連云港市連島海平線整體營銷總案-wenkub
2023-04-28 22:30:28 本頁面
【正文】 不大 位臵緊鄰海濱浴場，隨即客流量較大 東盛 〃 龍門山莊 項目為東盛房地產(chǎn)公司開發(fā)，位于連云區(qū)北崮山東坡，東臨在海一方公園，南側(cè)是神州賓館，依山勢而建。該項目住宅類型豐富，戶型既有奢侈的幾百平方米每套的別墅，也有僅 40平方米左右的公寓。17英里案例的啟示： 對于占據(jù)稀缺自然資源的項目， 規(guī)劃設(shè)計應(yīng)極致發(fā)揮天然條件，對地形地勢、環(huán)境景觀等進(jìn)行和諧化開發(fā) ，正如萬科 17英里所要達(dá)成的效果：讓房子長在山坡上，甚至經(jīng)過數(shù)年風(fēng)雨沖刷后房子外觀展現(xiàn)出與山海巖石顏色協(xié)調(diào)的滄桑感；對于城市偏僻地段的房地產(chǎn)開發(fā)而言， 精致開發(fā)、深度營銷是運作中不可或缺的兩大關(guān)鍵環(huán)節(jié) ，特別是后期深度營銷對市場的引導(dǎo)作用往往具有重要意義； 通過恰當(dāng)?shù)娜司永砟羁筛隆⒁龑?dǎo)消費者的思維，化解項目劣勢給營銷帶來的不利影響 ，如萬科的系列營銷推廣中刻意圍繞其 “ 遠(yuǎn) ” 的劣勢逐一推出應(yīng)對理念，將其轉(zhuǎn)化為遠(yuǎn)離塵囂的高貴生活方式。 港城房地產(chǎn)市場的競爭將不再僅僅取決于傳統(tǒng)的地段、價格、服務(wù)等因素，而是要注入越來越多的品牌元素、營銷理念及推廣手段。國家對連市建設(shè)支持逐年加強。 連云港近年銷售價格走勢一覽 2022年前三個季度，港城樓市一直被籠罩在國家宏觀調(diào)控所帶及的觀望氛圍中，由于當(dāng)時市場環(huán)境不夠明朗，致使很多有潛在購房意愿的市民，紛紛持幣觀望。 游輪碼頭 本項目地塊 燈塔山 大沙灣海濱浴場 西連島 蘇馬灣浴場 蘇馬灣 白沙填海工地 ?項目位于連島東南角 ?北靠連島中部山脊，南望連云港港口區(qū)域 項目深入連島內(nèi)部， 天然自成小海灣，具有私密、獨立等特質(zhì) ，海水清澈度、景觀及風(fēng)力條件明顯較連島內(nèi)其它位臵要好。 ?卷一 市場回顧 ?卷二 整體定位核定 ?卷三 整體營銷策略 ?卷四 分階段營銷策略 ?卷五 營銷渠道建立 目錄 Contents ? 卷一 市場回顧 連云港市， 屬江蘇省轄地級市。位于江蘇省東北部東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市、淮陰市沐陽縣毗鄰；南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連 ,東西長１２９公里，南北寬約１３２公里，土地總面積７４４４平方公里，水域面積１７５９ .４平方公里。 ?港口航道則穿行在本項目與大陸之間。進(jìn)入四季度，觀望氣氛慢慢減弱，他們對樓市的前景預(yù)期又有所增強，在此背景下，前三季度所積壓的大量購房需求集中入市，使得從去年四季度至今，港城樓市能夠持續(xù)強勁。 城市名片的建立，可提升港城綜合能力。 連云港 港口 旅游 房地產(chǎn) 同類資源可比案例 萬科 17英里鳥瞰圖 該項目位于深圳東部溪涌，北望青山綿延 500余米，東西南三面臨海，是海灣與半島的結(jié)合體。鎖定該項目客戶層、迎合這些刻意與草根階層保持距離精英客消費心理。 愉景灣案例的啟示： 滿足離島居住需求 的綜合社區(qū)配套建設(shè)思路，自成體系的便利設(shè)施； 順勢而為 的規(guī)劃設(shè)計理念， 開發(fā)與保護(hù)并重 的環(huán)保原則； 多元化包容性社區(qū)文化氛圍 ，通過開放的社區(qū)活動和廣場、公共空間環(huán)境提高項目檔次、知名度和人文吸引力；從人們對家庭、對人生的愿望和共識出發(fā)進(jìn)行系列居住活動、生活理念宣傳推廣，把來自五湖四海的不同住戶最普遍的精神追求整合，引發(fā)各類目標(biāo)客戶的共鳴。