連云港市連島海平線整體營銷總案(編輯修改稿)
2025-05-10 22:30 本頁面
【文章內容簡介】 以 差異化定位避免直接競爭 。 ?基礎競爭力 —— 江蘇第一大島首席國際化高檔度假社區(qū)，全省濱海形象名片 ?增強競爭力 —— 個性化的人文風格、創(chuàng)連云港之先的高水準酒店式度假物業(yè)管理服務、高性價比的定價策略、獨具濱海特色和體驗參與感的商業(yè)娛樂配套。 我司觀點 ? 以目前連云港市的市政配套 /宣傳力度尚不足以吸引海外及全國的游客，但中央及江蘇政府對連云港市的支持力度逐年加大，已為港城后期發(fā)展奠定良好基礎 ? 目前港城旅游資源重點以連島為主，游客來源重點以蘇北輻射長三角區(qū)域 ? 連云港市房地產市場發(fā)展較穩(wěn)健，高端市場空缺較大，但未來幾年市場供應量大，本地消化承受力漸顯不足，目標客戶群體以旅游輻射重要區(qū)域為主 ? 由于目前入市高端項目產品力及推廣方面均較弱，07年高端物業(yè)市場競爭尚未顯現，本項目的入市時間將至關重要 最大借鑒優(yōu)勢 旅游 地理位臵 東連島 項目規(guī)劃范圍共占地 ，背面是陡峭的高山、前面是波光鱗鱗的海面，場地高差較大。 連島平均海平面 ，平均潮差 、平均高潮位 、平均低潮位 ，歷史最高潮位是 1939年的 。東連島冬無嚴寒，夏無酷暑，是全國沿海城市 16個健康海水浴場之一，水溫條件較山東等北部冬浴場更有優(yōu)勢，適合旅游的時間較長，與連島北部的蘇馬灣同樣天然自成小海灣，具有私密、獨立等特質，海水清澈度、景觀、風力及日照條件均屬上乘，由于海灣朝南，比朝北的蘇馬灣更具優(yōu)勢。 ? 卷二 整體定位核定 物業(yè)功能定位 以 “ 人居 ” 為主 國際旅游型物業(yè) 是包含：酒店功能、商業(yè)功能、居住功能、休閑娛樂功能等多種復合型的國際型度假物業(yè) 發(fā)展主題定位 以 “ 自然 ”“ 人文 ” 為主線 灣居東連島、陶然 山 海 間 在東方沙沙里島 做比云更悠閑的島主 市場區(qū)域定位 以 “ 港城外 ” 市場為主 重點輻射長三角區(qū)域 價值定位 形象 —— 第三居所生活的完美演繹 —— 成就頂級階層的心靈追求 環(huán)境 —— 島居海域度假圣地 產品 —— 復合型享受的人性回歸 目標客戶群 1 — 異地客戶 目標客戶群 2 — 本地及鄰近縣市客戶 目標客戶群 3 — 境外及港澳臺機會客戶群 ?重點挖掘 項目第一圈層主力客戶 —— 上海、南京等地中產、富裕階層 ?重點引導 項目第二圈層主力客戶 —— 河南、安徽及陜甘寧等華中乃至中西部內陸省份富裕階層； ?穿插宣傳、引導 補充性 異地客源 —— 華北地區(qū)財富階層 ?本地（連云港、徐州等）富裕階層 ?在連云港從事工商業(yè)、貿易、技術等工作的外地人 ?港澳臺產業(yè)投資者，外資及港澳臺資企業(yè)的高管層 ?來自俄羅斯、韓國、日本等國的臵業(yè)者 目標客戶群體定位 價格定位 公寓產品入市均價： （ 帶 800元 /㎡ 裝修 ） 62006500元 /m2 產權式酒店（指海城綜合體部分）入市均價： 為 900010000元 /m2 （帶 800元 /㎡ 1000元 /㎡ 裝修） 別墅產品的毛坯房銷售均價 1202215000元 /㎡ 上下兩層一個卡位的商鋪均價： 900010000元 /㎡ 開發(fā)及規(guī)劃策略 撬 點 延 展 提 升 商業(yè) （以特色 /品質打開市場） 公寓 （保證項目的持續(xù)利潤回籠） 別墅 /酒店配套 （產品 /品牌的持續(xù)提升，為持續(xù)經營奠定基礎） 整體分三期開發(fā)，高姿態(tài)入市 待初步形象建立，再整體推出。 