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連云港市連島海平線整體營銷總案-文庫吧在線文庫

2025-05-16 22:30上一頁面

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【正文】 劣勢給營銷帶來的不利影響 ,如萬科的系列營銷推廣中刻意圍繞其 “ 遠(yuǎn) ” 的劣勢逐一推出應(yīng)對(duì)理念,將其轉(zhuǎn)化為遠(yuǎn)離塵囂的高貴生活方式。主要賣點(diǎn) “ 海島、緊鄰絕佳海岸 ” ,但目前推出別墅靠內(nèi)島,無觀海面 銷售渠道較單一,推廣方面無競爭力 入市時(shí)間早,已有一定的客戶積累度 別墅體量小,銷售壓力不大 位臵緊鄰海濱浴場,隨即客流量較大 東盛 〃 龍門山莊 項(xiàng)目為東盛房地產(chǎn)公司開發(fā),位于連云區(qū)北崮山東坡,東臨在海一方公園,南側(cè)是神州賓館,依山勢而建。自身休閑會(huì)所設(shè)健身房,高爾夫練習(xí)場,羽毛球場,垂釣中心,棋牌室,閱覽室 …… 以及商務(wù)中心 、 24小時(shí)便利店,小型主題餐飲服務(wù),美容美發(fā)等。 二期: 25棟別墅+ 4棟公寓 一期:商業(yè)街+ 4棟別墅+ 1棟公寓 重點(diǎn): 一期 商業(yè)街 特色建筑 特色經(jīng)營 特色建筑 ?尺度小巧、集中設(shè)臵的商業(yè)街業(yè)態(tài) ?美國式風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)街,按山勢錯(cuò)落排列,使各角度看上去都是不同的風(fēng)景 ?開敞相依,統(tǒng)一風(fēng)格中不失局部的獨(dú)立 特色經(jīng)營 ?以特色餐飲為主的休閑風(fēng)情商業(yè)街為主業(yè)態(tài),結(jié)合酒吧區(qū)、海鮮區(qū)(海 產(chǎn)品 /干貨)、旅游產(chǎn)品區(qū)、娛樂工藝體驗(yàn)區(qū)等 ?充分挖掘“?!敝黝}的商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)品 ?將以特色海鮮產(chǎn)品延伸的餐飲、工藝、娛樂融為一體,借助整體燈光亮 化系統(tǒng),形成最具規(guī)模的“東沙沙里島海市不夜街”局面 度假休閑模式的深度改良 商業(yè)街的核心定位 反季節(jié)經(jīng)營定位 商業(yè)核心競爭力 ?管理規(guī)范,配套齊全,成行成市打造港城海鮮第一街 ?娛樂表演結(jié)合特色海鮮,做足反季節(jié)經(jīng)營功課 ?中國各大菜系,各地海鮮著名特色風(fēng)味匯集 ?美食資源與生活配套資源的和平共處 ?延長公寓居住與海鮮街消費(fèi)經(jīng)營時(shí)間 ?聯(lián)手實(shí)力雄厚的經(jīng)營者加盟(如后期需返租再定) 項(xiàng)目商業(yè)核心賣點(diǎn): 項(xiàng)目的創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn): ?有效延長公寓的居住與海鮮街經(jīng)營消費(fèi)時(shí)間 ?淡季海邊物業(yè)消費(fèi)圈(季節(jié)) ?零點(diǎn)消費(fèi)圈(時(shí)間) 商業(yè)和公寓 /別墅價(jià)值點(diǎn)的連接 海鮮餐飲街的開發(fā) 解決后續(xù)開發(fā)資金問題 樹立海鮮餐飲文化形象 增強(qiáng)后期臵業(yè)者信心 公寓 /別墅 具備競爭力的復(fù)合物業(yè) 穩(wěn)定租住人群促進(jìn)消費(fèi) 資源互動(dòng)帶來升值預(yù)期 搭建、承接、互贏的關(guān)系 區(qū)域領(lǐng)跑者地位 功能的復(fù)合性 資源的整合性、 補(bǔ)缺型 市場的前瞻性 經(jīng) 濟(jì) 價(jià) 值 價(jià)值優(yōu)勢 商 業(yè) 價(jià) 值 投 資 價(jià) 值 海 居 價(jià) 值 “ 海市”特色風(fēng)情街和公寓 /別墅價(jià)值點(diǎn)的連接 + + + 項(xiàng)目核心競爭力如何形成? ? 卷三 整體營銷策略 【 營銷策略 】 : 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況和天驥行的優(yōu)勢,我行將采取以本地坐銷為主,區(qū)域分公司聯(lián)銷為輔助的聯(lián)動(dòng)營銷策略,力爭在短期內(nèi),以較少的投入,以項(xiàng)目推薦會(huì)形式聯(lián)合多家同類型項(xiàng)目銷售網(wǎng)和本行巨大的全國投資客戶網(wǎng)等強(qiáng)大銷售、宣傳網(wǎng)絡(luò),取得最佳的銷售業(yè)績。 —— 是屬于頂級(jí)圈層一席獨(dú)享的圣地。 ② 再期推出 公寓的主要群體以周邊及本地消化為主,入市時(shí)間宜早不宜晚,建議最好能和部分商業(yè)同時(shí)推,雙向利好均可借用。 營銷階段細(xì)分 按一期整體營銷結(jié)點(diǎn)大體可劃分為 四個(gè) 階段 第一階段:形象導(dǎo)入期 ( - ) 目的: 吸引目標(biāo)市場關(guān)注,為項(xiàng)目銷售作鋪墊 ? 營銷策略 運(yùn)用各種媒體(戶外、報(bào)紙、雜志),以強(qiáng)大的廣告投入,結(jié)合地盤形象, 強(qiáng)力推出本項(xiàng)目。“老帶新”、“人傳人”將獲得優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì); ? 邀請(qǐng)名流旅游機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目活動(dòng),產(chǎn)生影響及口碑,形成自上而下的對(duì)外說服力; ? 成立項(xiàng)目會(huì)員俱樂部,定期舉辦活動(dòng),增加外埠客戶歸屬感。 售樓員新資訊培訓(xùn)完成至少 3個(gè)月 客戶接待 客戶儲(chǔ)備達(dá)到 第三階段:強(qiáng)勢銷售期 ( - ) 目的: 通過大規(guī)模的宣傳推廣,樹立項(xiàng)目形象,吸引客戶成交 ? 營銷策略 選擇針對(duì)性媒體,以強(qiáng)大宣傳投入,結(jié)合有效 SP活動(dòng),促進(jìn)成交 ? 媒體組合 戶外廣告牌:項(xiàng)目現(xiàn)場、機(jī)場、西大堤、高速干道出入口、港口等信息變化 主流媒體:全省主流報(bào)紙、航空、旅游雜志信息變化 小資媒體:全國(長三角為主)旅游刊物(結(jié)合旅游行社內(nèi)刊)信息變化 推薦會(huì):政府旅游行業(yè)推薦會(huì)(結(jié)合或?qū)脮r(shí)設(shè)展場 /內(nèi)部刊物增頁) DM直郵:港城最大的旅行行業(yè)機(jī)構(gòu) 網(wǎng)絡(luò):搜房、連云港信息網(wǎng)、各類旅游網(wǎng) 外展:港城各旅游旺點(diǎn),天驥行各分行(旅游地產(chǎn)項(xiàng)目處) SP活動(dòng) ? 該階段需完成事項(xiàng) 售樓處廣告更替 完成地盤廣告更替(戶外、路旗) 別墅部分竣工 商業(yè)街開業(yè) 1號(hào)公寓竣工 宣傳物料更替完成 聯(lián)合政府完成至少兩次推薦會(huì) 售樓員新資訊培訓(xùn) 客戶接待 第四階段:尾盤銷售期 ( - ) 目的: 利用針對(duì)性 SP活動(dòng),迅速清盤,進(jìn)入二期廣告更替,為后期客戶儲(chǔ)備 ? 營銷策略 選擇針對(duì)性媒體,結(jié)合有效 SP活動(dòng),促進(jìn)成交。 價(jià)格策略 項(xiàng)目整體屬典型投資類旅游地產(chǎn)物業(yè),市場中反映價(jià)值的變化對(duì)地塊滾動(dòng)開發(fā)具有決定性因素。 ③ 最后推出 基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)施出臺(tái),品質(zhì)的完美提升,贏得滿缽 該類常規(guī)操作 保障操作的安 全性,以資源 累加方式將項(xiàng) 目價(jià)值推至頂 峰。每期賣點(diǎn) 訴求必重磅直擊 “弱”:工程進(jìn)度盡量加快,對(duì)外決不透露工期。 我司觀點(diǎn) ? 以目前連云港市的市政配套 /宣傳力度尚不足以吸引海外及全國的游客,但中央及江蘇政府對(duì)連云港市的支持力度逐年加大,已為港城后期發(fā)展奠定良好基礎(chǔ) ? 目前港城旅游資源重點(diǎn)以連島為主,游客來源重點(diǎn)以蘇北輻射長三角區(qū)域 ? 連云港市房地產(chǎn)市場發(fā)展較穩(wěn)健,高端市場空缺較大,但未來幾年市場供應(yīng)量大,本地消化承受力漸顯不足,目標(biāo)客戶群體以旅游輻射重要區(qū)域?yàn)橹? ? 由于目前入市高端項(xiàng)目產(chǎn)品力及推廣方面均較弱,07年高端物業(yè)市場競爭尚未顯現(xiàn),本項(xiàng)目的入市時(shí)間將至關(guān)重要 最大借鑒優(yōu)勢 旅游 地理位臵 東連島 項(xiàng)目規(guī)劃范圍共占地 ,背面是陡峭的高山、前面是波光鱗鱗的海面,場地高差較大。 高層住宅面積在 40- 130㎡ 之
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