嘉興房地產(chǎn)行研究咨詢報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 03:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積達(dá)到13644萬平方米，仍然保持著下降的趨勢，%，但是降幅在逐步縮小。土地市場開始出現(xiàn)微弱的回暖信號，開發(fā)企業(yè)拿地信心恢復(fù)似乎值得期待。 （一）政府態(tài)度：拯救、扶持、控制以豬肉價(jià)格的飆升為導(dǎo)火索，居民消費(fèi)價(jià)格出現(xiàn)了始料未及的大幅度上漲，2007年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的超高速開始讓世人感受到了過熱的壓力。為了防止經(jīng)濟(jì)發(fā)展過快過熱，“兩防”成為2008年年初政府工作的重點(diǎn)。當(dāng)火熱的中國經(jīng)濟(jì)遭遇來自華爾街的冷風(fēng)，前期宏觀調(diào)控成效與內(nèi)需縮減的夾擊，2008年初，中國房地產(chǎn)市場和土地市場開始進(jìn)入調(diào)整期。房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)習(xí)慣于傳統(tǒng)的供大于求的市場狀況不得不陡然逆轉(zhuǎn)，而很多樓盤又因?yàn)橘Y金回收的壓力不得不倉促開工。07年的瘋狂所帶來的擴(kuò)大版開工面積、大量土地儲備以及開發(fā)成本激增的歷史問題，面臨2008年年初企業(yè)盈利縮減、銀行信貸緊縮以及民間拆借成本上漲等因素，房產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的緊張開始蔓延開來，讓所有與之牽連的人都惶惶不可終日。這種情況延續(xù)到下半年，伴隨國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的明顯下滑和促進(jìn)內(nèi)需的急切需要，中央救市政策開始出臺。10月22日，國務(wù)院下發(fā)了五大類十四項(xiàng)房地產(chǎn)“救市”政策，其中包括相關(guān)住房稅費(fèi)方面的減免，個(gè)人首次購買普通住房的金融支持等，并提出地方政府可以制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。在中央政策出臺前后，各地方政府紛紛出臺相關(guān)政策。杭州市政府的房地產(chǎn)“二十四條《杭州市人民政府出臺若干意見促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展》與2008年10月13日正式出臺。與周邊城市相比，嘉興市房地產(chǎn)市場是傳統(tǒng)的價(jià)格“盆地”，處于一個(gè)較低的價(jià)位段。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2007年一季度，嘉興市的商品住宅銷售平均價(jià)格為3815元/平方米，比杭州市場同期商品住宅銷售平均價(jià)格10193元/平方米足足低了6378元/平方米，％。來自市統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查也顯示，2007年1至3季度，%。同時(shí)，據(jù)銷售總額計(jì)算，2007年嘉興房屋均價(jià)每平方米上漲僅200多元。07年底的一系列國家調(diào)控政策實(shí)施后，嘉興也沒有如其他城市般出現(xiàn)“量減價(jià)降”的狀況，房價(jià)永遠(yuǎn)四平八穩(wěn)。似乎不管這個(gè)世界有多瘋狂，在這一個(gè)角落，永遠(yuǎn)保持著平靜而沉穩(wěn)的狀態(tài)。然而，房產(chǎn)市場和土地市場在08年還是出現(xiàn)了“齊跌”狀況，盡管沒有能讓人跌破了眼鏡，觀望的態(tài)度和情緒卻充斥了整個(gè)市場，讓房產(chǎn)行業(yè)和土地市場一度萎靡不振。2008年8月，無法抵擋的全球危機(jī)加上傳統(tǒng)淡季和奧運(yùn)月影響，嘉興市房產(chǎn)市場銷量銳減；而9月份，正應(yīng)是樓市銷售的傳統(tǒng)旺季，%的微降，這也是2008年初以來房價(jià)月環(huán)比首次出現(xiàn)下降。事實(shí)上，受房產(chǎn)市場濃重的觀望氛圍影響，各大開發(fā)商搞的變相促銷活動比比皆是。正如有說法說，開發(fā)商不會因?yàn)橘u不出房子而降價(jià)，只會因?yàn)闆]有錢而降價(jià)。