連云港市連島海平線(xiàn)整體營(yíng)銷(xiāo)總案-wenkub
2023-04-28 22:30:28 本頁(yè)面
【正文】 不大 位臵緊鄰海濱浴場(chǎng)，隨即客流量較大 東盛 〃 龍門(mén)山莊 項(xiàng)目為東盛房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，位于連云區(qū)北崮山東坡，東臨在海一方公園，南側(cè)是神州賓館，依山勢(shì)而建。該項(xiàng)目住宅類(lèi)型豐富，戶(hù)型既有奢侈的幾百平方米每套的別墅，也有僅 40平方米左右的公寓。17英里案例的啟示： 對(duì)于占據(jù)稀缺自然資源的項(xiàng)目， 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)極致發(fā)揮天然條件，對(duì)地形地勢(shì)、環(huán)境景觀等進(jìn)行和諧化開(kāi)發(fā) ，正如萬(wàn)科 17英里所要達(dá)成的效果：讓房子長(zhǎng)在山坡上，甚至經(jīng)過(guò)數(shù)年風(fēng)雨沖刷后房子外觀展現(xiàn)出與山海巖石顏色協(xié)調(diào)的滄桑感；對(duì)于城市偏僻地段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言， 精致開(kāi)發(fā)、深度營(yíng)銷(xiāo)是運(yùn)作中不可或缺的兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié) ，特別是后期深度營(yíng)銷(xiāo)對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)作用往往具有重要意義； 通過(guò)恰當(dāng)?shù)娜司永砟羁筛?、引?dǎo)消費(fèi)者的思維，化解項(xiàng)目劣勢(shì)給營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)的不利影響 ，如萬(wàn)科的系列營(yíng)銷(xiāo)推廣中刻意圍繞其 “ 遠(yuǎn) ” 的劣勢(shì)逐一推出應(yīng)對(duì)理念，將其轉(zhuǎn)化為遠(yuǎn)離塵囂的高貴生活方式。 港城房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將不再僅僅取決于傳統(tǒng)的地段、價(jià)格、服務(wù)等因素，而是要注入越來(lái)越多的品牌元素、營(yíng)銷(xiāo)理念及推廣手段。國(guó)家對(duì)連市建設(shè)支持逐年加強(qiáng)。 連云港近年銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)一覽 2022年前三個(gè)季度，港城樓市一直被籠罩在國(guó)家宏觀調(diào)控所帶及的觀望氛圍中，由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境不夠明朗，致使很多有潛在購(gòu)房意愿的市民，紛紛持幣觀望。 游輪碼頭 本項(xiàng)目地塊 燈塔山 大沙灣海濱浴場(chǎng) 西連島 蘇馬灣浴場(chǎng) 蘇馬灣 白沙填海工地 ?項(xiàng)目位于連島東南角 ?北靠連島中部山脊，南望連云港港口區(qū)域 項(xiàng)目深入連島內(nèi)部， 天然自成小海灣，具有私密、獨(dú)立等特質(zhì) ，海水清澈度、景觀及風(fēng)力條件明顯較連島內(nèi)其它位臵要好。 ?卷一 市場(chǎng)回顧 ?卷二 整體定位核定 ?卷三 整體營(yíng)銷(xiāo)策略 ?卷四 分階段營(yíng)銷(xiāo)策略 ?卷五 營(yíng)銷(xiāo)渠道建立 目錄 Contents ? 卷一 市場(chǎng)回顧 連云港市， 屬江蘇省轄地級(jí)市。位于江蘇省東北部東瀕黃海，與朝鮮、韓國(guó)、日本隔海相望；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市、淮陰市沐陽(yáng)縣毗鄰；南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連 ,東西長(zhǎng)１２９公里，南北寬約１３２公里，土地總面積７４４４平方公里，水域面積１７５９ .４平方公里。 ?港口航道則穿行在本項(xiàng)目與大陸之間。進(jìn)入四季度，觀望氣氛慢慢減弱，他們對(duì)樓市的前景預(yù)期又有所增強(qiáng)，在此背景下，前三季度所積壓的大量購(gòu)房需求集中入市，使得從去年四季度至今，港城樓市能夠持續(xù)強(qiáng)勁。 城市名片的建立，可提升港城綜合能力。 連云港 港口 旅游 房地產(chǎn) 同類(lèi)資源可比案例 萬(wàn)科 17英里鳥(niǎo)瞰圖 該項(xiàng)目位于深圳東部溪涌，北望青山綿延 500余米，東西南三面臨海，是海灣與半島的結(jié)合體。鎖定該項(xiàng)目客戶(hù)層、迎合這些刻意與草根階層保持距離精英客消費(fèi)心理。 愉景灣案例的啟示： 滿(mǎn)足離島居住需求 的綜合社區(qū)配套建設(shè)思路，自成體系的便利設(shè)施； 順勢(shì)而為 的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念， 開(kāi)發(fā)與保護(hù)并重 的環(huán)保原則； 多元化包容性社區(qū)文化氛圍 ，通過(guò)開(kāi)放的社區(qū)活動(dòng)和廣場(chǎng)、公共空間環(huán)境提高項(xiàng)目檔次、知名度和人文吸引力；從人們對(duì)家庭、對(duì)人生的愿望和共識(shí)出發(fā)進(jìn)行系列居住活動(dòng)、生活理念宣傳推廣，把來(lái)自五湖四海的不同住戶(hù)最普遍的精神追求整合，引發(fā)各類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)的共鳴。