【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積達(dá)到13644萬(wàn)平方米，仍然保持著下降的趨勢(shì)，%，但是降幅在逐步縮小。土地市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)微弱的回暖信號(hào)，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地信心恢復(fù)似乎值得期待。 （一）政府態(tài)度：拯救、扶持、控制以豬肉價(jià)格的飆升為導(dǎo)火索，居民消費(fèi)價(jià)格出現(xiàn)了始料未及的大幅度上漲，2007年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的超高速開(kāi)始讓世人感受到了過(guò)熱的壓力。為了防止經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)快過(guò)熱，“兩防”成為2008年年初政府工作的重點(diǎn)。當(dāng)火熱的中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇來(lái)自華爾街的冷風(fēng)，前期宏觀調(diào)控成效與內(nèi)需縮減的夾擊，2008年初，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期。房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)習(xí)慣于傳統(tǒng)的供大于求的市場(chǎng)狀況不得不陡然逆轉(zhuǎn)，而很多樓盤(pán)又因?yàn)橘Y金回收的壓力不得不倉(cāng)促開(kāi)工。07年的瘋狂所帶來(lái)的擴(kuò)大版開(kāi)工面積、大量土地儲(chǔ)備以及開(kāi)發(fā)成本激增的歷史問(wèn)題，面臨2008年年初企業(yè)盈利縮減、銀行信貸緊縮以及民間拆借成本上漲等因素，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊張開(kāi)始蔓延開(kāi)來(lái)，讓所有與之牽連的人都惶惶不可終日。這種情況延續(xù)到下半年，伴隨國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的明顯下滑和促進(jìn)內(nèi)需的急切需要，中央救市政策開(kāi)始出臺(tái)。10月22日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了五大類(lèi)十四項(xiàng)房地產(chǎn)“救市”政策，其中包括相關(guān)住房稅費(fèi)方面的減免，個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的金融支持等，并提出地方政府可以制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。在中央政策出臺(tái)前后，各地方政府紛紛出臺(tái)相關(guān)政策。杭州市政府的房地產(chǎn)“二十四條《杭州市人民政府出臺(tái)若干意見(jiàn)促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展》與2008年10月13日正式出臺(tái)。與周邊城市相比，嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)是傳統(tǒng)的價(jià)格“盆地”，處于一個(gè)較低的價(jià)位段。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2007年一季度，嘉興市的商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格為3815元/平方米，比杭州市場(chǎng)同期商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格10193元/平方米足足低了6378元/平方米，％。來(lái)自市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查也顯示，2007年1至3季度，%。同時(shí)，據(jù)銷(xiāo)售總額計(jì)算，2007年嘉興房屋均價(jià)每平方米上漲僅200多元。07年底的一系列國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施后，嘉興也沒(méi)有如其他城市般出現(xiàn)“量減價(jià)降”的狀況，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)四平八穩(wěn)。似乎不管這個(gè)世界有多瘋狂，在這一個(gè)角落，永遠(yuǎn)保持著平靜而沉穩(wěn)的狀態(tài)。然而，房產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)在08年還是出現(xiàn)了“齊跌”狀況，盡管沒(méi)有能讓人跌破了眼鏡，觀望的態(tài)度和情緒卻充斥了整個(gè)市場(chǎng)，讓房產(chǎn)行業(yè)和土地市場(chǎng)一度萎靡不振。2008年8月，無(wú)法抵擋的全球危機(jī)加上傳統(tǒng)淡季和奧運(yùn)月影響，嘉興市房產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量銳減；而9月份，正應(yīng)是樓市銷(xiāo)售的傳統(tǒng)旺季，%的微降，這也是2008年初以來(lái)房?jī)r(jià)月環(huán)比首次出現(xiàn)下降。事實(shí)上，受房產(chǎn)市場(chǎng)濃重的觀望氛圍影響，各大開(kāi)發(fā)商搞的變相促銷(xiāo)活動(dòng)比比皆是。