【文章內容簡介】 公寓 集中供熱 毛坯房 剛挖坑 /㎡ .月 七成二十年 207 王府大廈公寓 中央空調 毛坯房 進行外裝 3元 /㎡ .月 380個 六成十年 130 雅典金座 小區(qū)供熱 簡裝送潔具 現房 /㎡ .月含電梯費 立體車位 1:1 七成二十年 130 米拉公寓 集中供熱 毛坯房 主體封頂 1元 /㎡ .月 電梯費 20元 /戶 .月 地上及地 下達到 1： 1 七成二十年 224 從上表可以得出以下結論： ? 前期定位偏重商務的項目，外立面大多采用玻璃幕墻進行裝修； ? 因政策因素及市場需求因素 ,以 50— 100㎡ 的小戶型為主的公寓項目占總調研項目的 90%；市場上公寓的平均均價為 4700元 /㎡ ； ? 各項目采暖方式使用集中供熱的占 40%，中央空調占40%，其它占 20%； ? 交房標準 70%都采用毛坯房形式； ? 市場上正銷售的公寓項目 60%是準現房或現房； ? 物業(yè)費在 1元 /㎡ 月以下（含 1元）的項目占調研項目的 60%； ? 銀行按揭最低七成二十年的項目占調研項目的 70%； 銷售周期： 項目名稱 開盤日期 銷售情況 備注 飛云現代城商務公寓 2022年 3月 60% 怡和國際廣場 未開盤 酒店式公寓 奧林 禮頓 未開盤 北美新天地 御苑 未開盤 太和軒 2022年 4月底 少量 公攤過大，價格偏高 千里洋場 2022年 4月 50% 戶型開間小，進深太大 銅鑼灣城市公寓 2022年 3月 70% 其中 20%為農行團購 王府大廈公寓 2022年 8月 80% 雅典金座 2022年 12月 75% 米拉公寓 2022年 12月 80% 個 案 飛云現代城 A基本情況 : 飛云現代城位于親賢街和平陽路的交匯處，規(guī)劃總占地面積 17600㎡ ,總建筑面積 123523㎡ ，其中地上建筑面積104006平方米，地下 19517平方米，主樓自西向東依次為 26層、 21層、 13層、 10層，裙房為 5層，五座為聯體梯形布置。 ? 開發(fā)商：山西飛云房地產開發(fā)有限公司 ? 裝修標準：毛坯房 ? 得房率： 78% ? 層差： 50元 ? 南北朝向差： 500元左右 ? 電梯： 3部 B、重點推廣戶型： ? 時尚辦公型 S（ 1+5）戶型 一名高管 +5名員工（建筑面積 65平方米） ? 溫馨居家型（建筑面積 65平方米） ? 經典復式型（建筑面積 133平方米） C、推廣賣點 ? 新晉商財富中心； ? 私人貼身管家、個性商務秘書，領略尊崇人生； ? 坐擁行政中樞黃金商圈，坐擁“金”地，“錢”程似錦； ? 親賢街百米投資型地標建筑； ? Mini時尚空間 — 可商可住，亦可無憂投資； 綜合分析 飛云現代城從地理位置和業(yè)態(tài)上都和我們十分接近，是我們項目的直接競爭對手之一。它的公寓部分 3月份開盤時為 3900元 /㎡ 起價，現在起價為 4600元 /㎡ 。兩個項目對比有以下幾點： ? 工期方面我們項目是劣勢； ? 房間結構布局上我們是優(yōu)勢；（飛云大部分戶型開間 ，進深在 11米以上，而從我們現在的分隔方案上來看，大部分戶型開間在 ，進深在 10米以下） ? 從公寓配套情況上我們占很大優(yōu)勢，每層 16— 29戶只有 3部電梯，而我們每層 16戶有 4部電梯； ? 從綠化環(huán)境上我們占有很大優(yōu)勢，不僅有近 30000㎡ 的城市廣場，還有休閑景觀內街。 