【正文】 間；別墅聯(lián)排在 180－ 200㎡ 之間；獨(dú)棟在 300－ 500㎡ 之間 住宅部分售價(jià)（部分有海景）：均價(jià) 4000元 /㎡ ， 別墅（規(guī)劃未出）：預(yù)計(jì) 12022－ 13000元 /㎡ 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為港城周邊城市和外來(lái)定居者（自住為主）項(xiàng)目由南京國(guó)商營(yíng)銷策劃公司代理，預(yù)計(jì) 2022年 6月開(kāi)盤。該項(xiàng)目住宅類型豐富，戶型既有奢侈的幾百平方米每套的別墅，也有僅 40平方米左右的公寓。 港城房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將不再僅僅取決于傳統(tǒng)的地段、價(jià)格、服務(wù)等因素，而是要注入越來(lái)越多的品牌元素、營(yíng)銷理念及推廣手段。 連云港近年銷售價(jià)格走勢(shì)一覽 2022年前三個(gè)季度，港城樓市一直被籠罩在國(guó)家宏觀調(diào)控所帶及的觀望氛圍中，由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境不夠明朗，致使很多有潛在購(gòu)房意愿的市民，紛紛持幣觀望。 ?卷一 市場(chǎng)回顧 ?卷二 整體定位核定 ?卷三 整體營(yíng)銷策略 ?卷四 分階段營(yíng)銷策略 ?卷五 營(yíng)銷渠道建立 目錄 Contents ? 卷一 市場(chǎng)回顧 連云港市， 屬江蘇省轄地級(jí)市。 ?港口航道則穿行在本項(xiàng)目與大陸之間。 城市名片的建立，可提升港城綜合能力。鎖定該項(xiàng)目客戶層、迎合這些刻意與草根階層保持距離精英客消費(fèi)心理。占地 175畝，總建筑面積 13萬(wàn)㎡。 項(xiàng)目定位均價(jià) 3500元 /㎡ 左右，主要客戶是連云港市私企老板及部分外來(lái)投資客 W S O 發(fā)展機(jī)會(huì) —— ?東部城區(qū)大發(fā)展的機(jī)遇 ?城市經(jīng)濟(jì)和旅游地位提升機(jī)遇 ?所在省市缺乏國(guó)際化濱海高尚社區(qū)的機(jī)會(huì) T 市場(chǎng)上 充分發(fā)揚(yáng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ， 以城市最優(yōu) 、 連云港名片的身份占據(jù) 、把握住港城高檔消費(fèi) 、 外來(lái)旅游消費(fèi)市場(chǎng)份額 項(xiàng)目威脅 —— ?本地市場(chǎng)規(guī)模有限 ?周邊縣市同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) ?附近省市同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品上 立足項(xiàng)目多種優(yōu)勢(shì)所奠定的高起點(diǎn) ， 以應(yīng)對(duì)威脅的姿態(tài) 考察競(jìng)爭(zhēng)者 、 完善本項(xiàng)目 揚(yáng) 應(yīng) 優(yōu)勢(shì) —— ?對(duì)外交通區(qū)位 ?發(fā)展?jié)摿? ?自然環(huán)境 ?開(kāi)發(fā)背景 ?銷售價(jià)格 劣勢(shì) —— ?離島交通配套劣勢(shì)?本地旅游房地產(chǎn)剛起步 ?連云港城市地位 省外同類沿海項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 省內(nèi)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 連島內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 以連島在江蘇省第一大島的地位、本項(xiàng)目在連島內(nèi)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)位臵的條件， 以主動(dòng)的姿態(tài)直接爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客源市場(chǎng) 。 【 推廣策略 】 ： 規(guī)模效應(yīng)、差異凸顯 —— 以項(xiàng)目的整體規(guī)模推出，保持高姿態(tài)的稀缺地理優(yōu)勢(shì)，并將之發(fā)揮至及至，充分引起目標(biāo)市場(chǎng)的關(guān)注而產(chǎn)生追捧 由點(diǎn)至面，逐個(gè)擊破 —— 初期建立形象，以港城為主要推廣點(diǎn)，依托商業(yè)重點(diǎn)營(yíng)造口碑效應(yīng)；后期品質(zhì)形象逐漸產(chǎn)生，擴(kuò)大推廣面（重點(diǎn)做長(zhǎng)三角外埠市場(chǎng)）；針對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏制定營(yíng)銷、推廣重點(diǎn) 總體策略 入市時(shí)機(jī) 入市前基礎(chǔ)條件： ◆ 市場(chǎng)目標(biāo)客戶的累積 ◆ 工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件 ◆ 售樓部建立及包裝完成 ◆ 示范區(qū)部分竣工 ◆ 公寓部分樣板間完成 ◆ 市場(chǎng)為銷售旺季（旅游旺季） 【 詮釋 】 ： 由背景環(huán)境及入市基礎(chǔ)條件判斷，本項(xiàng)目類高端物業(yè)類型的借勢(shì)時(shí)機(jī)應(yīng)該在 2022年最佳。 