【文章內(nèi)容簡介】 資金實力、人才儲備和開發(fā)商品住宅小區(qū)的營運(yùn)能力。 1． 2 項目概況 1． 2． 1 項目的建設(shè)背景 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)隨著房價的持續(xù)高漲呈現(xiàn)走高的趨勢。雖然在國家宏觀調(diào)控下，竣工面積、土地開發(fā)面積、新開工面積等指標(biāo)的增幅有所回落，但據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2020 年前三季度我國 70 個大中城市 房屋 銷售 價格 同比 上漲 %，漲幅回落 個百分點(diǎn)。其中， 9 月份房價與 2020年同期相比上漲 %；從分季走 勢看，經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的房地產(chǎn) 市場，房價走勢開始實現(xiàn)穩(wěn)步下調(diào)。 70 個大中城市的銷售價格指標(biāo)，今年一季度漲幅為 %，二季度漲幅 %。 6 月至 9 月的月度漲幅則分別為 %、 %、 %和 %。 商用物業(yè)近年來需求呈現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，越來越受關(guān)注，國內(nèi)投資者和海外基金紛紛投資商用物業(yè)。隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北 京、深圳等大中城市，一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式，以全面融合房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的商用物業(yè)（商業(yè)房地產(chǎn)）有望成為引領(lǐng)我國房地產(chǎn)的新增長點(diǎn)；而我國零售業(yè)的全面對外開放，將掀起新一輪商用物業(yè)的投資熱潮。商貿(mào)服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展將要求城市加快調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)模式，合理分布商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以大型百貨商場為主導(dǎo)，以各種超市為基礎(chǔ)，發(fā)展專門店、專業(yè)店、便利店。因此，也就需要城市擁有更多分布合理的商用物業(yè)。 項目所在地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 目前，湛江市房地產(chǎn)銷售狀況處于全省中等水平，商品房空置率低，房地產(chǎn)市場的消費(fèi)對象主要以本土和周邊 各縣區(qū)城市化人員為主。湛江市房地產(chǎn)市場的發(fā)展相對平穩(wěn)，沒有特別的高潮與衰落時期，即使是在國家宏觀調(diào)控緊縮時期也是如此；根據(jù)湛江市房管局多年來的房屋成交量的分析統(tǒng)計，市區(qū)年新建商品房交易量在 60 萬㎡左右。 根據(jù)湛江市中長期規(guī)劃，到 2020 年市區(qū)建成面積達(dá) 110 平方公里，城市非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模為 110 萬，年平均增加近 5 萬人。按人均居住面積 20 平方米計算，還需要建設(shè) 956 萬平方米房屋，平均每年新增 95 萬平方米。 而湛江市目前房屋年竣工面積僅 5070 萬平方米，僅能滿足市區(qū)新增人 口住房需求的 55%，市場空間還很大。此外，湛江市及所轄的五縣市目前的城市代水平僅為 24%， 2020 年城市化水平達(dá)至 35%以上，新增城市人口 73 萬以上，年均增加近 15 萬人。湛江作為粵西地區(qū)城鎮(zhèn)群的中心城市，其優(yōu)美的環(huán)境、良好的居住條件、優(yōu)質(zhì)的教育條件及、醫(yī)療條件等等是周邊市縣無法相比的，必將吸引周邊縣市部分居民進(jìn)入湛江市區(qū)投資置業(yè)居住，從而加大對湛江房地產(chǎn)市場的需求。 湛江市的商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展增加了對商用物業(yè)的需求，加速了湛江市的商用物業(yè)建設(shè)的發(fā)展。近幾年，相繼建設(shè)有國 貿(mào)A、 B、 C 座和世貿(mào)大廈、怡福國際等；零售業(yè)巨頭沃爾瑪也已落戶湛江；市區(qū)內(nèi)的各已開發(fā)房地產(chǎn)樓盆和正在開發(fā)的房地產(chǎn)樓盆的地上一、二層一般都是商用物業(yè)（商鋪位），但商業(yè)營業(yè)用房價格不高，商業(yè)公寓、寫字樓在數(shù)量、規(guī)模、價格上都存在著教大的潛力和發(fā)展空間。 