【文章內(nèi)容簡介】 題的唯一辦法就是在接受委托時索取房產(chǎn)證復印件，或系統(tǒng)查驗房產(chǎn)證原件。四十七、收到客戶定金后，業(yè)主不漲價，不肯收定、不簽委托、不簽合同，怎么辦？答：除非業(yè)主不想賣房，否則就是心中有一個“結(jié)”，找到這個“結(jié)”，就可以找出解開這個“結(jié)”的方法。向業(yè)主闡明利害關系，否則無法保障業(yè)主利益。四十八、收到客戶定金后,客戶要求見業(yè)主，此時有差價，怎么辦？答：弱國利潤大，可以先過多一道戶；想辦法說服一方做委托；如利潤不大，敬請放棄差價心理，保證雙傭。四十九、客戶交定金后，不承認業(yè)主和中介簽署的公證委托，怎么辦？答：業(yè)主能將全權委托辦給公司，說明業(yè)主完全信任公司。同時全權委托具備法律效力，包括國土局、銀行、公證處都予以承認，客戶沒有理由不認可，否則，是對法律的蔑視。五十、過戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？答：向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件；原則上這樣的事情是不可以發(fā)生的，除非萬不得已，退件的原因很多，諸如：①由于價格填錯造成高額稅費；②權利人錯寫或少寫；③房產(chǎn)名稱、標號等填錯等等，退件必須買賣雙方當事人到場，并書面提出申請，國土局酌情處理。五十一、業(yè)主自身沒有能力贖樓，但不付相關費用，怎么辦？答：贖樓存在高風險，必須交付相關費用，如不付贖樓費用，無法完成交易。五十二、業(yè)主要求向買家收取煤氣及有限電視開戶費，怎么辦？答：所有成交物業(yè)內(nèi)的設備是否免費過戶，這在客戶交定和業(yè)主收定簽約時就有明確規(guī)定，依約而行。五十三、沒轉(zhuǎn)定前產(chǎn)權清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？答：向業(yè)主闡明合約的嚴肅性和法律效力，在最短的時間內(nèi)追回定金；通知客戶，說明情況，并承諾重新幫他另找一套滿意的房；向有關單位申訴，以期追回定金。五十四、業(yè)主收定金后，不同意把該物業(yè)的戶口遷走，怎么辦？答：根據(jù)有關法律的規(guī)定：同一物業(yè)內(nèi)不可以有兩個戶主存在，業(yè)主既然將該物業(yè)出售，同時也就放棄了該物業(yè)的戶籍權，沒有理由不把戶口遷走。根據(jù)有關轄區(qū)管理的規(guī)定，業(yè)主的新居長期沒有戶籍也是不允許的。有關的規(guī)定也會促使業(yè)主把戶口遷走，只是時間問題。五十五、收定后，權利人出事，怎么辦？答：任何事情發(fā)生后都會有一個處理結(jié)果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產(chǎn)繼承人 ；業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來辦理有關手續(xù)，可以請公證處派人上公證委托給一個業(yè)主信任的人，當然還有其他等等，都必定有解決的辦法，就看我們怎樣去做，怎樣做好而已。五十六、業(yè)主收定后又把原物業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，怎么辦？答：說服客戶接受裝修；說服業(yè)主將物業(yè)折價后處理；按原約執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔。五十七、公司物業(yè)出售、客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？答：須提供：①售樓董事會決議；②法人代表證明；③法人授權委托書；④法定代表人和被授權人身份證原/復印件；⑤營業(yè)執(zhí)照原/復印件；⑥買賣雙方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同；⑦房產(chǎn)證原/復印件。五十八、業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉(zhuǎn)讓？答：不一定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的情況，如查封、擔保、發(fā)展商欠款、刑事案件等情況。五十九、業(yè)主剛開始沒能力贖樓，但在辦理手續(xù)時，突然又可以贖樓怎么辦？答：可以，如果公司贖樓資金還沒有付出，如業(yè)主自己要求贖樓，可以免收贖樓費，如合同條款中注明贖樓的，就該收取手續(xù)費用，因為我們已準備好資金，我們的費用已產(chǎn)生，就應收取相應的費用。六十、業(yè)主說自己可以贖樓，等見到客戶時又說資金緊張，怎么辦？ 答：如沒有能力，可以由公司去贖樓，但需要支付相關費用。六十一、客戶委托書收回時，他說：我們沒在委托書上注明交易完成時該委托書要收回，怎么辦？ 