正如有說(shuō)法說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)橘u(mài)不出房子而降價(jià)，只會(huì)因?yàn)闆](méi)有錢(qián)而降價(jià)。然而，促銷(xiāo)和降價(jià)也未能拉動(dòng)銷(xiāo)量的回升，截至08年9月底，同比下降了11%。08年10月，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大、最低首付比例調(diào)整、公積金貸款利率下調(diào)、住房交易稅費(fèi)減免等“組合拳”的出臺(tái)，大大減緩了嘉興市民購(gòu)房尤其是首次購(gòu)房的資金壓力?！熬仁小闭咴谝欢ǔ潭壬洗碳ち耸袌?chǎng)剛性需求的釋放，然而整個(gè)樓市的回暖依然依靠于宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)前景態(tài)勢(shì)的回升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份，%，%。這是嘉興市房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月的環(huán)比下跌?！熬仁小蔽茨芸刂谱?008年9月起開(kāi)始加速的價(jià)格回落。2008年年底，“第二套房”信貸放寬、營(yíng)業(yè)稅減免等政策的出臺(tái)，房產(chǎn)新規(guī)的再次放松，具有更強(qiáng)可操作性的政策更是顯示了政府的扶持態(tài)度。剛性需求集中釋放、寬松信貸政策、大量對(duì)經(jīng)濟(jì)提前復(fù)蘇和通脹到來(lái)抱有預(yù)期的市民為資產(chǎn)保值購(gòu)房等因素的結(jié)合，終于讓嘉興市的房產(chǎn)行業(yè)同樣遞交了一份讓人頗為滿意的小陽(yáng)春“答卷”。2009年上半年，嘉興市共成交各類(lèi)商品房11197套，6月成交量突破3000套，達(dá)3177套，同比增長(zhǎng)238%；，漲幅約7%。從2008年下半年的“急剎車(chē)”到09年上半年的“量?jī)r(jià)齊升”，政府政策的拯救和扶持是促使樓市短期“暴暖”的重要因素。不過(guò)，顯然，房產(chǎn)市場(chǎng)的政策利好刺激的剛需、改善性需求抑或是投資性需求的爆發(fā)，并沒(méi)有迅速傳遞至土地市場(chǎng)。從嘉興市2009年上半年土地市場(chǎng)的交易來(lái)看，顯然，土地市場(chǎng)并沒(méi)有跟隨房產(chǎn)市場(chǎng)驟然升溫，更沒(méi)有出現(xiàn)某些媒體所預(yù)言的“搶購(gòu)潮”。除了表明目前土地市場(chǎng)仍然保持著較為保守的心態(tài)，以及房產(chǎn)商手中的充分存量土地的事實(shí)，更為重要的是，房產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩和調(diào)整并未結(jié)束，政府加大土地供應(yīng)，控制囤地等投機(jī)行為，防止房產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫再度積累真是這個(gè)階段所必須履行的基本宗旨。（二）宏觀調(diào)控：保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)房產(chǎn)與金融信貸千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，讓整個(gè)行業(yè)與目前的貨幣政策和信貸政策緊密關(guān)聯(lián)。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下行，以及以次帶來(lái)的貨幣、信貸調(diào)整，正是造成2008年房產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)淡、動(dòng)蕩不安的根本原因。美國(guó)華爾街金融風(fēng)暴的波及讓2008年下半年中國(guó)出口貿(mào)易形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，經(jīng)濟(jì)從過(guò)熱走向平穩(wěn)，繼而發(fā)生下滑，%，回到了兩年前的水平。面對(duì)不可避免的經(jīng)濟(jì)衰退，“保增長(zhǎng)”被提上中央行動(dòng)議程。2008年8月7日，央行放松商業(yè)銀行信貸規(guī)模。；10月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，盡快出臺(tái)有針對(duì)性的財(cái)稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)(即“保增長(zhǎng)”)；11月出臺(tái)4萬(wàn)億元投資計(jì)劃、擴(kuò)大內(nèi)需四項(xiàng)實(shí)施措施，把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。然而，從10月到年底的一系列“救市”政策仍然回天無(wú)力，2008年的房產(chǎn)、土地市場(chǎng)整體黯淡無(wú)法扭轉(zhuǎn)。09年的宏觀調(diào)控仍然保持了同樣的基調(diào)，延續(xù)了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制,合理擴(kuò)大信貸規(guī)模。2009年7月15日，央行公布了我國(guó)2009年上半年金融數(shù)據(jù)，外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)加快并首次突破2萬(wàn)億美元，廣義