項目所在地城市基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 近年來，湛江市緊緊圍繞創(chuàng)建“國家園林城市”、“全國衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)保模范城市”和建設(shè)生態(tài)型城市的目標(biāo)，充分發(fā)揮港口城市的優(yōu)勢， 積極整合資源，建成南國熱帶花園、中澳友誼花園、綠塘河濕地公園、濱湖公園、金沙灣觀海長廊二期 工程等大型景觀，努力把湛江打造成集飲食、娛樂、購物、觀光、休閑、度假、商務(wù)、會議等諸多功能于一體的現(xiàn)代化濱海城市，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市環(huán)境、居住質(zhì)量大大改善，將刺激居民對住房的投資熱情，帶動住宅產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。本項目建設(shè)正是處于這樣一個大環(huán)境中，項目開發(fā)投資前景樂觀。 1． 2． 2 建設(shè)地點(diǎn) 本擬建設(shè)項目用地位于湛江市霞山濱海居住區(qū)海昌路 29 號，綜合樓東鄰市審計局綜合樓，南臨海昌路，西面是中國人壽保險公司大樓；住宅樓北面是湛江市第二十五小，南鄰市審計局綜合樓；項目建設(shè)所在地向東延伸即臨觀海長廊，是不可 多得的商住地塊。其綜合樓用地界址點(diǎn)坐標(biāo)分別為：東南角： X ， Y ，西南角： X ， Y ，西北角： X ， Y ，東北角： X ， ； 其住宅樓用地地形不規(guī)則，主要的界址點(diǎn)坐標(biāo)分別為： 東南頂角： ， Y ，西南頂角： X ， Y ，西北頂角： X ， Y ， 東北頂角： ，Y 。 擬建用地具體地理位置詳見圖 21。 1． 2． 3 項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 本項目規(guī)劃總用地面積 3057 m2（其中住宅樓規(guī)劃用地面積 m2，綜合樓規(guī)劃用地面積 m2），總建筑面積約 （其中住宅樓為 m2，架空層未計算在內(nèi)；綜合樓為 m2），其中地上建筑面積約為 9512 m2（住宅樓為 4007 m2，綜合樓為 5505 m2），地下室建筑面積為 m2（住宅樓地下室為 m2，綜合樓 地下室 m2），具體如表 121。 圖 21 擬 建 項 目 地 理 位 置 圖 表 121 項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模表 序號 項 目 單 位 數(shù) 量 備注 1 項目規(guī)劃總用地面積 m2 3057 項目總占地面積 3057 m2 其中 住宅樓 m2 綜合樓 m2 2 總建筑面積 m2 住宅樓架空層未計算在內(nèi) 其中 住宅樓 m2 綜合樓 m2 3 地上建筑面積 m2 9512 住宅樓架空層未計算在內(nèi) 其中 住宅樓 m2 4007 綜合樓 m2 5505 4 地下室建筑面積 m2 地下停車位 40個 其中 住宅樓 m2 其中 住宅樓 20個 綜合樓 m2 綜合樓 20個 1． 2． 4 產(chǎn)品和工程技術(shù)方案 項目建、構(gòu)筑物方案 依據(jù)項目用地、建設(shè)資金和項目建設(shè)環(huán)境等建 設(shè)條件，本項目擬按表122 所列規(guī)模進(jìn)行建設(shè)，建成后，將推出商業(yè)辦公面積 5505 平方米，住宅面積 4007 平方米的房產(chǎn)產(chǎn)品。 項目規(guī)劃要求建筑色彩造型新穎大方，與周邊建筑和濱海環(huán)境相協(xié)調(diào)，尊重自然生態(tài)環(huán)境，結(jié)合地域、地區(qū)特點(diǎn)，采用高起點(diǎn)的環(huán)境藝術(shù)及景觀設(shè)計。 表 122 項目建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案表 序號 項目名稱 建設(shè)規(guī)模（㎡） 用途 備注 1 住宅樓 4007 商住 架空層未計算在內(nèi) 2 綜合樓 5505 商業(yè)、辦公 3 地下室 停車等 地下停車位 40 個 其 中 住宅樓 其 中 住宅樓地下停車位 20 個 綜合樓 綜合樓地下停車位 20 個 4 合 計 住宅樓架空層未計算在內(nèi) 總平面布置 本項目為新建工程，建筑平面擬設(shè)計綜合樓主要入口向南面海昌路，住宅樓主要入口向東面的小區(qū)內(nèi)道路；綜合樓主要入口前方退縮 10 米，設(shè)置綠化場地，住宅樓也因地制宜設(shè)置綠化場地；兩建筑物周圍均設(shè)有環(huán)行消防車道；主要利用地下車庫解決車的停放。 綠化設(shè)計：主要由建筑物周邊綠化，屋頂花園綠化組成，屋頂花園為垂直綠化，營造不同層次 的環(huán)境空間。