【文章內(nèi)容簡介】 。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購 房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。 19 注意事項之四：共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣 有的情況是幾個朋友，或是幾個親戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產(chǎn)。當購房人遇到這樣的二手房時就更應格外小心。因為這類二手房是幾人共同擁有的共有財產(chǎn)，所以任何一個人都無權(quán)單獨處置共有的房產(chǎn)，不管這個人是否親自掌握產(chǎn)權(quán)證和土地證。關鍵的問題是看是否所有的共有人一致同意轉(zhuǎn)讓該二手房，最好的方法是購房人應與所有共有人見面，了解一下具體情況。在以后就該二手房轉(zhuǎn)讓事宜的談判中，應該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權(quán)委托書。在轉(zhuǎn)讓 協(xié)議簽訂時，所有的共有人都應當在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但該授權(quán)委托書應該是經(jīng)過公證或律師見證過的法律文件，該法律文件的原件應該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。 如果共同所有人里有一個人不同意轉(zhuǎn)讓，則轉(zhuǎn)讓協(xié)議在法律上歸于無效，任何人未經(jīng)授權(quán)和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無效的。所以在購買共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房時，一定要重視法律文件的完善，千萬不可輕信其他共有人口頭上的承諾。 注意事項之五：欠物業(yè)管理費和其他費用的二手 房買賣 我們知道，越是高尚住宅區(qū)，小區(qū)的物業(yè)管理費越高，有的高級住宅區(qū)的物業(yè)管理費達到每平方米每月 2． 5 美元或 3 美元。而高級住宅的面積一般傾向于大而豪華，一般的面積都在 100 平方米以上，所以每月的物業(yè)管理費、水電費或煤氣、取暖費也會相對較高，在購買這類高檔住宅的二手房時就應該注意上述問題。 在簽訂高檔二手房買賣合同時，應該把物業(yè)管理費的收費標準和繳費情況、暖氣費和其他收費的情況都搞清楚，最好在交易時徹底了解，否則當交易完畢后，物業(yè)公司會拿著欠費單來找麻煩。 注意事項之六：拍賣時的二手房買賣 拍賣二手房的背 景較為復雜，有的情況是二手房主人欠銀行的款，債務到期無力償還，被銀行訴至法院，進行拍賣。有的是作為抵押物擔保，抵押期到抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣。也有的情況是二手房主人因經(jīng)濟或刑事犯罪，法院拍賣 20 其房產(chǎn)并沒收其財產(chǎn)等等。這時往往是購進二手房的好時機，因為拍賣的價格可能會較為理想。但購房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅是房產(chǎn)，而由房產(chǎn)引起的其他費用，拍賣機構(gòu)一律不予過問。例如物業(yè)管理費、水費、暖氣費、國際電話費和國內(nèi)長途話費等。因為原房主人已經(jīng)因各種原因早已無力償付上述費用，而拍賣方一般是債權(quán)人或法院。當拍賣完畢，受 益人會立即領錢走人，其他的費用則無人會過問，而這些費用很可能由于房產(chǎn)的不可移動性，而仍然會由有關人士前來催繳，所以拍賣房購買人會發(fā)現(xiàn)自己一下子陷人許多莫明其妙的債務之中。 所以購買拍賣房的投資人在應拍前應該了解被拍賣房產(chǎn)的有關情況，并制定相應方案，一旦應拍成功，如何面對和處理一大堆的債務。這些情況應與拍賣公司和債權(quán)人及物業(yè)公司協(xié)商，最好制定出相關法律文件。 注意事項之七：已經(jīng)設定抵押的二手房買賣 根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已經(jīng)設定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說，已 經(jīng)設定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過來講，如果一處設定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應歸無效。同時購買了這種設有抵押權(quán)的房產(chǎn)對購買人來說也存在法律風險，一旦抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，購買人的風險就顯現(xiàn)出來。怎樣有效避免這種風險呢？在實際案例中，的確有人將已設定抵押的房產(chǎn)在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下轉(zhuǎn)讓出去，自己獲得房價款后離開，等抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)時才知道抵押人已金蟬脫殼，由此引起更復雜的法律糾紛。購買該類二手房風險防范的方法是在選好了欲購買的二手房后， 要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設定了抵押，抵押權(quán)人是誰，抵押期限多長，然后應與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。最好購房人能夠得到抵押權(quán)人的書面同意文件?，F(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，只是強調(diào)了經(jīng)抵押權(quán)人同意，而沒有說明是否需書面同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。