北京吉普車廠用地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-11 02:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 %地上寫字樓63,141 %會所8,000 地下商業(yè)3,157 %地下寫字樓6,314 %地下車庫172,155 住戶80%計(jì),35平米/個(gè),寫字樓按每200平方米/個(gè)五、配套公建建筑面積30,038 托幼4,934 每千人296平方米小學(xué)、初中8,101 每千人486平方米衛(wèi)生醫(yī)療400 每千人24平方米文化體育1,084 每千人65平方米商業(yè)服務(wù)8,335 每千人500平方米金融郵電2,217 每千人133平方米社區(qū)服務(wù)1,100 每千人66平方米行政管理1,567 每千人94平方米市政公用2,300 每千人138平方米六、銷售面積661,064 住宅562,311 %商業(yè)32,771 %辦公65,983 %七、容積率總占地面積容積率總地上面積/總可開發(fā)用地可銷售面積容積率總銷售面積/總可開發(fā)用地八、居住總戶數(shù)5556 九、居住人數(shù)16669 四、經(jīng)濟(jì)測算開發(fā)經(jīng)營期與銷售計(jì)劃假定初步假定開發(fā)經(jīng)營期為6年，銷售計(jì)劃為房屋建成后銷售完畢，具體參見附件四“BJC項(xiàng)目可研分析動態(tài)資金測算表（施工及銷售進(jìn)度表）”主要成本假定l 土地取得費(fèi)：40億元人民幣 l 前期費(fèi)用： 可 研 費(fèi)：100萬元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：94元/平方米l 建安費(fèi)用：住宅：地下 2,300元/平方米，地上1,600 元/平方米寫字樓（含裝修）：地下6,000元/平方米，地上3,000元/平方米商業(yè)：地下 2,500元/平方米，地上2,000 元/平方米車庫：地下 2,300元/平方米會所：2,500元/平方米配套面積：具體見附件五“BJC可研項(xiàng)目成本測算表”l 小市政：200元/平方米l 銷售費(fèi)用：取銷售收入的3%l 財(cái)務(wù)費(fèi)用：按貸款6%計(jì)息l 不可預(yù)見費(fèi)：取附件五“BJC可研項(xiàng)目成本測算表”前四大項(xiàng)和的 3%l 管理費(fèi)用：取附件五“BJC可研項(xiàng)目成本測算表”前三大項(xiàng)和的3%l 折現(xiàn)率：6%具體測算參見附件四“BJC項(xiàng)目可研分析動態(tài)資金測算表（施工及銷售進(jìn)度表）”，附件五“BJC可研項(xiàng)目成本測算表”現(xiàn)金流量分析根據(jù)動態(tài)資金測算分析，安排現(xiàn)金流，具體見附件六“BJC可研項(xiàng)目現(xiàn)金流量測算表”，并作出相應(yīng)的現(xiàn)金流量圖： 圖3：現(xiàn)金流量圖對圖3分析知：2005年、2006年由于凈現(xiàn)金流為負(fù)，通過銷售回款，2007年起現(xiàn)金流為正，2009年左右凈現(xiàn)金流最大。經(jīng)濟(jì)評價(jià)總 成 本： 684,913萬元 總銷售額：955,886萬元經(jīng)營利潤： 270,973萬元 投資利潤率： %稅后利潤： 181,552萬元 稅后利潤率： %內(nèi)部收益率：9% 凈現(xiàn)值：33,837萬元五、風(fēng)險(xiǎn)分析敏感性分析首先選取了對開發(fā)利潤率產(chǎn)生影響的土地取得費(fèi)用、建安費(fèi)用、銷售價(jià)格等三個(gè)因素做敏感性分析，詳細(xì)參見附件七“BJC可研項(xiàng)目項(xiàng)目敏感性分析表”，作出相應(yīng)的變化曲線： 圖四：土地取得費(fèi)用、銷售價(jià)格(均價(jià))及建安費(fèi)用對稅后利潤率的敏感性分析圖通過分析知：；；。因此在具體操作上對這三個(gè)因素都應(yīng)引起重視，尤其是銷售價(jià)格和土地成本。