【正文】 、戶(hù)型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性)　　l 購(gòu)買(mǎi)決策(決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序)　　l 購(gòu)買(mǎi)行為(適宜置業(yè)時(shí)期、銷(xiāo)售行為主動(dòng)性、付款方式)　　l 價(jià)格支付能力　　l 對(duì)物業(yè)配套的需求　　l 購(gòu)買(mǎi)人群　　競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查(個(gè)案對(duì)比)　　(1)基本情況　　l 樓盤(pán)位置、占地面積、總建筑面積、開(kāi)發(fā)商、總投資、開(kāi)工竣工日期、容積率　　l 類(lèi)別、檔次及整體布局　　l 裝修材料、水平　　l 硬件設(shè)備　　l 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)　　l 公開(kāi)銷(xiāo)售日期　　l 銷(xiāo)售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷(xiāo)售率　　l 付款方式、銀行按揭安排　　l 車(chē)位配備　　l 物業(yè)管理公司及費(fèi)用　　(2)營(yíng)銷(xiāo)策略　　l 目標(biāo)客戶(hù)選擇決策　　l 市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)　　l 營(yíng)銷(xiāo)組合策略　　(三)調(diào)查方法　　宏觀調(diào)查　　l 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)訪談　　l 報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析　　項(xiàng)目自身情況調(diào)查　　l 項(xiàng)目規(guī)劃談?wù)摃?huì)　　l 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察　　l 有關(guān)人員訪談　　l 相關(guān)資料收集整理　　需求市場(chǎng)調(diào)查　　l 專(zhuān)項(xiàng)訪談問(wèn)卷(200人次)　　l 報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查(400人次)　　l 入室主體問(wèn)卷(100次)　　l 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析(分類(lèi)進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析)　　競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查　　l 現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查　　l 報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析　　l 深度訪談　　二、調(diào)查組織與實(shí)施　　調(diào)查時(shí)間安排表　　時(shí) 間 安 排 工 作 內(nèi) 容　　2003年5月13日 就現(xiàn)有規(guī)劃方案專(zhuān)項(xiàng)討論會(huì)。　　 三類(lèi)問(wèn)卷數(shù)據(jù)庫(kù)建立。但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬(wàn)左右。為此，德州市提出城市東進(jìn)戰(zhàn)略：跨越岔河，建設(shè)新城區(qū)，計(jì)劃用5年時(shí)間建成25平方公里的河?xùn)|新區(qū)，迅速膨脹城市規(guī)模，使德州市成為魯西北、冀東南的中心城市。開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)帶來(lái)無(wú)限的活力。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。　　小區(qū)南臨的波司登公司職工宿舍，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。三、房地產(chǎn)需求調(diào)查(問(wèn)卷調(diào)查)　　我們采取集中訪談問(wèn)卷調(diào)查、入室主體問(wèn)卷調(diào)查和報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查的方式，共采集樣本416份，對(duì)規(guī)劃最具現(xiàn)實(shí)意義也是消費(fèi)者最關(guān)心的各類(lèi)購(gòu)房因素(可接受戶(hù)型、面積、房?jī)r(jià)、配套、物業(yè)等)進(jìn)行了客觀詳細(xì)的調(diào)查。樣本可以作為對(duì)其它兩種問(wèn)卷的補(bǔ)充。我區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作，在區(qū)委、區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)，在區(qū)人大、區(qū)政協(xié)、市重點(diǎn)辦的大力支持和區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組的組織指導(dǎo)下，各級(jí)各有關(guān)部門(mén)和單位，緊緊圍繞壯大經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增強(qiáng)發(fā)展后勁，使重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)取得了良好的成績(jī)，建管工作已步入科學(xué)、規(guī)范、有序軌道。二是建立了區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系重點(diǎn)項(xiàng)目制度，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目落實(shí)了區(qū)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系責(zé)任制。