但在實踐中，最好請抵押權(quán)人出具書面同意抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律文書，這樣對購房人在法律上比較有 保障。同時在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上也要請抵押權(quán)人簽字，轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權(quán)人應與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，然后抵押人應與購房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。 21 注意事項之八：產(chǎn)權(quán)關系不清的二手房買賣 由于各種歷史原因或因為不同的機構(gòu)變動，會導致原來的法律關系的調(diào)整。原來法律關系的主體因為歷史的沿革與變化也會導致原來法律關系主體所擁有的房產(chǎn)的歸屬之變動，有時甚至不清。例如原來的某個國家機關經(jīng)調(diào)整，變成公司，以后該公司又一分為二劃人兩個其他公司，而這兩個其他公司又因股份制改造進行資產(chǎn)重組和剝離，有的部分 歸人一股份公司，有的部分歸人一成立的有限責任公司或三產(chǎn)。而原來的那個原始國家機關擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，歷經(jīng)幾次變化，都已劃入不同的公司，但由于原產(chǎn)權(quán)單位的名稱仍然是原始的國家機關，所以幾家與原始國家機關有牽連的公司都自稱原國家機關的房產(chǎn)應該歸其所有。現(xiàn)在實際擁有這些舊房產(chǎn)的公司要向新的投資人轉(zhuǎn)讓這些二手房，到底這些二手房歸誰所有，誰擁有最后處置權(quán)，面對這些產(chǎn)權(quán)關系不清的房產(chǎn)到底該怎樣辦？ 首先應該理清這些舊房產(chǎn)的法律歸屬和法律關系。雖然現(xiàn)在舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位名稱仍是已不存在的原始國家機關，但歷經(jīng)變故，每一次的變故都 會有上級機關的紅頭文件，以及原始國家機關對待機關轉(zhuǎn)公司，后又因公司分家劃分其財產(chǎn)的內(nèi)部文件，最后是股份制改造對國有資產(chǎn)人股的法律文件，由此可以推定現(xiàn)在哪個公司才是舊房產(chǎn)真正的所有人。盡管歷經(jīng)調(diào)整，雖然舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證名稱沒有變更，但實際擁有人已經(jīng)改變，并且所有歷史文件都能證明這些舊房產(chǎn)的歷史沿革。所以在理清了這些法律關系之后，投資人就可以與舊房產(chǎn)的實際擁有人一起持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和所有歷史文件及相關上級機關的證明到房屋土地管理機構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 在舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議里，投資人應要求舊房產(chǎn)實際所有人出具保證函，保證在關 于舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，如出現(xiàn)權(quán)屬爭議時，保證人應該承擔所有法律責任。這就在法律上保障了購買人的合法權(quán)益，將可能有的關于權(quán)屬的爭議排除在購買人的法律責任之外。對于有的法律關系不清、權(quán)屬也不確定的舊房產(chǎn)，建議購房人未理清之前，最好不應貿(mào)然與出賣人簽約，以免陷人法律困境。 注意事項之九：有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易 由于社會上各種復雜的經(jīng)濟關系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。例如有的房產(chǎn)被法院強制查封；有的處于拍賣過程中；有的是正在訴訟中的標的物；有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關系不明，正處在訴訟審理確權(quán)過程之中；還有的房產(chǎn)就要被 拿 22 去抵債。有的房產(chǎn)屬于合建項目，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名義賣掉，諸如此類。 出賣人在處理上述房產(chǎn)時，大都在價格上讓步較大，頗具吸引力。在表面上，購房人很難察覺這些具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，因為房產(chǎn)本身不會說話。但當購房人一旦與賣房人簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并支付了第一筆款項后，購房人就失去了自控權(quán)。購房人常常會處在兩難境地。退回吧，收不回已支付的款項，繼續(xù)支付吧，不能明明望著是一個懸崖而往下跳，真是進退兩難。 在購買諸如此類的房產(chǎn)時，最重要的是前期的調(diào)查，這種調(diào)查應該是全面的、綜合的 。尤其是大額的二手房買賣需要調(diào)查出賣人的財務報表，審查其是否有重大訴訟，什么訴訟，有無長期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是合建項目，要審查其合建雙方的合建協(xié)議等。 二手房買賣，由于其不同的背景都有其特殊的故事。二手房買賣有時會遇到很好的商業(yè)機會，但與此同時，風險和障礙也比較多。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二手房市場也會越來越大，二手房的商機也會隨著增加。二手房投資者只要把握好商機，在重要的法律環(huán)節(jié)上把好關，制作好完善的法律文件，在決策前做好詳細的法律與商務調(diào)查，還是能夠規(guī)避風險從而順利完成交易的。 （二 ）賣方必須注意事項 目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：獨家代理方式和一般方式。