走，圈海去 …… “ 圈”：范圍，圈子，圈層 …… 從臨海 — 聆海 — 領(lǐng)海角度去挖掘，結(jié)合各階段產(chǎn)品線突出綜合訴求 主題推廣語(yǔ) 階段推廣： 推盤策略 常規(guī)操作 別墅 酒店 商業(yè) 公寓 ① 先期推出 屬于一般投資類產(chǎn)品，附加值及基礎(chǔ)資源使得性價(jià)比較高，市場(chǎng)已有同類產(chǎn)品，認(rèn)知度強(qiáng)。 一期推盤細(xì)節(jié) 商業(yè)部分建議 先推 2022㎡ 旅游類投資產(chǎn)品，市場(chǎng)預(yù)熱期較長(zhǎng)（尤其是季節(jié)分明的港城，理想預(yù)熱期為 6個(gè)月），商業(yè)部分在整個(gè)地塊中價(jià)值最大，如單純面對(duì)本地市場(chǎng)（原居民）自購(gòu)自營(yíng)很難達(dá)到提升地塊檔次和滿足持續(xù)發(fā)展的配套功能。（主要可借助契機(jī)港城政府旅游外發(fā)性推薦會(huì) /交流會(huì)） ? 媒體組合 戶外廣告牌：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)、西大堤、高速干道出入口、港口等 主流媒體：全省主流報(bào)紙、航空、旅游雜志 小資媒體：全國(guó)（長(zhǎng)三角為主）旅游刊物（結(jié)合旅游行社內(nèi)刊） DM直郵：連島內(nèi)部原居民商戶（拆遷戶）、港城最大的旅行行業(yè)機(jī)構(gòu) 網(wǎng)絡(luò)：搜房、連云港信息網(wǎng)、各類旅游網(wǎng) 外展：港城各旅游旺點(diǎn)，天驥行各分行（旅游地產(chǎn)項(xiàng)目處） ? 該階段需完成事項(xiàng) 裝修、布臵售樓處（注重內(nèi)外部的裝修的主色調(diào)、 LOGO、相應(yīng)氛圍的營(yíng)造） 完成地盤禮儀、如圍墻、彩旗等 商業(yè)街區(qū)部分示范展示 B地塊展示區(qū)域環(huán)境綠化初步完成 樓書(shū)、 DM展板等宣傳全部到位 聯(lián)合政府完成至少一次推薦會(huì)，宣傳出街至少 3個(gè)月。另外，未購(gòu)房者經(jīng)過(guò)一定條件審核亦可成為會(huì)員，以此擴(kuò)大客戶介紹客戶的覆蓋面； ?港澳臺(tái)產(chǎn)業(yè)投資者，外資及港澳臺(tái)資企業(yè)的高管層 ?來(lái)自俄羅斯、韓國(guó)、日本等國(guó)的臵業(yè)者 目標(biāo)客戶群 —— 境外及港澳臺(tái)機(jī)會(huì)客戶群 客戶介紹 借用中介資源 挖掘報(bào)刊雜志 特定場(chǎng)所及俱樂(lè)部會(huì)員推廣 The End. 以上為本司關(guān)于連云港東連島項(xiàng)目營(yíng)銷策劃總案 ， 詳細(xì)執(zhí)行方案有待雙方對(duì)上述思路達(dá)成共識(shí)后即細(xì)致方案 。（ ，不做 隆重開(kāi)盤） ? 媒體組合 戶外廣告牌：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)、西大堤、高速干道出入口、港口等信息變化 主流媒體：全省主流報(bào)紙、航空、旅游雜志信息變化 小資媒體：全國(guó)（長(zhǎng)三角為主）旅游刊物（結(jié)合旅游行社內(nèi)刊）信息變化 推薦會(huì)：政府旅游行業(yè)推薦會(huì)（結(jié)合或?qū)脮r(shí)設(shè)展場(chǎng) /內(nèi)部刊物增頁(yè)） DM直郵：港城最大的旅行行業(yè)機(jī)構(gòu) 網(wǎng)絡(luò)：搜房、連云港信息網(wǎng)、各類旅游網(wǎng) 外展：港城各旅游旺點(diǎn)，天驥行各分行（旅游地產(chǎn)項(xiàng)目處） ? 該階段需完成事項(xiàng) 售樓處廣告更替 完成地盤廣告更替（戶外、路旗） 商業(yè)街部分竣工 主入口 4棟別墅完成、樣板間完成 1號(hào)公寓預(yù)售證取得，樣板間、看樓通道完成 A地塊濱海展示區(qū)域完成 宣傳物料更替完成 聯(lián)合政府完成至少兩次推薦會(huì)，公寓、主要商業(yè)街部分宣傳出街至少 3個(gè)月。剩余商業(yè)待外埠環(huán)境形成再面市，以獲得利潤(rùn)最大。 ② 再期推出 由一期公寓類產(chǎn)品的較高追捧，逐漸在人氣度劇增時(shí)加大配套的功能（旅游、商業(yè)、娛樂(lè)），使單一的開(kāi)發(fā)行為演變?yōu)檎?br />