對(duì)項(xiàng)目分別落實(shí)了責(zé)任單位與責(zé)任目標(biāo)，責(zé)任人及統(tǒng)計(jì)員，對(duì)每個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目都成立了項(xiàng)目指揮部等專(zhuān)門(mén)班子，建立了嚴(yán)格的項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)責(zé)任制?！　∪?、主要存在的問(wèn)題和困難　　通過(guò)幾年來(lái)的運(yùn)作，我們認(rèn)為，目前我區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作中還存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在一是重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不優(yōu)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目少、投資規(guī)模少、科技質(zhì)量不高、對(duì)財(cái)稅貢獻(xiàn)大的項(xiàng)目不多。積極爭(zhēng)取上級(jí)部門(mén)切塊資金?！　￡P(guān)于重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)調(diào)查報(bào)告各類(lèi)報(bào)告強(qiáng)化管理部門(mén)職能　　計(jì)委重點(diǎn)辦作為全區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目管理的職能部門(mén)，擔(dān)負(fù)我區(qū)項(xiàng)目收集、考察、篩選、申報(bào)工作。按現(xiàn)行稅收征管規(guī)定，稅收繳納實(shí)行屬地管理，在項(xiàng)目引進(jìn)、項(xiàng)目建設(shè)中，要引起高度重視，把好稅收關(guān)，以確保區(qū)內(nèi)稅收不流失?！　〖訌?qiáng)項(xiàng)目管理，充分發(fā)揮項(xiàng)目效益　　項(xiàng)目建設(shè)以質(zhì)量效益為重點(diǎn)，質(zhì)量效益以財(cái)政增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后勁增強(qiáng)為目標(biāo)，這是我們必須始終遵循的一條最基本的方針，項(xiàng)目主管部門(mén)和項(xiàng)目單位對(duì)項(xiàng)目要進(jìn)行跟蹤管理和考核?！　∷摹⒔ㄗh　　加大資金籌措力度，確保項(xiàng)目建設(shè)資金到位　　項(xiàng)目資金缺乏，是制約項(xiàng)目進(jìn)展的瓶頸。區(qū)級(jí)聯(lián)系領(lǐng)導(dǎo)，聯(lián)系部門(mén)主動(dòng)深入項(xiàng)目單位，幫助業(yè)主出謀劃策、協(xié)調(diào)關(guān)系、辦理各種手續(xù)。幾年來(lái)，我們狠抓了重點(diǎn)項(xiàng)目建管機(jī)制建設(shè)?！　榱隧樌七M(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，區(qū)委、區(qū)政府每年都將重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作納入?yún)^(qū)“十件大事”進(jìn)行考核，建立和加強(qiáng)了對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的組織領(lǐng)導(dǎo)。而開(kāi)發(fā)區(qū)較市區(qū)低廉的房?jī)r(jià)無(wú)疑成為吸引購(gòu)房者的一個(gè)有利因素。報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷的初衷是將其作為對(duì)周邊縣郊區(qū)意向者需求的了解途徑和企業(yè)品牌塑造項(xiàng)目公開(kāi)推廣的開(kāi)始?！　⌒^(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計(jì)劃將邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理顧問(wèn)，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)?！　⌒^(qū)占地300多畝，規(guī)模在周?chē)鸀樽畲?，且地塊相對(duì)比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)?！　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存　　新區(qū)的開(kāi)發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域?！　牡鲁菂^(qū)現(xiàn)狀來(lái)看，德州市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，城市化水平偏低。　　第二部分　調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析　　一、 德州市宏觀環(huán)境調(diào)查　　(一)德州市宏觀環(huán)境分析　　德州市位于山東省西北部，北依北京、天津，南靠省會(huì)濟(jì)南，西接石家莊，東連渤海灣，是華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的連結(jié)帶?！　〖性L談問(wèn)卷調(diào)查階段，訪談外商投資服務(wù)中心、三和電子、躍華中學(xué)、高速公路管理處等單位，同時(shí)實(shí)施街訪，共收回問(wèn)卷241份，有效問(wèn)卷235份。　　根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市