【文章內(nèi)容簡介】 ：100萬%=55000元營業(yè)稅：100萬%=55500元個(gè)稅：100萬1%=10000元個(gè)稅：100萬2%=20000元土地增值稅:100萬1%=10000元稅費(fèi)合計(jì)：10650元 %稅費(fèi)合計(jì)：106000元 %廣州市天津：私產(chǎn)房契稅：100萬3%=30000元契稅：100萬3%=30000元印花稅：100萬%2=1000元印花稅：100萬%2=1000元營業(yè)稅：100萬%=55000元土地出讓金：100萬1%=10000元個(gè)稅：100萬1%=10000元營業(yè)稅：100萬%=55500元個(gè)稅：100萬1%=10000元稅費(fèi)合計(jì)：96000元 %稅費(fèi)合計(jì)：10650元 %深圳重慶契稅：100萬3%=30000元契稅：100萬3%=30000元印花稅：100萬%2=1000元印花稅：100萬%2=1000元營業(yè)稅：100萬%=52000元營業(yè)稅：100萬%=55000元個(gè)稅：100萬3%=30000元個(gè)稅：100萬1%=10000元土地增值稅:100萬1%=10000元稅費(fèi)合計(jì):113000元 %稅費(fèi)合計(jì)：106000元 %杭州寧波契稅：100萬3%=30000元契稅：100萬3%=30000元印花稅：100萬%2=1000元印花稅：100萬%2=1000元營業(yè)稅：100萬%=56000元營業(yè)稅：100萬%=56000元個(gè)稅：100萬1%=10000元個(gè)稅：100萬1%=10000元稅費(fèi)合計(jì):97000元 %稅費(fèi)合計(jì):97000元 %（以上數(shù)據(jù)由北京中原三級(jí)市場(chǎng)部提供，供參考）2 2006年二手房交易安全備受關(guān)注，相關(guān)政策紛至沓來隨著京城二手房市場(chǎng)的交易量逐年增加，經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)量也在同步遞增，北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的分析人士認(rèn)識(shí)到二手房的交易安全問題越來越引起政府和相關(guān)主管部門的高度重視。10月30日市建委也下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)巡檢工作的通知》，該通知稱，將加強(qiáng)對(duì)北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的巡檢工作，今日起將采取多種方式對(duì)京城房屋中介公司開展檢查，種種跡象都體現(xiàn)出政府在大力規(guī)范和治理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的不正之風(fēng)和違規(guī)之行；10月31日人民大會(huì)堂舉行的2006全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果發(fā)布暨行業(yè)發(fā)展峰會(huì)上， 建設(shè)部部長劉志峰明確指出：“今后房屋經(jīng)紀(jì)公司將不得直接收取交易資金?！?；同日中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)又印發(fā)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》的通知；11月8日北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)開展了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“不賺差價(jià)”的倡議活動(dòng)并向社會(huì)公示了倡議書；11月14日，北京市建委市場(chǎng)租賃處和北京市中介協(xié)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，11月月底前，本市所有房屋經(jīng)紀(jì)公司都需據(jù)實(shí)填寫《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代收存量房交易資金情況調(diào)查表》，以此對(duì)全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代收二手房買賣交易資金情況進(jìn)行摸底。建委和行業(yè)協(xié)會(huì)的四次會(huì)議都表明經(jīng)紀(jì)公司在二手房交易中起著重要的作用，但同時(shí)由于不誠信以及行業(yè)規(guī)范程度較低的現(xiàn)狀也導(dǎo)致其成為了交易中的主要風(fēng)險(xiǎn)源頭，經(jīng)紀(jì)行業(yè)亟待規(guī)范和整頓。3 2006年經(jīng)紀(jì)公司掀起圈地行動(dòng)，瘋狂擴(kuò)張北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的專業(yè)人士認(rèn)為從北京經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的歷程來看，自99年二手房市場(chǎng)開放至今，已經(jīng)有7個(gè)年頭了，如果說在04年之前是經(jīng)紀(jì)公司的初級(jí)發(fā)展階段，那么從04年06年則是經(jīng)紀(jì)公司的快速擴(kuò)張階段，而07年開始京城的經(jīng)紀(jì)行業(yè)將漸入穩(wěn)步發(fā)展期。