【正文】 營造） 完成地盤禮儀、如圍墻、彩旗等 商業(yè)街區(qū)部分示范展示 B地塊展示區(qū)域環(huán)境綠化初步完成 樓書、 DM展板等宣傳全部到位 聯(lián)合政府完成至少一次推薦會，宣傳出街至少 3個月。 走，圈海去 …… “ 圈”：范圍，圈子，圈層 …… 從臨海 — 聆海 — 領(lǐng)海角度去挖掘，結(jié)合各階段產(chǎn)品線突出綜合訴求 主題推廣語 階段推廣： 推盤策略 常規(guī)操作 別墅 酒店 商業(yè) 公寓 ① 先期推出 屬于一般投資類產(chǎn)品，附加值及基礎(chǔ)資源使得性價比較高，市場已有同類產(chǎn)品，認(rèn)知度強(qiáng)。 項目定位均價 3500元 /㎡ 左右，主要客戶是連云港市私企老板及部分外來投資客 W S O 發(fā)展機(jī)會 —— ?東部城區(qū)大發(fā)展的機(jī)遇 ?城市經(jīng)濟(jì)和旅游地位提升機(jī)遇 ?所在省市缺乏國際化濱海高尚社區(qū)的機(jī)會 T 市場上 充分發(fā)揚(yáng)項目優(yōu)勢 ， 以城市最優(yōu) 、 連云港名片的身份占據(jù) 、把握住港城高檔消費(fèi) 、 外來旅游消費(fèi)市場份額 項目威脅 —— ?本地市場規(guī)模有限 ?周邊縣市同類項目競爭 ?附近省市同類項目競爭 產(chǎn)品上 立足項目多種優(yōu)勢所奠定的高起點(diǎn) ， 以應(yīng)對威脅的姿態(tài) 考察競爭者 、 完善本項目 揚(yáng) 應(yīng) 優(yōu)勢 —— ?對外交通區(qū)位 ?發(fā)展?jié)摿? ?自然環(huán)境 ?開發(fā)背景 ?銷售價格 劣勢 —— ?離島交通配套劣勢?本地旅游房地產(chǎn)剛起步 ?連云港城市地位 省外同類沿海項目競爭 省內(nèi)旅游房地產(chǎn)項目競爭 連島內(nèi)項目競爭 以連島在江蘇省第一大島的地位、本項目在連島內(nèi)絕對優(yōu)勢位臵的條件， 以主動的姿態(tài)直接爭取競爭對手的客源市場 。鎖定該項目客戶層、迎合這些刻意與草根階層保持距離精英客消費(fèi)心理。 ?港口航道則穿行在本項目與大陸之間。 連云港近年銷售價格走勢一覽 2022年前三個季度，港城樓市一直被籠罩在國家宏觀調(diào)控所帶及的觀望氛圍中，由于當(dāng)時市場環(huán)境不夠明朗，致使很多有潛在購房意愿的市民，紛紛持幣觀望。該項目住宅類型豐富，戶型既有奢侈的幾百平方米每套的別墅，也有僅 40平方米左右的公寓。 我司觀點(diǎn) ? 以目前連云港市的市政配套 /宣傳力度尚不足以吸引海外及全國的游客，但中央及江蘇政府對連云港市的支持力度逐年加大，已為港城后期發(fā)展奠定良好基礎(chǔ) ? 目前港城旅游資源重點(diǎn)以連島為主，游客來源重點(diǎn)以蘇北輻射長三角區(qū)域 ? 連云港市房地產(chǎn)市場發(fā)展較穩(wěn)健，高端市場空缺較大，但未來幾年市場供應(yīng)量大，本地消化承受力漸顯不足，目標(biāo)客戶群體以旅游輻射重要區(qū)域為主 ? 由于目前入市高端項目產(chǎn)品力及推廣方面均較弱，07年高端物業(yè)市場競爭尚未顯現(xiàn)，本項目的入市時間將至關(guān)重要 最大借鑒優(yōu)勢 旅游 地理位臵 東連島 項目規(guī)劃范圍共占地 ，背面是陡峭的高山、前面是波光鱗鱗的海面，場地高差較大。 ③ 最后推出 基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)施出臺，品質(zhì)的完美提升，贏得滿缽 該類常規(guī)操作 保障操作的安 全性，以資源 累加方式將項 目價值推至頂 峰。 售樓員新資訊培訓(xùn)完成至少 3個月 客戶接待 客戶儲備達(dá)到 第三階段：強(qiáng)勢銷售期 （ － ） 目的： 通過大規(guī)模的宣傳推廣，樹立項目形象，吸引客戶成交 ? 