【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 題的唯一辦法就是在接受委托時(shí)索取房產(chǎn)證復(fù)印件，或系統(tǒng)查驗(yàn)房產(chǎn)證原件。四十七、收到客戶定金后，業(yè)主不漲價(jià)，不肯收定、不簽委托、不簽合同，怎么辦？答：除非業(yè)主不想賣房，否則就是心中有一個(gè)“結(jié)”，找到這個(gè)“結(jié)”，就可以找出解開(kāi)這個(gè)“結(jié)”的方法。向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無(wú)法保障業(yè)主利益。四十八、收到客戶定金后,客戶要求見(jiàn)業(yè)主，此時(shí)有差價(jià)，怎么辦？答：弱國(guó)利潤(rùn)大，可以先過(guò)多一道戶；想辦法說(shuō)服一方做委托；如利潤(rùn)不大，敬請(qǐng)放棄差價(jià)心理，保證雙傭。四十九、客戶交定金后，不承認(rèn)業(yè)主和中介簽署的公證委托，怎么辦？答：業(yè)主能將全權(quán)委托辦給公司，說(shuō)明業(yè)主完全信任公司。同時(shí)全權(quán)委托具備法律效力，包括國(guó)土局、銀行、公證處都予以承認(rèn)，客戶沒(méi)有理由不認(rèn)可，否則，是對(duì)法律的蔑視。五十、過(guò)戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？答：向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件；原則上這樣的事情是不可以發(fā)生的，除非萬(wàn)不得已，退件的原因很多，諸如：①由于價(jià)格填錯(cuò)造成高額稅費(fèi)；②權(quán)利人錯(cuò)寫或少寫；③房產(chǎn)名稱、標(biāo)號(hào)等填錯(cuò)等等，退件必須買賣雙方當(dāng)事人到場(chǎng)，并書(shū)面提出申請(qǐng)，國(guó)土局酌情處理。五十一、業(yè)主自身沒(méi)有能力贖樓，但不付相關(guān)費(fèi)用，怎么辦？答：贖樓存在高風(fēng)險(xiǎn)，必須交付相關(guān)費(fèi)用，如不付贖樓費(fèi)用，無(wú)法完成交易。五十二、業(yè)主要求向買家收取煤氣及有限電視開(kāi)戶費(fèi)，怎么辦？答：所有成交物業(yè)內(nèi)的設(shè)備是否免費(fèi)過(guò)戶，這在客戶交定和業(yè)主收定簽約時(shí)就有明確規(guī)定，依約而行。五十三、沒(méi)轉(zhuǎn)定前產(chǎn)權(quán)清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？答：向業(yè)主闡明合約的嚴(yán)肅性和法律效力，在最短的時(shí)間內(nèi)追回定金；通知客戶，說(shuō)明情況，并承諾重新幫他另找一套滿意的房；向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。五十四、業(yè)主收定金后，不同意把該物業(yè)的戶口遷走，怎么辦？答：根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：同一物業(yè)內(nèi)不可以有兩個(gè)戶主存在，業(yè)主既然將該物業(yè)出售，同時(shí)也就放棄了該物業(yè)的戶籍權(quán)，沒(méi)有理由不把戶口遷走。根據(jù)有關(guān)轄區(qū)管理的規(guī)定，業(yè)主的新居長(zhǎng)期沒(méi)有戶籍也是不允許的。有關(guān)的規(guī)定也會(huì)促使業(yè)主把戶口遷走，只是時(shí)間問(wèn)題。五十五、收定后，權(quán)利人出事，怎么辦？答：任何事情發(fā)生后都會(huì)有一個(gè)處理結(jié)果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產(chǎn)繼承人 ；業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來(lái)辦理有關(guān)手續(xù)，可以請(qǐng)公證處派人上公證委托給一個(gè)業(yè)主信任的人，當(dāng)然還有其他等等，都必定有解決的辦法，就看我們?cè)鯓尤プ?，怎樣做好而已。五十六、業(yè)主收定后又把原物業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，怎么辦？答：說(shuō)服客戶接受裝修；說(shuō)服業(yè)主將物業(yè)折價(jià)后處理；按原約執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔(dān)。五十七、公司物業(yè)出售、客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？