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（見表 123） 表 231 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 序號 項目 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 m2 3057 其 中 住宅樓地塊 綜合樓地塊 2 規(guī)劃用地面積 m2 3057 其 住宅樓 中 綜合樓 3 建筑基底面積 m2 其 中 住宅樓 501 綜合樓 4 總建筑面積 m2 其 中 住宅樓 架空層未計算在內(nèi) 綜合樓 5 建筑密度 ％ 住宅樓地塊 綜合樓地塊 6 容積率 住宅樓地塊 綜合樓地塊 7 綠地率 ％ 住宅樓地塊 綜合樓地塊 項目建筑設(shè)計方案 （ 1） 平面功能布局 綜合樓用于商務(wù)及辦公；住宅樓首層部分作商務(wù)用途，二至八層為住宅。 （ 2）豎向設(shè)計、交通及流線 綜合樓九層，地下層層高 ，一層層高 ，標(biāo)準(zhǔn)層層高 ；住宅樓八層，地下層層高 ，一層層高 ，標(biāo)準(zhǔn)層層高 。 綜合樓、住宅樓均設(shè)電梯二部；兩建筑物周圍均設(shè)有環(huán)行通道，兼作消防車道。 （ 3）建筑造型和空間設(shè)計 分別按綜合樓、住宅樓建筑的具體功能進(jìn)行功能分區(qū)，運(yùn)用幾何形體產(chǎn)生豐富平面組合空間，建筑立面色彩造型新穎大方、簡約、明塊，與周 邊建筑和濱海環(huán)境相協(xié)調(diào)。 綜合樓室內(nèi)空間主要表現(xiàn)公共性與開放性，明確，合理；住宅樓室內(nèi)空間設(shè)計以舒適、美觀為宗旨。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 （ 1）上部結(jié)構(gòu) 采用框架一剪力墻結(jié)構(gòu)。 底層地下室結(jié)構(gòu)采用 框一剪結(jié)構(gòu)。 （ 2）基礎(chǔ) 根據(jù)荷載估算，基礎(chǔ)需要采用樁基礎(chǔ)。 其它工程設(shè)計（略） 1． 2． 5 投資規(guī)模和資金籌措 投資規(guī)模： （ 1）項目總投資約 2184 萬元（其中土地費(fèi)用 500 萬元），其中固定資產(chǎn)投資總額 萬元，建設(shè)期貸款利息 萬元，基本預(yù)備費(fèi) 萬元；（ 2）投資人：湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司；（ 3）出資方式：資金投入。 資金籌措： 項目所需資金（總投資）的 ％ ，即 800 萬元為湛江市金輝煌房地產(chǎn)有限公司自有資金，其余 1384 萬元，即項目總投資的 ％ 通過向湛江市霞山區(qū)金輝煌酒店借款解決。 資金運(yùn)用： 總投資 萬元中，除土地費(fèi)用 500 萬元、基本預(yù)備費(fèi) 萬元及建設(shè)期利息 萬元外 ， 約 萬元用于建設(shè)投資（建設(shè)投資 萬元中包括建筑工程費(fèi) 萬元、安裝工程費(fèi) 萬元、工 程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元） 。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 2． 1 發(fā)展規(guī)劃分析 2． 1． 1 項目建設(shè)符合國家房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃概況 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成 部分，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值在 GDP中的比重逐步提高，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的作用不斷增大。 據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 19531978 年，我國 GDP 年均增長 %，其中房地產(chǎn)業(yè)年均增長 5%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為 %。 19782020 年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重平均為 %，比改革開放前提高了 個百分點(diǎn)，期間我國 GDP 年均增長 %，房地產(chǎn)業(yè)年均增長 %，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為%。 