【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 % 資產(chǎn)負(fù)債率 62% 59% 5% 凈借貸比 ? 良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) +成功的資本引入，使得公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)風(fēng)格更加彰顯。 ? 貨幣資金相對(duì)充裕，為實(shí)施戰(zhàn)略擴(kuò)張打下良好基礎(chǔ)； ? 抓住信貸寬松的有利時(shí)機(jī)，適度增加有息負(fù)債規(guī)模； ? 受良好的銷售業(yè)績(jī)拉動(dòng)，預(yù)收賬款金額顯著增長(zhǎng)； ? 成功引入外部股東，公司凈資產(chǎn)明顯增加； ? 資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比持續(xù)保持行業(yè)低位； ? 公司整體現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)大幅凈流入。 人民幣 百萬(wàn) 元 2022年 2022年 變動(dòng)率 現(xiàn)金流入 38,350 18,084 112% 現(xiàn)金流出 28,678 18,595 54% 現(xiàn)金凈流入 9,672 511 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 業(yè)務(wù)回顧 — 收入結(jié)構(gòu) ? 收入規(guī)模大幅增加，跨區(qū)域發(fā)展策略開(kāi)始顯現(xiàn)成效。 ? 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占比進(jìn)一步增加，投資物業(yè)收入保持同比增長(zhǎng)； ? 收入來(lái)源實(shí)現(xiàn)地區(qū)分散化，京外區(qū)域收入增長(zhǎng)迅速，收入占比接近 40%。 25 8,194 145 484 5,834 122 531 物業(yè)開(kāi)發(fā) 投資物業(yè) 其他 20222022年 營(yíng)業(yè)額構(gòu)成 （分業(yè)務(wù)） 2022年 2022年 61% 8% 10% 8% 13% 2022年 營(yíng)業(yè)額構(gòu)成 （分區(qū)域） 北京 天津 大連 沈陽(yáng) 中山 80% 5% 10% 5% 2022年?duì)I業(yè)額 構(gòu)成 （分區(qū)域） 北京 天津 大連 沈陽(yáng) 收入占比 09年 08年 物業(yè)開(kāi)發(fā) 93% 90% 投資物業(yè) 2% 2% 其他 5% 8% 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 業(yè)務(wù)回顧 — 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 26 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主要指標(biāo) 2022年 2022年 變動(dòng)比率 物業(yè)銷售收入（百萬(wàn)元） 8,194 5,834 40% 結(jié)轉(zhuǎn)面積（ 千平方米） 865 517 67% 結(jié)轉(zhuǎn)均價(jià)（元 /平方米） 9,963 12,010 17% 協(xié)議銷售額（百萬(wàn)元） 14,316 7,243 98% 銷售面積（千平方米） 1,440 691 108% 銷售均價(jià)（元 /平方米） 10,360 11,115 7% 銷售回款（百萬(wàn)元） 13,873 6,856 102% 投資支出（百萬(wàn)元） 12,100 9,178 32% 100500502022年 2022年 2022年 2022年 2022年 經(jīng)營(yíng) 現(xiàn)金 流大幅增加，實(shí)現(xiàn)大幅凈流入 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 0%50%100%150%200%250%300%0%5%10%15%北京區(qū)域 天津區(qū)域 東北區(qū)域 中山公司 經(jīng)營(yíng)效益明顯改善，各區(qū)域投入資本回報(bào)率（ ROIC)全面超出年初預(yù)算目標(biāo) 年度目標(biāo)值 實(shí)際完成值 完成比例 0204060801001201401602022年 2022年 2022年 2022年 2022年 銷售額實(shí)現(xiàn)翻番增長(zhǎng)，創(chuàng)造歷史新高 年均增長(zhǎng)率43% 143 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 業(yè)務(wù)回顧 — 物業(yè)經(jīng)營(yíng) ?完善商業(yè)公司管理架構(gòu)，加快商業(yè)板塊整合。 ?通過(guò)將商業(yè)地產(chǎn)部、遠(yuǎn)洋大廈、遠(yuǎn)洋 .光華國(guó)際、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心等以持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)為主的項(xiàng)目公司整合進(jìn)入商業(yè)公司管理架構(gòu)，為籌建商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部奠定基礎(chǔ)。 ? 克服市場(chǎng)不利因素，超額完成年度預(yù)算目標(biāo)。 ?遠(yuǎn)洋大廈平均出租率達(dá)到 100%，有效簽約租金達(dá)到 /平方米 天，領(lǐng)跑金融街板塊租賃市場(chǎng)； ?遠(yuǎn)洋國(guó)際中心進(jìn)入經(jīng)營(yíng)成熟期，年末累計(jì)出租率接近 90%。 27 項(xiàng)目 名稱 遠(yuǎn)洋大廈 遠(yuǎn)洋 國(guó)際 中心 A座 遠(yuǎn)洋 . 