保本點(diǎn)分析本案通過對銷售均價(jià)、土地取得費(fèi)用兩個(gè)因素對開發(fā)經(jīng)營可能產(chǎn)生影響的因素進(jìn)行了分析，詳細(xì)參見附件八“BJC可研項(xiàng)目盈虧平衡分析保本點(diǎn)分析”，并做出曲線圖加以分析。 圖五：銷售價(jià)格保本點(diǎn)分析圖 圖十八：土地取得費(fèi)用的保本點(diǎn)分析圖 通過分析知：在其他因素及關(guān)系配比不變的情況下,最低銷售價(jià)格住宅為7,、寫字樓為12,、商業(yè)為19,810元/平方米,最高土地取得費(fèi)用65億元?？梢姳卷?xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力很強(qiáng)。六、結(jié)論l 本項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢明顯，市場空間潛力較大；l 投資收益高，%，內(nèi)部收益率為9%。因此，該項(xiàng)目具備開發(fā)價(jià)值，項(xiàng)目可行。附件一： BJC可研項(xiàng)目住宅部分參考均價(jià)表BJC可研項(xiàng)目住宅部分參考均價(jià)序號項(xiàng)目名稱成交價(jià)格（元/平方米）1東區(qū)國際81892金港國際78103樂成國際96014建外soho171745沿海?賽洛城71896CBD總部公寓77177天之驕子86528富力城103249華業(yè)玫瑰東方園886710外企國際公寓716111珠江帝景840012華貿(mào)中心1516213CBD東都763914萬達(dá)國際公寓1322215蘋果社區(qū)812616后現(xiàn)代城7119平均價(jià)格10000附件二：BJC可研項(xiàng)目寫字樓和商業(yè)參考價(jià)格表BJC可研項(xiàng)目寫字樓和商業(yè)參考價(jià)格序號項(xiàng)目名稱寫字樓成交價(jià)格（元/平方米）商業(yè)成交價(jià)格（元/平方米）1建外soho17248351192富力城 319143珠江帝景 108944財(cái)富中心22469344605soho尚都20000400006陽光1001500007富爾大廈1700008萬達(dá)廣場165000平均價(jià)格2000030000附件三：BJC可研項(xiàng)目的公共汽車線路途徑廣渠路36號地的公共汽車線路路線起點(diǎn)終點(diǎn)中途停站11半壁店大北窯方家村，四根旗桿，小海子，唐家村，東石門，大郊亭北站，化工廠， 化工路西口，九龍山，火車站，八王墳23虎坊路化工路虎坊橋，板章路，珠市口，過街樓，三里河，橋?yàn)常雷?，瓷器口，欄桿市，陪新街，安花樓，廣渠門，馬圈，垂楊柳，雙井，造紙廠30延靜里祁家墳金臺路，紅廟，八王墳，火車站，九龍山，化工路西口，實(shí)驗(yàn)廠，平樂園，工業(yè)大學(xué)，潘道廟，祁家墳35天橋西站大郊亭天橋，金魚池，天壇北門，紅橋，法化寺，體育館西路，北京體育館，光明路，勁松西口，勁松中街，垂楊柳，雙井，造紙廠，化工路西口，化工廠348大北窯焦化廠內(nèi)燃機(jī)廠，雙井，造紙廠，化工路西口，化工廠，大郊亭，樓梓莊，大柳樹，百子灣火車站，垡頭市場，玻璃二廠，染料總廠710善各莊染料廠善各莊西站，來廣營，望京北路，利澤中街，望京花園，望京侯莊，大西洋新城，皇通西大街，望花路，花家地北里，花家地街，麗都飯店，高家園，將臺路，酒仙橋，千里居，大亮馬橋，安家樓，窯口村，棗營北里，朝陽公園西路，景園，朝陽公園，甜水園北里，金臺路，紅廟，八王墳，東郊火車站，九龍山，化工路西口，平樂園，南磨房東路，樓梓莊，紫南花園，大柳樹，百子灣火車站，垡頭市場，玻璃二廠712雙龍超市石佛營雙龍小區(qū)，雙龍南里，松榆東里，北京工業(yè)大學(xué)，北工大北門，平樂園，化工路西口，九龍山，東郊火車站，八王墳，紅廟，金臺路，延靜里，紅領(lǐng)巾公園，八里莊南里，農(nóng)民日報(bào)社，高井，高廟，石佛營北里，石佛營西站，十里堡北里附件四：BJC項(xiàng)目可研分析動態(tài)資金測算表（施工及銷售進(jìn)度表） 開發(fā)時(shí)間 2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年合計(jì) 全區(qū) 前期1期2期
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