來自北京市建委8月21日發(fā)布的上半年房產(chǎn)中介基本情況統(tǒng)計(jì)信息顯示：截止到06年6月30日，經(jīng)市建委（原國土房管局）備案取得《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明》的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共有2560家，從業(yè)人員5萬多人，已取得《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證》，占從業(yè)人數(shù)的68％，無證人員近三成。同時(shí)今年上半年，北京新增房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)370家，同期注銷448家。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的專業(yè)人士認(rèn)為從新增數(shù)量小于撤銷數(shù)量的現(xiàn)實(shí)數(shù)字可以看出隨著行業(yè)的逐步規(guī)范，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也在實(shí)現(xiàn)著自我的優(yōu)勝劣汰，而終極目標(biāo)必定是80%的業(yè)務(wù)量集中到20%的大型品牌服務(wù)經(jīng)紀(jì)公司的門下。4 銀行頻推房貸產(chǎn)品，降低置業(yè)成本，吸引消費(fèi)者貸款從目前市場(chǎng)來看，二手房市場(chǎng)正被作為朝陽產(chǎn)業(yè)來推崇。二手房交易量一路上漲，而在購房大軍中有超過60%客戶選擇貸款購房，貸款成數(shù)在七成以下。巨大的貸款收益促使銀行加大創(chuàng)新力度， 不斷推出貸款創(chuàng)新產(chǎn)品，以降低消費(fèi)者置業(yè)成本來最大限度吸引有意向購房的消費(fèi)者的目光。銀行創(chuàng)新產(chǎn)品總結(jié)歸納分為三類創(chuàng)新，即貸款方式創(chuàng)新、利率創(chuàng)新、還款方式創(chuàng)新。下面以一套貸款40萬元，且屬于在銀行一套貸款房屋為例，來對(duì)采取不同還款方式的利息支出成本作一比較。%計(jì)算 單位：元還款方式10年15年20年25年月供利息和月供利息和月供利息和月供利息和等額本息等額本金，以后逐月遞減，117249，以后逐月遞減，以后逐月遞減，以后逐月遞減，291669雙周供三者中利息最高－最低（以上數(shù)據(jù)由北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究中心提供，供參考）通過上面對(duì)比可知，采取雙周供這種創(chuàng)新產(chǎn)品后，以貸款40萬元，25年期為例。5 利率市場(chǎng)化發(fā)展，增加交易成本，擠出短線投資隨著利率市場(chǎng)化的進(jìn)程逐步推進(jìn)，利率已成為國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，相應(yīng)的基準(zhǔn)利率和房貸利率的調(diào)控都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，自04年央行首次加息以來，至今為止已經(jīng)加息四次，北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的專業(yè)人士就此將舉例為您說明加息對(duì)于消費(fèi)者的交易成本究竟產(chǎn)生了多大影響。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的專業(yè)人士以1萬元貸款20年的月供和貸款總利息為例為消費(fèi)者做出詳細(xì)的比較。u 在執(zhí)行下限利率、基準(zhǔn)利率和公積金利率情況下的月供：下限利率基準(zhǔn)利率公積金利率（本表由北京中原三級(jí)市場(chǎng)部提供）北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的分析人士從四次加息后月供提高的幅度來看，；；。這表明在加息的進(jìn)程中國家宏觀調(diào)控對(duì)不同的房貸消費(fèi)者保有相應(yīng)的優(yōu)惠傾向，即公積金利率和下限利率來說月供增加的幅度較小，而對(duì)于基準(zhǔn)利率月供上調(diào)的幅度較大。同時(shí)從現(xiàn)階段實(shí)行的下限利率、基準(zhǔn)利率和公積金利率水平上看，政策上也有相應(yīng)的優(yōu)惠措施，對(duì)于中低收入階層的購房者，購買第一套住房時(shí)可以執(zhí)行下限利率或申請(qǐng)公積金貸款執(zhí)行公積金利率。以貸款金額50萬元為例，下限、基準(zhǔn)、。u 在執(zhí)行下限利率、基準(zhǔn)利率和公積金利率情況下的利息總額：下限利率基準(zhǔn)利率公積金利率6522（本表由北京中原三級(jí)市場(chǎng)部提供）從利息提高的幅度看，在下限、::1。從現(xiàn)階段實(shí)行的下限利率、基準(zhǔn)利率和公積金利率水平來看，以貸款50萬元為例，下限、基準(zhǔn)、。 