光華 國(guó)際 世紀(jì) 遠(yuǎn)洋 賓館 營(yíng)業(yè)收入 （萬(wàn)元） 7,196 8,326 1,380 4,288 EBITDA利潤(rùn)率 （ %） 88% 72% 151% 26% 年度平均出租率 （ %） 100% 75% 5% 60% 有效簽約日租金 /房?jī)r(jià) （元 /平米 .天） 寫字樓： 商業(yè)： 208元 /晚 .間 注：不考慮報(bào)表合并抵消因素 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 — 土地儲(chǔ)備 項(xiàng)目 土地 用途 地上建筑面積 (平方米 ) 對(duì)價(jià) （億元） 單位樓面地價(jià) （元 /平米） 獲取方式 本 集團(tuán)應(yīng) 占權(quán)益 (%) 北京區(qū)域 遠(yuǎn)洋沁山水南地塊 (E04） 住宅 140,579 4,126 招拍掛 100% 京棉項(xiàng)目 綜合 70,000 7,285 協(xié)議轉(zhuǎn)讓 100% 塔營(yíng)項(xiàng)目 住宅 77,781 5,270 招拍掛 100% 亦莊三羊項(xiàng)目 住宅 268,131 18,014 招拍掛 100% 東北區(qū)域 大連大學(xué)城項(xiàng)目 住宅 \ 工業(yè) 1,695,000 690 招拍掛 100% 天津區(qū)域 倪黃莊項(xiàng)目 住宅 260,833 4,217 招拍掛 100% 黃山項(xiàng)目 綜合 140,000 1,000 股權(quán)收購(gòu) 100% 集 團(tuán) 合 計(jì) 2,650,513 3,300 100% ? 堅(jiān)持深耕環(huán)渤海，適機(jī)進(jìn)入其它經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)區(qū)域的一貫策略，年度新增土地儲(chǔ)備 265萬(wàn)平米 ,平均樓面地價(jià) 3300元 /平米。 備注：新取得重慶高爾夫項(xiàng)目，總占地 2370畝，交易對(duì)價(jià) ，我方權(quán)益 55%，列入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，未列入土地儲(chǔ)備。 28 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化，資金實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 ? 09年 12月，中國(guó)人壽以每股 ，認(rèn)購(gòu) 公司 ，認(rèn)購(gòu)總金額達(dá)到 ，成為 2022年香港資本市場(chǎng)最大規(guī)模的集資活動(dòng)之一 ； ? 09年首家獲準(zhǔn)發(fā)行人民幣債券的在港上市內(nèi)房企業(yè)，發(fā)債規(guī)模 26億元人民幣，期限 6年， 首三年票面息率 為每年 %； ? 09年 9月，公司在香港市場(chǎng)成功獲得 7億美元銀團(tuán)貸款，期限為 3年，利率僅為 (倫敦國(guó)際銀行間拆放利率 )Libor + ％ 。 10 26 85 80 185 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年末 持有現(xiàn)金 規(guī)模達(dá)到 185億， 占到總資產(chǎn)的 30% — 企業(yè)融資 29 21% 32% 29% 18% 41% 39% 12% 8% 1年內(nèi)到期 1至 2 年到期 2至 5 年到期 5年以上到期 通過(guò)拓展融資渠道，公司長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)構(gòu) 進(jìn)一步優(yōu)化，短期償債壓力進(jìn)一步降低 2022年末 2022年末 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 實(shí)行事業(yè)部制管理，大幅提升營(yíng)運(yùn)效率。 管理回顧 — 管理效率 30 20222022年 2022年 ? 總部 +（區(qū)域項(xiàng)目部 /公司 +經(jīng)營(yíng)管理類控股公司； ? 設(shè)立北京、天津、東北三個(gè)區(qū)域事業(yè)部，負(fù)責(zé)對(duì)所屬開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)全面開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理工作，通過(guò)縮短管理鏈條，減少管理層級(jí)，大幅提高運(yùn)營(yíng)效率； ? 設(shè)立投資管理事業(yè)部，強(qiáng)化戰(zhàn)略、投資管理、風(fēng)險(xiǎn)管控和產(chǎn)品研發(fā)等職能。 ? 投資管理 /區(qū)域事業(yè)部 +（區(qū)域項(xiàng)目部 /公司 +經(jīng)營(yíng)管理類控股公司）； 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 實(shí)行 KPI+GS績(jī)效考核，加大有效激勵(lì)，進(jìn)一步激發(fā)員工激情。 管理回顧 — 員工激勵(lì) 31 ?鞏固組織架構(gòu)調(diào)整成果，確保區(qū)域事業(yè)部真正發(fā)揮利潤(rùn)中心的作用。 ?通過(guò)合理的目標(biāo)設(shè)定、考核與激勵(lì)，引導(dǎo)各經(jīng)營(yíng)單位高度關(guān)注重點(diǎn)工作、核心工作。 ?配合組織架構(gòu)調(diào)整，科學(xué)評(píng)價(jià)各經(jīng)營(yíng)單位的工作績(jī)效，提高激勵(lì)和約束的有效性，激發(fā)各經(jīng)營(yíng)單位的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性。 激勵(lì) 引導(dǎo) 傳遞 ?通過(guò)考核指標(biāo)的逐層分解，把公司的戰(zhàn)略意圖傳導(dǎo)至員工，實(shí)現(xiàn)組織績(jī)效與個(gè)人績(jī)效的有機(jī)結(jié)合。 