【正文】 改造行為。 “強(qiáng)”：由始至終貫徹主題的統(tǒng)一性 /復(fù)合性，保持高 市場姿態(tài) —— 復(fù)合旅游地產(chǎn)的完美版，傳遞的市場信 息 —— 國內(nèi)市場最高性價(jià)比的投資產(chǎn)品）。 ?基礎(chǔ)競爭力 —— 江蘇第一大島首席國際化高檔度假社區(qū)，全省濱海形象名片 ?增強(qiáng)競爭力 —— 個(gè)性化的人文風(fēng)格、創(chuàng)連云港之先的高水準(zhǔn)酒店式度假物業(yè)管理服務(wù)、高性價(jià)比的定價(jià)策略、獨(dú)具濱海特色和體驗(yàn)參與感的商業(yè)娛樂配套。規(guī)劃包括別墅（獨(dú)立、聯(lián)排、疊加、雙拼）、公寓、高層住宅， 2022年開始建設(shè) ,預(yù)計(jì) 2022年年底交付。總體開發(fā)已歷時(shí)十余年。 連云港目前的商品住宅市場仍然以普通居住為主流， 頂級產(chǎn)品（包括別墅、高檔公寓等）份額非常少 ；但與幾年前相比，連云港的 高端物業(yè)也逐漸顯現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展的勢頭 ，市場上開始出現(xiàn)一些開發(fā)理念、綜合品質(zhì)較好的頂級產(chǎn)品，面向財(cái)富階層和投資客；就未來走勢而言，連云港一級土地市場的出讓力度相當(dāng)大，無論從與本項(xiàng)目類似的低容積率項(xiàng)目來看、還是與本項(xiàng)目類似的高地價(jià)項(xiàng)目來看，一年的新增土地儲(chǔ)備量就達(dá)數(shù)十萬乃至上百萬平方米， 后市將持續(xù)較高的競爭壓力 。 未來總供應(yīng)量 —— 高地價(jià)居住項(xiàng)目 L T C 200 6 70 商住 平山轉(zhuǎn)盤西北角 237232 70 年 32200 90. 47 NA 200 6. 10. 20 浙江金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 66 商住 南出入口安置小區(qū)地塊 184972 70 年 22220 80. 07 NA 200 6. 11. 02 連云港市九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 65 商住 南出入口市政安置小區(qū) B 地塊 108 072 . 8 70 年 13300 82. 00 2. 0 200 6. 11. 02 連云港市振興實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司L T C 200 6 64 商住 南出入口市政安置小區(qū) A 地塊 79482 70 年 9600 80. 47 NA 200 6. 11. 02 連云港市九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 59 住宅 朝陽中路南、康泰路西 382 1. 2 70 年 860 150 . 00 5. 5 200 6. 10. 30 連云港金盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 57 商住 通灌路西、朝陽中路南 253 21. 36 70 年 8900 234 . 27 3. 0 200 6. 10. 30 連云港市天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司L T C 200 6 25 住宅 巨龍路東、新區(qū)新華書店北 565 88. 4 70 年 9550 112 . 47 2. 5 200 6. 06. 22 劉泮明L T C 200 6 23A 住宅 大港路北　金山橋?qū)W校西Ａ地塊 114000 70 年 22360 130 . 73 ≤ 3. 5 200 6. 06. 22 連云港東盛房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司L T C 200 6 22 住宅 平山轉(zhuǎn)盤東北側(cè) 126800 70 年 15500 81. 47 ≤ 2. 6 200 6. 