從利息總額的水平上同樣可以看出，加息政策的實(shí)施實(shí)際上對(duì)于自住和投資需求的兩種情況做出了區(qū)分，達(dá)到了區(qū)別對(duì)待，避免一刀切的傳統(tǒng)調(diào)控方式。最終結(jié)果就導(dǎo)致了投資客戶隨著加息的逐步深入交易成本會(huì)越來越大，而對(duì)于自住客戶其購房成本增加則相對(duì)小得多。同時(shí)投資與自住客戶利率水平的差異在逐漸加大，見下表：下限利率%基準(zhǔn)利率%公積金利率%（1）（2）（3）（本表由北京中原三級(jí)市場(chǎng)部提供）隨著（1）、（2）、（3）利息的階段性增加，%%%。下限利率和基準(zhǔn)利率差異的逐步拉大，說明了隨著加息的一步步深入，投資客戶的購房成本增加的速度要超過自住型客戶，這明確表示出國家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的僅為打擊過度的房產(chǎn)投資，而對(duì)于自住需求的調(diào)控力度則相對(duì)緩和的多。6 2006年政策不斷出臺(tái)，但價(jià)格仍呈上漲狀態(tài)2006年系列政策猶如雨后春筍般層出不窮，且一道比一道嚴(yán)厲，系列政策矛頭直指目前居高不下的房價(jià)，旨在進(jìn)一步平抑房地產(chǎn)價(jià)格。但這似乎對(duì)于房價(jià)的影響作用并不明顯，房價(jià)仍然沿著固有的軌道向前發(fā)展。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示：2006年10月與去年同月比，%，2006年10月與9月相比，%。另據(jù)北京中原第三季度的二手商品房報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)可知，第三季度同二季度相比，%，第三季度二手商品房報(bào)價(jià)達(dá)8065元/平方米?？梢钥闯?，房價(jià)仍呈上漲趨勢(shì)。分析原因主要是受到增加稅費(fèi)及北京市場(chǎng)強(qiáng)勁需求支撐價(jià)格仍上漲。首先，營業(yè)稅和個(gè)稅的征收，對(duì)于二手房市場(chǎng)影響較大。在交易過程中，賣方普遍將此部分增加的稅費(fèi)支出轉(zhuǎn)嫁給買方，在一定程度上相當(dāng)于抬高了房價(jià)，消費(fèi)者購房負(fù)擔(dān)加重。其次，北京市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求主要來自以下兩大方面，一是國外需求。隨著中國加入WTO的利好，以及人民幣升值的良好預(yù)期、奧運(yùn)帶來的巨大商機(jī)再加之我國房地產(chǎn)市場(chǎng)一派活躍場(chǎng)景，價(jià)格上漲迅速；二是，國內(nèi)需求。1）奧運(yùn)契機(jī)成為房價(jià)上漲的一劑催化劑。北京作為2008年奧運(yùn)會(huì)的主會(huì)場(chǎng)，屆時(shí)，必然會(huì)受到世界各國人所所矚目。為此，北京市政府為了能夠舉辦出超一流的奧運(yùn)會(huì)，政府對(duì)北京的交通和配套及生活環(huán)境進(jìn)行大規(guī)模改善，如地鐵5號(hào)線及奧運(yùn)支線的建設(shè)，很好地將南北兩大地區(qū)有機(jī)聯(lián)系在一起，而奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)和奧運(yùn)配套商業(yè)的布置，這些都為北京的房屋價(jià)格上漲如同是注入一劑興奮劑；2）投資渠道少，房屋成為保值理想選擇。從目前市場(chǎng)來看，股市、基金市場(chǎng)一直不太景氣，再加之國內(nèi)目前銀行存款實(shí)行低利息，再配以利息稅及目前不斷上漲的物價(jià)指數(shù)，基本上接近于零利息?？梢哉f是投資渠道不暢。而近年來房地產(chǎn)價(jià)格的一路走高，更堅(jiān)定了消費(fèi)者投資房產(chǎn)以起到保值、增值的作用；3）城市化進(jìn)程加快，購房需求增加。北京作為國際化的大都市，其城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，如對(duì)舊城改造必然會(huì)產(chǎn)生購房需求的增加，另外，隨著城市化的不斷進(jìn)展，有能力改善居住需求的消費(fèi)者也不斷增多，由此帶來部分置業(yè)升級(jí)的客戶，需求的增多必然會(huì)促使價(jià)格有所上漲。7 2006年調(diào)控政策正中二手商品房軟肋北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的專業(yè)人士認(rèn)為由于宏觀調(diào)控政策的初衷是打擊和擠出房產(chǎn)市場(chǎng)的短期投資者，而這部分人群的目標(biāo)物業(yè)多以成新度較高，保值效果較好的二手商品房為主，因此宏觀調(diào)控的逐步深入在一定程度上對(duì)于二手商品房的打擊則更為明顯。從5月29日公布的“國十五條”中對(duì)于營業(yè)稅的征收期限做出了調(diào)整開始，本年度的稅費(fèi)調(diào)控便拉開了序幕，其中規(guī)定將房屋從購買之日起2年內(nèi)出售要征收營業(yè)稅延長至5年內(nèi)，這將以往不在征收范圍內(nèi)的大批二手商品房都納入了繳稅的行列，因此使得2006年5月29日新政出臺(tái)后的半個(gè)月時(shí)間里呈現(xiàn)出買賣市場(chǎng)萎靡不振，租賃市場(chǎng)交易活躍的局面。