連云港市連島海平線整體營(yíng)銷總案-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 盤東北側(cè) 126800 70 年 15500 81. 47 ≤ 2. 6 200 6. 06. 22 連云港燁龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司容積率 購(gòu)得時(shí)間 成交單位名稱地塊編號(hào)土地性質(zhì)位置占地面積( 平方米 )使用年限成交價(jià)( 萬(wàn)元 )成交面積( 萬(wàn)畝 )除本項(xiàng)目東連島兩地塊外， 2022年成功轉(zhuǎn)讓的商品住宅用地中，地價(jià)比較高（ 80萬(wàn) /畝以上）、 未來(lái)檔次定位也將可能走高端路線的項(xiàng)目，總占地約 94萬(wàn)平方米、建筑面積超過(guò) 200萬(wàn)平方米的項(xiàng)目將與本項(xiàng)目同期進(jìn)入市場(chǎng) 。 濟(jì)南 南京 以青島 、 煙臺(tái) 、 威海為前沿的山東 “ 半島制造業(yè)基地 ” 青島 以上海為龍頭 、 蘇錫常為梯隊(duì)的長(zhǎng)三角 “ 中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速器 ” 上海 隴海經(jīng)濟(jì)帶 沿 帶 海 經(jīng) 濟(jì) 連云港及本項(xiàng)目位臵 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)區(qū)位示意 ?連云港具有以港口為核心的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò) ?連云港處于東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn) 項(xiàng)目所在的連島是江蘇北部地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲乃至皖、豫、陜、甘等內(nèi)陸省份濱海旅游的首選地 ，具有較為稀缺的濱海旅游資源。整體營(yíng)銷總案 連島 〃 海平線 說(shuō)明 本報(bào)告旨在為貴司 [項(xiàng)目連云港市東連 島項(xiàng)目 ]提供營(yíng)銷方向及執(zhí)行總綱，供 貴司項(xiàng)目營(yíng)銷推廣參考。轄東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?465萬(wàn)。 天氣晴朗時(shí)可在項(xiàng)目地塊望見(jiàn)港口作業(yè)區(qū) 未來(lái)總供應(yīng)量 —— 低容積率（高檔）新居住項(xiàng)目 L T C 200 667住宅 人民公園 C 地塊 101 45. 8 70 年 190 12. 47 ≤ 0. 9 200 6. 11. 02 連云港泰恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司L T C 200 650住宅華蓋山東側(cè)地塊 （ A地塊）290 48. 5 70 年 1585 36. 33 ≤ 0. 7 200 6. 09. 28 連云港光伸置業(yè)有限公司L T C 200 649住宅新港城大道南 （ B 地塊）398881 70 年 9015 15. 07 ≤ 1. 0 200 6. 09. 28 連云港花果山國(guó)際俱樂(lè)部有限公司L T C 200 645住宅 長(zhǎng)江路北、蝙蝠山東 472 95. 9 70 年 2935 41. 33 ≤ 1. 2 200 6. 09. 28 駱雙保容積率 購(gòu)得時(shí)間成交面積( 萬(wàn)畝 )成交單位名稱地塊編號(hào)土地性質(zhì)位置占地面積( 平方米 )使用年限成交價(jià)( 萬(wàn)元 ) 除本項(xiàng)目東連島兩地塊外， 2022年成功轉(zhuǎn)讓的商品住宅用地中， 容積率低于 48萬(wàn)平方米、建筑面積 50萬(wàn)平方米左右，這些項(xiàng)目均可能以別墅等物業(yè)形式、與本項(xiàng)目同期進(jìn)入市場(chǎng) 。但由于未來(lái)幾年，港城房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將持續(xù)充盈，開(kāi)發(fā)商家的樓盤銷售難度將進(jìn)一步加大。使蘇北及長(zhǎng)三角對(duì)外窗口形象打開(kāi)。項(xiàng)目總占地 67571㎡ ，分兩期開(kāi)發(fā)，首期為聯(lián)排別墅 107套，面積從 180到 300㎡ 。 〃 十七英里 愉景灣 香港島 愉景灣海華居組團(tuán)面向大海 ” 打開(kāi) ” 的布局形式 香港愉景灣 位于香港大嶼山東北部，距離港島西部約 16公里，占地 615公頃，總?cè)萘?20220人，是個(gè)自給自足的小鎮(zhèn)式發(fā)展的綜合社區(qū)。