營銷策略 選擇針對性媒體，以強(qiáng)大宣傳投入，結(jié)合有效 SP活動，促進(jìn)成交 ? 媒體組合 戶外廣告牌：項目現(xiàn)場、機(jī)場、西大堤、高速干道出入口、港口等信息變化 主流媒體：全省主流報紙、航空、旅游雜志信息變化 小資媒體：全國（長三角為主）旅游刊物（結(jié)合旅游行社內(nèi)刊）信息變化 推薦會：政府旅游行業(yè)推薦會（結(jié)合或?qū)脮r設(shè)展場 /內(nèi)部刊物增頁） DM直郵：港城最大的旅行行業(yè)機(jī)構(gòu) 網(wǎng)絡(luò)：搜房、連云港信息網(wǎng)、各類旅游網(wǎng) 外展：港城各旅游旺點(diǎn)，天驥行各分行（旅游地產(chǎn)項目處） SP活動 ? 該階段需完成事項 售樓處廣告更替 完成地盤廣告更替（戶外、路旗） 別墅部分竣工 商業(yè)街開業(yè) 1號公寓竣工 宣傳物料更替完成 聯(lián)合政府完成至少兩次推薦會 售樓員新資訊培訓(xùn) 客戶接待 第四階段：尾盤銷售期 （ － ） 目的： 利用針對性 SP活動，迅速清盤，進(jìn)入二期廣告更替，為后期客戶儲備 ? 營銷策略 選擇針對性媒體，結(jié)合有效 SP活動，促進(jìn)成交。 營銷階段細(xì)分 按一期整體營銷結(jié)點(diǎn)大體可劃分為 四個 階段 第一階段：形象導(dǎo)入期 （ － ） 目的： 吸引目標(biāo)市場關(guān)注，為項目銷售作鋪墊 ? 營銷策略 運(yùn)用各種媒體（戶外、報紙、雜志），以強(qiáng)大的廣告投入，結(jié)合地盤形象， 強(qiáng)力推出本項目。 —— 是屬于頂級圈層一席獨(dú)享的圣地。自身休閑會所設(shè)健身房，高爾夫練習(xí)場，羽毛球場，垂釣中心，棋牌室，閱覽室 …… 以及商務(wù)中心 、 24小時便利店，小型主題餐飲服務(wù)，美容美發(fā)等。17英里案例的啟示： 對于占據(jù)稀缺自然資源的項目， 規(guī)劃設(shè)計應(yīng)極致發(fā)揮天然條件，對地形地勢、環(huán)境景觀等進(jìn)行和諧化開發(fā) ，正如萬科 17英里所要達(dá)成的效果：讓房子長在山坡上，甚至經(jīng)過數(shù)年風(fēng)雨沖刷后房子外觀展現(xiàn)出與山海巖石顏色協(xié)調(diào)的滄桑感；對于城市偏僻地段的房地產(chǎn)開發(fā)而言， 精致開發(fā)、深度營銷是運(yùn)作中不可或缺的兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié) ，特別是后期深度營銷對市場的引導(dǎo)作用往往具有重要意義； 通過恰當(dāng)?shù)娜司永砟羁筛隆⒁龑?dǎo)消費(fèi)者的思維，化解項目劣勢給營銷帶來的不利影響 ，如萬科的系列營銷推廣中刻意圍繞其 “ 遠(yuǎn) ” 的劣勢逐一推出應(yīng)對理念，將其轉(zhuǎn)化為遠(yuǎn)離塵囂的高貴生活方式。 游輪碼頭 本項目地塊 燈塔山 大沙灣海濱浴場 西連島 蘇馬灣浴場 蘇馬灣 白沙填海工地 ?項目位于連島東南角 ?北靠連島中部山脊，南望連云港港口區(qū)域 項目深入連島內(nèi)部， 天然自成小海灣，具有私密、獨(dú)立等特質(zhì) ，海水清澈度、景觀及風(fēng)力條件明顯較連島內(nèi)其它位臵要好。進(jìn)入四季度，觀望氣氛慢慢減弱，他們對樓市的前景預(yù)期又有所增強(qiáng)，在此背景下，前三季度所積壓的大量購房需求集中入市，使得從去年四季度至今，港城樓市能夠持續(xù)強(qiáng)勁。 愉景灣案例的啟示： 滿足離島居住需求 的綜合社區(qū)配套建設(shè)思路，自成體系的便利設(shè)施； 順勢而為 的規(guī)劃設(shè)計