【正文】 平方米。 三看房價(jià) 上半年，太原市新建商品房銷售均價(jià)為每平方米4872元，同比增長 %，每套商品住宅銷售均價(jià)為 40萬元。而上半年太原市人均可支配收入為 4620元，同比增長 %，新建商品住宅的價(jià)格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國商品住宅價(jià)格漲幅。國際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，房價(jià)增長速度超過 GDP增長速度的兩倍以上，就會產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。目前太原市房價(jià)遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。 然而，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原市 80%的購房者承受價(jià)位為每平方米 1800元以下，而商品住房供應(yīng)中每平方米 2500元以上的占 85%以上。造成房價(jià)上漲的原因主要有：一是土地價(jià)格過高，在太原市商品住房成本構(gòu)成中，土地價(jià)格占 %；二是拆遷成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，擴(kuò)大了市場需求量；四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房價(jià)格的上漲；五是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房價(jià)格作用相對薄弱 。 四看存量 上半年，太原市存量房交易價(jià)格為每平方米 2022元，同比增長 %。每套存量住宅交易均價(jià)為 21萬元。盡管存量住房價(jià)格上漲幅度超過新建商品住房，但存量住房仍呈供不應(yīng)求之勢，市場潛力很大。從交易情況來看，上半年存量房交易總額為 ，其中住宅7460萬元；住宅交易 348套，交易面積 ，同比降低 %，其中房改房、經(jīng)濟(jì)適用房交易 186套，同比降低 %。 五看拆遷 上半年，全市城區(qū)共批準(zhǔn)拆遷項(xiàng)目 17個(gè)，核準(zhǔn)拆遷面積 ，同比下降 %，拆遷居民 1399戶，拆遷總量大幅下降。造成拆遷總量下降的宏觀因素是：央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺后，開發(fā)商融資渠道有限、資金不足，加之舊城改造優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對舊城區(qū)改造的積極性，舊城改造項(xiàng)目啟動乏力。微觀因素是：太原市近兩年來拆遷難度逐步增大，一方面 由于目前中、小戶型、低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量不足，致使貨幣安置居民在拿到貨幣補(bǔ)償款后在市場上難以買到合適的住房，影響了群眾配合拆遷的積極性，另一方面小部分被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補(bǔ)償要求，漫天要價(jià)，個(gè)別開發(fā)商采取偷拆和擅自強(qiáng)拆等違法行為，激化了矛盾。 六看前景 近兩年來，太原市房地產(chǎn)開發(fā)大幅增長，商品住房的供應(yīng)會在今年下半年和明年有較大增加，但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少，以及銀行房貸的收緊，新開工的商品住房增幅會有明顯回落。因此，全年商品住房銷售量會維持在 20%至 30%的增幅，到明年供給總量約為 130至 140萬平方米。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前太原市人均 GDP為 15206元、恩格爾系數(shù)為 %、人均住房建筑面積為 22平方米，這 3項(xiàng)指標(biāo)同房地產(chǎn)快速發(fā)展的要求相吻合。