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)可比案例 21世紀(jì)連島金海岸度假村 項(xiàng)目位于連島優(yōu)越的區(qū)位，總占地面積 ，建筑面積 92437㎡ ，容積率 項(xiàng)目 2022年建設(shè)，公寓面積 50－ 100㎡ 之間 別墅部分 2022年開(kāi)始建設(shè) ,預(yù)計(jì)面積在 200300㎡ 之間，別墅 11套 公寓部分售價(jià) （無(wú)海景）：均價(jià) 5000元 /㎡ （海景房）：均價(jià) 11000元 /㎡ 別墅（規(guī)劃未出）：預(yù)計(jì) 12022/㎡ 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是周邊城市的買家和外來(lái)定居者（ 90％為度假） 項(xiàng)目由南京 21世紀(jì)投資集團(tuán)自行銷售。建筑以西班牙地中海風(fēng)情為主。主要賣點(diǎn) “ 山海貴族 ” ， “ 西班牙地中海風(fēng)情別墅 ” ，但推出別墅靠山，無(wú)觀海面 銷售渠道較單一，推廣方面無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力 入市時(shí)間較早，已有一定的客戶積累度 占據(jù)西大堤西入口，昭示性強(qiáng)，隨即客流量較大 名人世家 位于連云港市新浦新區(qū)新行政中心的核心地段，是港城唯一的城市型純別墅項(xiàng)目 ,為華航集團(tuán)高端開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一。 把握關(guān)聯(lián)內(nèi)陸省份“財(cái)富客源”，以 差異化定位避免直接競(jìng)爭(zhēng) 。東連島冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，是全國(guó)沿海城市 16個(gè)健康海水浴場(chǎng)之一，水溫條件較山東等北部冬浴場(chǎng)更有優(yōu)勢(shì)，適合旅游的時(shí)間較長(zhǎng)，與連島北部的蘇馬灣同樣天然自成小海灣，具有私密、獨(dú)立等特質(zhì)，海水清澈度、景觀、風(fēng)力及日照條件均屬上乘，由于海灣朝南，比朝北的蘇馬灣更具優(yōu)勢(shì)。按預(yù)計(jì)工程進(jìn)度推算，結(jié)合我行多年操盤經(jīng)驗(yàn)，在準(zhǔn)備充分以及前期市場(chǎng)炒作到位時(shí)，“五 〃 一”長(zhǎng)假時(shí)期將是項(xiàng)目可利用的訴求體系最佳時(shí)期 總體推廣思路 由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高端理念決定了項(xiàng)目推廣的綜合基調(diào)， 推廣總體思路應(yīng) “強(qiáng)弱兼宜” 。 其他案名建議： 連島 資金回籠速度快，利于后期滾動(dòng)投入的實(shí)施。 實(shí)際操作 ③ 最后推出 基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)施出臺(tái)，品質(zhì)的完美提升，贏得滿缽（可按開(kāi)發(fā)進(jìn)度適量與公寓結(jié)合推出） 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際 要求及工程進(jìn) 度情況，商業(yè) 先行?？紤]開(kāi)發(fā)商前期資金問(wèn)題可先推 2022㎡ ，制造稀缺價(jià)值性。 注：別墅類高端產(chǎn)品客戶群體基本穩(wěn)定，受投資市場(chǎng)因素影響較小，建議保持其特殊性 “高開(kāi)平走” 。 售樓員的培訓(xùn)上崗（統(tǒng)一宣傳形象）完成至少 2個(gè)月 客戶登記 商鋪客戶儲(chǔ)備達(dá)到（ 2022㎡ 部分 ） 第二階段：認(rèn)籌蓄水期 （ － ） 目的： 測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)，對(duì)推廣、銷售、價(jià)格策略進(jìn)行有效調(diào)整 ? 營(yíng)銷策略 運(yùn)用各種媒體（戶外、報(bào)紙、雜志），以強(qiáng)大的廣告投入，結(jié)合地盤新變化 形象，強(qiáng)力推出本項(xiàng)目。假設(shè)營(yíng)銷對(duì)象為上述所確定之目標(biāo)客戶群體，以下就營(yíng)銷渠道的選擇及初步實(shí)施設(shè)想敘述如下： 注：營(yíng)銷渠道不可能根據(jù)客戶特征完全區(qū)分開(kāi)，必然存在渠道重疊的情況，但主導(dǎo)思路及營(yíng)銷內(nèi)容仍應(yīng)有所區(qū)別。 我行將以持續(xù)經(jīng)營(yíng)理念為基礎(chǔ) ， 以提供最具競(jìng)爭(zhēng)力與實(shí)效性的全方位項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)解決方案為追求 ， 致力為貴司提供專業(yè) 、 高效 、 規(guī)范的服務(wù) ！ 謝 謝！
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