答：須提供：①售樓董事會(huì)決議；②法人代表證明；③法人授權(quán)委托書(shū)；④法定代表人和被授權(quán)人身份證原/復(fù)印件；⑤營(yíng)業(yè)執(zhí)照原/復(fù)印件；⑥買賣雙方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同；⑦房產(chǎn)證原/復(fù)印件。五十八、業(yè)主沒(méi)有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉(zhuǎn)讓？答：不一定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的情況，如查封、擔(dān)保、發(fā)展商欠款、刑事案件等情況。五十九、業(yè)主剛開(kāi)始沒(méi)能力贖樓，但在辦理手續(xù)時(shí)，突然又可以贖樓怎么辦？答：可以，如果公司贖樓資金還沒(méi)有付出，如業(yè)主自己要求贖樓，可以免收贖樓費(fèi)，如合同條款中注明贖樓的，就該收取手續(xù)費(fèi)用，因?yàn)槲覀円褱?zhǔn)備好資金，我們的費(fèi)用已產(chǎn)生，就應(yīng)收取相應(yīng)的費(fèi)用。六十、業(yè)主說(shuō)自己可以贖樓，等見(jiàn)到客戶時(shí)又說(shuō)資金緊張，怎么辦？ 答：如沒(méi)有能力，可以由公司去贖樓，但需要支付相關(guān)費(fèi)用。六十一、客戶委托書(shū)收回時(shí)，他說(shuō)：我們沒(méi)在委托書(shū)上注明交易完成時(shí)該委托書(shū)要收回，怎么辦？ 答：交回購(gòu)房委托書(shū)，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產(chǎn)證原件（復(fù)印件）、抵押合同在手，以上資料注明，我公司已為你成功購(gòu)到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過(guò)戶手續(xù)，合同已終止，所以……六十二、簽約時(shí)，客戶提出傭金在交易完成時(shí)支付，怎么辦？答：不可以。因?yàn)檗k理過(guò)戶時(shí)交易部已完成前期工作，以后的工作由負(fù)責(zé)售后服務(wù)的客戶服務(wù)部繼續(xù)跟進(jìn)，所以公司要求在簽署購(gòu)房委托書(shū)10天內(nèi)付清傭金和房款。六十三、帶顧客去看二、三次房，再帶去看時(shí)業(yè)主突然不再給看，怎么辦？ 答：及時(shí)與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的原因。六十四、業(yè)主大多數(shù)不簽委托書(shū)，怎么辦？答：這個(gè)時(shí)期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應(yīng)該做以下工作：第一，接到盤源第一時(shí)間去看房；第二，見(jiàn)業(yè)主一定要做好準(zhǔn)備工作，對(duì)物業(yè)的環(huán)境、配套、交通及行情等有一個(gè)非常清晰的了解，作為專類人士，你還必須對(duì)業(yè)主的物業(yè)提出一些合理化的建議，讓業(yè)主感覺(jué)你很專業(yè)、敬業(yè)，而且為他著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后給業(yè)主匯報(bào)。六十五、客戶要求所購(gòu)房產(chǎn)寫自己兒女名字，而自己兒女不滿18歲，怎么辦？需要準(zhǔn)備什么資料？ 答：只要具備合法身份證明的國(guó)內(nèi)公民都可以在深圳購(gòu)買商品房。但不滿18周歲沒(méi)有懂事行為能力或限制民事行為能力的公民，購(gòu)房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。六十六、業(yè)主是外資企業(yè)，公司房轉(zhuǎn)讓需提交什么資料？客戶要求做按揭，業(yè)主方要提交什么資料？ 答：須提交：加蓋有“工商局執(zhí)照復(fù)印專用章”的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；法定代表人證明書(shū)、委托書(shū)（原件），法定代表人、委托人身份證復(fù)印件；境外企業(yè)或組織提交的資料按規(guī)定須公證或人證（原件）。香港區(qū)域內(nèi)的，有經(jīng)國(guó)家司法部認(rèn)可的律師樓見(jiàn)證，并經(jīng)出入境事務(wù)處蓋章確認(rèn)；其他境外企業(yè)或組織須有駐該國(guó)或地區(qū)大使館（領(lǐng)事館）蓋章確認(rèn)。人證內(nèi)容一般包括有效的商業(yè)登記證、董事會(huì)決議、董事證明及身份證復(fù)印件、授權(quán)委托書(shū)和受托人身份證復(fù)印件。