二期： 25棟別墅＋ 4棟公寓 一期：商業(yè)街＋ 4棟別墅＋ 1棟公寓 重點： 一期 商業(yè)街 特色建筑 特色經營 特色建筑 ?尺度小巧、集中設臵的商業(yè)街業(yè)態(tài) ?美國式風情小鎮(zhèn)商業(yè)街，按山勢錯落排列，使各角度看上去都是不同的風景 ?開敞相依，統(tǒng)一風格中不失局部的獨立 特色經營 ?以特色餐飲為主的休閑風情商業(yè)街為主業(yè)態(tài)，結合酒吧區(qū)、海鮮區(qū)（海 產品 /干貨）、旅游產品區(qū)、娛樂工藝體驗區(qū)等 ?充分挖掘“?！敝黝}的商業(yè)經營產品 ?將以特色海鮮產品延伸的餐飲、工藝、娛樂融為一體，借助整體燈光亮 化系統(tǒng)，形成最具規(guī)模的“東沙沙里島海市不夜街”局面 度假休閑模式的深度改良 商業(yè)街的核心定位 反季節(jié)經營定位 商業(yè)核心競爭力 ?管理規(guī)范，配套齊全，成行成市打造港城海鮮第一街 ?娛樂表演結合特色海鮮，做足反季節(jié)經營功課 ?中國各大菜系，各地海鮮著名特色風味匯集 ?美食資源與生活配套資源的和平共處 ?延長公寓居住與海鮮街消費經營時間 ?聯(lián)手實力雄厚的經營者加盟（如后期需返租再定） 項目商業(yè)核心賣點： 項目的創(chuàng)新價值點： ?有效延長公寓的居住與海鮮街經營消費時間 ?淡季海邊物業(yè)消費圈（季節(jié)） ?零點消費圈（時間） 商業(yè)和公寓 /別墅價值點的連接 海鮮餐飲街的開發(fā) 解決后續(xù)開發(fā)資金問題 樹立海鮮餐飲文化形象 增強后期臵業(yè)者信心 公寓 /別墅 具備競爭力的復合物業(yè) 穩(wěn)定租住人群促進消費 資源互動帶來升值預期 搭建、承接、互贏的關系 區(qū)域領跑者地位 功能的復合性 資源的整合性、 補缺型 市場的前瞻性 經 濟 價 值 價值優(yōu)勢 商 業(yè) 價 值 投 資 價 值 海 居 價 值 “ 海市”特色風情街和公寓 /別墅價值點的連接 + + + 項目核心競爭力如何形成？ ? 卷三 整體營銷策略 【 營銷策略 】 ： 根據本項目的實際情況和天驥行的優(yōu)勢，我行將采取以本地坐銷為主，區(qū)域分公司聯(lián)銷為輔助的聯(lián)動營銷策略，力爭在短期內，以較少的投入，以項目推薦會形式聯(lián)合多家同類型項目銷售網和本行巨大的全國投資客戶網等強大銷售、宣傳網絡，取得最佳的銷售業(yè)績。 【 推廣策略 】 ： 規(guī)模效應、差異凸顯 —— 以項目的整體規(guī)模推出，保持高姿態(tài)的稀缺地理優(yōu)勢，并將之發(fā)揮至及至，充分引起目標市場的關注而產生追捧 由點至面，逐個擊破 —— 初期建立形象，以港城為主要推廣點，依托商業(yè)重點營造口碑效應；后期品質形象逐漸產生，擴大推廣面（重點做長三
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