答：交回購房委托書，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產(chǎn)證原件（復印件）、抵押合同在手，以上資料注明，我公司已為你成功購到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過戶手續(xù)，合同已終止，所以……六十二、簽約時，客戶提出傭金在交易完成時支付，怎么辦？答：不可以。因為辦理過戶時交易部已完成前期工作，以后的工作由負責售后服務的客戶服務部繼續(xù)跟進，所以公司要求在簽署購房委托書10天內(nèi)付清傭金和房款。六十三、帶顧客去看二、三次房，再帶去看時業(yè)主突然不再給看，怎么辦？ 答：及時與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的原因。六十四、業(yè)主大多數(shù)不簽委托書，怎么辦？答：這個時期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應該做以下工作：第一，接到盤源第一時間去看房；第二，見業(yè)主一定要做好準備工作，對物業(yè)的環(huán)境、配套、交通及行情等有一個非常清晰的了解，作為專類人士，你還必須對業(yè)主的物業(yè)提出一些合理化的建議，讓業(yè)主感覺你很專業(yè)、敬業(yè)，而且為他著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后給業(yè)主匯報。六十五、客戶要求所購房產(chǎn)寫自己兒女名字，而自己兒女不滿18歲，怎么辦？需要準備什么資料？ 答：只要具備合法身份證明的國內(nèi)公民都可以在深圳購買商品房。但不滿18周歲沒有懂事行為能力或限制民事行為能力的公民，購房時需提交其監(jiān)護關系證明和監(jiān)護人身份證明。六十六、業(yè)主是外資企業(yè)，公司房轉(zhuǎn)讓需提交什么資料？客戶要求做按揭，業(yè)主方要提交什么資料？ 答：須提交：加蓋有“工商局執(zhí)照復印專用章”的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件；法定代表人證明書、委托書（原件），法定代表人、委托人身份證復印件；境外企業(yè)或組織提交的資料按規(guī)定須公證或人證（原件）。香港區(qū)域內(nèi)的，有經(jīng)國家司法部認可的律師樓見證，并經(jīng)出入境事務處蓋章確認；其他境外企業(yè)或組織須有駐該國或地區(qū)大使館（領事館）蓋章確認。人證內(nèi)容一般包括有效的商業(yè)登記證、董事會決議、董事證明及身份證復印件、授權委托書和受托人身份證復印件。六十七、客戶咨詢物業(yè)具體位置、樓層等房源要素，如何解答？答：如果判斷是真實客戶，除特定房號、業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其他的見面看房后商議。避實就虛，告訴他相同的房號、朝向和非本棟的棟號或不同的樓層，告訴他附近顯著的標記，如：花園、泳池、會所、游樂場等，其他的等看房見面時詳細介紹?？烧f在某大型建筑附近，不方便說出具體方位，只說某樓以上，某樓以下。六十八、客戶看完物業(yè)后，無任何手續(xù)意見，怎么跟蹤？答：多與客戶溝通，詳細了解客戶的具體意向和對物業(yè)的滿意度！哪些因素客戶不滿意，充分戰(zhàn)士物業(yè)的優(yōu)勢。做為業(yè)務員必須主動幫助客戶分析已看過的物業(yè)，提出專業(yè)性建設性的意見，如果發(fā)現(xiàn)該物業(yè)不適合客戶就要及時為客戶尋找其他的物業(yè)，并告訴客戶我是最優(yōu)秀、最專業(yè)的業(yè)務員，一定能為你找到您最喜歡、最滿意的物業(yè)。六十九、客戶愿意簽看樓書，但不出示身份證件，也不寫簽身份證號碼，怎么辦？答：看樓出發(fā)前一定要與客戶說明看樓要求，說明看樓書只是對看樓行為的約束，前提是成交后，開始履行承諾。查驗身份證只是為確認一下客戶所簽的名是否真實，未必真要簽下身份證號碼。簽看樓書也是對我們服務的認可和承諾。七十、客戶以公司名義購房，個人簽看樓書可以帶去看房嗎？ 答：拿看樓書到客戶公司蓋章后才能看房。七十一、業(yè)主咨詢房價，但又不留電話，說考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？答：靠平時的業(yè)務積累，靠靈活的應變，及時給出物業(yè)合理售價，或周邊類似物業(yè)市場售價，取得雙方信任，才能留住對方電話，除之無更好辦法。七十二、我公司無客戶合適的物業(yè)時，如何才能留住客戶電話？答：了解客戶的詳細要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進行報價，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。七十三、看樓時，業(yè)主與客戶之間相互溝通，甚至互留電話，怎么辦？ 答：嚴正聲明自己的立場和公司的要求，并當場收回紙片，要求相互尊重。