然而，促銷和降價(jià)也未能拉動銷量的回升，截至08年9月底，同比下降了11%。08年10月，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限擴(kuò)大、最低首付比例調(diào)整、公積金貸款利率下調(diào)、住房交易稅費(fèi)減免等“組合拳”的出臺，大大減緩了嘉興市民購房尤其是首次購房的資金壓力。“救市”政策在一定程度上刺激了市場剛性需求的釋放，然而整個(gè)樓市的回暖依然依靠于宏觀經(jīng)濟(jì)和市場前景態(tài)勢的回升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份，%，%。這是嘉興市房價(jià)連續(xù)3個(gè)月的環(huán)比下跌?！熬仁小蔽茨芸刂谱?008年9月起開始加速的價(jià)格回落。2008年年底，“第二套房”信貸放寬、營業(yè)稅減免等政策的出臺，房產(chǎn)新規(guī)的再次放松，具有更強(qiáng)可操作性的政策更是顯示了政府的扶持態(tài)度。剛性需求集中釋放、寬松信貸政策、大量對經(jīng)濟(jì)提前復(fù)蘇和通脹到來抱有預(yù)期的市民為資產(chǎn)保值購房等因素的結(jié)合，終于讓嘉興市的房產(chǎn)行業(yè)同樣遞交了一份讓人頗為滿意的小陽春“答卷”。2009年上半年，嘉興市共成交各類商品房11197套，6月成交量突破3000套，達(dá)3177套，同比增長238%；，漲幅約7%。從2008年下半年的“急剎車”到09年上半年的“量價(jià)齊升”，政府政策的拯救和扶持是促使樓市短期“暴暖”的重要因素。不過，顯然，房產(chǎn)市場的政策利好刺激的剛需、改善性需求抑或是投資性需求的爆發(fā)，并沒有迅速傳遞至土地市場。從嘉興市2009年上半年土地市場的交易來看，顯然，土地市場并沒有跟隨房產(chǎn)市場驟然升溫，更沒有出現(xiàn)某些媒體所預(yù)言的“搶購潮”。除了表明目前土地市場仍然保持著較為保守的心態(tài)，以及房產(chǎn)商手中的充分存量土地的事實(shí)，更為重要的是，房產(chǎn)市場的震蕩和調(diào)整并未結(jié)束，政府加大土地供應(yīng)，控制囤地等投機(jī)行為，防止房產(chǎn)市場的泡沫再度積累真是這個(gè)階段所必須履行的基本宗旨。（二）宏觀調(diào)控：保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)房產(chǎn)與金融信貸千絲萬縷的關(guān)系，讓整個(gè)行業(yè)與目前的貨幣政策和信貸政策緊密關(guān)聯(lián)。國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下行，以及以次帶來的貨幣、信貸調(diào)整，正是造成2008年房產(chǎn)市場、土地市場整體轉(zhuǎn)淡、動蕩不安的根本原因。美國華爾街金融風(fēng)暴的波及讓2008年下半年中國出口貿(mào)易形勢急轉(zhuǎn)直下，經(jīng)濟(jì)從過熱走向平穩(wěn)，繼而發(fā)生下滑，%，回到了兩年前的水平。面對不可避免的經(jīng)濟(jì)衰退，“保增長”被提上中央行動議程。2008年8月7日，央行放松商業(yè)銀行信貸規(guī)模。；10月17日國務(wù)院常務(wù)會議指出，將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，盡快出臺有針對性的財(cái)稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(即“保增長”)；11月出臺4萬億元投資計(jì)劃、擴(kuò)大內(nèi)需四項(xiàng)實(shí)施措施，把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。然而，從10月到年底的一系列“救市”政策仍然回天無力，2008年的房產(chǎn)、土地市場整體黯淡無法扭轉(zhuǎn)。09年的宏觀調(diào)控仍然保持了同樣的基調(diào)，延續(xù)了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施。取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制,合理擴(kuò)大信貸規(guī)模。2009年7月15日，央行公布了我國2009年上半年金融數(shù)據(jù)，外匯儲備增長加快并首次突破2萬億美元，廣義
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