連云港連島別墅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(已修改)
2025-04-04 12:30 本頁面
【正文】 連云港連島項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告一．宏觀市場(chǎng)1．經(jīng)濟(jì)概述連云港全市GDP在05年時(shí)為456億，06年升到527億，07年以來，連云港市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，投資、出口、消費(fèi)三駕馬車合力拉動(dòng)上半年全市GDP突破300億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)15% ，在蘇北僅次于徐州市位居第二。大投入、大產(chǎn)出拉動(dòng)增長(zhǎng)。07年上半年投資金額備注全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資270億元同比增長(zhǎng)35%全市在建規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目平均規(guī)模8872萬元%全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成現(xiàn)價(jià)總產(chǎn)值320億元同比增長(zhǎng)46%外向型經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速發(fā)展，帶動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。通過采取加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、增加航線、加密航班等措施，港口上半年實(shí)現(xiàn)貨物吞吐量4296萬噸、集裝箱運(yùn)量84萬標(biāo)箱，同比分別增長(zhǎng)19%和40%。通過給政策、送服務(wù)、供資金等多種形式我市積極扶持外貿(mào)企業(yè)做大做強(qiáng)，擴(kuò)大產(chǎn)品出口。上半年，同比增長(zhǎng)42%，絕對(duì)額高居全省首位。全市消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)升溫，助推GDP一路走高。今年上半年，我市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，社會(huì)保障制度配套進(jìn)一步完善，城鄉(xiāng)居民收入提高較快，其中在崗職工人均工資和農(nóng)民人均收入兩項(xiàng)指標(biāo)增幅均居全省首位。與此同步，全市現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)加快，物價(jià)調(diào)控效果較好，商家競(jìng)相開展各類促銷活動(dòng)，全市城鄉(xiāng)市場(chǎng)呈現(xiàn)同步紅火態(tài)勢(shì)，同比增長(zhǎng)16%。2．房地產(chǎn)市場(chǎng)概況連云港市房地產(chǎn)業(yè)2005年至今的市場(chǎng)表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有幾個(gè)突出特點(diǎn)：A. 地產(chǎn)大鱷爭(zhēng)相進(jìn)軍連云港市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)一些大企業(yè)紛紛投資連云港市房地產(chǎn)開發(fā)。萊茵達(dá)置業(yè)、奧園集團(tuán)、久和置業(yè)、利瑪置業(yè)、21世紀(jì)投資集團(tuán)等一批國(guó)內(nèi)知名的開發(fā)企業(yè)相繼來連投資，正在或即將推售“公園一號(hào)”、“久和國(guó)際新城”、“新港國(guó)際”一批大的開發(fā)項(xiàng)目。B. 改善型需求勢(shì)頭進(jìn)一步趨強(qiáng)，精品商品住宅出現(xiàn)旺銷。改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引導(dǎo)著今后商品房市場(chǎng)的發(fā)展方向。C. 土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣出讓比重增加。目前市場(chǎng)絕大多數(shù)在售項(xiàng)目為公開招、投、標(biāo)出讓土地開發(fā)。D. 房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入品牌時(shí)代以奧園集團(tuán)登陸港城為標(biāo)志，公園一號(hào)以港城營(yíng)銷推廣前所未有之氣勢(shì)，震撼全城，而久和國(guó)際、新港國(guó)際兩大超級(jí)大盤的磅礴氣勢(shì)則更讓本地中小開發(fā)商感受到較大壓力。與品牌公司形成鮮明對(duì)比的是，一些小開發(fā)商不識(shí)品牌為何物?。ㄈ赵禄▓@、名典公寓），“賣一套算一套”“賣完萬事大吉”觀念盛行。E. 屬于我國(guó)房地產(chǎn)第三梯隊(duì)，整體水平比較落后處于賣地段、賣景觀為主的初級(jí)階段，以沿襲、克隆發(fā)達(dá)地區(qū)先進(jìn)作品為主。市場(chǎng)處于結(jié)構(gòu)性過剩，購房者的購買欲望與無效產(chǎn)品供應(yīng)形成巨大空白，處于更新?lián)Q代的前夜。3．城市規(guī)劃城市定位為品位高雅，優(yōu)美舒適，最佳人居的城市；依山傍海的“山水城市”；到2010年，形成13個(gè)居住區(qū)、9個(gè)工業(yè)區(qū)、4個(gè)倉儲(chǔ)區(qū)；到2010年，市區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?09萬人，城市人口88萬人；到2020年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到7：50：43，進(jìn)入工業(yè)化中后期。4．小結(jié)近幾年以來，連云港總體經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展良好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步提高，但增速緩慢，尤其是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化微弱，房地產(chǎn)行業(yè)從01年開始的買方市場(chǎng)逐漸向05年開始的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換，至今已完全轉(zhuǎn)化成賣方市場(chǎng)。而按照連云港市2010年規(guī)劃目標(biāo)，其市場(chǎng)潛力還有充分挖掘余地。 二．區(qū)域市場(chǎng)東盛龍門山莊項(xiàng)目簡(jiǎn)介：東盛龍門山莊位于連云港東部城區(qū)神州賓館北側(cè)，分為龍門山莊別墅與龍門領(lǐng)海高層兩個(gè)組團(tuán)，總建筑面積約14萬平方米。北倚龍門山，東連在海一方公園，南鄰宋家花園，位于連島AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)與濱海新城CBD連接的核心位置。該項(xiàng)目共分為兩個(gè)組團(tuán)建設(shè)，分別為龍門領(lǐng)海
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