怡和國際廣場 怡和國際廣場親賢北街和體育西路交匯處，共分兩座樓，東側 13層， 1— 8層為商業(yè)，其中 1— 5層為主力店，據介紹引進北京王府井占用 1— 4層的西區(qū)及 5層，新崗商城占用 1— 4層東區(qū)， 6層定位為時沿青年百貨，7層為美食廣場， 8層為娛樂休閑；其中 1— 6層為散售，間隔為 15— 25㎡ 的小型店面出售。 西側案名“怡和國際中心”，總高 15層， 1—3層為商業(yè)， 4— 9層為定制式精裝修平層酒店式公寓，10— 15層為 6米高的復式酒店式公寓。 ? 重點推廣戶型： 40— 85㎡ 精裝修定制式酒店公寓 ? 推廣賣點 南城之城，中心之中 親賢街永恒的商業(yè)金角 在親賢街享受您的私人酒店生活 奧林 禮頓 項目基本情況 ? 位置：長治路 ? 開發(fā)商：山西石林房地產 ? 16層（ 1— 2層為一托三門面房， 3層為寫字樓， 4—16層為復式公寓），南座和北座相距 30米 ? 裝修標準：毛坯房，一次性付款開發(fā)商給做隔層樓板 ? 車位：和房一起購買地下車庫 9萬 /個，立體車庫 8萬 /個 目前銷售狀況 ? 未開盤，申請優(yōu)惠的客戶約 3000個左右 推廣賣點 ? 小戶型里的闊生活（ ） ? 炫耀精彩是每天都會發(fā)生的事情（主要指社區(qū)成熟的配套設施） ? 地段決定價值 ? 悉心物管，為精彩生活加一份“保險” 目標客戶 ? 25— 30歲第一次置業(yè)的年輕人 ? 30歲以上有實力的投資人士 ? 成長性中小公司 促銷手段 ? 意向客戶可申請免費優(yōu)惠卡 ? 優(yōu)惠卡主要內容： ? 本卡為奧林禮頓開盤當天買房的優(yōu)惠卡，當天沒有買房，本卡自行失效； ? 本卡必須與 《 優(yōu)惠卡確認書 》 同時生效，持卡人必須與購房人身份一致； ? 在 2022年 6月 20日之前確認的優(yōu)惠卡，從優(yōu)惠卡確認之日起至 2022年 6月 20日，每日增加 100元，從 2022年 6月 21日至開盤日，每日增加 58元； 北美新天地 御苑 項目基本情況 ? 位置：長治路與長風大街交匯處 ? 開發(fā)商：山西瀚達房地產開發(fā)有限公司 ? 規(guī)模：總建筑面積 10萬㎡ ? 層數： 28層（商業(yè) +公寓 +空中別墅） ? 電梯：每單元 2部，每層 3戶 ? 得房率： 78% ? 裝修標準：毛坯房 ? 銷售率：未開盤，蓄客期 推廣賣點 ? ，稀缺型資源頂級公寓 ? 顯赫區(qū)位，萬眾所向 ? 無可替代稀缺資源，無限升值潛力，締造財富升值不敗神話！ ? “最私密”豪宅之現代主義屋頂大花園，上風上水帝廷王座，誰與爭鋒？ ? 酒店服務，無盡周全尊寵 目前銷售狀況 戶型已出來，蓄客期，暫不排號，不認購。 綜合分析 該項目處于我們正南面，中間只隔一條長風大街，從業(yè)態(tài)上來講，他有商業(yè)和公寓與我們的業(yè)態(tài)都比較接近，但單從公寓方面來講，北美新天地的公寓偏向居住，而我們的公寓是偏向商住，客戶群不同。所以在公寓方面競爭力不大。 四、 SWOT分析 ? A．項目優(yōu)勢 （ 1）項目核心優(yōu)勢 （ 2）項目一般優(yōu)勢 ? ? ? A． 項目優(yōu)勢 （ 1）項目核心優(yōu)勢 ? 項目處在城市發(fā)展的主要方向上，又位于“長風商務區(qū)”尊貴地段，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。 ? 難得的大面積（ 30000m