鞏固 KPI GS 月度核算發(fā)放 特別獎(jiǎng)勵(lì) 固定收入 目標(biāo)獎(jiǎng)金 浮動(dòng)收入 年度核算 目標(biāo)現(xiàn)金收入 基本工資 績(jī)效考核結(jié)果與 人工成本 總額 40%部分 掛鉤 引入特殊獎(jiǎng)勵(lì)，提取部分特殊獎(jiǎng)金作為激勵(lì) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 管理回顧 — 客戶意識(shí) 32 2022年客戶滿意度增長(zhǎng) 8分 2022年客戶忠誠(chéng)度增長(zhǎng) 9分 ? 客戶滿意度、客戶忠誠(chéng)度進(jìn)一步提高，趕超標(biāo)桿企業(yè)平均水平。 ? 標(biāo)桿企業(yè) 2022年客戶滿意度平均值 64分； ? 標(biāo)桿企業(yè) 2022年客戶忠誠(chéng)度平均值 47分。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 工作中的不足 ? 投資物業(yè)的發(fā)展滯后，占營(yíng)業(yè)額的比例不足 3%。 ? 公司進(jìn)入城市的數(shù)量明顯低于對(duì)標(biāo)公司，業(yè)務(wù)集中于環(huán)渤海地區(qū)，協(xié)議銷售額89%源自環(huán)渤海地區(qū) 。 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和區(qū)域布局不完善 年度工作 中的不足 土地、人才等核心資源儲(chǔ)備不足 周轉(zhuǎn)效率低于行業(yè)平均水平 投資回報(bào)落后于行業(yè)領(lǐng)先企業(yè) ? 公司目前土地儲(chǔ)備總量不足，規(guī)模約為對(duì)標(biāo)均值的 50%，難以支持未來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)。 ? 隨著公司未來(lái)快速區(qū)域擴(kuò)張和“研發(fā)、金融”等業(yè)務(wù)開(kāi)展，人力資源的補(bǔ)充將面臨很大的壓力 。 ? IPO和增發(fā)后資產(chǎn)規(guī)模快速增長(zhǎng)，公司業(yè)務(wù)規(guī)模增速滯后于資產(chǎn)規(guī)模增速。 ? 公司 2022年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為 16%，低于行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)平均 30%的水平 。 ? 公司 2022年 ROIC為 %，低于行業(yè)標(biāo)桿企業(yè) 8％的平均水平。 ? 公司投資回報(bào)偏低將限制公司進(jìn)一步權(quán)益融資的能力。 33 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第三部分： 2022年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及策略 ? 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) ? 發(fā)展策略 ? 支持保障措施 34 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 為實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)， 20222022年需保持年均 50%復(fù)合增速。 核心業(yè)務(wù)定位 不動(dòng)產(chǎn)金融 ? 公司實(shí)現(xiàn)融資渠道創(chuàng)新和“金融 +地產(chǎn)”聯(lián)動(dòng)模式的核心 物業(yè)投資 ? 公司長(zhǎng)期戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，至 2022年為集團(tuán)貢獻(xiàn)約 90億左右的租金收入 ? 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要載體 物業(yè)發(fā)展 ? 仍為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)的最核心動(dòng)力，占集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)的 85% ? 以客戶需求分析及產(chǎn)品研發(fā)為基礎(chǔ)，借助房地產(chǎn)金融推動(dòng)，實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)增值 *其他包含建筑、中介服務(wù)等專業(yè)公司收入貢獻(xiàn) 8817115638832141230 4 130 2022 2022 780 12 28 908 2022 物業(yè)發(fā)展 物業(yè)投資 房地產(chǎn)金融 697 22 9 610 2022 6 463 2022 416 3 20 522 382 2022 233 8 2 其他 以房地產(chǎn)金融推動(dòng)物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資業(yè)務(wù)，其中物業(yè)發(fā)展為集團(tuán)貢獻(xiàn)主要收入來(lái)源 單位：億 物業(yè)發(fā)展約占 85% 物業(yè)投資約占 10% 金融約占 1% 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) — 戰(zhàn)略約束 35 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) — 保持復(fù)合增速 ? 對(duì)標(biāo)公司平均保持約 35%增長(zhǎng)率，考慮到公司目前業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)滯后于資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)，公司 2022年業(yè)績(jī)?cè)鏊俨荒艿陀趯?duì)標(biāo)水平。 資產(chǎn)規(guī)模 百?gòu)?qiáng)平均 十強(qiáng)平均 銷售收入 凈利潤(rùn)額 年增長(zhǎng)率 = 38% 年增長(zhǎng)率 = 46% 年增長(zhǎng)率