占地 175畝，總建筑面積 13萬(wàn)㎡。別墅據(jù)稱(chēng)認(rèn)購(gòu)排號(hào)已到 400號(hào)，住宅排號(hào)到 80號(hào) 與本項(xiàng)目比較 別墅推廣將主要依靠官山自然山勢(shì)和觀?？诘倪M(jìn)行針對(duì)性推廣。 項(xiàng)目定位均價(jià) 3500元 /㎡ 左右，主要客戶(hù)是連云港市私企老板及部分外來(lái)投資客 W S O 發(fā)展機(jī)會(huì) —— ?東部城區(qū)大發(fā)展的機(jī)遇 ?城市經(jīng)濟(jì)和旅游地位提升機(jī)遇 ?所在省市缺乏國(guó)際化濱海高尚社區(qū)的機(jī)會(huì) T 市場(chǎng)上 充分發(fā)揚(yáng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ， 以城市最優(yōu) 、 連云港名片的身份占據(jù) 、把握住港城高檔消費(fèi) 、 外來(lái)旅游消費(fèi)市場(chǎng)份額 項(xiàng)目威脅 —— ?本地市場(chǎng)規(guī)模有限 ?周邊縣市同類(lèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) ?附近省市同類(lèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品上 立足項(xiàng)目多種優(yōu)勢(shì)所奠定的高起點(diǎn) ， 以應(yīng)對(duì)威脅的姿態(tài) 考察競(jìng)爭(zhēng)者 、 完善本項(xiàng)目 揚(yáng) 應(yīng) 優(yōu)勢(shì) —— ?對(duì)外交通區(qū)位 ?發(fā)展?jié)摿? ?自然環(huán)境 ?開(kāi)發(fā)背景 ?銷(xiāo)售價(jià)格 劣勢(shì) —— ?離島交通配套劣勢(shì)?本地旅游房地產(chǎn)剛起步 ?連云港城市地位 省外同類(lèi)沿海項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 省內(nèi)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 連島內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 以連島在江蘇省第一大島的地位、本項(xiàng)目在連島內(nèi)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)位臵的條件， 以主動(dòng)的姿態(tài)直接爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客源市場(chǎng) 。 連島平均海平面 ，平均潮差 、平均高潮位 、平均低潮位 ，歷史最高潮位是 1939年的 。 【 推廣策略 】 ： 規(guī)模效應(yīng)、差異凸顯 —— 以項(xiàng)目的整體規(guī)模推出，保持高姿態(tài)的稀缺地理優(yōu)勢(shì)，并將之發(fā)揮至及至，充分引起目標(biāo)市場(chǎng)的關(guān)注而產(chǎn)生追捧 由點(diǎn)至面，逐個(gè)擊破 —— 初期建立形象，以港城為主要推廣點(diǎn)，依托商業(yè)重點(diǎn)營(yíng)造口碑效應(yīng)；后期品質(zhì)形象逐漸產(chǎn)生，擴(kuò)大推廣面（重點(diǎn)做長(zhǎng)三角外埠市場(chǎng)）；針對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏制定營(yíng)銷(xiāo)、推廣重點(diǎn) 總體策略 入市時(shí)機(jī) 入市前基礎(chǔ)條件： ◆ 市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)的累積 ◆ 工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件 ◆ 售樓部建立及包裝完成 ◆ 示范區(qū)部分竣工 ◆ 公寓部分樣板間完成 ◆ 市場(chǎng)為銷(xiāo)售旺季（旅游旺季） 【 詮釋 】 ： 由背景環(huán)境及入市基礎(chǔ)條件判斷，本項(xiàng)目類(lèi)高端物業(yè)類(lèi)型的借勢(shì)時(shí)機(jī)應(yīng)該在 2022年最佳。市場(chǎng) 信息 —— 圣地的成就必備“非凡之功”；初期神秘入市 只推案名和主推語(yǔ)，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)關(guān)注 案名建議 【 詮釋 】 ： 以“連島”為前綴 —— 區(qū)位特性最大化，可有效借助港城的大旅游傳播優(yōu)勢(shì)，迅速締造項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)，最適合外埠傳播識(shí)別 “海平線(xiàn)”直擊項(xiàng)目海域高度 ，即點(diǎn)出位臵的親海性又表現(xiàn)了項(xiàng)目整體散發(fā)的神秘和人居精神高度。 走，圈海去 …… “ 圈”：范圍，圈子，圈層 …… 從臨海 — 聆海 — 領(lǐng)海角度去挖掘，結(jié)合各階段產(chǎn)品線(xiàn)突出綜合訴求 主題推廣語(yǔ) 階段推廣： 推盤(pán)策略 常規(guī)操作 別墅 酒店 商業(yè) 公寓 ① 先期推出 屬于一般投資類(lèi)產(chǎn)品，附加值及基礎(chǔ)
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