此外，隨著居民 住房觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、梯次消費(fèi)的觀念已基本形成；隨著太原城市化進(jìn)程加速，城市人口的增加帶動住房消費(fèi)需求的增加。到明年，商品房需求量約為130至 160萬平方米，加之二手房供應(yīng)的增長，供需將大體平衡。 因此，預(yù)測今年下半年和明年，太原住宅市場需求向?qū)匀灰浴捌胀ㄗ≌睘橹鳎枨笳急瘸^ 7成；高檔公寓市場的需求比例達(dá) 2成以上 。太原市房地產(chǎn)市場沒有引起房價(jià)暴漲或暴跌的因素，房價(jià)總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。 三、樓盤分析 就太原市整個(gè)房地產(chǎn)量體而言，小店區(qū)的項(xiàng)目相對集中，且價(jià)格處于龍城之首。周邊項(xiàng)目的熱銷無一不在驗(yàn)證城南區(qū)在人們心目中的魅力。隨著該區(qū)域價(jià)值的飛速攀升，各大開發(fā)商都看中了此地的投資潛力，市場的激烈程度不言而喻，尤其是隨著首創(chuàng)的加入，該區(qū)域的競爭已達(dá)到了白熱化。 物業(yè)類型 樓盤名稱 推出特色 實(shí)際用途 競爭級別 公寓 飛云現(xiàn)代城商務(wù)公寓 小戶型 辦公 +投資 一級 怡和國際廣場 酒店式公寓 辦公 +投資 一級 奧林 禮頓 居住為主 二級 北美新天地 御苑 未正式推出 居住為主 二級 千里洋場 SOHO 投資占 2/3 三級 太和軒 酒店式 以投資為主 三級 銅鑼灣城市公寓 城市獵人的棲息地 居住 +投資 三級 王府大廈公寓 酒店式商務(wù)公寓 辦公 +投資 三級 雅典金座 白領(lǐng)公寓 +商務(wù)公寓 辦公 +居住 +投資 三級 米拉公寓 五一路新地標(biāo) 居住為主 三級 從上表可以看出，太原目前公寓市場無明確定位，這些項(xiàng)目中有的是臨街住宅改公寓，有的是寫字樓改公寓，還有是空置多年的爛尾樓以公寓的模式銷售；從結(jié)構(gòu)上看有平層公寓、復(fù)式公寓；從用途上看有SOHO、商務(wù)公寓、白領(lǐng)公寓、酒店式公寓等。 物業(yè)名稱 位置 建筑形式 外立面 總建面 戶型面積 主打面積 均價(jià) (元 ) 綠化 飛云現(xiàn)代城商務(wù)公寓 親賢北街 板樓 高檔石材 或瓷磚 ㎡ 38— 132㎡ 65㎡ 5500 20% 怡和國際廣場 親賢北街 板樓 未定 20萬㎡ 40— 140㎡ 40— 85㎡ 未定 1500㎡ 空中花園 奧林 禮頓 長治路 塔樓 暫定瓷磚 ㎡ 43— 112㎡ 50— 70㎡ 起價(jià) 4500 和奧林花園共享 北美新天地 御苑 長風(fēng)大街 板樓 高級涂料 10萬㎡ 61— 450㎡ 137㎡ 起價(jià) 4000 7層頂 5000㎡ 太和軒 柳南 28號 塔樓 玻璃幕墻 ㎡ 38— 82㎡ 40— 50㎡ 起價(jià) 5600 無 千里洋場 柳南 15號 塔樓 玻璃幕墻 + 鋁塑板 2萬㎡ 50— 150㎡ 70㎡ 4500 無 銅鑼灣城市公寓 柳巷北路 塔樓 高級涂料 2萬㎡ 60— 147㎡ 80㎡ 4500 小區(qū)內(nèi)部共享 王府大廈 府西街 塔樓 灰鋁塑板 ㎡ 40— 115㎡ 78㎡ 6500 1300㎡ 雅典金座 五一路190號 塔樓 玻璃幕墻 + 鋁塑板 2萬㎡ 52— 177㎡ 100㎡ 4300 無 米拉公寓 五一路191號 塔樓 高級涂料 3萬㎡ 65— 147㎡ 80— 90㎡ 3800 中庭花園 物業(yè)名稱 采暖方式 裝修標(biāo)準(zhǔn) 建筑現(xiàn)狀 物業(yè)費(fèi) 車位 銀行按揭 總套數(shù) 飛云現(xiàn)代城 地暖 毛坯房 主體封頂 /㎡ 月含電梯費(fèi) 400個(gè) 最低八成 二十年 300 怡和國際廣場 戶式中央空調(diào) 精裝修送家電 地上三層 未定 800個(gè) 未定 未定 奧林 禮頓 燃?xì)獗趻鞝t 毛坯房 地上二層 1元 /㎡ 月不含電梯費(fèi) 和奧林花 園共享 七成二十年 442 北美新天地 集中供熱 毛坯房 地基 1元 /㎡ 月不含電梯費(fèi) 562個(gè) 七成二十年 200套 太和軒 戶式中央空調(diào) 精裝 現(xiàn)房 /㎡ 月含電梯費(fèi) 200多個(gè) 七成二十年 300多套 千里洋場 戶式中央空調(diào) 毛坯房 已封頂 1元 /㎡ .月 地上周邊 少量 七成二十年 126 銅鑼灣城市