占地 175畝，總建筑面積 13萬㎡。別墅據(jù)稱認(rèn)購排號已到 400號，住宅排號到 80號 與本項目比較 別墅推廣將主要依靠官山自然山勢和觀?？诘倪M(jìn)行針對性推廣。 項目定位均價 3500元 /㎡ 左右，主要客戶是連云港市私企老板及部分外來投資客 W S O 發(fā)展機會 —— ?東部城區(qū)大發(fā)展的機遇 ?城市經(jīng)濟和旅游地位提升機遇 ?所在省市缺乏國際化濱海高尚社區(qū)的機會 T 市場上 充分發(fā)揚項目優(yōu)勢 ， 以城市最優(yōu) 、 連云港名片的身份占據(jù) 、把握住港城高檔消費 、 外來旅游消費市場份額 項目威脅 —— ?本地市場規(guī)模有限 ?周邊縣市同類項目競爭 ?附近省市同類項目競爭 產(chǎn)品上 立足項目多種優(yōu)勢所奠定的高起點 ， 以應(yīng)對威脅的姿態(tài) 考察競爭者 、 完善本項目 揚 應(yīng) 優(yōu)勢 —— ?對外交通區(qū)位 ?發(fā)展?jié)摿? ?自然環(huán)境 ?開發(fā)背景 ?銷售價格 劣勢 —— ?離島交通配套劣勢?本地旅游房地產(chǎn)剛起步 ?連云港城市地位 省外同類沿海項目競爭 省內(nèi)旅游房地產(chǎn)項目競爭 連島內(nèi)項目競爭 以連島在江蘇省第一大島的地位、本項目在連島內(nèi)絕對優(yōu)勢位臵的條件， 以主動的姿態(tài)直接爭取競爭對手的客源市場 。 連島平均海平面 ，平均潮差 、平均高潮位 、平均低潮位 ，歷史最高潮位是 1939年的 。 【 推廣策略 】 ： 規(guī)模效應(yīng)、差異凸顯 —— 以項目的整體規(guī)模推出，保持高姿態(tài)的稀缺地理優(yōu)勢，并將之發(fā)揮至及至，充分引起目標(biāo)市場的關(guān)注而產(chǎn)生追捧 由點至面，逐個擊破 —— 初期建立形象，以港城為主要推廣點，依托商業(yè)重點營造口碑效應(yīng)；后期品質(zhì)形象逐漸產(chǎn)生，擴大推廣面（重點做長三角外埠市場）；針對開發(fā)節(jié)奏制定營銷、推廣重點 總體策略 入市時機 入市前基礎(chǔ)條件： ◆ 市場目標(biāo)客戶的累積 ◆ 工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件 ◆ 售樓部建立及包裝完成 ◆ 示范區(qū)部分竣工 ◆ 公寓部分樣板間完成 ◆ 市場為銷售旺季（旅游旺季） 【 詮釋 】 ： 由背景環(huán)境及入市基礎(chǔ)條件判斷，本項目類高端物業(yè)類型的借勢時機應(yīng)該在 2022年最佳。市場 信息 —— 圣地的成就必備“非凡之功”；初期神秘入市 只推案名和主推語，充分調(diào)動市場關(guān)注 案名建議 【 詮釋 】 ： 以“連島”為前綴 —— 區(qū)位特性最大化，可有效借助港城的大旅游傳播優(yōu)勢，迅速締造項目品牌優(yōu)勢，最適合外埠傳播識別 “海平線”直擊項目海域高度 ，即點出位臵的親海性又表現(xiàn)了項目整體散發(fā)的神秘和人居精神高度。 走，圈海去 …… “ 圈”：范圍，圈子，圈層 …… 從臨海 — 聆海 — 領(lǐng)海角度去挖掘，結(jié)合各階段產(chǎn)品線突出綜合訴求 主題推廣語 階段推廣： 推盤策略 常規(guī)操作 別墅 酒店 商業(yè) 公寓 ① 先期推出 屬于一般投資類產(chǎn)品，附加值及基礎(chǔ)
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