據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的研究人士統(tǒng)計(jì)，半個(gè)月的時(shí)間里房屋出售掛牌量降幅達(dá)25%，客戶觀望情緒濃厚，購房客戶量下降16%，成交量下降近20%。而出租房源上漲了13%，求租客戶則出現(xiàn)大幅上漲，漲幅達(dá)30%，租賃成交量漲幅達(dá)25%左右。而個(gè)稅緊隨其后在7月18日出臺(tái)，并于8月1日正式實(shí)施。據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)變化進(jìn)行監(jiān)測(cè)后發(fā)現(xiàn)，其與營業(yè)稅出臺(tái)帶來的影響甚似，即買賣市場(chǎng)遇冷，租賃市場(chǎng)趨暖，但變化的幅度要明顯小于營業(yè)稅對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度。京城二手房市場(chǎng)8月上半月與7月份上半月相比，%，%。同時(shí)由于房屋認(rèn)購時(shí)間的判定進(jìn)一步放寬和5年以上家庭唯一用房可以免個(gè)稅的措施，使得8月份公房的交易量占比比7月份提高了7個(gè)百分點(diǎn)，即二手商品房的交易量下挫了7%。10月1日開始實(shí)施的最新二手房交易計(jì)稅價(jià)格更是將一些區(qū)域中價(jià)格明顯高于區(qū)域價(jià)格的二手商品房樓盤單獨(dú)列出，這標(biāo)志著一批二手商品房的最低計(jì)稅價(jià)格相應(yīng)提高，交易稅費(fèi)也相應(yīng)提高，從而對(duì)該類房產(chǎn)購買者的需求起到了一定的抑制作用。因此部分購房者為了趕在新計(jì)稅價(jià)格出臺(tái)之前過戶，使得9月份的二手房市場(chǎng)交易量出現(xiàn)上揚(yáng)。據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份環(huán)比8月份，%。最后于11月14日出臺(tái)的《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》中表明對(duì)于5年內(nèi)的非普通住宅交易要加征土地增值稅，而據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的統(tǒng)計(jì)顯示，在非普通住宅中有85%左右的房屋都屬于二手商品房，因此相當(dāng)于加重了一批高檔、舒適性二手商品房的銷售成本。因此北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的分析人士總結(jié)認(rèn)為今年的稅費(fèi)政策對(duì)于二手商品房的打擊力度普遍大于公房和經(jīng)濟(jì)適用房等其他性質(zhì)的房屋，而原因仍歸結(jié)為政府打擊投機(jī)所產(chǎn)生的不可避免的聯(lián)帶效應(yīng)。8 2006年消費(fèi)者購房日漸理性，但房價(jià)需求與現(xiàn)實(shí)之間嚴(yán)重不對(duì)稱 二手房購房人群中，本市城鎮(zhèn)居民占多數(shù)；外省市個(gè)人普遍青睞新建商品房從對(duì)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)510月份購房人群的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析可知，57月份本市城鎮(zhèn)居民與外省市個(gè)人購房者相比，：1，而810月份本市城鎮(zhèn)居民與外省市個(gè)人購房者相比，：1。這可以看出，在二手房市場(chǎng)上本市城鎮(zhèn)居民仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。主要是受到一些地域情節(jié)影響導(dǎo)致而成。對(duì)于外省市個(gè)人在京購房來說，主要青睞于新建商品房。據(jù)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，：1，：1，很明顯，這一比例有擴(kuò)張的趨勢(shì)，充分說明，外省市個(gè)人對(duì)新建商品房較為關(guān)注。分析原因，一是外省市個(gè)人無太濃地域情節(jié)；二是新建商品房建筑年代近，成新度高，房屋格局好，滿足外地來京尋夢(mèng)年輕人購房需求。 雖受政策影響，但二手商品房占比仍居高位，消費(fèi)者追捧度不減從2006年針對(duì)二手房市場(chǎng)出臺(tái)的系列政策來看，對(duì)二手商品房和公房影響不一，營業(yè)稅和個(gè)稅的征收，主要對(duì)二手商品房影響較大，由此，而導(dǎo)致二手商品房占比有所下降，據(jù)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月和6月兩個(gè)月的二手房總成交量中，%，而7月和8月兩個(gè)月的二手房總成交量中，%，占比量有所下降。但從110月份北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，%，仍居高位運(yùn)行，可以看出，消費(fèi)者對(duì)于二手商品房的青睞度不減。 二手商品房供需脫鉤，50萬以下最受青睞，但5070萬成交占主流據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部對(duì)2006年第三季度客戶登記需求統(tǒng)計(jì)顯示，50萬元以下房屋最受消費(fèi)者青睞，有60%消費(fèi)者