連云港市連島海平線整體營銷總案(已修改)
2025-04-25 22:30 本頁面
【正文】 整體營銷總案 連島 〃 海平線 說明 本報(bào)告旨在為貴司 [項(xiàng)目連云港市東連 島項(xiàng)目 ]提供營銷方向及執(zhí)行總綱，供 貴司項(xiàng)目營銷推廣參考。 ?卷一 市場回顧 ?卷二 整體定位核定 ?卷三 整體營銷策略 ?卷四 分階段營銷策略 ?卷五 營銷渠道建立 目錄 Contents ? 卷一 市場回顧 連云港市， 屬江蘇省轄地級(jí)市。位于江蘇省東北部東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市、淮陰市沐陽縣毗鄰；南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連 ,東西長１２９公里，南北寬約１３２公里，土地總面積７４４４平方公里，水域面積１７５９ .４平方公里。轄東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?465萬。 濟(jì)南 南京 以青島 、 煙臺(tái) 、 威海為前沿的山東 “ 半島制造業(yè)基地 ” 青島 以上海為龍頭 、 蘇錫常為梯隊(duì)的長三角 “ 中國經(jīng)濟(jì)加速器 ” 上海 隴海經(jīng)濟(jì)帶 沿 帶 海 經(jīng) 濟(jì) 連云港及本項(xiàng)目位臵 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)區(qū)位示意 ?連云港具有以港口為核心的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò) ?連云港處于東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn) 項(xiàng)目所在的連島是江蘇北部地區(qū)、長江三角洲乃至皖、豫、陜、甘等內(nèi)陸省份濱海旅游的首選地 ，具有較為稀缺的濱海旅游資源。 游輪碼頭 本項(xiàng)目地塊 燈塔山 大沙灣海濱浴場 西連島 蘇馬灣浴場 蘇馬灣 白沙填海工地 ?項(xiàng)目位于連島東南角 ?北靠連島中部山脊，南望連云港港口區(qū)域 項(xiàng)目深入連島內(nèi)部， 天然自成小海灣，具有私密、獨(dú)立等特質(zhì) ，海水清澈度、景觀及風(fēng)力條件明顯較連島內(nèi)其它位臵要好。 ?港口航道則穿行在本項(xiàng)目與大陸之間。 天氣晴朗時(shí)可在項(xiàng)目地塊望見港口作業(yè)區(qū) 未來總供應(yīng)量 —— 低容積率（高檔）新居住項(xiàng)目 L T C 200 667住宅 人民公園 C 地塊 101 45. 8 70 年 190 12. 47 ≤ 0. 9 200 6. 11. 02 連云港泰恒房地產(chǎn)開發(fā)公司L T C 200 650住宅華蓋山東側(cè)地塊 （ A地塊）290 48. 5 70 年 1585 36. 33 ≤ 0. 7 200 6. 09. 28 連云港光伸置業(yè)有限公司L T C 200 649住宅新港城大道南 （ B 地塊）398881 70 年 9015 15. 07 ≤ 1. 0 200 6. 09. 28 連云港花果山國際俱樂部有限公司L T C 200 645住宅 長江路北、蝙蝠山東 472 95. 9 70 年 2935 41. 33 ≤ 1. 2 200 6. 09. 28 駱雙保容積率 購得時(shí)間成交面積( 萬畝 )成交單位名稱地塊編號(hào)土地性質(zhì)位置占地面積( 平方米 )使用年限成交價(jià)( 萬元 ) 除本項(xiàng)目東連島兩地塊外， 2022年成功轉(zhuǎn)讓的商品住宅用地中， 容積率低于 48萬平方米、建筑面積 50萬平方米左右，這些項(xiàng)目均可能以別墅等物業(yè)形式、與本項(xiàng)目同期進(jìn)入市場 。 未來總供應(yīng)量 —— 高地價(jià)居住項(xiàng)目 L T C 200 6 70 商住 平山轉(zhuǎn)盤西北角 237232 70 年 32200 90. 47 NA 200 6. 10. 20 浙江金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 66 商住 南出入口安置小區(qū)地塊 184972 70 年 22220 80. 07 NA 200 6. 11. 02 連云港市九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 65 商住 南出入口市政安置小區(qū) B 地塊 108 072 . 8 70 年 13300 82. 00 2. 0 200 6. 11. 02 連云港市振興實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司L T C 200 6 64 商住 南出入口市政安置小區(qū) A 地塊 79482 70 年 9600 80. 47 NA 200 6. 11. 02 連云港市九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 59 住宅 朝陽中路南、康泰路西 382 1. 2 70 年 860 150 . 00 5. 5 200 6. 10. 30 連云港金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 57 商住 通灌路西、朝陽中路南 253 21. 36 70 年 8900 234 . 27 3. 0 200 6. 10. 30 連云港市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 25 住宅 巨龍路東、新區(qū)新華書店北 565 88. 4 70 年 9550 112 . 47 2. 5 200 6. 06. 22 劉泮明L T C 200 6 23A 住宅 大港路北 金山橋?qū)W校西Ａ地塊 114000 70 年 22360 130 . 73 ≤ 3. 5 200 6. 06. 22 連云港東盛房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司L T C 200 6 22 住宅 平山轉(zhuǎn)盤東北側(cè) 126800 70 年 15500 81. 47 ≤ 2. 6 200 6. 06. 22 連云港燁龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容積率 購得時(shí)間 成交單位名稱地塊編號(hào)土地性質(zhì)位置占地面積( 平方米 )使用年限成交價(jià)( 萬元 )成交面積( 萬畝 )除本項(xiàng)目東連島兩地塊外， 2022年成功轉(zhuǎn)讓的商品住宅用地中，地價(jià)比較高（ 80萬 /畝以上）、 未來檔次定位也將可能走高端路線的項(xiàng)目，總占地約 94萬平方米、建筑面積超過 200萬平方米的項(xiàng)目將與本項(xiàng)目同期進(jìn)入市場 。 連云港近年銷售價(jià)格走勢一覽 2022年前三個(gè)季度，港城樓市一直被籠罩在國家宏觀調(diào)控所帶及的觀望氛圍中，由于當(dāng)時(shí)市場環(huán)境不夠明朗，致使很多有潛在購房意愿的市民，紛紛持幣觀望。進(jìn)入四季度，觀望氣氛慢慢減弱，他們對樓市的前景預(yù)期又有所增強(qiáng)，在此背景下，前三季度所積壓的大量購房需求集中入市，使得從去年四季度至今，港城樓市能夠持續(xù)強(qiáng)勁。但由于未來幾年，港城房地產(chǎn)市場供應(yīng)將持續(xù)充盈，開發(fā)商家的樓盤銷售難度將進(jìn)一步加大。 長期的貿(mào)易往來，使連云港的對外的知名度大大加強(qiáng)。國家對連市建設(shè)支持逐年加強(qiáng)。 城市名片的建立，可提升港城綜合能力。使蘇北及長三角對外窗口形象打開。 連云港目前的商品住宅市場仍然以普通居住為主流， 頂級(jí)產(chǎn)品（包括別墅、高檔公寓等）份額非常少 ；但與幾年前相比，連云港的 高端物業(yè)也逐漸顯現(xiàn)出
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