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，波及面廣，國民經(jīng)濟(jì)中絕大部分產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系，在投入產(chǎn)出 表的 40 個部門中，有 38 個部門與房地產(chǎn)業(yè)存在后向直接關(guān)聯(lián)或前向直接關(guān)聯(lián)關(guān)系 ， 從房地產(chǎn)業(yè)的直接帶動系數(shù)看，總的帶動系數(shù)為 ，其中帶動系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險業(yè)、商業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、建筑業(yè)等 7 個行業(yè)。從房地產(chǎn)業(yè)的完全帶動系數(shù)看，總的帶動系數(shù)為 ，其中帶動系數(shù)高于平均水平的產(chǎn)業(yè)有金融保險業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會服務(wù)業(yè)等 16 個行業(yè)。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》頒發(fā)施行后，經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對 于 房地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展，《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年規(guī)劃綱要》以及《中華人民 共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》都肯定的提及。 我國房商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，在知識技術(shù)和全球化力量的推動下，商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為越來越多國家新的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、緩解就業(yè)壓力、改善市民生活質(zhì)量的有效渠道。 因此，提升和大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作的重點(diǎn)之一。《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第 十一個五年規(guī)劃綱要》中就明確提出“鼓勵發(fā)展所有制形式和營業(yè)態(tài)多樣化，誠信便民的零售、餐飲等商貿(mào)服務(wù)。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配道等現(xiàn)代化流通方式和組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局”。 近年來，一些外資大型綜合購物中心紛紛到我國各大中城市落戶，一種不同于傳統(tǒng)的商鋪租賃形式，以全面融合房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的商用物業(yè)有望成為引領(lǐng)我國房地產(chǎn)的新增長點(diǎn)；隨著我國零售業(yè)的全面對外開放，商用物業(yè)也將掀起新一輪的投資熱潮。 本項目的建設(shè)將為社會提供較高質(zhì)量和較高層次的商務(wù)辦 公樓和商住樓產(chǎn)品，對項目所在城市商務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的合理分布、城市功能的提升和優(yōu)化都將產(chǎn)生積極的影響和促進(jìn)作用，是符合國家擴(kuò)大國內(nèi)需求的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的，也是符合國家房地產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的。 2． 1． 2 項目建設(shè)符合湛江市發(fā)展規(guī)劃 湛江市城市發(fā)展和規(guī)劃概況 湛江市近年來加快實施“工業(yè)立市、以港興市”發(fā)展戰(zhàn)略，綜合經(jīng)濟(jì)實力躍上新臺階。 2020 年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元， 固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。其中，基本建設(shè)投資完成 億元，增長 %；更新改造 投資完成 億地，增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。 湛江市十一五規(guī)劃提出，到 2020 年，湛江市綜合經(jīng)濟(jì)實力要上新臺階。