選取獨家代理方式的客戶不應當將同一套房源委二手房市場與新房市場不同，除了買方是普通老百姓外，賣方大多數(shù)也是普通老百姓。怎樣賣房最安全？二手房怎樣才能賣個好價錢？什么時候交房最合適？“好房子”在這里為您支招： 選取大中介較可靠 雖然隨著二手房市場的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實存在的種種交易糾紛還是令買房者和購房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購房時，一般都以大公司作為第一選擇， 一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較充裕。 兩種代理方式各有利弊 托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時委托幾家中介代理銷售。 目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署獨家代理合同，小型中介則比較傾向于 23 一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，獨家代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會存在一定的風險。 代理有效期宜短不宜長 如果簽了一份獨家代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時候約定一個 有效期，在有效期內(nèi)未能達成交易就可以自動解除合同。有效期定多久比較好呢？ 代理有效期的時間宜短不宜長，一般以一個月為宜。因為如果一個月內(nèi)房子未能脫手，但你對中介公司的服務還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂意。 “跳過 ”中介有風險 有一些 “精明 ”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費，就會 “跳過 ”中介與購房者直接進行交易。專家認為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風險，有時反而還會降低交易的效率。 不能簽 “到手價 ” 據(jù)一些中介公司反映，許 多客戶在委托他們賣房的時候由于嫌合同上各款項細則太過麻煩，要求只與公司簽一個 “到手價 ”，即直接到手的錢有多少簽多少。 二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費、中介費等多筆費用。如果只簽一個 “到手價 ”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了 “暗箱操作 ”的溫床，最后受到損失的還是交易買賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項弄清楚，千萬不要只簽一個“到手價 ”。 心平氣和報房價 由于半年來二手房房價持續(xù)上漲，造成不少屋主對物業(yè)期望值太高 ，出現(xiàn)了盲目開價的情況，陷入物業(yè)難以成交的窘境。 屋主在報價的時候一定要心平氣和，客觀的估計自己物業(yè)的價格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報價。 交鑰匙要謹慎 許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹慎。 不要輕易提前交房 24 在交易過程中，有些購房者可能會提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對于提前交房的要求屋主還 需思量。雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要１５天左右的時間，在這段時間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以 “保護現(xiàn)居住者 ”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會給屋主帶來一些不必要的損失。 合同細節(jié)要講清 一些經(jīng)紀人反映，有時買賣雙方在成交入住后仍會有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費、電話費等等。 由于買賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗，在交易過程中往往比較注意房款、中介費等比較大的費用，但在某些細節(jié)問題上則不甚關注。如果這些細節(jié)問題在簽定合同前就 事先約定好了，就不會產(chǎn)生這些 “后遺癥 ”了。 自售房屋有學問 目前市場上也有一部份屋主的二手房交易并不是通過中介進行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找買家。對于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細研究二手房交易的相關政策、程序、手續(xù)等系列知識，否則很難順利完成整個交易過程。自己不熟悉的話，起碼也要找一個懂行的朋友陪同。二手房交易是一個十分復雜的過程，牽涉到二手房的評估、各種手續(xù)以及各種費用，不是行外人很快就能掌握的。因此建議如果不是很精通二手房交易的話，還是委托中介比較穩(wěn)當，中介會全權(quán)辦理 二手房交易中的復雜手續(xù)，買賣雙方一般只要在合同上簽字就可以了。 五、 福州二手房市場 現(xiàn)狀 福州二手房市場進入盤整期 近日，據(jù)記者從多家房地產(chǎn)中介了解到， 4 月份下半月，多家中介企業(yè)交易量放緩，平均下滑了 15％左右。業(yè)界對此反應相對平靜，認為這是樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整的必然，適度回落有利于未來幾個月的健康發(fā)展。市場回放 , 交易放緩，一線中介降 15, %從榕城二手房中介一線企業(yè)的統(tǒng)計情況來看， 4 月份二手房簽約量相對 3 月份有一定程度的下滑。榕城二手房企業(yè)交易量的總和，環(huán)比下降了大約 15%左右。 21 世紀不動產(chǎn)福州區(qū)域總經(jīng)理助 理肖少鋒告訴記者， 15%意味著 “ 相當于整個福州消失了兩家以上的一線中介。