06. 22 連云港燁龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容積率 購得時(shí)間 成交單位名稱地塊編號土地性質(zhì)位置占地面積( 平方米 )使用年限成交價(jià)( 萬元 )成交面積( 萬畝 )除本項(xiàng)目東連島兩地塊外， 2022年成功轉(zhuǎn)讓的商品住宅用地中，地價(jià)比較高（ 80萬 /畝以上）、 未來檔次定位也將可能走高端路線的項(xiàng)目，總占地約 94萬平方米、建筑面積超過 200萬平方米的項(xiàng)目將與本項(xiàng)目同期進(jìn)入市場 。整體營銷總案 連島 〃 海平線 說明 本報(bào)告旨在為貴司 [項(xiàng)目連云港市東連 島項(xiàng)目 ]提供營銷方向及執(zhí)行總綱，供 貴司項(xiàng)目營銷推廣參考。 天氣晴朗時(shí)可在項(xiàng)目地塊望見港口作業(yè)區(qū) 未來總供應(yīng)量 —— 低容積率（高檔）新居住項(xiàng)目 L T C 200 667住宅 人民公園 C 地塊 101 45. 8 70 年 190 12. 47 ≤ 0. 9 200 6. 11. 02 連云港泰恒房地產(chǎn)開發(fā)公司L T C 200 650住宅華蓋山東側(cè)地塊 （ A地塊）290 48. 5 70 年 1585 36. 33 ≤ 0. 7 200 6. 09. 28 連云港光伸置業(yè)有限公司L T C 200 649住宅新港城大道南 （ B 地塊）398881 70 年 9015 15. 07 ≤ 1. 0 200 6. 09. 28 連云港花果山國際俱樂部有限公司L T C 200 645住宅 長江路北、蝙蝠山東 472 95. 9 70 年 2935 41. 33 ≤ 1. 2 200 6. 09. 28 駱雙保容積率 購得時(shí)間成交面積( 萬畝 )成交單位名稱地塊編號土地性質(zhì)位置占地面積( 平方米 )使用年限成交價(jià)( 萬元 ) 除本項(xiàng)目東連島兩地塊外， 2022年成功轉(zhuǎn)讓的商品住宅用地中， 容積率低于 48萬平方米、建筑面積 50萬平方米左右，這些項(xiàng)目均可能以別墅等物業(yè)形式、與本項(xiàng)目同期進(jìn)入市場 。使蘇北及長三角對外窗口形象打開。 〃 十七英里 愉景灣 香港島 愉景灣海華居組團(tuán)面向大海 ” 打開 ” 的布局形式 香港愉景灣 位于香港大嶼山東北部，距離港島西部約 16公里，占地 615公頃，總?cè)萘?20220人，是個(gè)自給自足的小鎮(zhèn)式發(fā)展的綜合社區(qū)。建筑以西班牙地中海風(fēng)情為主。 把握關(guān)聯(lián)內(nèi)陸省份“財(cái)富客源”，以 差異化定位避免直接競爭 。按預(yù)計(jì)工程進(jìn)度推算，結(jié)合我行多年操盤經(jīng)驗(yàn)，在準(zhǔn)備充分以及前期市場炒作到位時(shí)，“五 〃 一”長假時(shí)期將是項(xiàng)目可利用的訴求體系最佳時(shí)期 總體推廣思路 由項(xiàng)目開發(fā)的高端理念決定了項(xiàng)目推廣的綜合基調(diào)， 推廣總體思路應(yīng) “強(qiáng)弱兼宜” 。資金回籠速度快，利于后期滾動(dòng)投入的實(shí)施?？紤]開發(fā)商前期資金問題可先推 2022㎡ ，制造稀缺價(jià)值性。 售樓員的培訓(xùn)上崗（統(tǒng)一宣傳形象）完成至少 2個(gè)月 客戶登記 商鋪客戶儲(chǔ)備達(dá)到（ 2022㎡ 部分 ） 第二階段：認(rèn)籌蓄水期 （ － ） 目的： 測試市場反應(yīng)，對推廣、銷售、價(jià)格策略進(jìn)行有效調(diào)整 ? 營銷策略 運(yùn)用各種媒體（戶外、報(bào)紙、雜志），以強(qiáng)大的廣告投入，結(jié)合地盤新變化 形象，強(qiáng)力推出本項(xiàng)目。 我行將以持續(xù)經(jīng)營理念為基礎(chǔ) ， 以提供最具競爭力與實(shí)效性的全方位項(xiàng)目運(yùn)營解決方案為追求 ， 致力為貴司提供專業(yè) 、 高效 、 規(guī)范的服務(wù) ！ 謝 謝！