七十四、同行有實在客戶要求合作時，怎么辦？答：不合作是公司要求。如不需要再看房，經(jīng)過公司同意后談合作條件。七十五、如何讓客戶相信，我公司不吃差價？答：公司本著專業(yè)、正直的經(jīng)營理念，公平、公正、公開的態(tài)度，營造公司一流品牌，讓客戶成為公司長期的無形資源。公司承諾假一賠十的原則，賺一萬賠十萬元。七十六、遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防范？如何處理？答：個人購買時要求客戶到公司簽署看樓書，出示身份證后看房。公司購買，要求業(yè)務員到對方公司簽看樓書，取營業(yè)執(zhí)照復印件并蓋章后看房。七十七、業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽署了看樓書只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？答：看樓書無效，就很難收回傭金。七十八、客戶向我們提出想看我們和業(yè)主方簽的售房委托書，可以嗎？ 答：不可以，因為是中介公司，我們須對你的資料和業(yè)主資料進行保密。七十九、客戶向我們交了保險費有沒有保險合同？答：有，在退抵押金同時，銀行會將保險合同附上，第一受益人為銀行。八十、客戶問我們先到國土局遞件，再到銀行申請貸款，行嗎？答：不行，因為銀行審查貸款資格時，要看房產(chǎn)證，如先去過戶，房產(chǎn)證已送到國土局，銀行無法批貸款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會去國土局簽字。八十一、客戶問現(xiàn)售合同最后房地產(chǎn)經(jīng)紀人及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應該蓋章，我們是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，怎么我們公司沒有蓋章？答：目前，深圳市買賣現(xiàn)售合同只有一種版本，房地產(chǎn)中介可以不用蓋章，主要是您同業(yè)主之間簽訂合同，國土局確認。八十二、客戶問現(xiàn)售合同中第七條甲方應將該宗房地產(chǎn)《土地使用權出讓合同書》的復印件交給乙方，《土地使用權出讓合同書》規(guī)定的權利和義務同時轉(zhuǎn)移給乙方。該《土地使用權出讓合同書》以產(chǎn)權登記部門保存的合同副本為準。他們?yōu)槭裁礇]有收到甲方的《土地使用權出讓合同書》？答：這一條，是指甲方向發(fā)展商購買一手房產(chǎn)證，在房產(chǎn)證未辦好之前，就有此合同書，你現(xiàn)在是已有房產(chǎn)證的過戶，房產(chǎn)證已經(jīng)證明你是合法權利人，擁有對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有權，以及由上述權利產(chǎn)生的他項權，如抵押權等。八十三、業(yè)主問申請按揭貸款時為什么他們要到銀行來？這應該是客戶的事。答：你去銀行的目的主要是向銀行確認客戶購買物業(yè)的貸款直接放在你的帳號上，這是我們和銀行對您收款負責任。八十四、客戶問已簽抵押合同，可否提前還款？ 答：可以。八十五、業(yè)主無法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應如何辦手續(xù)？答：你須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書、借款合同。查清你借銀行多少供樓款，在去辦理贖樓手續(xù)前，你須向我公司簽借據(jù)，帶上抵押合同、身份證、婚姻證明（如已婚須配偶同去）到公證處辦理委托書。八十七、業(yè)主不肯提供房產(chǎn)證原件或復印件，怎么辦？ 答：說服業(yè)主提供房產(chǎn)證第三頁（房產(chǎn)資料）即可。八十八、客戶看房時不表態(tài)，怎么辦？答：有些業(yè)務員在帶客看房時過于“熱情”，滔滔不絕，而客戶卻一聲不吭。到最后一句“考慮考慮”結(jié)束此次看房，搞得業(yè)務員一頭霧水，不知所終。其實，這里業(yè)務員犯了一個錯誤：就是無的放矢，這種毫無目標的夸夸其談是沒有人欣賞的。所以我們的業(yè)務員要設法引導客戶開口說話，說出其所想所好所需，不僅如此，我們的業(yè)務員還要善于聆聽。聆聽中可以了解客戶的真正需求，可以隨機應變，改變自己的策略，可以投其所好，有的放矢。八十九、客戶出一個“超低”價時怎么辦？或者說：客戶為什么會出“超低價”？答：當客戶出了個“超低”價時，可能有兩種情況，業(yè)務員應根據(jù)當時的情況做出判斷，并采取相應的措施加以應付，第一，客戶出的超低價不是很“離譜”，只是這種價很難談到或很難成交，這時，我們的第一反應應該是“客戶在探底”，有可能成交，那么，我們應該面帶笑容的說：“我知道您在跟我開玩笑呢！”你的笑容和回答讓客戶感覺到他開的這個價根本就不可能，同時，又要讓他有“面子”下臺，并告訴客戶決定價格的權力不在于我們而在于業(yè)主，我們沒有決定權，第二，