【文章內(nèi)容簡介】 身份， “ 品 ” 即指品位又指中海品 質(zhì)，一語雙關(guān)?？傮w符合項目調(diào)性，階層語感強。 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 64 戰(zhàn)略主題 3： 中央心 非凡品 中央強調(diào)地段與身份，非凡對應(yīng)豪宅定位，品指品質(zhì)， 又指品味，一語雙關(guān)。 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 65 主推案名 1： 中海 中央山 本案名亦有 “ 山 ” 字，但同周邊項目相比具有完全不同的戰(zhàn)略意義。中央 山是地位表達，同時是項目核心價值的概括總結(jié)，具有四重意義。 ? 強調(diào)中海品牌，案名暗含中海領(lǐng)袖青島之市場戰(zhàn)略。 ? 中央，強調(diào)地段，位處市南中央，輻射市南、市北、嶗山三大商務(wù)區(qū)。 ? 山，強調(diào)環(huán)境，同時強調(diào)地位，強調(diào)山的環(huán)境以及人文內(nèi)涵，居住意義。 ? 浮山本身就是中央山（市區(qū)核心最大的一座山）。 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 66 中海 中央山視覺方案 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 67 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 68 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 69 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 70 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 71 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 72 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 73 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 74 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 75 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 76 現(xiàn)場攻擊 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 77 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 78 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 79 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 80 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 81 戶外攻擊 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 82 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 83 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 84 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 85 活動攻擊 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 86 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 87 網(wǎng)絡(luò)攻擊 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 88 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 89 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 90 媒體攻擊（形象稿） 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 91 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 92 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 93 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 94 主推案名 2： 中海 嶺譽 1. 市南項目本身就是為榮譽而戰(zhàn)！嶺譽代表最高的榮譽，案名后續(xù)延展創(chuàng)作空間非常大！ 2. 嶺比山站的角度更高，含山之意，又有 “ 領(lǐng) ” 之諧音地位。完全超脫了周邊競品以 “ 山 ” 為核心賣點的浮淺訴求。 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 95 主推案名 3： 中海 一品 1. 一品，首先是身份，是一種無上身分的歸屬 2. 一品，其次代表品質(zhì)，是中海 “ 過程精品 ” 的品牌升華 3. 一品，最后代表品味，代表項目領(lǐng)袖群倫的優(yōu)雅生活。 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 96 “膠南海王路項目與城市的關(guān)系？ ” 中海戰(zhàn)略｜ 第七問 7 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 97 1 關(guān)于膠南 2 關(guān)于區(qū)域競爭 3 關(guān)于競爭對手 4 關(guān)于產(chǎn)品分析 5 關(guān)于 SWOT分解 6 關(guān)于客群分析 7 思考結(jié)論 “膠南海王路項目方略 ” 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 98 膠南： “ 黃海之濱，青島一翼 ” 膠南市地處山東半島西南隅、黃海之濱，青島西海岸，是青島 所轄的縣級市是一座新興的現(xiàn)代海濱旅游城市。全市轄 17處 鎮(zhèn)、街道辦事處，總面 1846平方公里， 全市人口 ，海岸 線長 131公里?？偯娣e 1802平方公里，建成區(qū)面積 里，城區(qū)總?cè)丝?， 2022年全市 GDP達到 ，人 均 GDP達到 ， 2022年，全市經(jīng)濟綜合實力、縣域經(jīng)濟基 本競爭力分別躍居全國百強縣（市）第 34位、第 25位。 １．關(guān)于膠南 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 99 膠南： “ 東國名地 ” 膠南市是國家最早批準的沿海開放城市之一，隨著青島經(jīng)濟重 心戰(zhàn)略西移、青島港集裝箱業(yè)務(wù)整體西遷前灣港以及青 島海 灣大橋的規(guī)劃建設(shè)，開創(chuàng)了 “ 融入大青島，建設(shè)新膠南 ” 的嶄新 局面。膠南市優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和良好的投資環(huán)境更加明顯，已 進入了一個高速發(fā)展的重大戰(zhàn)略機遇期，先后獲得全國綠化模 范城市、山東省園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家級生態(tài)示 范區(qū)、山東省人居環(huán)境范例獎等榮譽稱號，城市環(huán)境綜合整治 定量考核連續(xù)四年列山東省縣級市第一名。 １．關(guān)于膠南 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 100 珠海路 深圳路 海王路 汕頭路 市政府 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 連云港路 青島路 ★ 中海基地 ● 利群超市 北京路 金地花園 光大 .海韻麗都 風河 濱 海 大 道 東方高爾夫 靈山灣國家 森林公園 靈山灣 黃海 中海膠南項目位置示意 清水廬 歐美世紀花園 管委會 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 101 歐美世紀花園 “歐洲原版生活社區(qū) ” 膠南新城區(qū)城市中心地帶 90180平發(fā)米戶型設(shè)計 1888平方米專屬名流會所。 %的園林綠化率的都市園林 1800余平米幼兒園 由臺灣著名設(shè)計師擔綱規(guī)劃設(shè)計 2022年度最具市場潛力新盤 2022 青島房地產(chǎn)最值得期待樓盤 價格， 4850元 ３．關(guān)于競爭對手 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 102 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 103 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 104 金地花園 2期 “觀海投資價值 ” 項目位于大青島山海觀景生活的稀缺地帶 由四座 33層的高層組成 總建筑面積 7萬多平米。 社區(qū)綠化率 35%，容積率 ，建筑密度 % 可供 500多戶市民安居樂業(yè) 戶型面積從 50平米 168平米 中央水景、綠色景觀帶和背景音樂系統(tǒng) 海水浴場也只有幾步之遙，美麗的風河 ３．關(guān)于競爭對手 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 105 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 106 光大 .海韻麗都 “科技、節(jié)能、健康、時尚 ” 青島西海岸都市新區(qū)， 膠南市行政辦公中心文化廣場西側(cè) 總用地面積近４萬平方米，建筑面積 12萬平方米左右，主要由 6棟 12層和 4棟 18層住宅樓組成 計劃建成膠南第一、青島一流的高檔住宅小區(qū)。 一期推出 15種戶型， 87178平方米。 ３．關(guān)于競爭對手 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 107 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 108 中海 .膠南項目 項目毗鄰： 市政府、開發(fā)區(qū)管委會、利群廣場、電視臺、 CNC中國電信、海濱公園、風河 四重景觀：河景、海景、園景、城市景觀 本項目為小高層、高層組成的混合型社區(qū) 項目規(guī)劃共計 2660余戶，規(guī)劃建筑面積約 20萬平方米 8590平米的兩室一廳為主力戶型，超過 60%； 90平米以上面積區(qū)間主要集中在 115120平米 部分戶型均勻分布于 13013 14014 155160平米區(qū)間。 價格：不低于 4500元 /平米 ４．關(guān)于產(chǎn)品分析 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 109 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 110 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 111 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 112 W S T O 1 品牌：中海締造 2 地段：市府中心 3 產(chǎn)品：中海標準 4 物業(yè)：中海物業(yè) 1 對當?shù)厥袌龅恼J知 2 周邊配套相對較差 3 領(lǐng)袖價格的市場抗性 1 青島城市規(guī)劃，從島到灣的發(fā)展格局 2 青島戶籍改革，消除城鄉(xiāng)差別 3 通往西海岸 6車道高速公路年底通車 4 膠南地產(chǎn)市場質(zhì)變臨界點 1 本土市場供大于求 2 區(qū)域發(fā)展水平滯后 3 政策調(diào)控抑制投資 4 股市迅猛分流資金 威脅 優(yōu)勢 劣勢 機遇 中海膠南項目 SWOT分析 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 113 ５．關(guān)于客群分析 根據(jù)對周邊競爭項目和參考項目的了解，結(jié)合本項目的特質(zhì)，得出項目客戶定位擬為： 從目標客戶工作和居住區(qū)域來看，以本地新市府和老城區(qū)政府公務(wù)員、企管人員、私營業(yè)主 為主，約占 50%左右，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園私營企業(yè)主客戶約占近 20%。黃島客戶占5% 另，外地客戶包括淄博、東營以及山西、黑龍江等省外投資客戶，此部分約占 20%。 ， 從目標客戶置業(yè)目的來看，自住約占 60%以上，其他為投資客戶。 從目標客戶置業(yè)次數(shù)上來看， 90%的客戶為二次或者多次置業(yè)。 從目標客戶年齡來看， 3650歲的客戶約占 80%。 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 114 結(jié)論：形勢點評 1 天時：膠南城市化水平快速，雖然和青島主市區(qū)尚有差距，但已是政 府的城市戰(zhàn)略發(fā)力點之一，從經(jīng)濟實力上超越山東其他縣級 市，擁有很強的潛在購買力，而且當?shù)氐臉潜P同質(zhì)化嚴重，缺 乏重量級的規(guī)模大盤和能代表中國地產(chǎn)水準的項目，消費者對 好的產(chǎn)品翹首以待。 ２ 地利：中海膠南項目位于城市核心，屬于市府新區(qū)中央板塊，以 20萬 平米規(guī)模優(yōu)勢攜中海品牌之威高調(diào)入市，勢必在當?shù)匾l(fā)購買 期待，如何在當?shù)厥袌鲆l(fā)價值傳播和價值實現(xiàn)，是本案關(guān)鍵 ３ 人和：膠南總?cè)丝?80萬人，城區(qū) 30萬人，人口基數(shù)并不大，政府公務(wù) 員、企管人員、私營業(yè)主和生意人基本構(gòu)成主力目標客群，另 外一些外地投資客受政策調(diào)控會相應(yīng)減少。 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 115 “ 品牌延續(xù)點 ” “ 以品牌之威延續(xù)膠南海王路項目 ” 定位： 中海 新城中央 主流生活城 主題： 啟動膠南國際居住時代 * 膠南項目的啟動可以等待銀川路項目與品牌之后，如此一方面可以 借助前期震動市場的余威，另一方面可以節(jié)省區(qū)域啟動的傳播成本 ，借市南打膠南易，借膠南打市南難。 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 116 “ 中海品牌市場攻擊 ” 品牌關(guān)系意義 * 地產(chǎn)品牌的核心并不是務(wù)虛的形式，而是對 地產(chǎn)的促動力，特別是對銷售的促動力，因 而，以賣點進行市場攻擊是戰(zhàn)術(shù)攻擊，以區(qū) 域進行市場攻擊是策略攻擊，以品牌作為市 場攻擊是戰(zhàn)略攻擊； 20221111 中國博思堂｜ BIRTHIDEA 117 關(guān)鍵詞：最佳切入點 大青島戰(zhàn)略（一灣兩翼三極），奧運、跨海大橋、跨海隧道的利好，催生了西海岸的迅速發(fā)展。使得膠南成為青島重要一極。 “ 2022， ‘ 膠南新區(qū) ’ 國際化雛形已經(jīng)基本顯現(xiàn)，中海地產(chǎn)此時進駐，可謂搶到了城市發(fā)展的