(qū)域的優(yōu)勢(shì)明顯，目前已有較多人士進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。預(yù)計(jì)在2002年9月正式進(jìn)入市場(chǎng)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【天健世紀(jì)花園工地現(xiàn)狀】　天健世紀(jì)花園戶型面積比例戶型一房一廳三房二廳二衛(wèi)三房二廳三衛(wèi)四房二廳三衛(wèi)復(fù)式總計(jì)面積53㎡61㎡76㎡110㎡117㎡120㎡125㎡130㎡148㎡157㎡168㎡215266㎡戶數(shù)3248161504610128014116929969738116629769戶戶數(shù)比例12%13%50%22%4%100%面積169629281216110586155141262536400208682512151465705840㎡㎡49025㎡㎡6870㎡㎡面積比例6%12%50%25%7%100%城中雅苑樓盤(pán)名稱(chēng)城中雅苑位置福華三路與民田南路交界發(fā)展商深圳市城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司物業(yè)規(guī)?！　∪莘e率占地面積44，780㎡　　建筑面積162，368㎡（其中計(jì)容積率為 124，991㎡）　　物業(yè)類(lèi)型　　　車(chē)位　10棟高層住宅　　　車(chē)位812個(gè)　　　戶數(shù)1000戶社區(qū)配套與規(guī)劃設(shè)施小學(xué)、商場(chǎng)、郵電所、書(shū)店、會(huì)所、保健中心、凈采綜合市場(chǎng)面積78150㎡主力戶型三房二廳（108130㎡）項(xiàng)目現(xiàn)狀正在建設(shè)階段項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2002年9月可以進(jìn)入市場(chǎng)，整體戶型偏小　　　　　　【城中雅苑工地現(xiàn)狀】城中雅苑戶型面積比例戶型面積分布套數(shù)套數(shù)比例2房2廳1衛(wèi)7884 m2256套26%3房2廳2衛(wèi)108 m2128套54%3房2廳2衛(wèi)116 m2308套3房2廳2衛(wèi) 1工人房128 m252套3房2廳2衛(wèi) 1工人房130 m252套4房2廳2衛(wèi) 1工人房135 m2102套20%4房2廳2衛(wèi) 1工人房150 m2102套合　　　　計(jì)1000套100%20022004年中心區(qū)預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目于20022004 年預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)之建筑面積黃埔雅苑二期及三期200，000 ㎡天健世紀(jì)花園項(xiàng)目146，191 ㎡嘉里雅頌居11，000 ㎡城中雅苑124，991 ㎡星河國(guó)際花城　　　　148，764．1㎡安柏麗晶100，000㎡中心區(qū)六大項(xiàng)目供應(yīng)量　730， ㎡結(jié)論：由以上數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)中心區(qū)在20022004年的開(kāi)發(fā)量在73萬(wàn)－80萬(wàn)平方米以上，其樓盤(pán)整體素質(zhì)、產(chǎn)品特質(zhì)、區(qū)域配套、人文環(huán)境形成對(duì)香蜜湖片區(qū)的市場(chǎng)強(qiáng)大威脅。尤其是中心區(qū)的交通、配套、市政、規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)與香蜜湖片區(qū)形成差異。2002年是中心區(qū)住宅項(xiàng)目動(dòng)工的高峰期，同時(shí)亦是本項(xiàng)目入市時(shí)期。如嘉里地產(chǎn)項(xiàng)目、城建地產(chǎn)項(xiàng)目、天健世紀(jì)花園項(xiàng)目的工程進(jìn)度都比預(yù)期中快，這些都是本項(xiàng)目在中心區(qū)最直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 （三）　濱海沿線物業(yè)由于金海灣花園等海景物業(yè)成功開(kāi)發(fā)，濱海物業(yè)倍受市場(chǎng)追捧。目前已經(jīng)推出的有蔚藍(lán)海岸二期、金地翠堤灣、碧海云天、招商海月二期（晴海洲）、鴻景灣名苑、中海深圳灣畔、陽(yáng)光帶海濱城等，即將推出的有綠景苑、金域藍(lán)灣等。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析碧海云天　　以其優(yōu)越的位置與環(huán)境為特質(zhì)，前期廣告宣傳量大，廣告推廣較好，現(xiàn)場(chǎng)包裝較有特色?？蛻籼卣鳎嚎蛻裟挲g在35歲以上學(xué)歷較高家庭成員三口以上事業(yè)穩(wěn)定喜歡海景住宅　　樓盤(pán)名稱(chēng)碧海云天位置深圳市華僑城金海燕花園南發(fā)展商深圳市京基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司廣告代理　　銷(xiāo)售代理廣告代理：博思堂　　　　　銷(xiāo)售代理：星彥房地產(chǎn)評(píng)估有限公司建筑設(shè)計(jì)深圳立方建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司園林設(shè)計(jì)貝爾高林公司物業(yè)規(guī)?！　∪莘e率占地面積：　　建筑面積：261000平方米　　商業(yè)面積2000㎡　　　㎡　　建筑面積100000㎡物業(yè)類(lèi)型　　總戶數(shù)17棟434層建筑　其中西區(qū)8棟　TOWNHOUSE（7棟4層）　其中西區(qū)551戶TOWNHOUSE　28戶社區(qū)配套設(shè)施　　車(chē)位高級(jí)會(huì)所2000㎡、中英文幼稚園、超市　　　　其中西區(qū)678個(gè)車(chē)位交通211224850541路面積140300㎡主力戶型三房二廳、四房二廳　　物業(yè)代理　　物業(yè)管理費(fèi)金地物業(yè)管理有限公司　　　㎡價(jià)格（元/㎡）70008000元/㎡項(xiàng)目現(xiàn)狀 已動(dòng)工項(xiàng)目評(píng)價(jià)該項(xiàng)目位于華僑城的東部，整體戶型面積偏大，目前已經(jīng)開(kāi)始正式進(jìn)入市場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)包裝及廣告推廣較有新意，目前認(rèn)購(gòu)情況較好。戶型三房二廳四房二廳TOWNHOUSE五房三廳復(fù)式總