2006年深圳樓市回顧報告－美聯(lián)(編輯修改稿)
2025-05-11 00:52 本頁面
【文章內容簡介】 房首付比例至少三成。針對購買第二套或多套住房的客戶，各家銀行亦有新的規(guī)定。作為調控手段，提高首付也是多管其下的方式之一。 二手＞一手 自從10月份以來，每天深圳二手房成交套數(shù)均在300500上下，相比一手成交套數(shù)總是在200300套之間徘徊的情況而言，基本上可以認為目前深圳的二手市場已經全面超出一手。而且從二手成交分布格局上看，目前的成交重心已經從關內向關外轉移，寶安、龍崗兩區(qū)的成交量已經多日占據每日全市成交的前兩名。兩區(qū)成交量自2005年以來均有所上升，緊跟一手市場的發(fā)展。不過美聯(lián)物業(yè)深圳市場研究部認為，關外兩區(qū)的二手成交量與價格的大幅上漲，且成交樓盤多數(shù)集中在新盤較多的如寶安中心區(qū)、龍華等片區(qū)，也說明存在相當數(shù)量的短線投資者，盡管目前關外二手成交均價相對關內較低，但已經超出了本地居民的真實需求，可能存在一定的泡沫。 加速整合 深圳的三級市場目前可以說是春秋時期，存在數(shù)百家中介機構在爭搶這個巨大的蛋糕。隨著宏觀調控的進一步深入，2006年年中的市場上出現(xiàn)了較為濃厚的觀望氣息，成交量直線下滑，很多小型中介機構的門面上出現(xiàn)了“轉讓”二字，經過了多年的自由競爭之后，正如東周列國到戰(zhàn)國七雄的轉變，深圳的二手市場開始出現(xiàn)了加速整合的趨勢，“大魚吃小魚”已經成為了普遍的現(xiàn)象。 很多大型中介抓住了這個市場契機，開始謹慎擴張，憑借雄厚的資金實力收購、兼并一些小型中介，盡可能的搶占市場份額。從國土局所公布的二手房每日成交前十名可以看到，除了國土資源與房產局之外，每日全市的成交前十名均能看到這些知名中介的名字。特別是在深圳關內，十余家大型中介基本上占據了市場上超過八成的份額。由此可以預見，在未來的幾年內，深圳中介行業(yè)將進一步加速整合，可能會出現(xiàn)由少數(shù)大型中介占據絕大多數(shù)的市場份額的情況。 陰陽合同 12月14日的深圳晚報以一版的版面對于深圳二手房交易的“陰陽合同”進行了曝光。接受采訪的深圳市房地產行業(yè)協(xié)會一名工作人員向記者發(fā)表了個人意見，她認為近年來深圳房地產經紀業(yè)務使用陰陽合同的現(xiàn)象的確存在，陰陽合同的簽訂往往是在中介的撮合下，買方與賣方自愿達成的，其目的就是在于規(guī)避二手房需要繳納的營業(yè)稅以及個人所得稅等稅收項目。美聯(lián)物業(yè)深圳市場研究部認為，造成這種情況還是由于政府在出臺政策的時候留下的漏洞，缺乏相應的處罰措施。古時有“苛政猛于虎”的說法，現(xiàn)實中交易雙方能夠冒犯法的風險也要逃避相關的稅收的行為，也值得政府相關部門所思考。 福田口岸 根據粵港合作聯(lián)席會議第九次會議精神，2007年上半年即將開通深圳福田至香港落馬洲支線的新口岸。從地理位置上，福田口岸片區(qū)享有三大優(yōu)勢，可概括為“中心區(qū)優(yōu)勢、地鐵優(yōu)勢、關口優(yōu)勢”。對于投資性客戶，由于片區(qū)樓盤供應較多，買家選擇余地大。租賃市場相對活躍，投資回報率高且潛力大。對于自住性客戶，有兩大需要注意的問題：一是本片區(qū)噪音較大。由于住宅物業(yè)主要夾在濱河路與口岸之間，且皇崗口岸長期作為貨運關口，重型貨柜車出入頻密，噪音較大。二是片區(qū)內農民房密集，居住環(huán)境較差。外來暫住人員人口構成較為復雜，社會治安難以保證。 “一小時生活圈”、“兩小時生活圈” 地產策劃們不僅號召深圳人在本地買房，還要進軍東莞、惠州等地。房地產一度有淪為大白菜的危險?！拜干钔巧睢钡绒o藻看似豪邁，但在樓市投資熱浪中，個體投資者相對處于弱勢，切忌被沖昏頭腦。 