20xx年上半年地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報告(編輯修改稿)
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【文章內(nèi)容簡介】 時 間 安 排 工 作 內(nèi) 容 2003年5月13日 就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會?！ ?003年5月14日 提交調(diào)查問卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案?！ ?003年5月15日 正式簽定合同，報社聯(lián)絡(luò)，報紙問卷調(diào)整。 2003年5月16日 宏觀調(diào)查開始，走訪開發(fā)區(qū)管委會、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等。 競爭市場調(diào)查開始，對德州市內(nèi)及開發(fā)區(qū)內(nèi)競爭樓盤進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查?！ ?003年5月17—18日 4月17日報紙公開問卷見報?！ 〖性L談問卷調(diào)查階段，訪談外商投資服務(wù)中心、三和電子、躍華中學(xué)、高速公路管理處等單位，同時實(shí)施街訪，共收回問卷241份，有效問卷235份?！ ?003年5月19—20日 主體問卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營業(yè)主等，收回問卷108份，有效問卷98份。 三類問卷數(shù)據(jù)庫建立。 2003年5月19—23日 報紙問卷陸續(xù)回收，截止目前回收問卷79份，全部有效?！ ?數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)錄入?！ ?003年5月24—26日 進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，市調(diào)報告(第一稿)形成?！ ?003年5月27日 市調(diào)分析現(xiàn)場演示談?wù)摃?，市調(diào)報告(第一稿)提交?！ ?003年5月28—30日 市調(diào)報告(修正稿)完成提交?！ 〉诙糠帧≌{(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析 一、 德州市宏觀環(huán)境調(diào)查 (一)德州市宏觀環(huán)境分析 德州市位于山東省西北部，北依北京、天津，南靠省會濟(jì)南，西接石家莊，東連渤海灣，是華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的連結(jié)帶?！ 〉轮菔鞋F(xiàn)轄11個縣市區(qū)和兩個省級開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?40萬，面積1萬平方公里。但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬左右?？傮w來看，德州市城市化水平明顯偏低。 德城區(qū)現(xiàn)分為鐵西區(qū)、市中區(qū)和東城區(qū)三部分。鐵西區(qū)為新設(shè)立的商貿(mào)開發(fā)區(qū)，也是重要的工業(yè)區(qū)和倉儲區(qū)。市中心為老城區(qū)，集中擔(dān)負(fù)著城市的生活服務(wù)功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運(yùn)交通中心。東城區(qū)為98年新設(shè)立的省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是今后德州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)。 從德城區(qū)現(xiàn)狀來看，德州市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，城市化水平偏低。這種“小馬拉大車”的局面，難以充分的起到對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動作用。為此，德州市提出城市東進(jìn)戰(zhàn)略：跨越岔河，建設(shè)新城區(qū)，計劃用5年時間建成25平方公里的河?xùn)|新區(qū)，迅速膨脹城市規(guī)模，使德州市成為魯西北、冀東南的中心城市?！ ?二)德州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚(yáng)速度較快，市場秩序不規(guī)范?！ 娜珖鞒鞘行聟^(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來看，一個城市新區(qū)的開發(fā)勢必會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。結(jié)合德州實(shí)際情況，通過對開發(fā)區(qū)管委會、房管局等政府部門的走訪，我們認(rèn)為，新區(qū)開發(fā)的實(shí)施會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)生如下幾方面影響： 開發(fā)區(qū)、新區(qū)房價平抑德州市整體房價 開發(fā)區(qū)和新區(qū)的房價較市區(qū)15002300元/㎡的房價便宜300400元/㎡，帶動了開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的開發(fā)，對于平抑德州市整體房價起到顯著作用?！ ￠_發(fā)區(qū)、新區(qū)的開發(fā)帶動房地產(chǎn)投資 目前市中心德城區(qū)可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開發(fā)建設(shè)初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢必會導(dǎo)致開發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮指日可待。據(jù)市場資料顯示，德州市中心房價自去年至今，上漲了近300元/㎡。房價的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，開發(fā)區(qū)都具有較大的投資價值，二則相對于市中心，它無污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢無可比擬。開發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會給新區(qū)和開發(fā)區(qū)帶來無限的活力。 開發(fā)區(qū)人口增長使住宅需求更加旺盛 開發(fā)區(qū)大力啟動招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。據(jù)開發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達(dá)到32萬人以上。，而開發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯?！ ⌒聟^(qū)、開發(fā)區(qū)房價會隨著開發(fā)區(qū)成熟程度而趨高 一般來說，新區(qū)開發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢必會造成新區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價值也逐漸顯出?！ 》康禺a(chǎn)開發(fā)機(jī)會與風(fēng)險并存 新區(qū)的開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機(jī)會。但同時，風(fēng)險也相應(yīng)存在。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。據(jù)2001年統(tǒng)計資料。經(jīng)濟(jì)收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。同時，人們對開發(fā)區(qū)、新區(qū)的認(rèn)識還相對薄弱，加之開發(fā)時間短，周邊配套尚不完善，在此形勢下，要想做好一個項(xiàng)目的運(yùn)作，更要注重項(xiàng)目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場需求，準(zhǔn)確的價格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略?！ 《㈨?xiàng)目自身情況調(diào)查 (一)項(xiàng)目的整體研究與特性分析 (1)項(xiàng)目地塊地理位置 優(yōu) 勢 區(qū)位優(yōu)勢：地塊位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，且南臨開發(fā)區(qū)主干道東方紅路，隔路與知名私立學(xué)?！S華中學(xué)相望，東面為規(guī)劃中的沙王河防護(hù)綠帶，西近規(guī)劃中新政府所在地，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間?！ ⌒^(qū)空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，附近市政廣場是人們休閑娛樂的好去處?！ ⌒^(qū)占地300多畝，規(guī)模在周圍為最大，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。
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