經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量明顯提高，增長方式進(jìn)一步轉(zhuǎn)變。全市生產(chǎn)總值增長 10%，到 2020 年達(dá)到 1200 億元，固定資產(chǎn)投資年均增長 %，累計 1300 億元。 根據(jù)湛江市中長期規(guī)劃，到 2020 年市區(qū)建成面積達(dá) 110 平方公里，城市非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模為 110 萬，年平均增加近 5 萬人；湛江市及所轄的五縣市目前的城市化水平達(dá)至 35%以上，新增城市人口 73 萬以上，年均增加近 15 萬人； 2020 年市域總?cè)丝谶_(dá)到 700－ 750 萬人，城市化水平為55%， 2020 年市域人口達(dá)到 870－ 920 萬元，城市化水平提升至 65%，逐步提速的城市化進(jìn)程。這必將帶來對住宅和各類商業(yè)物業(yè)的旺盛需求，為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 湛江市房地產(chǎn)行業(yè)簡況 據(jù)湛江房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2020 年湛江市批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項目共 50 個，可預(yù)售商品房面積為 萬平方米，其中可預(yù)售商品住宅 萬平方米；可預(yù)售住宅套數(shù)為 5068 套。商 品房銷售額 億元，商品房面積 萬平方米，其中住宅商品房銷售額 億元，住宅商品房銷售面積 萬平方米，住宅商品房平均均價是 2268 元 / 平方米。 據(jù)此分析，湛江市今后一段時間內(nèi)房地產(chǎn)銷售逐步增長，價格仍將有所上升。 項目與城市總體規(guī)劃的銜接 （ 1）該擬建項目布局符合土地使用功能的規(guī)劃，該地塊的使用功能是作為商業(yè)、住宅用途的； （ 2）該項目的規(guī)劃布局符合城市公共建筑的設(shè)置規(guī)劃，符合商業(yè)網(wǎng)的規(guī)劃分布； （ 3）項目建設(shè)選址符合湛江市城市總體規(guī)劃。湛江市湛江市金輝 煌房 地產(chǎn)有限公司已就有關(guān)方案向湛江市城市規(guī)劃局提出申報，湛江市城市規(guī) 劃局對此以湛城規(guī)（規(guī)劃） [2020]665 號文作出批復(fù)。 項目的建設(shè)符合房產(chǎn)市場和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求 當(dāng)前，全國寫字樓（商用物業(yè)）市場的需求和供應(yīng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁勢頭，越來越多的國內(nèi)投資者和海外基金關(guān)注商用物業(yè)的投資。 湛江市的商用物業(yè)十分搶手。國際零售業(yè)巨頭沃爾瑪置地落戶湛江；位于開發(fā)區(qū)龍潮東路與海濱路交匯處東南側(cè)的湛江美食廣場正在興建；包括國貿(mào) C 座在內(nèi)的各已開發(fā)房地產(chǎn)樓盆和正在開發(fā)的房地產(chǎn)樓盆的商用物業(yè)（商鋪位）均已被預(yù)售、預(yù)定一空， 售價和租金十分可觀。 據(jù)湛江市統(tǒng)計局統(tǒng)計資料， 2020 年湛江市全年批發(fā)零售業(yè)發(fā)展迅猛，全年社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，增長 ％，扣除物價因素，實際增長 ％；全年外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元（其中：進(jìn)口總額 億美元，下降 ％；出口總額 億美元，增長 ％）。商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展神速，對商用物業(yè)的需求也大大增加。 隨著大批中小型公司完成原始積累，不愿再躋身于混雜著自住戶的住宅和公寓中辦公，開始尋找真正意義上的辦公場所；湛江招商引資工作開 展及珠三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，眾多國內(nèi)外知名的 制造業(yè)廠商及房地產(chǎn)商紛紛進(jìn)駐湛江發(fā)展，這也增加了對商用物業(yè)的需求。 可見，項目的建設(shè)符合房產(chǎn)市場和商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求 從以上分析來看，由于湛江市城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，湛江