六十七、客戶咨詢物業(yè)具體位置、樓層等房源要素，如何解答？答：如果判斷是真實(shí)客戶，除特定房號(hào)、業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其他的見(jiàn)面看房后商議。避實(shí)就虛，告訴他相同的房號(hào)、朝向和非本棟的棟號(hào)或不同的樓層，告訴他附近顯著的標(biāo)記，如：花園、泳池、會(huì)所、游樂(lè)場(chǎng)等，其他的等看房見(jiàn)面時(shí)詳細(xì)介紹?？烧f(shuō)在某大型建筑附近，不方便說(shuō)出具體方位，只說(shuō)某樓以上，某樓以下。六十八、客戶看完物業(yè)后，無(wú)任何手續(xù)意見(jiàn)，怎么跟蹤？答：多與客戶溝通，詳細(xì)了解客戶的具體意向和對(duì)物業(yè)的滿意度！哪些因素客戶不滿意，充分戰(zhàn)士物業(yè)的優(yōu)勢(shì)。做為業(yè)務(wù)員必須主動(dòng)幫助客戶分析已看過(guò)的物業(yè)，提出專業(yè)性建設(shè)性的意見(jiàn)，如果發(fā)現(xiàn)該物業(yè)不適合客戶就要及時(shí)為客戶尋找其他的物業(yè)，并告訴客戶我是最優(yōu)秀、最專業(yè)的業(yè)務(wù)員，一定能為你找到您最喜歡、最滿意的物業(yè)。六十九、客戶愿意簽看樓書(shū)，但不出示身份證件，也不寫簽身份證號(hào)碼，怎么辦？答：看樓出發(fā)前一定要與客戶說(shuō)明看樓要求，說(shuō)明看樓書(shū)只是對(duì)看樓行為的約束，前提是成交后，開(kāi)始履行承諾。查驗(yàn)身份證只是為確認(rèn)一下客戶所簽的名是否真實(shí)，未必真要簽下身份證號(hào)碼。簽看樓書(shū)也是對(duì)我們服務(wù)的認(rèn)可和承諾。七十、客戶以公司名義購(gòu)房，個(gè)人簽看樓書(shū)可以帶去看房嗎？ 答：拿看樓書(shū)到客戶公司蓋章后才能看房。七十一、業(yè)主咨詢房?jī)r(jià)，但又不留電話，說(shuō)考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？答：靠平時(shí)的業(yè)務(wù)積累，靠靈活的應(yīng)變，及時(shí)給出物業(yè)合理售價(jià)，或周邊類似物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)，取得雙方信任，才能留住對(duì)方電話，除之無(wú)更好辦法。七十二、我公司無(wú)客戶合適的物業(yè)時(shí)，如何才能留住客戶電話？答：了解客戶的詳細(xì)要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進(jìn)行報(bào)價(jià)，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。七十三、看樓時(shí)，業(yè)主與客戶之間相互溝通，甚至互留電話，怎么辦？ 答：嚴(yán)正聲明自己的立場(chǎng)和公司的要求，并當(dāng)場(chǎng)收回紙片，要求相互尊重。七十四、同行有實(shí)在客戶要求合作時(shí)，怎么辦？答：不合作是公司要求。如不需要再看房，經(jīng)過(guò)公司同意后談合作條件。七十五、如何讓客戶相信，我公司不吃差價(jià)？答：公司本著專業(yè)、正直的經(jīng)營(yíng)理念，公平、公正、公開(kāi)的態(tài)度，營(yíng)造公司一流品牌，讓客戶成為公司長(zhǎng)期的無(wú)形資源。公司承諾假一賠十的原則，賺一萬(wàn)賠十萬(wàn)元。七十六、遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防范？如何處理？答：個(gè)人購(gòu)買時(shí)要求客戶到公司簽署看樓書(shū)，出示身份證后看房。公司購(gòu)買，要求業(yè)務(wù)員到對(duì)方公司簽看樓書(shū)，取營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并蓋章后看房。七十七、業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽署了看樓書(shū)只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？答：看樓書(shū)無(wú)效，就很難收回傭金。七十八、客戶向我們提出想看我們和業(yè)主方簽的售房委托書(shū)，可以嗎？ 答：不可以，因?yàn)槭侵薪楣?，我們須?duì)你的資料和業(yè)主資料進(jìn)行保密。七十九、客戶向我們交了保險(xiǎn)費(fèi)有沒(méi)有保險(xiǎn)合同？答：有，在退抵押金同時(shí)，銀行會(huì)將保險(xiǎn)合同附上，第一受益人為銀行。八十、客戶問(wèn)我們先到國(guó)土局遞件，再到銀行申請(qǐng)貸款，行嗎？