中小巴 中小巴在日益擁堵的深圳交通中，一直扮演著英雄救美的角色。深圳道路平均行駛速度下降到18公里/小時的國際警戒線下。聽聞中小巴06年要退出特區(qū)歷史舞臺的消息，大多數(shù)深圳人都懷念起和中小巴一起度過的戰(zhàn)斗歲月。 另一方面，根據深圳公交規(guī)劃，未來深圳接駁網絡可覆蓋特區(qū)內所有建筑面積在10萬平方米以上的小區(qū)，地鐵最遠接駁范圍可延伸至松崗和龍崗中心城。公共交通承擔率達到60%以上；城市公交平均出街時間基本控制在30分鐘以內，高峰期不超過40分鐘；稅額平均候車時間控制在5分鐘以內；公共汽車平均運行速度在20公里/小時以上；城市公共交通線網密度達到3公里/平方公里；萬人城市公交車輛擁有率達到17標臺。 《深圳市商業(yè)網點規(guī)劃(2006—2010)》 《深圳市商業(yè)網點規(guī)劃(2006—2010)》是深圳市建市以來第一個商業(yè)網點發(fā)展專項規(guī)劃?！兑?guī)劃》將金三角商業(yè)區(qū)和華強北商業(yè)區(qū)規(guī)劃為市級商業(yè)區(qū)，將福田中心商業(yè)區(qū)、南山后海商業(yè)區(qū)、寶安新中心商業(yè)區(qū)、龍城—龍崗墟商業(yè)區(qū)等四個商業(yè)區(qū)規(guī)劃為次市級商業(yè)區(qū)。我市商業(yè)在布局上將呈現(xiàn)出“一軸、兩帶、十四個特色街區(qū)”的新格局?！兑?guī)劃》通過對商業(yè)（街）區(qū)、零售業(yè)態(tài)、餐飲網點和批發(fā)市場的布局進行引導，提高網點配置的合理性，增強深圳商業(yè)的競爭力和輻射力。 毛坯房 從現(xiàn)在開始，深圳將對經濟適用房等政府投資的住宅建設項目，在招標公告中就明確規(guī)定須采購使用達到標準的通用部品和采取新型工業(yè)化住宅建筑體系進行施工建設，以及對住宅性能等級提出具體的要求；逐步將通過住宅性能認定作為商品房銷售許可條件之一，并在商品房銷售許可證及房屋產權證中表明住宅性能認定等級；逐步禁止銷售毛坯房，大力推進新建住宅菜單式全裝修工作；將是否有通過住宅性能認定的項目、是否報送統(tǒng)計報表作為開發(fā)企業(yè)資質管理的內容；適時采用公告的形式發(fā)布限制淘汰的落后技術及產品的目錄；對采用淘汰技術、淘汰產品的項目不予發(fā)放銷售許可證。 經濟適用房 在高漲的房價面前，“安得廣廈千萬間”已經成為了很多人遙不可及的夢，經濟適用房則給了這些人夢想成真的可能。經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點，作為其社會保障性的體現(xiàn)，經濟適用房多是由政府來負責開發(fā)以及分配，可惜現(xiàn)實往往比較殘酷，面臨僧多粥少的局面經濟適用房被公務員或者事業(yè)單位員工取得的幾率往往較高，這種落后的分配方式同時也造就了目前社會上不同階層住房條件的極大差異。造成目前房地產市場過熱的一個很重要的原因就是政府對于普通收入者的住房供應不足，使得需要廉租房以及經濟適用房的普通民眾的購買力過分地向商品房市場集中。5月17日國務院所推出的“國六條”里對廉租房、經濟適用房的剛性要求正是在彌補多年來政府的社會責任缺位。 別墅 2006年中國地交會上，國土資源部地籍司司長樊志全這樣定義“別墅”：指獨門獨院、兩至三層樓形式。這樣意味著現(xiàn)在常說的5種別墅中，除了獨棟別墅，其他形式的聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅將躲過“別墅”的定義而不會被停止審批用地。廣東省國土資源廳
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