答：不行，因?yàn)殂y行審查貸款資格時(shí)，要看房產(chǎn)證，如先去過(guò)戶，房產(chǎn)證已送到國(guó)土局，銀行無(wú)法批貸款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會(huì)去國(guó)土局簽字。八十一、客戶問(wèn)現(xiàn)售合同最后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該蓋章，我們是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，怎么我們公司沒(méi)有蓋章？答：目前，深圳市買賣現(xiàn)售合同只有一種版本，房地產(chǎn)中介可以不用蓋章，主要是您同業(yè)主之間簽訂合同，國(guó)土局確認(rèn)。八十二、客戶問(wèn)現(xiàn)售合同中第七條甲方應(yīng)將該宗房地產(chǎn)《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的復(fù)印件交給乙方，《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移給乙方。該《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》以產(chǎn)權(quán)登記部門保存的合同副本為準(zhǔn)。他們?yōu)槭裁礇](méi)有收到甲方的《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》？答：這一條，是指甲方向發(fā)展商購(gòu)買一手房產(chǎn)證，在房產(chǎn)證未辦好之前，就有此合同書(shū)，你現(xiàn)在是已有房產(chǎn)證的過(guò)戶，房產(chǎn)證已經(jīng)證明你是合法權(quán)利人，擁有對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。八十三、業(yè)主問(wèn)申請(qǐng)按揭貸款時(shí)為什么他們要到銀行來(lái)？這應(yīng)該是客戶的事。答：你去銀行的目的主要是向銀行確認(rèn)客戶購(gòu)買物業(yè)的貸款直接放在你的帳號(hào)上，這是我們和銀行對(duì)您收款負(fù)責(zé)任。八十四、客戶問(wèn)已簽抵押合同，可否提前還款？ 答：可以。八十五、業(yè)主無(wú)法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應(yīng)如何辦手續(xù)？答：你須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書(shū)、借款合同。查清你借銀行多少供樓款，在去辦理贖樓手續(xù)前，你須向我公司簽借據(jù)，帶上抵押合同、身份證、婚姻證明（如已婚須配偶同去）到公證處辦理委托書(shū)。八十七、業(yè)主不肯提供房產(chǎn)證原件或復(fù)印件，怎么辦？ 答：說(shuō)服業(yè)主提供房產(chǎn)證第三頁(yè)（房產(chǎn)資料）即可。八十八、客戶看房時(shí)不表態(tài)，怎么辦？答：有些業(yè)務(wù)員在帶客看房時(shí)過(guò)于“熱情”，滔滔不絕，而客戶卻一聲不吭。到最后一句“考慮考慮”結(jié)束此次看房，搞得業(yè)務(wù)員一頭霧水，不知所終。其實(shí)，這里業(yè)務(wù)員犯了一個(gè)錯(cuò)誤：就是無(wú)的放矢，這種毫無(wú)目標(biāo)的夸夸其談是沒(méi)有人欣賞的。所以我們的業(yè)務(wù)員要設(shè)法引導(dǎo)客戶開(kāi)口說(shuō)話，說(shuō)出其所想所好所需，不僅如此，我們的業(yè)務(wù)員還要善于聆聽(tīng)。聆聽(tīng)中可以了解客戶的真正需求，可以隨機(jī)應(yīng)變，改變自己的策略，可以投其所好，有的放矢。八十九、客戶出一個(gè)“超低”價(jià)時(shí)怎么辦？或者說(shuō)：客戶為什么會(huì)出“超低價(jià)”？答：當(dāng)客戶出了個(gè)“超低”價(jià)時(shí)，可能有兩種情況，業(yè)務(wù)員應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況做出判斷，并采取相應(yīng)的措施加以應(yīng)付，第一，客戶出的超低價(jià)不是很“離譜”，只是這種價(jià)很難談到或很難成交，這時(shí)，我們的第一反應(yīng)應(yīng)該是“客戶在探底”，有可能成交，那么，我們應(yīng)該面帶笑容的說(shuō)：“我知道您在跟我開(kāi)玩笑呢！”你的笑容和回答讓客戶感覺(jué)到他開(kāi)的這個(gè)價(jià)根本就不可能，同時(shí)，又要讓他有“面子”下臺(tái)，并告訴客戶決定價(jià)格的權(quán)力不在于我們而在于業(yè)主，我們沒(méi)有決定權(quán)，第二，